【正文】 增加。的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)喪失，必然帶來(lái)成本的增加。? 第三種：設(shè)計(jì)錯(cuò)誤、設(shè)計(jì)缺陷、營(yíng)銷變化等。第三種：設(shè)計(jì)錯(cuò)誤、設(shè)計(jì)缺陷、營(yíng)銷變化等。724 房地產(chǎn)開發(fā)各階段控制要點(diǎn)73設(shè)計(jì)變更的控制 1）不提高建設(shè)標(biāo)準(zhǔn) 2）不影響建設(shè)工期 3）不擴(kuò)大范圍 4）建立工程變更的相關(guān)制度 5）要有嚴(yán)格的程序4 房地產(chǎn)開發(fā)各階段控制要點(diǎn)二談現(xiàn)場(chǎng)簽證二談現(xiàn)場(chǎng)簽證? 控制現(xiàn)場(chǎng)簽證的原則：避免簽證，減少簽證，規(guī)范簽證。? 影響現(xiàn)場(chǎng)簽證的原因：? 第一種：合同出現(xiàn)漏洞? 第二種：設(shè)計(jì)變更7475施工階段工程成本控制技巧? 建立工程變更簽署流程制度；? 建立工程變更限額審查制度；? 材料、設(shè)備認(rèn)質(zhì)認(rèn)價(jià)制度；? 甲供材料，建立采購(gòu)管理制度；? 加強(qiáng)工程計(jì)量管理；? 充分市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)詢價(jià)；? 嚴(yán)格按合同辦事。4 房地產(chǎn)開發(fā)各階段控制要點(diǎn)二談現(xiàn)場(chǎng)簽證二談現(xiàn)場(chǎng)簽證目前房地產(chǎn)工程合同普遍存在的問(wèn)題：目前房地產(chǎn)工程合同普遍存在的問(wèn)題：A、工程范圍劃分不清楚、不具體，為施工單位提供變更索賠機(jī)會(huì)，導(dǎo)致工程簽證難以控制。B、工程清單說(shuō)明不夠詳細(xì)，容易引起簽證。C、付款條件與形象進(jìn)度或節(jié)點(diǎn)工期或完成工程量的關(guān)系描述的不清不楚，為施工單位提供了索賠的空間。D、甲供材的管理及結(jié)算要求沒(méi)有規(guī)范，容易引起索賠風(fēng)險(xiǎn)。76如何進(jìn)行有效的簽證管理要點(diǎn)? 現(xiàn)場(chǎng)簽證要反復(fù)對(duì)照合同及有關(guān)文件規(guī)定慎重處理。? 現(xiàn)場(chǎng)簽證必須列清事由、工程實(shí)物量及其價(jià)值量，并由甲方主管工程師和預(yù)算人員以及監(jiān)理單位現(xiàn)場(chǎng)管理人員共同簽名，其中甲方預(yù)算人員必須對(duì)工程量、單價(jià)、用工量負(fù)責(zé)把關(guān)。現(xiàn)場(chǎng)簽證的具體審批程序與權(quán)限，由各開發(fā)企業(yè)自行制定。? 現(xiàn)場(chǎng)簽證必須按當(dāng)時(shí)發(fā)生當(dāng)時(shí)簽證的原則，在事后五日內(nèi)辦理完畢，嚴(yán)禁事后補(bǔ)簽。簽證內(nèi)容、原因、工程量必須清楚明了，涂改后的簽證及復(fù)印件不得作為結(jié)算依據(jù)。774 房地產(chǎn)開發(fā)各階段控制要點(diǎn)如何進(jìn)行有效的簽證管理要點(diǎn)? 凡實(shí)行造價(jià)大包干的工程和取費(fèi)系數(shù)中已計(jì)取預(yù)算包干費(fèi)或不可預(yù)見費(fèi)的工程項(xiàng)目，在施工過(guò)程中不得辦理任何簽證。? 因業(yè)主要求或者因設(shè)計(jì)不當(dāng)，確實(shí)需要變更設(shè)計(jì)的，應(yīng)填寫《設(shè)計(jì)變更審批表》并編制預(yù)算，經(jīng)設(shè)計(jì)、監(jiān)理單位和甲方有關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)可后，方可辦理，辦理過(guò)程中必須對(duì)照有關(guān)設(shè)計(jì)、施工或售樓合同，明確經(jīng)濟(jì)責(zé)任，杜絕盲目簽證。 784 房地產(chǎn)開發(fā)各階段控制要點(diǎn)三談選材用料三談選材用料? 第一步： 營(yíng)銷策劃部門提出項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手樓盤或樓盤所在地同檔次樓盤。分析客戶敏感點(diǎn)（如電梯、大堂等公共部位）選材用料檔次。? 第二步 ： 采購(gòu)招標(biāo)部門與營(yíng)銷策劃、研發(fā)設(shè)計(jì)部門一起，制訂項(xiàng)目選材用料標(biāo)準(zhǔn)。? 第三步： 根據(jù)項(xiàng)目選材用料標(biāo)準(zhǔn)，確定項(xiàng)目各分部分項(xiàng)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。? 第四步： 按各分部分項(xiàng)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，組織招標(biāo)，確定各部品質(zhì)量檔次。 7980工程索賠的概念? 工程索賠通常是指在工程履行過(guò)程中，合同當(dāng)事人 一方非自身因素 或?qū)Ψ讲宦男谢蛭茨苷_履行合同而受到經(jīng)濟(jì)損失或權(quán)利損害時(shí)，通過(guò)一定的合法程序向?qū)Ψ教岢鼋?jīng)濟(jì)或時(shí)間補(bǔ)償?shù)囊蟆? 索賠包括工期索賠和費(fèi)用索賠。4 房地產(chǎn)開發(fā)各階段控制要點(diǎn)81 1）具有瞻前意識(shí)，預(yù)防索賠事件的發(fā)生。 2）完善合同內(nèi)容及合同管理。 3）業(yè)主或監(jiān)理工程師謹(jǐn)慎原則。 4）反索賠。4 房地產(chǎn)開發(fā)各階段控制要點(diǎn)工程索賠的控制82（ 5）竣工結(jié)算階段工程成本控制 竣工結(jié)算是業(yè)主及承包商兩個(gè)主體最終成交的交易價(jià)格。工程價(jià)款結(jié)算控制? 采取什么方式支付價(jià)款？? 款項(xiàng)如何計(jì)算？? 支付節(jié)奏? 預(yù)付備料款扣回比例如何控制？4 房地產(chǎn)開發(fā)各階段控制要點(diǎn)83? 核對(duì)合同條款。? 檢查隱蔽驗(yàn)收記錄。? 落實(shí)設(shè)計(jì)變更簽證。? 核實(shí)現(xiàn)場(chǎng)簽證、定額（或單位估價(jià)表）、 取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。? 按圖紙核實(shí)工程量。? 按合同約定核實(shí)單價(jià)。4 房地產(chǎn)開發(fā)各階段控制要點(diǎn)竣工結(jié)算階段工程成本控制要點(diǎn)：84（ 1） 預(yù)付備料款結(jié)算 根據(jù)《建設(shè)工程價(jià)款結(jié)算暫行辦法》規(guī)定，包工包料工程的預(yù)付款按合同約定撥付，原則上預(yù)付比例不低于合同金額的 10%，不高于合同金額的 30%。對(duì)重大工程項(xiàng)目，按年度工程計(jì)劃逐年預(yù)付。4 房地產(chǎn)開發(fā)各階段控制要點(diǎn)85（ 2）工程進(jìn)度款的結(jié)算方式 1）按月結(jié)算 這種結(jié)算是按月支付工程進(jìn)度款，竣工后清算的辦法。具體結(jié)算時(shí)間通過(guò)合同約定。 2）分階段結(jié)算 對(duì)于工程規(guī)模較大，工期較長(zhǎng)（跨年度）的單項(xiàng)工程或單位工程，可以根據(jù)工程形象進(jìn)度，劃分為不同階段支付進(jìn)度款。4 房地產(chǎn)開發(fā)各階段控制要點(diǎn)86（ 3）竣工決算 竣工決算是由 開發(fā)商 編制的反映建設(shè)項(xiàng)目實(shí)際造價(jià)和投資效果的文件，是竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告的重要組成部分?？⒐Q算反映的是工程項(xiàng)目從籌建到竣工投產(chǎn)或使用的全過(guò)程的全部實(shí)際支出費(fèi)用，是項(xiàng)目建設(shè)成果、財(cái)務(wù)狀況、實(shí)際造價(jià)和投資效果的總結(jié)性文件。4 房地產(chǎn)開發(fā)各階段控制要點(diǎn)87（ 3）竣工結(jié)算與竣工決算的關(guān)系 竣工決算是以工程竣工結(jié)算為基礎(chǔ)編制的，是在整個(gè)建設(shè)工程項(xiàng)目個(gè)單項(xiàng)工程竣工結(jié)算的基礎(chǔ)上，加上從籌建開始到工程全部竣工有關(guān)基本建設(shè)的其它工程費(fèi)用支出而構(gòu)成竣工決算的主題。其區(qū)別有：? 竣工結(jié)算 是施工單位 向業(yè)主進(jìn)行最終結(jié)算工程款的經(jīng)濟(jì)文件。而竣工決算是業(yè)主按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定編制的建設(shè)成果和財(cái)務(wù)狀況的總結(jié)性文件。? 竣工結(jié)算是經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，而竣工決算屬于工作總結(jié)。? 竣工結(jié)算編制單位是施工單位；而竣工決算編制單位是業(yè)主。 4 房地產(chǎn)開發(fā)各階段控制要點(diǎn)88（ 4）工程質(zhì)量保修金的控制 1）質(zhì)保金的含義 建設(shè)工程質(zhì)量保修金是指發(fā)包人與承包商在建設(shè)工程承包合同中約定，從應(yīng)付的工程價(jià)款中預(yù)留，用于保障承包人在缺陷責(zé)任期（即質(zhì)量保修期）內(nèi)對(duì)建設(shè)工程出現(xiàn)的缺陷進(jìn)行維修的資金。? 缺陷是指建設(shè)工程質(zhì)量不符合工程建設(shè)強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)文件、以及承包合同的約定。4 房地產(chǎn)開發(fā)各階段控制要點(diǎn)892）質(zhì)保金預(yù)留比例 按建設(shè)工程結(jié)算管理辦法，質(zhì)保金按工程價(jià)款結(jié)算總額 5%左右的比例預(yù)留。3）保修范圍 建筑工程的保修范圍包括地基基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)工程、屋面防水工程、電氣管線，上下水管的安裝工程、供熱、供冷系統(tǒng)等工程。4 房地產(chǎn)開發(fā)各階段控制要點(diǎn)（ 5）營(yíng)銷階段的成本控制要點(diǎn)? 結(jié)合項(xiàng)目目標(biāo)成本，建立各項(xiàng)的廣告及市場(chǎng)推廣計(jì)劃、預(yù)算的執(zhí)行及監(jiān)督體制。加強(qiáng)計(jì)劃及預(yù)算編制的準(zhǔn)確性、可操作性、有針對(duì)性；? 完善營(yíng)銷供應(yīng)商選擇控制流程，完善各項(xiàng)廣告制作的報(bào)價(jià)、比價(jià)、議價(jià)操作流程，用競(jìng)標(biāo)的方式，謀求各項(xiàng)廣告制作的優(yōu)質(zhì)低價(jià)，控制廣告制作的費(fèi)用成本。? 通過(guò)營(yíng)銷供應(yīng)商成本信息庫(kù)的建立和營(yíng)銷供應(yīng)商的評(píng)估機(jī)制，有效地降低營(yíng)銷成本。 904 房地產(chǎn)開發(fā)各階段控制要點(diǎn)5 成本的金科玉律70%~90%的成本由設(shè)計(jì)階段確定，成本控制的重心應(yīng)盡量前移 采購(gòu)成本的控制與所能夠掌握的資源密切相關(guān)維持現(xiàn)有客戶的成本遠(yuǎn)小于開發(fā)新客戶的成本915 總結(jié)總總 結(jié)結(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理將成為企業(yè)未來(lái)的生命線將成為企業(yè)未來(lái)的生命線92謝謝 謝！謝！93演講完畢，謝謝觀