【正文】 術(shù)性評(píng)標(biāo)、定標(biāo) (2)經(jīng)濟(jì)性評(píng)標(biāo)、定標(biāo) 按照優(yōu)先順序進(jìn)行評(píng)標(biāo)定標(biāo)： 技術(shù)評(píng)標(biāo) 經(jīng)濟(jì)評(píng)標(biāo) 合作經(jīng)歷 綜合審核投標(biāo)單位；評(píng)定中標(biāo)單位 經(jīng)辦部門(mén)與采購(gòu)部 20231124 93 材料及設(shè)備采購(gòu)成本控制要點(diǎn) 控制要點(diǎn) 主要內(nèi)容 方法與途徑 責(zé)任主體 材料的性能價(jià)格比 市場(chǎng)信息 日常搜集市場(chǎng)信息，建立材料市場(chǎng)信息庫(kù)。 工程部 技術(shù)參數(shù) 材料設(shè)備的技術(shù)參數(shù)由設(shè)計(jì)部確定或封樣。 設(shè)計(jì)部 招投標(biāo) 必須招投標(biāo)的材料設(shè)備要制定招投標(biāo)計(jì)劃。不需 招投標(biāo)的材料設(shè)備，采用三家以上廠家報(bào)價(jià)擇。 采購(gòu)部 材料進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃 采購(gòu)招標(biāo)及訂立合同時(shí)間 根據(jù)項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃分解材料設(shè)備采購(gòu)計(jì)劃。 采購(gòu)部 生產(chǎn)周期 與工程進(jìn)度相配合。 運(yùn)輸周期 與采購(gòu)點(diǎn)遠(yuǎn)近相對(duì)應(yīng)、與工程進(jìn)度配合 安裝、驗(yàn)收周期 與工程進(jìn)度相配合 工程部 交叉作業(yè)時(shí)間 與工序安排相聯(lián)系，強(qiáng)調(diào)溝通與協(xié)作。 材料款支付 材料款支付方式 材料款支付進(jìn)度 保修款 預(yù)付款限額控制 首次驗(yàn)收后付款總額進(jìn)度控制。 保修款一般不低于合同總價(jià)的 5%。 工程部 材料驗(yàn)收 數(shù)量驗(yàn)收 幾方共同確認(rèn)貨到現(xiàn)場(chǎng)數(shù)量 工程部 質(zhì)量驗(yàn)收 外觀質(zhì)量的驗(yàn)收 安裝后質(zhì)量的驗(yàn)收 工程部 材料保管與保修 材料保管 明確貨物的卸貨和保管的責(zé)任承擔(dān)者 采購(gòu)部與工程部 材料保修 明確保修責(zé)任和保修期 20231124 94 招標(biāo)階段成本控制 實(shí)例 《工程量清單標(biāo)底編制細(xì)則》 《評(píng)標(biāo)細(xì)則》 招標(biāo)系列表單 20231124 95 施工階段成本控制 由于市場(chǎng)變化與市場(chǎng)把握等原因，施工階段不可避免由于 各種情況而要對(duì)施工計(jì)劃和內(nèi)容進(jìn)行改動(dòng)，這些 變更 產(chǎn)生 的費(fèi)用及材料、工程款的支付須嚴(yán)格控制。工程質(zhì)量控制 和工期控制對(duì)成本控制有直接影響。 特別注意：各部門(mén)的及時(shí)溝通和良好合作。 20231124 96 施工環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn) 控制要點(diǎn) 主要內(nèi)容 方法與途徑 責(zé)任主體 設(shè)計(jì)變更環(huán)節(jié) （ 1）變更評(píng)估 項(xiàng)目前期規(guī)劃、定位要全面、準(zhǔn)確，盡量避免在施工中的重大設(shè)計(jì)調(diào)整。 加強(qiáng)施工前的審核工作。全面考慮工程造價(jià)，對(duì)可能發(fā)生變更的地方有預(yù)見(jiàn)性，并予以事先約定。 各部門(mén)全面評(píng)估變更帶來(lái)的各種變化，為審批提供參考依據(jù)。 設(shè)計(jì)部、項(xiàng)目部與成本部 （ 2）變更的審核、審批與知會(huì) 按照審批權(quán)限審批后方可進(jìn)行變更；發(fā)出設(shè)計(jì)變更通知單；變更必須有設(shè)計(jì)單位、設(shè)計(jì)部、工程部、監(jiān)理單位和施工單位共同簽字后，才能有效。 經(jīng)辦部門(mén)與設(shè)計(jì)部 施工現(xiàn)場(chǎng)簽證 （ 1）簽證的確認(rèn) 現(xiàn)場(chǎng)簽證的確認(rèn)嚴(yán)格按照合同中所約定的條款執(zhí)行。 項(xiàng)目部 （ 2）簽證的時(shí)限 遵守當(dāng)時(shí)發(fā)生當(dāng)時(shí)簽證的原則。 （ 3）簽證的工程量 認(rèn)真核對(duì)簽證的工程量準(zhǔn)確性；簽證的內(nèi)容、原因、工程量應(yīng)清楚準(zhǔn)確、無(wú)涂改、編號(hào)準(zhǔn)、全，并有監(jiān)理工程師的簽字確認(rèn)。 項(xiàng)目部與成本部 （ 4）簽證的審批 遵循先審批后實(shí)施的原則；在確認(rèn)簽證前，應(yīng)按相應(yīng)審批程序報(bào)審，通過(guò)后方可正式簽證。 經(jīng)辦部門(mén) （ 5）簽證的匯總 對(duì)工程變更應(yīng)定期進(jìn)行分類(lèi)匯總統(tǒng)計(jì)分析，并根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料對(duì)控制工程變更提出改進(jìn)意見(jiàn)。 項(xiàng)目部與成本部 20231124 97 施工環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn) 審圖 （ 1）擴(kuò)初圖會(huì)審 （ 2）施工圖會(huì)審 （ 3）分項(xiàng)、分部圖會(huì)審 （ 4）各專(zhuān)業(yè)技術(shù)圖紙會(huì)審 圖紙多層次會(huì)審會(huì)簽，各專(zhuān)業(yè)互審互簽； 在開(kāi)工前盡量把圖紙中的問(wèn)題修改完。 工程部、項(xiàng)目部與設(shè)計(jì)部 總分包配合費(fèi) （ 1）分包方式 （ 2）分包內(nèi)容 （ 3）分包的責(zé)任界定 通過(guò)投標(biāo)確定配合費(fèi)，避免在施工過(guò)程中修改分包方式、分包內(nèi)容、范圍而增加工程成本。 工程部與項(xiàng)目部 材料供應(yīng) （ 1）選型 （ 2）材料供應(yīng)方式 （ 3）材料計(jì)劃 （ 4）預(yù)留時(shí)間 在材料招標(biāo)前確定施工所用的各項(xiàng)材料的選型。 設(shè)計(jì)部 確定材料供應(yīng)方式，通過(guò)招標(biāo)確定相關(guān)費(fèi)用。 采購(gòu)部與成本部 編制材料計(jì)劃，考慮可能出現(xiàn)的問(wèn)題，留出相應(yīng)的時(shí)間。 工程部與項(xiàng)目部 工程款的支付 （ 1）付款進(jìn)度 （ 2）工程進(jìn)度 多層次多角度審核工程進(jìn)度，按合同約定和進(jìn)度情況付款。 項(xiàng)目部與成本部 （ 3）付款的審批 根據(jù)授權(quán)權(quán)限進(jìn)行審批。 項(xiàng)目部、成本部與財(cái)務(wù)部 20231124 98 設(shè)計(jì)變更的管理 1. 設(shè)計(jì)變更的提出方式 2. 原因分析－－消除原因、盡量避免 3. 影響分析－－優(yōu)化方案 4. 變更業(yè)務(wù)辦理 5. 審批與發(fā)放、溝通 6. 與合同和現(xiàn)場(chǎng)的接軌 7. 辦理有關(guān)手續(xù)： 成本動(dòng)態(tài)、錄入軟件 8. 實(shí)施結(jié)果的確認(rèn) 9. 結(jié)果的處理： 支付、結(jié)算與索賠 10. 后評(píng)估 設(shè)計(jì)變更的管理體現(xiàn)以下幾個(gè)內(nèi)容 20231124 99 實(shí)例 《設(shè)計(jì)變更簽證管理規(guī)定》 《甲方認(rèn)質(zhì)認(rèn)價(jià)操作細(xì)則》 《補(bǔ)充預(yù)算審核實(shí)施細(xì)則》 付款系列表單 施工階段成本控制 20231124 100 結(jié)算階段 — 甲供材料的結(jié)算、甲供設(shè)備的結(jié)算 和工程結(jié)算。 成本控制： ?初審竣工資料、結(jié)算資料； ?審查結(jié)算資料，會(huì)簽結(jié)算資料，初審結(jié)算； ?復(fù)核結(jié)算，化解結(jié)算分歧，進(jìn)行結(jié)算定案。 特別注意：相關(guān)監(jiān)控信息的及時(shí)和準(zhǔn)確性；嚴(yán)格審核結(jié)算工程量，合理確定結(jié)算單價(jià)。 結(jié)算階段成本控制 20231124 101 結(jié)算環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn) 控制要點(diǎn) 主要內(nèi)容 方法與途徑 責(zé)任主體 乙方預(yù)算 （ 1）乙方預(yù)算內(nèi)容的審查 ?先由造價(jià)比例大的項(xiàng)目看（地面、墻面、部分家具），縮小及調(diào)整面積。 ?注意報(bào)價(jià)拆分、施工方法、報(bào)價(jià)及招標(biāo)方法不同會(huì)影響成本的問(wèn)題 成本部 鋼筋用量的核實(shí) （ 1）施工圖中的鋼筋用量 （ 2）變更的鋼筋用量 選擇并委托管理經(jīng)驗(yàn)豐富、職業(yè)道德良好、工作認(rèn)真負(fù)責(zé)工程造價(jià)咨詢公司進(jìn)行鋼筋量計(jì)算工作。 成本部與采購(gòu)部 抽查與核實(shí)工程造價(jià)咨詢公司的鋼筋用量計(jì)算工作，相關(guān)人員必須下現(xiàn)場(chǎng)了解乙方綁扎鋼筋情況。 成本部 價(jià)差的調(diào)整 （ 1）材料價(jià)差 （ 2）人工價(jià)差 （ 3）費(fèi)用價(jià)差 及時(shí)跟蹤價(jià)格（材料、人工、費(fèi)用）變化情況，嚴(yán)格執(zhí)行合同中價(jià)差調(diào)整辦法，當(dāng)價(jià)格出現(xiàn)異常波動(dòng)時(shí)，應(yīng)立即與相關(guān)單位商量對(duì)策。 成本部 20231124 102 變更的費(fèi)用控制 （ 1）圖紙審核 工程部和項(xiàng)目部負(fù)責(zé)組織各專(zhuān)業(yè)共同審圖，實(shí)行專(zhuān)業(yè)負(fù)責(zé)制，協(xié)調(diào)監(jiān)理公司和施工單位審圖。 工程部、項(xiàng)目部與設(shè)計(jì)部 （ 2）因市場(chǎng)因素甲方對(duì)圖紙的修改 甲方對(duì)圖紙做出重大修改之前，應(yīng)進(jìn)行方案經(jīng)濟(jì)比較。 設(shè)計(jì)部 （ 3）現(xiàn)場(chǎng)簽證 現(xiàn)場(chǎng)簽證中，應(yīng)明確發(fā)生費(fèi)用的數(shù)量、原因和責(zé)任。 項(xiàng)目部與成本部 違約與索賠 （ 1）工期 （ 2）質(zhì)量 履行自己的合同義務(wù)并督促乙方履行合同義務(wù)，重視在過(guò)程中控制工期與質(zhì)量。 項(xiàng)目部 （ 3）配合管理 項(xiàng)目部負(fù)責(zé)各施工方的配合問(wèn)題 項(xiàng)目部 （ 4）停工、窩工 當(dāng)造成重大停、窩工時(shí)，項(xiàng)目部與成本部及時(shí)進(jìn)行停、窩工費(fèi)用計(jì)算。 項(xiàng)目部與成本部 結(jié)算環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)（續(xù)） 20231124 103 結(jié)算階段成本控制 實(shí)例 《工程 /甲供材料結(jié)算及尾款支付實(shí)施細(xì)則》 《維修費(fèi)用、零星委托審核細(xì)則》 《保修金辦理細(xì)則》 結(jié)算系列表單 20231124 104 營(yíng)銷(xiāo)階段成本控制 營(yíng)銷(xiāo)階段成本目標(biāo)的確定：一般是按比例確定 營(yíng)銷(xiāo)階段成本目標(biāo)的分解：按照各個(gè)項(xiàng)目單項(xiàng)支出合同計(jì)劃分解 特別注意：銷(xiāo)售承諾（銷(xiāo)售合同、廣告、售樓書(shū)）對(duì)入住和物業(yè)管理產(chǎn)生的影響，避免索賠的發(fā)生（避免無(wú)效成本的增加）。 20231124 105 營(yíng)銷(xiāo)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn) 控制要點(diǎn) 主要內(nèi)容 方法與途徑 責(zé)任主體 營(yíng)銷(xiāo)方案 （ 1）營(yíng)銷(xiāo)成本目標(biāo) （ 2）市場(chǎng)信息 （ 3）營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃 按比例確定成本目標(biāo) 根據(jù)各種相關(guān)因素確定具體計(jì)劃和進(jìn)行成本目標(biāo)分解 營(yíng)銷(xiāo)部 營(yíng)銷(xiāo)現(xiàn)場(chǎng)費(fèi)用 （ 1）現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售人工費(fèi)用 銷(xiāo)售人數(shù)控制、銷(xiāo)售工作進(jìn)度控制和獎(jiǎng)勵(lì)辦法控制。 營(yíng)銷(xiāo)部與人力資源部 （ 2）現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售器具費(fèi) （ 3）賣(mài)場(chǎng)、現(xiàn)場(chǎng)包裝費(fèi) （ 4）銷(xiāo)售模型費(fèi)用 （ 5）宣傳資料及禮品費(fèi) （ 6）展銷(xiāo)費(fèi) 將目標(biāo)成本按照合同計(jì)劃或分項(xiàng)分解，嚴(yán)格執(zhí)行采購(gòu)流程 營(yíng)銷(xiāo)部與采購(gòu)部 媒體選擇 （ 1）媒體及廣告代理公司信息 日常收集并建立市場(chǎng)提供商數(shù)據(jù)庫(kù)。 營(yíng)銷(xiāo)部 （ 2）招投標(biāo) 遵守先評(píng)后選的原則進(jìn)行內(nèi)部評(píng)審和招投標(biāo)。 營(yíng)銷(xiāo)部與采購(gòu)部 20231124 106 樣板房 裝修 （ 1）設(shè)計(jì)、裝修 市場(chǎng)信息收集，控制裝修目標(biāo)成本。 設(shè)計(jì)部與營(yíng)銷(xiāo)部 （ 2）材料采購(gòu) 市場(chǎng)信息搜集，材料、設(shè)備選型。 設(shè)計(jì)部與采購(gòu)部 （ 3）信息采集及招投標(biāo) 按招標(biāo)流程執(zhí)行。 采購(gòu)部與設(shè)計(jì)部 （ 4）樣板房維護(hù) 委托物業(yè)代管協(xié)議的簽署 采購(gòu)部 （ 5）材料回收、保管和再利用 建立材料設(shè)備清單、使用登記，閑置品評(píng)估和處理。 采購(gòu)部與行政部 銷(xiāo)售回 款 （ 1）銷(xiāo)售折扣點(diǎn) 售前合理確定。 營(yíng)銷(xiāo)部 （ 2）回款周期 制定銷(xiāo)售收入計(jì)劃 營(yíng)銷(xiāo)部 銷(xiāo)售補(bǔ) 充條款 及承諾 （ 1）承諾的提出 將承諾分類(lèi)分析，控制銷(xiāo)售合同、廣告、售樓書(shū)承諾與設(shè)計(jì)及實(shí)際的一致性。 營(yíng)銷(xiāo)部、設(shè)計(jì)部 和工程部 （ 2）設(shè)計(jì)變更與承諾 執(zhí)行設(shè)計(jì)變更審批與知會(huì)制度 承諾的變更 設(shè)計(jì)部、營(yíng)銷(xiāo)部 和工程部 營(yíng)銷(xiāo)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)（續(xù)） 20231124 107 實(shí)例 《營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用控制計(jì)劃》 《樣板房物品采購(gòu)細(xì)則》 營(yíng)銷(xiāo)階段成本控制 20231124 108 ? 成本管理內(nèi)容就是確定與控制 ? 成本確定是要找到合理值不是準(zhǔn)確值 ? 成本控制就是要做到心中有數(shù)，而不是簡(jiǎn)單的限制和壓低成本， ? 不論確定與控制，必須面向市場(chǎng)、面向產(chǎn)品，技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合 概括與強(qiáng)調(diào) 20231124 109 操作建議 針對(duì)公司的成本管理 明確架構(gòu)和管控模式 提出經(jīng)營(yíng)方針與管理目標(biāo) 建立相應(yīng)的制度與規(guī)范化的流程 構(gòu)筑業(yè)務(wù)平臺(tái)：數(shù)據(jù)、標(biāo)準(zhǔn)、資源、工具 針對(duì)項(xiàng)目的控制重點(diǎn) 產(chǎn)品目標(biāo)與成本目標(biāo)的制定 各操作環(huán)節(jié)的監(jiān)控 20231124 110 20231124 111 CALIB Management ? 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 演講完畢，謝謝觀看！