【正文】 成本目標(biāo)是整個(gè)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的目標(biāo)，目標(biāo)范圍覆蓋全成本。 ? 施工圖完成后，可根據(jù)預(yù)算對(duì)目標(biāo)做調(diào)整（通常是在偏差較大的情況下），形成內(nèi)控目標(biāo)； 20231124 25 新項(xiàng)目發(fā)展 策劃定位 方案或初步 施工圖設(shè)計(jì) 施工組織與 材料采購 竣工結(jié)算 成本估算（初始） 成本測算（預(yù)控） 目標(biāo)成本（發(fā)展） 目標(biāo)成本調(diào)整（內(nèi)控） 動(dòng)態(tài)成本 結(jié)算成本分析 目標(biāo)形成的幾個(gè)階段 20231124 26 正向測算： ? 測算依據(jù) －－ 成本首先是由產(chǎn)品的定位與檔次決定的，因此成本目標(biāo)要在與產(chǎn)品目標(biāo)的互動(dòng)溝通中共同制定，在發(fā)包前的階段經(jīng)歷由粗到細(xì)的過程。（ 工作重心前移） 制定的方法 20231124 27 反向倒逼： 確定銷售價(jià)格水平； 確定利潤要求； 反推計(jì)算成本水平。 制定的方法 20231124 28 水平恰當(dāng)： 支持定位，提升價(jià)值；既有可行性，又具挑戰(zhàn)性；適當(dāng)考慮風(fēng)險(xiǎn)； 依據(jù)充分 ： 產(chǎn)品定位支撐目標(biāo)數(shù)據(jù)；合理確定的前提條件：了解市場、結(jié)合產(chǎn)品，有充分的數(shù)據(jù)支持－－ 通過市場調(diào)研和數(shù)據(jù)庫； 內(nèi)容具體明確： 成本內(nèi)容明確（比如同樣是 高檔 ，各人心目中可能不同）；考慮全面，不要漏項(xiàng)； 量化計(jì)算： 盡可能有量化的計(jì)算， 量價(jià) 分離，而不是籠統(tǒng)的總數(shù)，便于今后的對(duì)比分析； 推行標(biāo)準(zhǔn)化 ： 最好能結(jié)合公司產(chǎn)品特點(diǎn)，制定公司 通用 的標(biāo)準(zhǔn)和表格，各項(xiàng)目的不同點(diǎn)在局部作調(diào)整，可以節(jié)省時(shí)間，減少誤解； 強(qiáng)調(diào)考核作用： 盡可能作為績效 考核指標(biāo) ；所有房地產(chǎn)公司都會(huì)做測算，只是沒有作為正式的目標(biāo)去執(zhí)行和監(jiān)控，沒有用成本目標(biāo)對(duì)控制結(jié)果進(jìn)行考核。 ?分解內(nèi)容： 總目標(biāo)分解為分部分項(xiàng)工程目標(biāo)；包括功能組件的劃分（專業(yè)與分項(xiàng)工程的劃分），可細(xì)到分棟分層分構(gòu)件。 方式之二：按工程實(shí)體分解 目的：成本數(shù)據(jù)合理性判定 20231124 34 ? 分解依據(jù)： 部門或崗位成本管理職責(zé)及考核辦法。 ? 分解時(shí)間： 發(fā)展計(jì)劃完成后即可確定責(zé)任，具體數(shù)據(jù)在預(yù)算調(diào)整后固定。 20231124 39 成本目標(biāo)的實(shí)現(xiàn) — 案例 1，月報(bào)表： 2，每月變更匯總： 3，調(diào)整所需文件 ： 4，后評(píng)估報(bào)告 20231124 40 小結(jié) 1，成本目標(biāo)管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié) ? 事前有目標(biāo)：項(xiàng)目總成本目標(biāo)及分解 ? 事中有監(jiān)控：月報(bào)表 ? 事后有分析：后評(píng)估報(bào)告 ? 目標(biāo)管理兩階段：招標(biāo)前產(chǎn)品控制為主，招標(biāo)后以動(dòng)態(tài)監(jiān)控為主； ? 成本控制始終圍繞產(chǎn)品與市場 2，如何著手開展目標(biāo)管理 ? 建立科目，結(jié)合合同策劃； ? 制定目標(biāo)：方案、擴(kuò)初、施工圖階段 ? 每月專人負(fù)責(zé)統(tǒng)計(jì)成本變更（針對(duì)每個(gè)合同） ? 出成本月報(bào)，數(shù)據(jù)及分析、建議 ? 對(duì)數(shù)據(jù)的及時(shí)性進(jìn)行考核要求 20231124 41 內(nèi)容大綱 樹立統(tǒng)一的成本管理理念 成本控制基本方法－目標(biāo)管理詳解 建立多層次的成本管理體系 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全過程成本控制要點(diǎn) 20231124 42 房地產(chǎn)成本管理體系的建立 房地產(chǎn)企業(yè)管控模式與成本管理 企業(yè)成本管理體系的基本內(nèi)容 成本管理的組織管理系統(tǒng) 成本管理的業(yè)務(wù)管理規(guī)范 成本管理運(yùn)營流程系統(tǒng) 成本管理的評(píng)價(jià)系統(tǒng) 20231124 43 房地產(chǎn)企業(yè)管控模式與成本管理 單一公司的管控模式 職能式管控 ： 業(yè)務(wù)職能部門為主導(dǎo) 矩陣式管控： 業(yè)務(wù)職能部門與項(xiàng)目開發(fā)流程相互平衡 項(xiàng)目制管控： 以項(xiàng)目開發(fā)流程為主導(dǎo) 集團(tuán)公司的管控模式 ? 運(yùn)營管控 ：組織與項(xiàng)目運(yùn)營的環(huán)節(jié) ? 戰(zhàn)略管控： 主要資源：人、財(cái)、項(xiàng)目 ? 財(cái)務(wù)管控 ： 投資與財(cái)務(wù) 20231124 44 項(xiàng)目公司 開發(fā) 設(shè)計(jì) 工程 銷售 類 型 職能管理型 矩陣式管理型 開發(fā) 設(shè)計(jì) 工程 銷售 職責(zé)分工 開發(fā) 設(shè)計(jì) 工程 銷售 項(xiàng)目部 ?項(xiàng)目部只負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場管理部門 ?項(xiàng)目部成為項(xiàng)目執(zhí)行的負(fù)責(zé)主體，職能部門成為資源提供、建議與監(jiān)督主體 優(yōu)點(diǎn) ?對(duì)項(xiàng)目環(huán)境的反應(yīng)較慢；需要高層協(xié)調(diào)工作多，容易形成決策堆積 ?員工介入雙重職權(quán)之中，需要公司良好的人際關(guān)系和全面的培訓(xùn) 實(shí)施條件 ?項(xiàng)目數(shù)量少，特定區(qū)域經(jīng)營 ?客戶定位專一，項(xiàng)目實(shí)施環(huán)境不確定性低 ?公司高層介入項(xiàng)目協(xié)調(diào)工作 ?項(xiàng)目數(shù)量較多，需要人才共享，不適用于全國經(jīng)營 ?客戶較穩(wěn)定，但不確定性較高的項(xiàng)目環(huán)境 ?公司有專業(yè)技能提升要求 項(xiàng)目管理型 項(xiàng)目公司或項(xiàng)目部 開發(fā) 設(shè)計(jì) 工程 銷售 ?項(xiàng)目公司成為開發(fā)工作的全權(quán)負(fù)責(zé)主體 ?項(xiàng)目執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)較大；不利于公司職能知識(shí)積累和專業(yè)化發(fā)展 ?跨多個(gè)地域經(jīng)營或客戶需求變化多項(xiàng)目管理 ?前期的客戶定位非常準(zhǔn)確 ?更強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目產(chǎn)品對(duì)客戶需求滿足程度 項(xiàng)目部 缺點(diǎn) ?職能部門內(nèi)部實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì) ?對(duì)項(xiàng)目環(huán)境反應(yīng)迅速，便于實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目產(chǎn)品的創(chuàng)新和技術(shù)專業(yè)化的提升 ?對(duì)項(xiàng)目環(huán)境反應(yīng)靈敏，清晰的產(chǎn)品責(zé)任，容易達(dá)到客戶的滿意 單一公司的管控模式 20231124 45 集團(tuán)公司的管控模式 20231124 46 ? 形成過程：項(xiàng)目 —公司 —區(qū)域 —集團(tuán) ? 確立依據(jù)：集團(tuán)與分公司的管控模式 ? 授權(quán)程度：先集權(quán)、后放權(quán) 集團(tuán)公司的成本管理模式 — 確立 20231124 47 集團(tuán)公司的成本管理模式 — 案例 1 管理職能： ? 經(jīng)營層面： 立項(xiàng)與資金審批，經(jīng)營目標(biāo)確定（集團(tuán)確定收益要求及時(shí)間） ? 管理層面 ：人力資源與考核（針對(duì)下派人員，包括總經(jīng)理、總監(jiān)、建筑、財(cái)務(wù)、成本部經(jīng)理；學(xué)生招聘與培養(yǎng)）；統(tǒng)一架構(gòu)、管理制度與流程、作業(yè)指導(dǎo)； ? 業(yè)務(wù)層面： 管理、監(jiān)控與服務(wù) （案例 1—業(yè)務(wù)管理定位） 20231124 48 具體操作： ? 目標(biāo)評(píng)審（立項(xiàng)及方案階段 —審批） ? 動(dòng)態(tài)監(jiān)控（集團(tuán)成本月報(bào)） ? 參與重大招標(biāo) ? 戰(zhàn)略采購（與技術(shù)部協(xié)作） ? 地區(qū)成本基準(zhǔn)（考察分析，與地方一起） ? 標(biāo)準(zhǔn)合同、招標(biāo)文件 ? 成本控制研究（設(shè)計(jì)階段、含鋼量） ? 信息化平臺(tái)建設(shè)與推廣 ? 分公司年度月度檢查評(píng)分 集團(tuán)公司的成本管理模式 — 案例 1 （案例 1—業(yè)務(wù)管理定位） 20231124 49 （案例 2— 綜合管理定位） 管理職能： 經(jīng)營層面：立項(xiàng)與資金審批 管理層面：人力資源（強(qiáng)勢管理）與考核（ 一年一次 全集團(tuán)公開排名，具體分公司自己考核）；統(tǒng)一架構(gòu)、管 理制度與流程、作業(yè)指導(dǎo)； 業(yè)務(wù)層面：服務(wù)與指導(dǎo) 集團(tuán)公司的成本管理模式 — 案例 2 20231124 50 具體操作： 綜合成本管理（項(xiàng)目成本監(jiān)控， 16個(gè)公司 *34項(xiàng) /公司， 按區(qū)域分工，月報(bào)表） 戰(zhàn)略采購（配合專業(yè)采購部門的評(píng)標(biāo)分析） 造價(jià)管理（清單招標(biāo)，戰(zhàn)略咨詢公司，造價(jià)研究，案例 分析） 到分公司隨機(jī)抽查 目標(biāo)不審批（集團(tuán)只管何時(shí)定目標(biāo)，修訂是否按程 序），只審核（專業(yè)參謀保證利潤） 總之，分公司做事，集團(tuán)看方向；業(yè)務(wù)對(duì)接，沒有管理 對(duì)接關(guān)系 集團(tuán)公司的成本管理模式 — 案例 2 （案例 2— 綜合管理定位） 20231124 51 成本管理的基本內(nèi)容 機(jī)構(gòu)組織 （架構(gòu)、崗位與職責(zé)） 目標(biāo)制定 招標(biāo)合約 結(jié)算分析 運(yùn)營流程管理：項(xiàng)目成本全過程動(dòng)態(tài)控制 評(píng)價(jià)體系 （數(shù)據(jù)、工具與標(biāo)準(zhǔn)） 業(yè)務(wù)管理：四個(gè)重點(diǎn)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié) 業(yè)務(wù)規(guī)范 （制度、規(guī)定與細(xì)則） 變更簽證 三個(gè)基本面 四個(gè)重點(diǎn) 一條主線 企業(yè)成本管理體系的基本內(nèi)容 20231124 52 企業(yè)成本管理體系的基本內(nèi)容 成本管理體系的四個(gè)子系統(tǒng) 成本管理體系 成本管理評(píng)價(jià)系統(tǒng) 成本管理數(shù)據(jù)庫、考核評(píng)價(jià)指標(biāo)、和信息處理工具。 成本管理組織系統(tǒng) 成本管理組織架構(gòu)、管理職能、崗位設(shè)置、崗位職責(zé)及權(quán)限劃分。 20231124 53 成本管理的組織管理系統(tǒng) 組織管理系統(tǒng)的三項(xiàng)內(nèi)容 組織架構(gòu)： 部門設(shè)置及管轄關(guān)系，崗位設(shè)定及人員編制 職責(zé)劃分： 部門職能與崗位職責(zé) 權(quán)限分配： 業(yè)務(wù)審批權(quán)限，行政審批權(quán)限 20231124 54 成本管理組織架構(gòu)與人員配置（非集團(tuán)公司） 成本管理組織架構(gòu) 采購及招標(biāo)管理 人員：分專業(yè) ,分項(xiàng)目負(fù)責(zé) 采購部 成本目標(biāo)管理 公司分管領(lǐng)導(dǎo) 現(xiàn)場成本控制 供方管理 合同管理 招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組 成本部 成本目標(biāo)管理 現(xiàn)場成本控制 工程預(yù)結(jié)算 供方管理 合同管理 招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組成本管理中心 20231124 55 成本管理部門職職能 成本管理職能 采購管理職能 1. 成本目標(biāo)管理 :成本的前期測算、目標(biāo)制定、成本動(dòng)態(tài)監(jiān)控、成本分析與后評(píng)估 ； 2. 工程預(yù)結(jié)算管理：自行編制、審核工程量及造價(jià)文件，對(duì)咨詢公司服務(wù)進(jìn)行跟蹤管理； 3. 現(xiàn)場成本控制：變更的造價(jià)計(jì)算、現(xiàn)場工程量測定、零星工程或材料采購的委托和簽證； 1. 供方管理：考察、評(píng)估、建庫并選用項(xiàng)目所需的合作單位及材料設(shè)備； 2. 采購及招標(biāo) 管理：工程、材料設(shè)備、設(shè)計(jì)、營銷方面的招標(biāo)，定標(biāo)的、定單位、定價(jià)格； 3. 合同管理：合同的簽訂、變更及追加、付款及結(jié)算手續(xù)辦理； 各企業(yè)部門的名稱和職責(zé)劃分往往不同（預(yù)算部，成本部，材料部，采購部，合約部，工程部，商務(wù)部，但基本管理與業(yè)務(wù)工作內(nèi)容必須齊全，才能達(dá)到精細(xì)化管理要求。 二、管理規(guī)定 管理規(guī)定用于規(guī)范公司成本管理有關(guān)部門或項(xiàng)目成本管理中各項(xiàng)具體業(yè)務(wù)內(nèi)容，如招標(biāo)、預(yù)結(jié)算，是對(duì)管理制度的要求的落實(shí)。 成本管理的業(yè)務(wù)管理規(guī)范 成本管理的業(yè)務(wù)管理規(guī)范分類 20231124 59 關(guān)于管理規(guī)范分類的說明 制度 也可稱為： 條例、規(guī)章 規(guī)定 也可稱為： 規(guī)則、準(zhǔn)則、原則、規(guī)范、規(guī)程 細(xì)則 也可稱為： 方法、辦法、指引 （ 指引與程序 一般質(zhì)量管理體系中專指描述流程的企業(yè)公文） 成本管理的業(yè)務(wù)管理規(guī)范 20231124 60 《成本管理制度》 《目標(biāo)成本管理規(guī)定》 《招標(biāo)管理規(guī)定》 《合同管理規(guī)定》 《供方管理規(guī)定》 《采購管理規(guī)定》 《工程預(yù)結(jié)算管理規(guī)定》 《設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽證實(shí)施細(xì)則》 《付款管理規(guī)定》 《成本資料管理規(guī)定》 成本管理的業(yè)務(wù)管理規(guī)范 20231124 61 房地產(chǎn)運(yùn)營流程管理是以項(xiàng)目開發(fā)價(jià)值鏈（ value chain