房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程的成本控制與管理-在線瀏覽
2025-01-15 16:49本頁(yè)面
【正文】 能地延后交房， ?營(yíng)銷 部 負(fù)責(zé) ?交房標(biāo)準(zhǔn) ?不低于合同中交房標(biāo)準(zhǔn) ?營(yíng)銷 部 負(fù)責(zé) ?付款總額 ?付款時(shí)間 ??選擇有利于公司利益的方式 ?公司決策層負(fù)責(zé) ?公司決策層負(fù)責(zé) 二、規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn) 規(guī)劃環(huán)節(jié)的成本控制所占權(quán)重最大，決定整個(gè)工程成本的 70%—80%，具有“一錘定音”的地位和作用：在規(guī)劃環(huán)節(jié) 進(jìn)行成本控制是實(shí)現(xiàn)事前控制的關(guān)鍵，可以最大限度的減少事后變動(dòng)帶來(lái)的成本。 經(jīng)營(yíng)部、 工程 部、項(xiàng)目部 在該環(huán)節(jié)承擔(dān)主要的職能。 ?未 通過(guò)的方案進(jìn)入可行性設(shè)計(jì)變更環(huán)節(jié)，再重新評(píng)審。 （ 3）設(shè)計(jì)成果 ?對(duì)可行性規(guī)劃設(shè)計(jì)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行細(xì)節(jié)調(diào)整 ?設(shè)備選型方案提前確定 工程 部 負(fù)責(zé)。 控制要點(diǎn) 控制什么 怎么控制 誰(shuí)來(lái)控制 擴(kuò)初設(shè)計(jì) （ 1）擴(kuò)初設(shè)計(jì)要求 ?對(duì)報(bào)批設(shè)計(jì)進(jìn)一步調(diào)整 ?設(shè)計(jì)要求 ?內(nèi)部審核 工程 部 負(fù)責(zé) （ 2）成本概算 ?根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)招投標(biāo)方案和設(shè)備選型、實(shí)體研究、環(huán)境方案等因素對(duì)總成本作出概算 工程 部 負(fù)責(zé)，成本部 配合 ?制訂經(jīng)營(yíng)指導(dǎo)書(shū) 工程 部 負(fù)責(zé) （ 3）擴(kuò)初設(shè)計(jì)圖 ?根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)要求招標(biāo) ?專家評(píng)審 ?內(nèi)部評(píng)審 工程 部 負(fù)責(zé) ?設(shè)計(jì)調(diào)整 工程 部 負(fù)責(zé) 地質(zhì)勘探 （ 1）地質(zhì)勘察 勘查單位的選擇 工程 部 負(fù)責(zé) （ 2）設(shè)計(jì)方案評(píng)審 勘查報(bào)告的分析 施工圖設(shè)計(jì) （ 1） 施工圖設(shè)計(jì)要求 ?根據(jù)銷售包裝設(shè)計(jì)、樁基設(shè)計(jì)、功能設(shè)計(jì)及配套設(shè)施等因素，在擴(kuò)初圖基礎(chǔ)上確立施工圖設(shè)計(jì)要求 ?建安施工圖中結(jié)構(gòu)造價(jià)、建筑造價(jià)和環(huán)境設(shè)施費(fèi)等約占總造價(jià) 70%的部分屬于設(shè)計(jì)方可控部分，應(yīng)嚴(yán)格審核。 工程 部 負(fù)責(zé) （ 3） 審圖 ?互審互簽，明確修改意見(jiàn)，設(shè)計(jì)洽商 工程部 負(fù)責(zé) 銷售處設(shè)計(jì) 售樓規(guī)模要求 ?結(jié)合營(yíng)銷費(fèi)用控制 工程 部 負(fù)責(zé) 裝修方案設(shè)計(jì) （ 1） 方案設(shè)計(jì)要求 ?根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)圖、經(jīng)營(yíng)指導(dǎo)書(shū)和實(shí)體研究的結(jié)果確定方案設(shè)計(jì)要求 工程 部 負(fù)責(zé)，銷售部 協(xié)助 （ 2） 材料設(shè)備選型成本方案 ?市場(chǎng)信息調(diào)研 ?根據(jù)設(shè)計(jì)要求確定裝修材料和設(shè)備 工程 部 負(fù)責(zé) 控制要點(diǎn) 控制什么 怎么控制 誰(shuí)來(lái)控制 功能設(shè)計(jì) （ 1）小區(qū)建筑物功能的經(jīng)濟(jì)評(píng)估 ?市場(chǎng)調(diào)研 銷售部負(fù)責(zé) ?有針對(duì)性擴(kuò)充建筑物功能 工程 部 負(fù)責(zé)，銷售部 協(xié)助 （ 2）市政配套方案 ?市政狀況調(diào)研 ?爭(zhēng)取政府有利條件 工程 部 負(fù)責(zé) （ 3）環(huán)境方案設(shè)計(jì) ?根據(jù)投資估算和報(bào)批標(biāo)準(zhǔn)確立環(huán)境設(shè)計(jì)方案目標(biāo)成本總額 工程 部 負(fù)責(zé)，項(xiàng)目部協(xié)助 （ 4）智能化 設(shè)計(jì) ?市場(chǎng)現(xiàn)狀分析，智能化必要性分析 ?智能化內(nèi)容控制 工程 部 負(fù)責(zé) （ 5）銷售宣傳 ?保持各部門與銷售部的信息暢通，保障銷售承諾與實(shí)際功能的一致性 工程 部 負(fù)責(zé)，銷售部 協(xié)助 設(shè)計(jì)變更 （ 1）設(shè)計(jì)調(diào)整費(fèi)用 工程 部 洽談 工程 部 負(fù)責(zé) （ 2）設(shè)計(jì)變更洽商 ?嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)變更洽商流程進(jìn)行 工程 部 負(fù)責(zé)、銷售部 協(xié)助 材料設(shè)備 （ 1）選型 （ 2）方案確定時(shí)間 在擴(kuò)初圖確定前確定材料設(shè)備，使設(shè)計(jì)在圖紙階段就考慮了材料設(shè)備的安裝 工程 部 負(fù)責(zé) （ 3）采購(gòu) 招投標(biāo) 工程 部 負(fù)責(zé) 其他費(fèi)用 物業(yè)管理完善費(fèi) 限額設(shè)計(jì) 工程 部 負(fù)責(zé)，成本部 配合 三、招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn) 招投標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制涉及到工程 部 、成本控制 部 、項(xiàng)目部、財(cái)務(wù) 部等多個(gè)部門的配合運(yùn)作。該環(huán)節(jié)的工程 部 、項(xiàng)目部、成本控制 部 共同承擔(dān)該項(xiàng)職能。 ?從公司合格承包商名錄中選擇投標(biāo)單位。（已建立合格承包商名錄的直接從名錄中篩選，沒(méi)有的公司各部門均可推薦） 經(jīng)營(yíng)部 負(fù)責(zé)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、勘察 等前期工作的招標(biāo)洽談； 成本控制部負(fù)責(zé)工程、監(jiān)理、造價(jià)咨詢、配套工程、及材料的招投標(biāo)及合同洽談簽約，工程部項(xiàng)目不配合 。 招標(biāo)委員會(huì)審核 招標(biāo)委員會(huì)主任審批。 （ 16）保修期限 ?工程部、項(xiàng)目部 負(fù)責(zé) 編報(bào)招標(biāo)項(xiàng)目的技術(shù)要求； ?成本控制部負(fù)責(zé)招標(biāo)文件商務(wù)部分的起草，連同工程部或項(xiàng)目部 編報(bào)的技術(shù)文件匯總整理招標(biāo)文件后按流程審核。 評(píng)標(biāo)和定標(biāo) (1)技術(shù)性評(píng)標(biāo)和定標(biāo) (2)經(jīng)濟(jì)性評(píng)標(biāo)定標(biāo) 綜合評(píng)定，確定中標(biāo)單位。由于市場(chǎng)變化與市場(chǎng)把握的原因，施工階段不可避免由于各種情況而要對(duì)施工計(jì)劃和內(nèi)容進(jìn)行改動(dòng)，而在變更時(shí)明確目的和遵循程序都是必須的。 控制要點(diǎn) 控制什么 怎么控制 誰(shuí)來(lái)控制 設(shè)計(jì)變更環(huán)節(jié) （ 1）變更評(píng)估 ?項(xiàng)目前期規(guī)劃、定位要全面、準(zhǔn)確，盡量避免在施工中的重大設(shè)計(jì)調(diào)整。全面考慮工程造價(jià)，對(duì)可能發(fā)生變更的地方有預(yù)見(jiàn)性，并予以事先約定。 ?成本控制 部 負(fù)責(zé)計(jì)算變更費(fèi)用（含可能引起的索賠） 進(jìn)行測(cè)算 。 ?成本 部 負(fù)責(zé)變更后的 成本分析。 工程 部、項(xiàng)目部 負(fù)責(zé)
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