房地產(chǎn)項目開發(fā)全過程的成本控制與管理-展示頁
2024-11-24 16:49本頁面
【正文】 名錄及資料庫。這個環(huán)節(jié)成本控制的重點在于招標(biāo)文件的制訂、參加投標(biāo)的合格服務(wù)商的選擇、標(biāo)底的編制。 工程部負(fù)責(zé)，其他部門協(xié)助 （ 2） 報建 ?政府部門報批費，按政府有關(guān)政策交納。 ?根據(jù)提交的設(shè)計成果進行投資估算 成本 部 負(fù)責(zé)，工程部 配合 報批設(shè)計 （ 1）設(shè)計方案 ?根據(jù)項目前期運營的情況和市場分析制訂設(shè)計任務(wù)書 工程 部 負(fù)責(zé)，銷售部 協(xié)作 ?方案設(shè)計招投標(biāo) 工程 部 負(fù)責(zé) ?方案設(shè)計評審 工程 部 負(fù)責(zé)組織 （ 2）報批 ?注意市政設(shè)計 ?注意相關(guān)法規(guī)，完善自身報批規(guī)范性，材 料完整 工程 部 責(zé)。 由 公司決策層 工程部 負(fù)責(zé)，銷售 部 配合進行 評審 。（二、三、四、五屬于工程成本） 控制要點 控制什么 怎么控制 誰來控制 規(guī)劃方案 （ 1）可行性規(guī)劃設(shè)計 ?市場信息搜集和分析 ?市政狀況信息分析 ?規(guī)劃要點確立 ?可行性研究設(shè)計任務(wù)書 ?可行性設(shè)計變更 經(jīng)營部 、工程 部 、營銷策劃 相互配合 （ 2）方案評審 ?組成可行性規(guī)劃評審委員會，對方案進行評審、確定。所以該環(huán)節(jié)控制要點和控制內(nèi)容相當(dāng)復(fù)雜，基本原則是，周密規(guī)劃，科學(xué)討論，嚴(yán)格審批。 控制要點 控制什么 怎么控制 誰來控制 開發(fā)形式 新征土地（國家出讓方式獲得） ?征地費用 ?少交或晚交，力爭減免 ?經(jīng)營部 負(fù)責(zé) ?拆遷安置費用 ?房產(chǎn)確權(quán)后辦理拆遷安置費用 ?經(jīng)營部 負(fù)責(zé) ?大市政費用 ?自建部分按照公司工程體系走；交政府部分按有關(guān)規(guī)定辦理 ?工程 部 、項目部和成本 部 負(fù)責(zé) ?規(guī)劃條件 ?滿足公司利益最大化，合理提高容積率，降低土地成本 ?公司決策層負(fù)責(zé) 工程、營銷、成本 參與 買斷項目（轉(zhuǎn)讓方式獲得） ?買斷內(nèi)容 ?明確買斷內(nèi)容明細(xì) ?公司決策層負(fù)責(zé) ?付款總額 ?為公司爭取最大利益 ?公司決策層負(fù)責(zé) ?付款時間 ?周期長、次數(shù)多 ?公司決策層負(fù)責(zé) ?四通一平的標(biāo)準(zhǔn) ?明確驗收標(biāo)準(zhǔn)明細(xì) ?工程 部 負(fù)責(zé) ?手續(xù)風(fēng)險 ?與項目付款時間直 接掛鉤。 該環(huán)節(jié)涉及的工程成本主要是土地成本，土地的獲得方式可分分有償獲得 （出讓、轉(zhuǎn)讓、合作開發(fā)、 還有一種就是出租 ， 房產(chǎn)開發(fā)不可能 ）和無償獲得 (行政國家劃撥， 房產(chǎn)開發(fā)不可能 )。該環(huán)節(jié)由于有國家多項法規(guī)政策的限制，運作時靈活度較小，基本原則是在國家規(guī)定范圍內(nèi)最大限度地控制企業(yè)的費用。 以下是九個環(huán)節(jié)成本控制的要點及 涉 計 到 的責(zé)任部門 （今天我所介紹的職能部門基本上按咱們公司現(xiàn)狀， 真正房產(chǎn)運作時，公司的組織機構(gòu)還要健全，應(yīng)有總工、各分管副總，有些工作的審批到總工或各分管副總即可。 房地產(chǎn)項目全成本的概念 和范圍 ： 房地產(chǎn)項目的成本可以理解為以建造商品房為目的，從購買土地、前期策劃、設(shè)計、施工到竣工入住為止的房地產(chǎn)開發(fā)全過程所支付的相關(guān)費用的總和。，但 近 十 幾年來，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速， 造就了一批億萬富翁， 房地產(chǎn)開發(fā)利潤空間較大，以致于 諸多企業(yè)都紛紛把眼光投向房產(chǎn)業(yè)，房價一再上漲，房屋空置率逐漸上升，房地產(chǎn)泡沫加大，現(xiàn)在國家有連續(xù)出臺政策打壓房地產(chǎn)，控制房價，我們多數(shù)人對房價比較關(guān)心也比較熟悉，對地價可能也大概了解，但對房地產(chǎn)的泡沫是多大了解的不是很詳細(xì)，只有我們把握了房地產(chǎn)的成本組成才能真正了解房地產(chǎn)企業(yè)的利潤，也只有知道了成本組成才能有 針 對性 的去控制開發(fā)成本。 我們通常涉及到的狹隘的成本控制，施工圖預(yù)結(jié)算、招投標(biāo)很少考慮全過程成本控制與管理 成本控制不只是房產(chǎn)公司成本控制部門(預(yù)結(jié)算部 )的事情，而是貫穿于整個房產(chǎn)開發(fā)的全過程，不是單純的工程成本，而是全成本 。 全成本費用組成 土地成本（地價、拆安費青苗補等償）、 工程成本、 營銷成本（廣告宣傳 、 代理費） 管理成本 財務(wù)成本（ 稅金利息）以上費用貫穿于 房 地產(chǎn)開發(fā)的九個環(huán)節(jié) （有的環(huán)節(jié)也可以合并但我還是按九各環(huán)節(jié)去介紹） ，所以成本控制工作要在九個環(huán)節(jié)都要介入，成本控制與管理是房產(chǎn)開發(fā)公司全員的 事 而不是哪 個部門那幾個人的事情 。 ） 房產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的九個環(huán)節(jié) 第一項 項目立項環(huán)節(jié)成本控制 第二項 二、規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)成本控制要點 第三項 招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制 第四項 施工環(huán)節(jié)成本控制 第五項 材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制 第六項 銷售環(huán)節(jié)成本控制 第七項 工程預(yù)結(jié)算環(huán)節(jié)成本控制 第八項 期間費用的控制環(huán)節(jié)成本控制 第九項 物業(yè)管理階段成本控制 一、項目立項環(huán)節(jié)成本控制要點 項目立項環(huán)節(jié)的成本控制根據(jù)項目開發(fā)方式的不同而有所區(qū)別。這一環(huán)節(jié)的控制基于公司與政府的 各方面關(guān)系 。 這一階段成本控制 公司領(lǐng)導(dǎo)及經(jīng)營部門 (按我們公司工作劃分，其他公司不一定叫經(jīng)營部也有的叫企發(fā)部等 )主要作用 。 ?公司決策層負(fù)責(zé) 合作開發(fā) ?合作方式 ?符合集團要求，有利于公司發(fā)展； ?公司決策層負(fù)責(zé) ?分成比例 ?雙贏原則； ?公司決策層負(fù)責(zé) ?交房時間 ?盡可
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