【正文】 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制核算 22 如何理解投資決策是控制工程造價的前提 一 二 第三部分 房地產(chǎn)項目投資決策階段工程造價控制 分析影響投資決策階段工程造價的決定因素 三 五 投資決策階段工程造價管理的主要內(nèi)容 投資決策投資估算與財務(wù)評價 四 如何做好投資決策的可行性研究 23 在建筑工程項目管理過程中，投資決策階段控制工程造價具有十分重要的意義。 三、由于目前房地產(chǎn)專業(yè)分工越來越細(xì)，拆遷、施工、工程監(jiān)理、銷售、物業(yè)管理等均有專業(yè)的公司和隊伍，可能的話對開發(fā)過程中的部分業(yè)務(wù)可分包給外部的專業(yè)公司，前提是這樣做比自己做更節(jié)省。但對關(guān)鍵崗位和關(guān)鍵業(yè)務(wù)，尤其成本效益高的崗位，不但不能過于精簡，而且有必要增加、充實定員。管理費用控制的關(guān)鍵在于開發(fā)建設(shè)的規(guī)模，因此應(yīng)當(dāng)通過加大開發(fā)力度和開發(fā)規(guī)模，降低單位管理費用水平。 四 財務(wù)控制重點 19 營銷環(huán)節(jié)的控制重點應(yīng)該從四個方面去體現(xiàn)： （ 1）銷售流程的優(yōu)化； （ 2）銷售部組織框架的構(gòu)建； （ 3）銷售道具及物料的使用； （ 4）項目推廣費用的有效使用。 對貸款額度的控制，通過編制建設(shè)資金使用計劃、現(xiàn)金流量表及貸款計劃，在滿足項目需求的前提下，盡量壓縮存量資金，減少貸款總額，縮短貸款期限，控制財務(wù)費用。 一、安排合理的融資方案：貸款金融機構(gòu)的選擇；融資方式的選擇；貸款額度的合理確定，利率的談判；籌資費用的節(jié)約，進度的合理安排等。財務(wù)費用的控制實際是對資金時間價值的控制，其中主要是貸款利息的降低。 （ 2）通過加強過程成本控制，對施工過程中的工程成本進行動態(tài)結(jié)算管理、成本核算預(yù)警，達(dá)到過程結(jié)算及時、有效反映項目成本。 二 項目策劃環(huán)節(jié)控制重點 17 施工過程中的成本控制是成本人員投入時間及精力最多的階段，也是成本控制過程中最重要最繁瑣的階段。土、石方工程一般工期較短，也沒有復(fù)雜嚴(yán)格的質(zhì)量要求，可以采用市場價格，實行總價招標(biāo)。工程項目在設(shè)計上的浪費是十分驚人的，設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)一定要與項目的市場定位相適應(yīng) ,不要一味追求高、新、美，不要多余的功能和多余的承重力，積極推行價值工程管理。 （ 1）勘察設(shè)計和前期工程費的控制將前期費用分為行政事業(yè)性收費和工程服務(wù)性收費兩部分。同時要求對國家和地方關(guān)于征地、拆遷的一系列法規(guī)、政策的熟練把握。 八 成本管理需要跨職能合作 13 總目錄 第一部分 新政策房地產(chǎn)企業(yè)成本管理 第二部分 房地產(chǎn)成本控制重點環(huán)節(jié) 第三部分 房地產(chǎn)項目投資決策階段工程造價控制 第四部分 房地產(chǎn)項目設(shè)計階段工程造價控制解析 第五部分 房地產(chǎn)項目招投標(biāo)階段的造價控制講解 第六部分 房地產(chǎn)項目施工階段工程造價控制分析 第七部分 房地產(chǎn)項目竣工驗收階段工程造價控制 第八部分 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制核算 14 拿地環(huán)節(jié)控制重點 一 二 第二部分 房地產(chǎn)成本控制重點環(huán)節(jié) 項目策劃環(huán)節(jié)控制重點 三 五 施工環(huán)節(jié)控制重點 六 管理費用控制重點 營銷環(huán)節(jié)控制重點 四 財務(wù)控制重點 15 征地和拆遷補償、安置費的控制關(guān)鍵是建設(shè)項目的選址，首先必須符合城市總體規(guī)劃，還要考慮地理位置、交通狀況及環(huán)境因素等。 ：是房地產(chǎn)項目運作流程中承前啟后的最重要兩個環(huán)節(jié)，為其制定核心理念在供應(yīng)鏈管理中尤為重要。 ： 、塑造流程：實現(xiàn)公司內(nèi)部組織與供應(yīng)鏈上每個供方的無縫對接。 ：房地產(chǎn)企業(yè)要有相當(dāng)?shù)膶I(yè)技能、同時具備比供應(yīng)商更高的智慧、更廣的知識、更強的應(yīng)變能力與決策藝術(shù)，才能更好的協(xié)調(diào)、督促、檢查、評價供應(yīng)商的服務(wù)。顯然，管理水平將成為房地產(chǎn)企業(yè)未來成敗的關(guān)鍵，因此全面推行全過程供應(yīng)鏈管理體系，將供應(yīng)鏈管理價值最大化，勢在必行。 新的成本管理理念是采用 “ 全過程成本管理方法 ， 成本控制應(yīng)該貫穿在工程建設(shè)的各階段 ， 在項目定位 、 規(guī)劃設(shè)計優(yōu)化 、 招投標(biāo)及工程建設(shè)實行各環(huán)節(jié)做重點控制 ， 并貫徹 “ 精細(xì)化 ” 管理的理念 ， 為項目建設(shè)爭取更大的效益 。 傳統(tǒng)的成本管理方法存在： （ 1） 被動式控制成本 （ 2） 采取過程或事后控制成本方法 （ 3） 沒有系統(tǒng)對成本進行控制 。這些相關(guān)數(shù)據(jù)有助于目標(biāo)成本管理團隊理解 顧客需求 、競爭產(chǎn)品及 產(chǎn)品設(shè)計 與產(chǎn)品成本之間的關(guān)系，是實行目標(biāo)成本管理所必須的，關(guān)系到目標(biāo)成本管理的成敗。企業(yè)實行目標(biāo)成本管理需要來自多方面的大量信息，這些信息是實行目標(biāo)成本管理的基礎(chǔ)。 ：以產(chǎn)品最后的售價為基數(shù)，按銷售價的一定比率來計算加成率，最后得出產(chǎn)品的售價。 ①確定目標(biāo)收益率：目標(biāo)收益率可表現(xiàn)為投資收益率、成本利潤率、銷售利潤率、資金利潤率等多種不同的形式。利潤的多少是按成本的一定比例計算。 三 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面成本構(gòu)成的主要內(nèi)容 7 ：在單位產(chǎn)品成本的基礎(chǔ)上加上一定比例的預(yù)期利潤作為產(chǎn)品的售價。 ，指項目開發(fā)過程中發(fā)生的建筑、安裝工程費用。 ，指開發(fā)商為取得土地使用權(quán)而支付的費用，包括地價款、拆遷補償費、耕地占 用稅 、青苗補償費等，大約占成本費用總額的 25%； ，指取得土地使用權(quán)后，項目開發(fā)前發(fā)生的項目前期準(zhǔn)備費用，包括項目籌建、規(guī)劃設(shè)計、勘察測繪、可行性研究及“三通一平”等費用； ，指項目開發(fā)過程中發(fā)生的建筑安裝工程費以外的費用，包括市政配套費、給水系統(tǒng)費、雨污水系統(tǒng)費、供電系統(tǒng)費、有線電視工程費、電話通訊工程費、寬帶工程費、智能化系統(tǒng)費、園林環(huán)境工程費； ，指項目建成后產(chǎn)權(quán)不歸開發(fā)商所有，收益也不歸開發(fā)商的公共設(shè)施，包括景觀、門庭，產(chǎn)權(quán)不歸開發(fā)商的車庫、垃圾處理站等費用。為防范這種風(fēng)險， 應(yīng)采取加大營銷力度、多渠道融資等措施，以化解金融從緊政策帶來的負(fù)面影響。這些政策將直接或間接影響著房地產(chǎn)企業(yè)的信貸融資問題，加大了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資風(fēng)險和融資成本，對項目開發(fā)進度、資金使用安排等產(chǎn)生一定的影響。 2023年 《 關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)行業(yè)授信風(fēng)險管理的通知 》 和 《 關(guān)于對房地產(chǎn)委托貸款情況進行調(diào)查的通知 》 等文件的出臺，強化了對房地產(chǎn)企業(yè)貸款的監(jiān)查。 一 土地政策變化對項目成本的影響 5 國家對房地產(chǎn)開發(fā)商貸款的管理日趨嚴(yán)格，對房地產(chǎn)行業(yè)信貸政策的調(diào)控力度正逐步加強。原來的土地轉(zhuǎn)讓模式已轉(zhuǎn)向土地公開招拍掛的商業(yè)運作模式，土地的問題實際上已經(jīng)歸結(jié)成資金問題。1 房地產(chǎn)項目成本全過程 成本精細(xì)化管理與造價控制操作實戰(zhàn) 2 總目錄 第一部分 新政策房地產(chǎn)企業(yè)成本管理 第二部分 房地產(chǎn)成本控制重點環(huán)節(jié) 第三部分 房地產(chǎn)項目投資決策階段工程造價控制 第四部分 房地產(chǎn)項目設(shè)計階段工程造價控制解析 第五部分 房地產(chǎn)項目招投標(biāo)階段的造價控制講解 第六部分 房地產(chǎn)項目施工階段工程造價控制分析 第七部分 房地產(chǎn)項目竣工驗收階段工程造價控制 第八部分 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制核算 3 土地政策變化對項目成本的影響 一 成本管理需要跨職能合作 二 第一部分 新政策房地產(chǎn)企業(yè)成本管理 金融 (貨幣 )政策變化對投資成本的影響 三 五 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面成本構(gòu)成的主要內(nèi)容 六 成本管理需要關(guān)注的全過程與細(xì)節(jié) 將客戶需求納入目標(biāo)成本管理 四 七 房地產(chǎn)企業(yè)的供應(yīng)鏈管理 如何確定產(chǎn)品的價格和利潤率以確定成本 八 4 隨著國家經(jīng)濟的日益發(fā)展和土地的不斷減少，國家相繼出臺了一系列的控制性文件 ： 《 關(guān)于當(dāng)前進一步從嚴(yán)土地管理的緊急通知 》 、 《 關(guān)于嚴(yán)明法紀(jì)堅決制止土地違法的緊急通知 》 、 《 招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范 》 、 《 關(guān)于調(diào)整中央分成的新增建設(shè)用地土地有償使用費分配方式的通知 》 、 《 關(guān)于加大閑置土地處置力度的通知 》 、 《 招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定 》 、 《 土地儲備管理辦法 》 、《 關(guān)于認(rèn)真貫徹 〈 國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見 〉 進一步加強土地供應(yīng)調(diào)控的通知 》 、 《 土地登記辦法 》 、 《 國務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知 》 、 《 國務(wù)院關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知 》 、 《 中華人民共和國耕地占用稅暫行條例 》 等 ， 上述政策主要目的在于嚴(yán)格控制土地供應(yīng)量，強制實施土地的招標(biāo)、拍賣或掛牌出讓制度。 房地產(chǎn)開發(fā)競爭模式由“土地競爭”向“產(chǎn)品、品牌競爭”的轉(zhuǎn)變，贏利模式也由“土地升值”向“成本控制，內(nèi)部管理、產(chǎn)品設(shè)計、品牌附加值”轉(zhuǎn)變。 資金與管理成為房地產(chǎn)開發(fā)競爭的核心。 《 關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見 》 規(guī)定：對項目資本金達(dá)不到 35%貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行不得貸款； 2023 年 9 月 27 日央行和銀監(jiān)會發(fā)布了 《 關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知 》 ，要求申請購買第二套 (含 )以上住房的借款人，首付比例不得低于 40％，貸款利率不得低于同期同檔次基準(zhǔn)利率的 ；12月 12日，央行、銀監(jiān)會發(fā)布 《 關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知 》 ，明確第二套房貸應(yīng)以借款人家庭為單位，認(rèn)定房貸次數(shù)。此外，隨著通貨膨脹的加劇和適當(dāng)從緊貨幣政策的實施，存款準(zhǔn)備金率和商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率也多次上調(diào)。 從緊的金融政策有可能帶來公司銷售收入的下降或項目開發(fā)的滯后，對公司未來現(xiàn)金流產(chǎn)生滯后效應(yīng)，對公司的利潤會帶來不良影響。 二 金融 (貨幣 )政策變化對投資成本的影響 6 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面成本構(gòu)成按照用途大致可分成三塊：開發(fā)成本，稅費，期間費用。 上述 24項費用合計大約占成本費用總額的 10%。包括建筑費用、安裝費、安裝工程費、裝修費、樣板房 /售樓處裝修費用、監(jiān)理費、工程造價咨詢費等，大約占成本費用總額的 45%； 包括營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、綜合規(guī)費，大約占成本費用總額的 10% 包括營銷費用、管理費用、財務(wù)費用，這三項費用大約占成本費用總額的 10%。 成本中包含了稅金，售價減成本等于利潤。 單位產(chǎn)品價格 =單位產(chǎn)品成本 （ 1+加成率） ：在成本的基礎(chǔ)上，按照目標(biāo)收益率的高低計算售價的方法。 ②確定目標(biāo)利潤：目標(biāo)利潤 =總投資額 目標(biāo)投資利潤