【正文】 （一）招投標(biāo)圖紙及現(xiàn)場(chǎng)勘察： ①嚴(yán)格審查施工圖紙中所選用的材料設(shè)備，特別是對(duì)價(jià)格差異幅度較大的材料、設(shè)備進(jìn)行必要的限價(jià)。 。（ 8）評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法。（ 6）技術(shù)條款。 (4)投標(biāo)文件格式。（ 2）投標(biāo)人須知，包括工程概況，招標(biāo)范圍，資格審查條件，工程資金來源或者落實(shí)情況（包括銀行出具的資金證明），標(biāo)段劃分，工期要求，質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)場(chǎng)踏勘和答疑安排，投標(biāo)文件編制、提交、修改、撤回的要求，投標(biāo)報(bào)價(jià)的要求，投標(biāo)有效期，開標(biāo)的時(shí)間和地點(diǎn)，評(píng)標(biāo)的方法和標(biāo)準(zhǔn)等。（ 5）有招標(biāo)所需的設(shè)計(jì)圖紙及技術(shù)資料。（ 3）招標(biāo)范圍、招標(biāo)方式和招標(biāo)組織形式等應(yīng)當(dāng)履行核準(zhǔn)手續(xù)的，已經(jīng)核準(zhǔn)。（一）按照 《 工程建設(shè)項(xiàng)目施工招標(biāo)投標(biāo)辦法 》 的規(guī)定，依法必須招標(biāo)的工程建設(shè)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（ 1）招標(biāo)人已經(jīng)依法成立。 八 設(shè)計(jì)概算與施工圖預(yù)算的編制與審查 39 總目錄 第一部分 新政策房地產(chǎn)企業(yè)成本管理 第二部分 房地產(chǎn)成本控制重點(diǎn)環(huán)節(jié) 第三部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策階段工程造價(jià)控制 第四部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)控制解析 第五部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目招投標(biāo)階段的造價(jià)控制講解 第六部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段工程造價(jià)控制分析 第七部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收階段工程造價(jià)控制 第八部分 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制核算 40 如何做好工程招投標(biāo)與文件編制 一 二 第五部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目招投標(biāo)階段的造價(jià)控制講解 招投標(biāo)階段對(duì)工程造價(jià)的影響與造價(jià)管理的主要內(nèi)容 三 五 招投標(biāo)項(xiàng)目報(bào)價(jià)與控制 六 房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)備、材料采購招投標(biāo)與合同價(jià)款的確定 如何確定房地產(chǎn)項(xiàng)目工程合同價(jià) 四 工程量清單計(jì)價(jià)模式對(duì)招投標(biāo)階段工程造價(jià)控制的影響分析 41 要做好工程招投標(biāo)，就必須要了解工程招標(biāo)投標(biāo)的概念和內(nèi)容。 1．審查工程量， (1)土方工程； (2)打樁工程； (3)磚石工程； (4)混凝土及鋼筋混凝土工程； (5)木結(jié)構(gòu)工程； (6)樓地面工程； (7)屋面工程； (8)構(gòu)筑物工程； (9)裝飾工程； (10)金屬構(gòu)件制作工程； (11)水暖工程； (12)電氣照明工程； (13)設(shè)備及其安裝工程。按施工圖計(jì)算的各分項(xiàng)工程的工程量，并乘以相應(yīng)單價(jià)，匯總相加，得到單位工程的人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)之和；再加上按規(guī)定程序計(jì)算出來的其他直接費(fèi)、現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)費(fèi)、間接費(fèi)、計(jì)劃利潤和稅金，便可得出單位工程的施工圖預(yù)算造價(jià)。 八 設(shè)計(jì)概算與施工圖預(yù)算的編制與審查 38 ：施工圖預(yù)算是由設(shè)計(jì)單位在施工圖設(shè)計(jì)完成后，根據(jù)施工圖設(shè)計(jì)圖紙、現(xiàn)行預(yù)算定額、費(fèi)用定額以及地區(qū)設(shè)備、材料、人工、施工機(jī)械臺(tái)班等預(yù)算價(jià)格編制和確定的建筑安裝工程造價(jià)的文件。 (12)審查技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。 (10)審查工程建設(shè)其他各項(xiàng)費(fèi)用。 (8)審查綜合概算、總概算的編制內(nèi)容、方法是否符合現(xiàn)行規(guī)定和設(shè)計(jì)文件的要求，有無設(shè)計(jì)文件外項(xiàng)目，有無將非生產(chǎn)性項(xiàng)目以生產(chǎn)性項(xiàng)目列入。 (6)審查設(shè)備規(guī)格、數(shù)量和配置是否符合設(shè)計(jì)要求，是否與設(shè)備清單相一致，設(shè)備預(yù)算價(jià)格是否真實(shí)，設(shè)備原價(jià)和運(yùn)雜費(fèi)的計(jì)算是否正確，非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備原價(jià)的計(jì)價(jià)方法是否符合規(guī)定，進(jìn)口設(shè)備的各項(xiàng)費(fèi)用的組成及其計(jì)算程序、方法是否符合國家主管部門的規(guī)定。(4)審查工程量是否正確。 (2)審查建設(shè)規(guī)模 (投資規(guī)模、生產(chǎn)能力等 )、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn) (用地指標(biāo)、建筑標(biāo)準(zhǔn)等 )、配套工程、設(shè)計(jì)定員等是否符合原批準(zhǔn)的可行性研究報(bào)告或立項(xiàng)批文的標(biāo)準(zhǔn)。建設(shè)項(xiàng)目總概算是確定整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目從籌建到竣工驗(yàn)收所需全部費(fèi)用的文件，它是由各單項(xiàng)工程綜合概算、工程建設(shè)其他費(fèi)用概算、預(yù)備費(fèi)、建設(shè)期貸款利息和固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅概算匯總編制而成的。建筑工程概算包括土建工程概算，給排水、采暖工程概算，通風(fēng)、空調(diào)工程概算，電氣、照明工程概算，弱電工程概算，特殊構(gòu)筑物工程概算等；設(shè)備及安裝工程概算包括機(jī)械設(shè)備及安裝工程概算，電氣設(shè)備及安裝工程概算，熱力設(shè)備及安裝工程概算，工具、器具及生產(chǎn)家具購置費(fèi)概算等。單位工程概算是確定各單位工程建設(shè)費(fèi)用的文件，是編制單項(xiàng)工程綜合概算的依據(jù)，是單項(xiàng)工程綜合概算的組成部分。 限額設(shè)計(jì)的技術(shù)關(guān)鍵是要確定好限額 ， 控制好設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)模 。 實(shí)施限額設(shè)計(jì) ， 第一步要將這個(gè)限額按專業(yè) （ 單位工程 ） 進(jìn)行分解 ， 看其合理否；第二步若第一步分解的答案合理 ， 則應(yīng)按各單位工程的分部工程再進(jìn)行分解 ， 看其是否合理 。在整個(gè)設(shè)計(jì)過程中，設(shè)計(jì)人員與經(jīng)濟(jì)管理人員密切配合，做到技術(shù)與經(jīng)濟(jì)的統(tǒng)一。 （ 4）限額設(shè)計(jì)。標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)又稱定型設(shè)計(jì)、通用設(shè)計(jì)。首先進(jìn)行功能分析；然后進(jìn)行功能評(píng)價(jià)，并根據(jù)功能分析的結(jié)果提出各種實(shí)現(xiàn)功能的方案；最后進(jìn)行方案評(píng)價(jià)。建設(shè)單位發(fā)布公告，吸引設(shè)計(jì)單位參加設(shè)計(jì)招標(biāo)或設(shè)計(jì)方案競選，以獲得眾多的設(shè)計(jì)方案；然后組織 711人的專家評(píng)定小組，其中技術(shù)專家人數(shù)應(yīng)該占 2/3以上；最后專家評(píng)定小組采用科學(xué)的方法綜合評(píng)定各設(shè)計(jì)方案優(yōu)劣，從中選擇最優(yōu)的設(shè)計(jì)方案，或?qū)⒏鞣桨傅目扇≈幹匦陆M合，提出最佳方案。通過技術(shù)比較、經(jīng)濟(jì)分析和效果評(píng)價(jià)，正確處理技術(shù)先進(jìn)與經(jīng)濟(jì)合理兩者之間的對(duì)立統(tǒng)一關(guān)系，力求在技術(shù)先進(jìn)條件下的經(jīng)濟(jì)合理，在經(jīng)濟(jì)合理基礎(chǔ)上的技術(shù)先進(jìn)，把控制工程造價(jià)的觀念滲透到各項(xiàng)設(shè)計(jì)和施工技術(shù)措施中，把工程造價(jià)控制工作推向另一個(gè)里程碑。 四 設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)的決定因素與造價(jià)管理的主要內(nèi)容 34 （ 1）推行設(shè)計(jì)招標(biāo)，擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)單位 （ 2）開展限額設(shè)計(jì)，有效控制造價(jià) （ 3）改變?cè)O(shè)計(jì)取費(fèi)辦法，實(shí)行設(shè)計(jì)質(zhì)量的獎(jiǎng)罰制度 （ 4）推行設(shè)計(jì)監(jiān)理制度 （ 5）推廣標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì) （ 6）提高設(shè)計(jì)質(zhì)量： （ 7）加強(qiáng)施工圖的審核工作。 （ 5）設(shè)計(jì)交底和配合施工。 （ 4）施工圖設(shè)計(jì)階段。 （ 3）技術(shù)設(shè)計(jì)階段。 （ 2）初步設(shè)計(jì)階段。方案設(shè)計(jì)階段一般是根據(jù)方案圖紙和說明書，作出詳盡的工程造價(jià)估算書。 （ 5） 在設(shè)計(jì)階段控制工程造價(jià)效果最顯著 。 （ 2） 可以提高投資控制效率 （ 3） 可以使控制工作更主動(dòng) 。 三 房地產(chǎn)設(shè)計(jì)階段的設(shè)計(jì)程序 33 ：計(jì)價(jià)與控制 。 對(duì)于方案設(shè)計(jì)后直接進(jìn)入施工圖設(shè)計(jì)的項(xiàng)目 ， 施工圖設(shè)計(jì)文件還應(yīng)包括工程概算書 。 （ 3） 施工圖設(shè)計(jì) 。 方案設(shè)計(jì)的內(nèi)容包括：設(shè)計(jì)說明書；總平面圖以及建筑設(shè)計(jì)圖紙；設(shè)計(jì)委托或設(shè)計(jì)合同中規(guī)定的透視圖 、 鳥瞰圖 、 模型等； （ 2） 初步設(shè)計(jì) 。 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)從方案入手可以對(duì)項(xiàng)目總成本進(jìn)行較大優(yōu)化 。 （ 2） 技術(shù)管理 。 要加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)公司的管理與協(xié)調(diào) ， 包括：設(shè)計(jì)單位的選擇與合同管理， 做好與設(shè)計(jì)人員的溝通 ， 落實(shí)獎(jiǎng)懲措施 ， 開展設(shè)計(jì)公司間的交流與競爭 。 一 正確理解設(shè)計(jì)階段的成本控制 31 設(shè)計(jì)階段成本控制的核心包括：設(shè)計(jì)管理和技術(shù)管理兩大因素 。 合理科學(xué)的設(shè)計(jì) ， 可降低工程造價(jià) 10%。 五 投資決策投資估算與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 28 總目錄 第一部分 新政策房地產(chǎn)企業(yè)成本管理 第二部分 房地產(chǎn)成本控制重點(diǎn)環(huán)節(jié) 第三部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策階段工程造價(jià)控制 第四部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)控制解析 第五部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目招投標(biāo)階段的造價(jià)控制講解 第六部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段工程造價(jià)控制分析 第七部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收階段工程造價(jià)控制 第八部分 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制核算 29 正確理解設(shè)計(jì)階段的成本控制 一 設(shè)計(jì)概算與施工圖預(yù)算的編制與審查 二 第四部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)控制解析 設(shè)計(jì)階段成本控制的核心 三 五 房地產(chǎn)設(shè)計(jì)階段的設(shè)計(jì)程序 六 設(shè)計(jì)方案優(yōu)化過程與重點(diǎn) 設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)控制的措施和方法 四 七 限額設(shè)計(jì)的實(shí)施 設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)的決定因素與造價(jià)管理的主要內(nèi)容 八 30 設(shè)計(jì)階段的成本控制是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵與重點(diǎn) 。 四 如何做好投資決策的可行性研究 27 投資決策投資估算與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)都是投資決策階段工程造價(jià)管理的主要內(nèi)容 ， 都在 《可行性研究報(bào)告 》 中起著十分重要的作用 。 工程項(xiàng)目的可行性研究階段 ， 項(xiàng)目的各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)決策 ， 對(duì)工程造價(jià)以及項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益 ， 有著決定性的影響 ， 是工程造價(jià)控制的重要階段 。 造價(jià)人員要對(duì)資料的準(zhǔn)確性 、 可靠性認(rèn)真分析 ， 保證投資預(yù)測(cè) 、 經(jīng)濟(jì)分析的準(zhǔn)確 。 三 投資決策階段工程造價(jià)管理的主要內(nèi)容 26 首先要做好投資決策階段的基礎(chǔ)資料收集工作 。 （ 5）建設(shè)項(xiàng)目決策階段的風(fēng)險(xiǎn)管理。它是可行研究的核心內(nèi)容，是建設(shè)項(xiàng)目決策的主要依據(jù)。 （ 2）建設(shè)項(xiàng)目決策階段的投資估算：是一個(gè)項(xiàng)目決策階段的主要造價(jià)文件，它是項(xiàng)目可行性研究報(bào)告和項(xiàng)目建議書的組成部分，投資估算對(duì)于項(xiàng)目的決策及投資的成敗十分重要。 二 分析影響投資決策階段工程造價(jià)的決定因素 25 （ 1）分析確定影響建設(shè)項(xiàng)目投資決策的主要因素。建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)水平應(yīng)從我國目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平出發(fā)，區(qū)別不同地區(qū)、不同規(guī)模、不同等級(jí)、不同功能，合理確定。建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)是編制、評(píng)估、審批項(xiàng)目可行性研究和初步設(shè)計(jì)的重要依據(jù)，是衡量工程造價(jià)是否合理及監(jiān)督檢查項(xiàng)目建設(shè)的客觀尺度。合理確定項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模，不僅要考慮項(xiàng)目內(nèi)部各因素之間的數(shù)量匹配、能力協(xié)調(diào)，還要使所有生產(chǎn)力因素共同形成的經(jīng)濟(jì)實(shí)體在規(guī)模上大小適應(yīng)，以合理確定和有效控制工程造價(jià)。通俗的講也是解決“生產(chǎn)多少”的問題，往往以該建設(shè)項(xiàng)目的年生產(chǎn)（完成）能力來表示。 一 如何理解投資決策是控制工程造價(jià)的前提 24 建設(shè)項(xiàng)目投資決策階段影響工程造價(jià)的決定因素主要有：項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模、項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)三個(gè)方面。一般來說，決策階段控制造價(jià)對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性的影響高達(dá) 95%~100%。因此，在此階段控制工程造價(jià)，對(duì)整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目來說，節(jié)約投資的可能性最大。不論何種項(xiàng)目，其前期工作的核心是編制符合實(shí)際的投資估算值，正確確定投資估算值，對(duì)于以后控制初步設(shè)計(jì)概算、施工圖預(yù)算，實(shí)現(xiàn)投資者預(yù)期的投資效果有著重大的影響。 六 管理費(fèi)用控制重點(diǎn) 21 總目錄 第一部分 新政策房地產(chǎn)企業(yè)成本管理 第二部分 房地產(chǎn)成本控制重點(diǎn)環(huán)節(jié) 第三部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策階段工程造價(jià)控制 第四部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)控制解析 第五部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目招投標(biāo)階段的造價(jià)控制講解 第六部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段工程造價(jià)控制分析 第七部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收階段工程造價(jià)控制 第八部分 房