【正文】 第三部分：房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全過程成本管理操作要點(diǎn) 一、成本管理的重點(diǎn)與原則概述 二、立項(xiàng)及策劃階段成本管理 三、設(shè)計(jì)階段的成本管理 四、發(fā)包階段的成本管理 五、施工階段的成本管理 六、銷售階段的成本管理 七、竣工結(jié)算及維護(hù)階段的成本管理 第四部分：如何構(gòu)建房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理體系 一、成本管理體系的構(gòu)成 二、如何形成全員成本管理責(zé)任機(jī)制 三、成本管理部門定位與人才策略 第一部分：如何認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)成本管理 一、房地產(chǎn)成本管理的行業(yè)特征 產(chǎn)品特點(diǎn)： 實(shí)現(xiàn)過程： 成本特征： 行業(yè)背景： 單件性、地域性 開發(fā)周期長、產(chǎn)品研發(fā)、制造和經(jīng)營多個(gè)環(huán)節(jié)，需大量資源整合與專業(yè)協(xié)作 構(gòu)成復(fù)雜、影響因素多、變化大 內(nèi)部尚不成熟、外部風(fēng)險(xiǎn)加大 一、房地產(chǎn)成本管理的行業(yè)特征 基本內(nèi)容：合理確定 +有效控制 管理特征：全方位的成本管理：滲透到全過程的業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，需要全員的參與； 管理方法：目標(biāo)管理責(zé)任管理等 ? “ 建立共識(shí)是管理的基礎(chǔ) ” 二、房地產(chǎn)成本管理的四個(gè)基本理念 經(jīng)營理念：成本管理的目的在于：清除無效成本、提升產(chǎn)品價(jià)值和投資效益、實(shí)現(xiàn)經(jīng)營目標(biāo)。 (誤區(qū)之一：盲目降低成本 ) (誤區(qū)之二：為了產(chǎn)品的效果盲目加大成本 ) 二、房地產(chǎn)成本管理的四個(gè)基本理念 經(jīng)營理念 價(jià)值工程研究： V=F/C F— Function 功能 C— Cost費(fèi)用 提升價(jià)值的五種途徑及其適用環(huán)境 F ↑ C ↓ 例 :方案優(yōu)化 F → C ↓ 例：低價(jià)中標(biāo) F ↓ C ↓ ↓ 成本大幅下降，功能下降 例：想法設(shè)法變更降低成本 F ↑ C → 化同樣的錢，把產(chǎn)品做得更好 例：限額設(shè)計(jì) F ↑↑ C ↑ 投入很高，售價(jià)也很高 細(xì)節(jié)的提高 ，性價(jià)比的提高 概念：什么是效成本？什么是無效成本？ ? 有效成本：能形成有效產(chǎn)品及提升價(jià)值，對促進(jìn)營銷有積極作用的成本費(fèi)用。 ? 總成本 =有效成本 +無效成本 二、房地產(chǎn)成本管理的四個(gè)基本理念 產(chǎn)品理念：成本的決定因素之一是產(chǎn)品，成本是產(chǎn)品的一個(gè)屬性。 (誤區(qū)：脫離市場定價(jià)格，無視市場變化，定死目標(biāo) ) 什么是市場，什么是市場價(jià)格 二、房地產(chǎn)成本管理的四個(gè)基本理念 專業(yè)理念：經(jīng)濟(jì)與技術(shù)不可分，專業(yè)化的運(yùn)作是成本管理的前提。 與造價(jià)業(yè)務(wù)之區(qū)別和聯(lián)系 造價(jià)業(yè)務(wù)：開發(fā)過程所需，三算或五算，是成本管理基礎(chǔ)（僅工程建造范圍） 成本管理：經(jīng)營管理所需，成本預(yù)測、決策、計(jì)劃、控制、核算、分析及考評；（全部業(yè)務(wù)范圍） (包括設(shè)計(jì)、工程等所有業(yè)務(wù)部門 ) 四、房地產(chǎn)成本的演化過程 我們是從哪里來？ 以預(yù)結(jié)算為工作重心 → 以不突破造價(jià)上限為控制目標(biāo) → 以整體目標(biāo)實(shí)現(xiàn)為目的的綜合平衡發(fā)掘產(chǎn)品價(jià)值，提升開發(fā)效益 我們將往哪里去 思考：成本管理的終極目標(biāo)與衡量標(biāo)準(zhǔn)是什么 五、房地產(chǎn)成本的基本范疇 必須知道的成本概念 全成本 開發(fā)成本 建造成本 工程成本 其他？ 直接 /間接成本，可變 /固定成本，可控 /不可控成本， 投資、費(fèi)用，全壽命期成本（持有型物業(yè)須關(guān)注全壽命期成本） 五、房地產(chǎn)成本的基本范疇 成本基本科目： （一）、直接投資成本 土地成本：土地購置成本、稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)等 前期工程成本：咨詢調(diào)研費(fèi)、水文地質(zhì)勘察費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、行政開發(fā)費(fèi)用、前三通一平 建安工程成本：建安工程成本、樣板房成本、售房部成本 基礎(chǔ)設(shè)施成本：園林成本、市政配套設(shè)施、小區(qū)管網(wǎng)等 配套設(shè)施成本：物管用房、居委會(huì)、幼兒園、垃圾站、運(yùn)動(dòng)場館、設(shè)備房 開發(fā)間接費(fèi)：教育完善費(fèi)、物業(yè)完善費(fèi)、交通完善費(fèi)、資本化利息 （二）、預(yù)備費(fèi) （三）、間接投資成本： 營銷費(fèi)用 管理費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 第二部分：如何開展房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的成本目標(biāo)管理 一、成本目標(biāo)及目標(biāo)管理的本質(zhì)意義 實(shí)行目標(biāo)管理的根本意義： 降低成本？ 設(shè)定目標(biāo)成本的作用： 動(dòng)態(tài)掌控目標(biāo)成本 每個(gè)項(xiàng)目盈利 企業(yè)經(jīng)營目標(biāo) （可靠預(yù)期） 建立控制基準(zhǔn) 保持心中有數(shù) 業(yè)務(wù)習(xí)慣轉(zhuǎn)變 設(shè)置目標(biāo)成本上限？ 二、成本目標(biāo)內(nèi)涵與外延 目標(biāo)成本的內(nèi)涵： 產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn) → 成本目標(biāo) 成本目標(biāo)的范圍： 成本目標(biāo)的執(zhí)行意義：區(qū)別于成本測算 設(shè)計(jì)不是為了畫圖 設(shè)計(jì)是為了做一個(gè)賺錢的產(chǎn)品 團(tuán)隊(duì)的目標(biāo) 全成本 → 開發(fā)成本 → 建造成本 三、如何制定工程項(xiàng)目成本目標(biāo) 目標(biāo)制定的時(shí)間：新項(xiàng)目發(fā)展 項(xiàng)目定位 方案或擴(kuò)初階段 目標(biāo)制定的依據(jù)：正向測算，反向倒逼 —— 產(chǎn)品市場、經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)庫、經(jīng)營目標(biāo) 目標(biāo)制定的方法與要求：基礎(chǔ)指標(biāo)、量價(jià)分離；各階段深度不同、要求分期、分產(chǎn)品、分經(jīng)營方式 目標(biāo)制定過程的團(tuán)隊(duì)協(xié)作方式：牽頭 +配合 —— 討論、評審、會(huì)簽 成本目標(biāo)的評審與審批流程：評審要點(diǎn)、審批授權(quán) 樣表 目標(biāo)成本制定 目標(biāo)管理的幾個(gè)階段 ①新項(xiàng)目發(fā)展 —— ②策劃定位 —— ③方案或擴(kuò)初階段 —— ④施工圖階段 —— ⑤施工組織與材料采購 —— ⑥竣工結(jié)算： ①成本估算 —— ②成本測算 —— ③目標(biāo)成本 —— ④目標(biāo)成本調(diào)整 —— ⑤動(dòng)態(tài)成本 —— ⑥結(jié)算成本（分析，后評估） 成本管理：前置目標(biāo)成本 把工作重心往前移 目標(biāo)制定的方法： “ 量價(jià)分離 ” ，測算指標(biāo) 目標(biāo)成本制定過程的團(tuán)隊(duì)協(xié)作方式： 牽頭部門：成控部 配合部門：各職能部門 分組討論 組織評審 形成會(huì)簽