【正文】 必須知道的成本概念 全成本 開發(fā)成本 建造成本 工程成本 其他？ 直接 /間接成本，可變 /固定成本，可控 /不可控成本， 投資、費用，全壽命期成本（持有型物業(yè)須關注全壽命期成本） 五、房地產成本的基本范疇 成本基本科目： （一）、直接投資成本 土地成本：土地購置成本、稅費、拆遷補償費等 前期工程成本：咨詢調研費、水文地質勘察費、設計費、行政開發(fā)費用、前三通一平 建安工程成本：建安工程成本、樣板房成本、售房部成本 基礎設施成本：園林成本、市政配套設施、小區(qū)管網等 配套設施成本：物管用房、居委會、幼兒園、垃圾站、運動場館、設備房 開發(fā)間接費：教育完善費、物業(yè)完善費、交通完善費、資本化利息 （二）、預備費 （三）、間接投資成本： 營銷費用 管理費用 財務費用 第二部分：如何開展房地產工程項目的成本目標管理 一、成本目標及目標管理的本質意義 實行目標管理的根本意義： 降低成本？ 設定目標成本的作用： 動態(tài)掌控目標成本 每個項目盈利 企業(yè)經營目標 （可靠預期） 建立控制基準 保持心中有數(shù) 業(yè)務習慣轉變 設置目標成本上限？ 二、成本目標內涵與外延 目標成本的內涵： 產品標準 → 成本目標 成本目標的范圍： 成本目標的執(zhí)行意義：區(qū)別于成本測算 設計不是為了畫圖 設計是為了做一個賺錢的產品 團隊的目標 全成本 → 開發(fā)成本 → 建造成本 三、如何制定工程項目成本目標 目標制定的時間：新項目發(fā)展 項目定位 方案或擴初階段 目標制定的依據(jù)：正向測算，反向倒逼 —— 產品市場、經驗數(shù)據(jù)庫、經營目標 目標制定的方法與要求：基礎指標、量價分離；各階段深度不同、要求分期、分產品、分經營方式 目標制定過程的團隊協(xié)作方式：牽頭 +配合 —— 討論、評審、會簽 成本目標的評審與審批流程：評審要點、審批授權 樣表 目標成本制定 目標管理的幾個階段 ①新項目發(fā)展 —— ②策劃定位 —— ③方案或擴初階段 —— ④施工圖階段 —— ⑤施工組織與材料采購 —— ⑥竣工結算： ①成本估算 —— ②成本測算 —— ③目標成本 —— ④目標成本調整 —— ⑤動態(tài)成本 —— ⑥結算成本（分析，后評估） 成本管理：前置目標成本 把工作重心往前移 目標制定的方法： “ 量價分離 ” ，測算指標 目標成本制定過程的團隊協(xié)作方式： 牽頭部門：成控部 配合部門：各職能部門 分組討論 組織評審 形成會簽 目標成本評審要點 結合產品、市場及成本本身的合理性 一、成本本身： 與規(guī)劃建設內容對應 ①保證規(guī)劃指標的可靠性（來源、版次與設計部門一致） ② 。 與建設標準和項目特征對應 ①。 ② 。 成本水平合理 ① 對比當?shù)匾酝_發(fā)項目 ② 收集資料、與其他公司對比、不同之處給予說明 計算匯總無誤 ① 鏈接公式正確（注意超常規(guī)數(shù)據(jù)的數(shù)據(jù)出現(xiàn)） ② 公式校驗，數(shù)據(jù)閉合 符合集團深度及格式要求 集團樣表 四、目標成本分解方式 按合約規(guī)劃分解 按成本科目分解 按管理責任分解 按財務核算模型分解 按現(xiàn)金流出時間分解 方式一：按合約規(guī)劃分解 目的：按合同分解 分解依據(jù)： 甲方的分期與采購計劃（合約規(guī)劃） 分解內容： 總目標分解為每個合同的目標 分解時間： 發(fā)展計劃完成后確定分解項及初步分解目標， 設計階段完成各目標值的確定， 招標簽約過程中調整（范圍調整） 方式二：按工程實體分解 目的： 分解依據(jù)： 項目建設內容（設計圖紙及說明） 分解內容： 總目標分解為分部分項工程目標； 包括功能組件的劃分（專業(yè)與分項工程的劃分） 可細到分棟分層分構件 分解時間： 概算或預算完成后分解， 招標簽約后及結算后對比分析 方式三：按考核責任分解 目的： 分解依據(jù)： 部門或崗位成本管理職責及考核辦法 分解內容： 總目標分解為相關部門 /崗位的成本指標，以及管理要求； 例：江陰公司責任成本管理辦法 每月責任成本匯總匯報及評審工作 分解時間： 發(fā)展計劃完成后即可確定責任， 具體數(shù)據(jù)在預算調整后確定 方式四：按財務核算模型分解 目的： 分解依據(jù)： 根據(jù)有關法規(guī)與制度確定的財務確定的核算對象劃分方式； 分解內容： 總目標分解為每種產品 /每批不同的核算對象的成本； 分解時間： 核算原則公司有統(tǒng)一規(guī)定， 對每個項目具體核算方式應在目標編制前確定 方式五：按現(xiàn)金流出時間分解 目的： 分解依據(jù)： 根據(jù)工程進度與支付方式； 分解內容： 項目總成本目標分解為每年、季度、月度的支付金額； 例：投資進度表 分解時間： 開發(fā)項目過程中滾動編制從粗到細。 五、成本動態(tài)的跟蹤與監(jiān)控 什么是動態(tài)成本？ 概念：動態(tài)預測的完工結算成本 動態(tài)成本如何得出？ 動態(tài)成本 =已發(fā)生成本 +待發(fā)生成本 相對工程管理：預估何時完工？而不是目前施工至幾層？ 什么叫成本發(fā)生 : 合同性成本以是否簽約；例：建安類 非合同性成本以是否支付。例：開發(fā)類 如何從業(yè)務數(shù)據(jù)中得出動態(tài)成本 動態(tài)成本 已發(fā)生成本 待發(fā)生成本 合同性成本 非合同性成本 合同性成本 非合同性成本 已結算 非結算合同 財務統(tǒng)計