【正文】 137 造價(jià)管理的措施 139 工程結(jié)算及乙方申報(bào)資料及審核 139 3 一、 目標(biāo)成本管理作業(yè)指引 目標(biāo)成本管理作業(yè)指引 目標(biāo)成本 管理作業(yè)指引 編制 日期 審核 日期 批準(zhǔn) 日期 修訂記錄 日 期 修訂狀態(tài) 修改內(nèi)容 修改人 審核人 批準(zhǔn)人 1. 目的 指導(dǎo)項(xiàng)目開發(fā)成本控制，明確成本控制目標(biāo)，規(guī)避經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。 2. 適用范圍 4 適用于 公 司及項(xiàng)目公司 的開發(fā)項(xiàng)目在各階段成本目標(biāo)制定和分解工作。 3. 術(shù)語和定義 ：通過確定成本目標(biāo)值，施工過程中各階段成本控制的指標(biāo)性文件。 目標(biāo)成本版本：目標(biāo)成本按開發(fā)進(jìn)度的不同階段始終處于動(dòng)態(tài)調(diào)整之中，原則上，每一個(gè)版本的制訂都是在上一版本的指導(dǎo)下進(jìn)行的。通常，目標(biāo)成本主要分為四個(gè)版本。 第一版，可研階段目標(biāo)成本（也稱成本估算），采用會(huì)計(jì)科目形式，編制范圍為項(xiàng)目整體，定稿時(shí)間為項(xiàng)目可研報(bào)告通過時(shí)間； ，確定規(guī)劃方案目標(biāo)成本，采用會(huì)計(jì)科目形式，編制范圍為項(xiàng)目整體 ，定稿時(shí)間為項(xiàng)目詳細(xì)規(guī)劃方案確定后； 第三版，年度開發(fā)目標(biāo)成本（也稱成本控制指導(dǎo)書），采用會(huì)計(jì)科目與單項(xiàng)成本支出目標(biāo)相結(jié)合的形式，編制范圍為當(dāng)期，定稿時(shí)間為確定年度開發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，確定當(dāng)期項(xiàng)目規(guī)劃和單體方案后； ，施工圖預(yù)算修訂目標(biāo)成本，是在主體工程施工圖預(yù)算確定后對(duì)第三版目標(biāo)成本的修訂； ：指當(dāng)前工程項(xiàng)目中即時(shí)的成本。 4. 職責(zé) 造價(jià)部 ： ； 、主 要分包工程承包方式及成本控制目標(biāo)建議書； （設(shè)備）采購(gòu)方式及成本控制目標(biāo)建議書； ，達(dá)成共識(shí)形成《目標(biāo)成本指導(dǎo)書》。 5. 工作流程 、主要分包工程承包方式成本控制目標(biāo)建議書 ，建安目標(biāo)限額設(shè)計(jì)成本控制建議書審批后， 造價(jià)部 根據(jù)審批的建議書，對(duì)總包、主要分包工程的承包方式提出初步成本目標(biāo)建議。 ： 同結(jié)算成本目標(biāo)由合同（招標(biāo)）成本目標(biāo)和設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證控制目標(biāo)兩部分組成，設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證控制目標(biāo)一般根據(jù)各分項(xiàng)工程的性質(zhì)不同按合同（招標(biāo)）成本目標(biāo)的 10%左右的不同比例確定； ，一般在總包工程開工前，個(gè)別分項(xiàng)工程必須提前開工，需獨(dú)立到政府部門辦理相關(guān)的報(bào)建、招標(biāo)及開工手續(xù)，由甲方直接發(fā)包。常見的如土方工程、邊坡支護(hù)與擋土工程、樁基工程等；此類工程建議采用單價(jià)包干的方式，根據(jù)估算總量及限定單價(jià)把分項(xiàng)工程招標(biāo)結(jié)果控制在分項(xiàng)成本目標(biāo)范圍內(nèi)； 專業(yè)性較強(qiáng)、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)較激烈、市場(chǎng)水平與定額水平有一定差異性的工程建議作為總包工程的甲方指定分包工程，引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，從而達(dá)到降低成本、保證成本目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的目的。具體如下： ：如人防工程、白蟻防治工程、電梯工程、通訊工程、發(fā)電機(jī)及配電房安裝工程等，在限額設(shè)計(jì)值下制定承包總價(jià)； ：如防水工程、幕墻工程、鋁合金工程、鋼結(jié)構(gòu)工程、智能化設(shè)備等，根據(jù)限額設(shè)計(jì)指標(biāo)分解承包單價(jià)； 5 ，一般來說， 各分項(xiàng)工程根據(jù)不同情況可能會(huì)采用不同的承包方式，如固定總價(jià)、暫定總價(jià)、綜合單價(jià)包干、費(fèi)率包干等； ，部門經(jīng)理審核， 常務(wù)副總經(jīng)理審批，指導(dǎo)總包及分包工程的招標(biāo)及實(shí)施，確?？偘胺职こ坛邪繕?biāo)實(shí)現(xiàn)； 項(xiàng)目實(shí)施過程中， 造價(jià)部 負(fù)責(zé)對(duì)成本情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控，及時(shí)預(yù)警， 如有超目標(biāo)的項(xiàng)目，分析原因，及時(shí)報(bào)部門經(jīng)理、公司 經(jīng)營(yíng)管理班子 決策。 （設(shè)備）采購(gòu)方式及成本控制目標(biāo)建議書 ，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人組織人員對(duì)常用的主要材料（設(shè) 備）進(jìn)行分類，據(jù)材料的各自特點(diǎn)及方便施工管理，分別建議采取不同的采購(gòu)方式，并制定相應(yīng)的成本目標(biāo)，控制材料（設(shè)備）成本的目的是材料（設(shè)備）選型定板一定要控制在成本目標(biāo)范圍內(nèi)； （設(shè)備）采購(gòu)方式建議的主要原則如下： 甲購(gòu)材料（設(shè)備）：對(duì)金額較大，質(zhì)量要求較高、對(duì)樓盤的質(zhì)素影響較大、施工進(jìn)度配合要求不高，可以相對(duì)獨(dú)立施工的設(shè)備（安裝）及成品材料可以采取甲購(gòu)方式。如：機(jī)房設(shè)備、電梯設(shè)備、空調(diào)機(jī)組、水景設(shè)備、雕塑小品、環(huán)境設(shè)施、公建配套工程中專用設(shè)備等。 ： 設(shè)計(jì)階段無法定板、且該材料品牌差異（質(zhì)量、價(jià)格）較大，對(duì)樓盤的素質(zhì)及效果影響很大、甲方要重點(diǎn)控制，且與施工單位工期配合較密切；信息價(jià)相差很大的材料（信息價(jià)上沒有的）的材料適合采用甲定乙購(gòu)材料。如：外墻磚、防火門、電梯大堂裝修材料、環(huán)境高檔及特別要求的石材、苗木、母線槽、應(yīng)急燈、及會(huì)所裝修面層材料等。 、乙方采購(gòu)材料：工程中常見，對(duì)樓盤效果及素質(zhì)影響不大，且有三家及以上價(jià)格、質(zhì)量相近；與信息價(jià)接近；與施工進(jìn)度及配合較密切的材料；如：混凝土、砌體、鋁型材、玻璃、防水材料、普通的面磚及涂 料油漆（功能房、樓梯間、地下室等次要位置）、特殊要求的五金件、環(huán)境普通石材（國(guó)產(chǎn)中低檔）、 PPR管材、 PVU 排水管、開關(guān)插座等； ：市場(chǎng)上的所有同類材料價(jià)格都接近、對(duì)樓盤效果及素質(zhì)基本沒影響，與信息價(jià)很接近的材料。如：鋼材、電線電纜、電線預(yù)埋管、室外地下管道、模板、普通照明燈具（樓梯間、功能房、地下室）； （設(shè)備）采購(gòu)匯總后報(bào)部門經(jīng)理審核，公司 分管副總經(jīng)理 審批。 造價(jià)部 匯總各項(xiàng)目標(biāo)成本形成《目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書》，報(bào) 相關(guān)部門會(huì)簽 分管副總經(jīng)理 審批《目標(biāo)成本審批表》； 將目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書落實(shí)到各部門執(zhí)行； 造價(jià)部 ； 造價(jià)部 對(duì)各階段的成本進(jìn)行控制，所有項(xiàng)目的資金結(jié)算支付均經(jīng)過 造價(jià)部 的審核，是否超出目標(biāo)成本對(duì)于超出目標(biāo)成本的向責(zé)任部門發(fā)出成本預(yù)警； ，并將預(yù)算增加情況反饋 造價(jià)部 ； 6 嚴(yán)格按照的限價(jià)要求進(jìn)行材料及設(shè)備采購(gòu)； ，并將預(yù)算增加的情況反饋 造價(jià)部 ； 對(duì)招標(biāo)、工程變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證進(jìn)行成本預(yù)算控制； 造價(jià)部 根據(jù)各環(huán)節(jié)的成本反饋信息對(duì)照項(xiàng)目目標(biāo)成本分析提出成本預(yù)警或進(jìn)行目標(biāo)成本調(diào)整，并按月（季）編報(bào)《綜合成本分析報(bào)告》 （設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)工程簽證），如果有補(bǔ)充預(yù)算則在目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書中調(diào)整目標(biāo)成本，由責(zé)任部門申請(qǐng)報(bào) 造價(jià)部 審核，分管副總經(jīng)理 審批； 對(duì)于無補(bǔ)充預(yù)算 的項(xiàng)目又未在工程量清單中列出的其他發(fā)生項(xiàng)目成本在項(xiàng)目竣工結(jié)算中不與考慮。 6. 支持文件 無 7. 相關(guān)表格記錄 .《項(xiàng)目總包及主要分包工程承包方式及成本控制目標(biāo)建議》 .《項(xiàng)目主要材料（設(shè)備）采購(gòu)方式及成本控制目標(biāo)建議》 .《目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書》 .《目標(biāo)成本審批表》 7 二、目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書 成本控制指導(dǎo)書 項(xiàng)目 期 造價(jià)部 年 月 日 8 目 的：明確 項(xiàng)目成本控制目標(biāo)及責(zé)任，指導(dǎo)項(xiàng)目開發(fā)決策； 附表（一）：產(chǎn)品組合 產(chǎn)品組合 總占地面積 總規(guī)劃用地面 積 住宅 占地 成本 敏感 綜合容積率 總車 位比 （不含 TH） 住宅可售 商業(yè) 可售 總建筑面積 其中 公建 公建 用地 車庫(kù)可售 其中 住宅 產(chǎn)品組合 建筑 面積 占地 面積 產(chǎn)品 比例 平均面積 總戶數(shù) 框架比例 容積率 占地 單位造價(jià) 住 宅 TOWNHOUSE 多層 小高層 高層 公 建 獨(dú)立車庫(kù) 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 地上停車位 配套用房 地下車位 非人防地下車位 半地下車位 人防地下車位 綜合 普通住宅戶均 9 附表（二）：目標(biāo)成本 目標(biāo)成本 成本項(xiàng)目 一期目 標(biāo)成本 (萬元 ) 跨期目 標(biāo)成本 (萬元 ) 第一責(zé)任 部門 權(quán)重 其它責(zé) 任部門 權(quán)重 控制要點(diǎn) 可售面積 一、土地獲得價(jià)款 政府地價(jià) 項(xiàng)目發(fā)展 部 100% 政府收益金 項(xiàng)目發(fā)展 部 100% 出讓金 項(xiàng)目發(fā)展 部 100% 出讓金標(biāo)準(zhǔn)：住宅 元 /m2,公建 元/m2,面積需經(jīng) 造價(jià)部 復(fù)審 配套費(fèi) 項(xiàng)目發(fā)展 部 100% 出讓金標(biāo)準(zhǔn)：住宅 元 /m2, 公建 元/m3,面積需經(jīng) 造價(jià)部 復(fù)審 紅線內(nèi)、外市政配套 項(xiàng)目發(fā)展部 100% 拆遷補(bǔ)償費(fèi) 項(xiàng)目發(fā)展 部 100% 契稅 項(xiàng)目發(fā)展 部 100% 二 、開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi) 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 勘察丈量費(fèi) 項(xiàng)目部 85% 工程管理部、 造價(jià)部 15% 需招標(biāo)確定合作單位 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 規(guī)劃 設(shè)計(jì)部 100% 豎 向 管 網(wǎng)設(shè)計(jì) 項(xiàng)目發(fā)展部 100% 施 工 圖設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)部 100% 外配套管網(wǎng)設(shè)計(jì) 項(xiàng)目發(fā)展部 100% 建筑研究用房 設(shè)計(jì)部 50% 項(xiàng)目部 50% 報(bào)批報(bào)建費(fèi) 政府報(bào)批報(bào)建費(fèi) 項(xiàng)目發(fā)展部 100% 詳見附表一，需分期階段考核 水電氣 增容 項(xiàng)目發(fā)展 100% 水增 容費(fèi) 元 10 成本項(xiàng)目 一期目 標(biāo)成本 (萬元 ) 跨期目 標(biāo)成本 (萬元 ) 第一責(zé)任 部門 權(quán)重 其它責(zé) 任部門 權(quán)重 控制要點(diǎn) 費(fèi) 部 /m電貼費(fèi) 元/戶 三通一平費(fèi) 項(xiàng)目部 100% 臨時(shí)道路 項(xiàng)目部 100% 臨時(shí)用電 項(xiàng)目部 100% 合理確定最優(yōu)方案、避免重復(fù)遷移 臨時(shí)用水 項(xiàng)目部 100% 合理確定最優(yōu)方案、避免重復(fù)遷移 場(chǎng)地平整費(fèi) 項(xiàng)目部 100%