【正文】 137 造價管理的措施 139 工程結(jié)算及乙方申報資料及審核 139 3 一、 目標成本管理作業(yè)指引 目標成本管理作業(yè)指引 目標成本 管理作業(yè)指引 編制 日期 審核 日期 批準 日期 修訂記錄 日 期 修訂狀態(tài) 修改內(nèi)容 修改人 審核人 批準人 1. 目的 指導(dǎo)項目開發(fā)成本控制，明確成本控制目標，規(guī)避經(jīng)營風(fēng)險。 2. 適用范圍 4 適用于 公 司及項目公司 的開發(fā)項目在各階段成本目標制定和分解工作。 3. 術(shù)語和定義 ：通過確定成本目標值，施工過程中各階段成本控制的指標性文件。 目標成本版本：目標成本按開發(fā)進度的不同階段始終處于動態(tài)調(diào)整之中，原則上，每一個版本的制訂都是在上一版本的指導(dǎo)下進行的。通常，目標成本主要分為四個版本。 第一版，可研階段目標成本（也稱成本估算），采用會計科目形式，編制范圍為項目整體，定稿時間為項目可研報告通過時間； ，確定規(guī)劃方案目標成本，采用會計科目形式，編制范圍為項目整體 ，定稿時間為項目詳細規(guī)劃方案確定后； 第三版，年度開發(fā)目標成本（也稱成本控制指導(dǎo)書），采用會計科目與單項成本支出目標相結(jié)合的形式，編制范圍為當期，定稿時間為確定年度開發(fā)經(jīng)營計劃，確定當期項目規(guī)劃和單體方案后； ，施工圖預(yù)算修訂目標成本，是在主體工程施工圖預(yù)算確定后對第三版目標成本的修訂； ：指當前工程項目中即時的成本。 4. 職責(zé) 造價部 ： ； 、主 要分包工程承包方式及成本控制目標建議書； （設(shè)備）采購方式及成本控制目標建議書； ，達成共識形成《目標成本指導(dǎo)書》。 5. 工作流程 、主要分包工程承包方式成本控制目標建議書 ，建安目標限額設(shè)計成本控制建議書審批后， 造價部 根據(jù)審批的建議書，對總包、主要分包工程的承包方式提出初步成本目標建議。 ： 同結(jié)算成本目標由合同（招標）成本目標和設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證控制目標兩部分組成，設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證控制目標一般根據(jù)各分項工程的性質(zhì)不同按合同（招標）成本目標的 10%左右的不同比例確定； ，一般在總包工程開工前，個別分項工程必須提前開工，需獨立到政府部門辦理相關(guān)的報建、招標及開工手續(xù)，由甲方直接發(fā)包。常見的如土方工程、邊坡支護與擋土工程、樁基工程等；此類工程建議采用單價包干的方式，根據(jù)估算總量及限定單價把分項工程招標結(jié)果控制在分項成本目標范圍內(nèi)； 專業(yè)性較強、行業(yè)競爭較激烈、市場水平與定額水平有一定差異性的工程建議作為總包工程的甲方指定分包工程，引入市場競爭機制，從而達到降低成本、保證成本目標實現(xiàn)的目的。具體如下： ：如人防工程、白蟻防治工程、電梯工程、通訊工程、發(fā)電機及配電房安裝工程等，在限額設(shè)計值下制定承包總價； ：如防水工程、幕墻工程、鋁合金工程、鋼結(jié)構(gòu)工程、智能化設(shè)備等，根據(jù)限額設(shè)計指標分解承包單價； 5 ，一般來說， 各分項工程根據(jù)不同情況可能會采用不同的承包方式，如固定總價、暫定總價、綜合單價包干、費率包干等； ，部門經(jīng)理審核， 常務(wù)副總經(jīng)理審批，指導(dǎo)總包及分包工程的招標及實施，確?？偘胺职こ坛邪繕藢崿F(xiàn)； 項目實施過程中， 造價部 負責(zé)對成本情況進行動態(tài)監(jiān)控，及時預(yù)警， 如有超目標的項目，分析原因，及時報部門經(jīng)理、公司 經(jīng)營管理班子 決策。 （設(shè)備）采購方式及成本控制目標建議書 ，項目負責(zé)人組織人員對常用的主要材料（設(shè) 備）進行分類，據(jù)材料的各自特點及方便施工管理，分別建議采取不同的采購方式，并制定相應(yīng)的成本目標，控制材料（設(shè)備）成本的目的是材料（設(shè)備）選型定板一定要控制在成本目標范圍內(nèi)； （設(shè)備）采購方式建議的主要原則如下： 甲購材料（設(shè)備）：對金額較大，質(zhì)量要求較高、對樓盤的質(zhì)素影響較大、施工進度配合要求不高，可以相對獨立施工的設(shè)備（安裝）及成品材料可以采取甲購方式。如：機房設(shè)備、電梯設(shè)備、空調(diào)機組、水景設(shè)備、雕塑小品、環(huán)境設(shè)施、公建配套工程中專用設(shè)備等。 ： 設(shè)計階段無法定板、且該材料品牌差異（質(zhì)量、價格）較大，對樓盤的素質(zhì)及效果影響很大、甲方要重點控制，且與施工單位工期配合較密切；信息價相差很大的材料（信息價上沒有的）的材料適合采用甲定乙購材料。如：外墻磚、防火門、電梯大堂裝修材料、環(huán)境高檔及特別要求的石材、苗木、母線槽、應(yīng)急燈、及會所裝修面層材料等。 、乙方采購材料：工程中常見，對樓盤效果及素質(zhì)影響不大，且有三家及以上價格、質(zhì)量相近；與信息價接近；與施工進度及配合較密切的材料；如：混凝土、砌體、鋁型材、玻璃、防水材料、普通的面磚及涂 料油漆（功能房、樓梯間、地下室等次要位置）、特殊要求的五金件、環(huán)境普通石材（國產(chǎn)中低檔）、 PPR管材、 PVU 排水管、開關(guān)插座等； ：市場上的所有同類材料價格都接近、對樓盤效果及素質(zhì)基本沒影響，與信息價很接近的材料。如：鋼材、電線電纜、電線預(yù)埋管、室外地下管道、模板、普通照明燈具（樓梯間、功能房、地下室）； （設(shè)備）采購匯總后報部門經(jīng)理審核，公司 分管副總經(jīng)理 審批。 造價部 匯總各項目標成本形成《目標成本控制指導(dǎo)書》，報 相關(guān)部門會簽 分管副總經(jīng)理 審批《目標成本審批表》； 將目標成本控制指導(dǎo)書落實到各部門執(zhí)行； 造價部 ； 造價部 對各階段的成本進行控制，所有項目的資金結(jié)算支付均經(jīng)過 造價部 的審核，是否超出目標成本對于超出目標成本的向責(zé)任部門發(fā)出成本預(yù)警； ，并將預(yù)算增加情況反饋 造價部 ； 6 嚴格按照的限價要求進行材料及設(shè)備采購； ，并將預(yù)算增加的情況反饋 造價部 ； 對招標、工程變更、現(xiàn)場簽證進行成本預(yù)算控制； 造價部 根據(jù)各環(huán)節(jié)的成本反饋信息對照項目目標成本分析提出成本預(yù)警或進行目標成本調(diào)整，并按月（季）編報《綜合成本分析報告》 （設(shè)計變更、現(xiàn)場工程簽證），如果有補充預(yù)算則在目標成本控制指導(dǎo)書中調(diào)整目標成本，由責(zé)任部門申請報 造價部 審核，分管副總經(jīng)理 審批； 對于無補充預(yù)算 的項目又未在工程量清單中列出的其他發(fā)生項目成本在項目竣工結(jié)算中不與考慮。 6. 支持文件 無 7. 相關(guān)表格記錄 .《項目總包及主要分包工程承包方式及成本控制目標建議》 .《項目主要材料（設(shè)備）采購方式及成本控制目標建議》 .《目標成本控制指導(dǎo)書》 .《目標成本審批表》 7 二、目標成本控制指導(dǎo)書 成本控制指導(dǎo)書 項目 期 造價部 年 月 日 8 目 的：明確 項目成本控制目標及責(zé)任，指導(dǎo)項目開發(fā)決策； 附表（一）：產(chǎn)品組合 產(chǎn)品組合 總占地面積 總規(guī)劃用地面 積 住宅 占地 成本 敏感 綜合容積率 總車 位比 （不含 TH） 住宅可售 商業(yè) 可售 總建筑面積 其中 公建 公建 用地 車庫可售 其中 住宅 產(chǎn)品組合 建筑 面積 占地 面積 產(chǎn)品 比例 平均面積 總戶數(shù) 框架比例 容積率 占地 單位造價 住 宅 TOWNHOUSE 多層 小高層 高層 公 建 獨立車庫 商業(yè)網(wǎng)點 地上停車位 配套用房 地下車位 非人防地下車位 半地下車位 人防地下車位 綜合 普通住宅戶均 9 附表（二）：目標成本 目標成本 成本項目 一期目 標成本 (萬元 ) 跨期目 標成本 (萬元 ) 第一責(zé)任 部門 權(quán)重 其它責(zé) 任部門 權(quán)重 控制要點 可售面積 一、土地獲得價款 政府地價 項目發(fā)展 部 100% 政府收益金 項目發(fā)展 部 100% 出讓金 項目發(fā)展 部 100% 出讓金標準：住宅 元 /m2,公建 元/m2,面積需經(jīng) 造價部 復(fù)審 配套費 項目發(fā)展 部 100% 出讓金標準：住宅 元 /m2, 公建 元/m3,面積需經(jīng) 造價部 復(fù)審 紅線內(nèi)、外市政配套 項目發(fā)展部 100% 拆遷補償費 項目發(fā)展 部 100% 契稅 項目發(fā)展 部 100% 二 、開發(fā)前期準備費 勘察設(shè)計費 勘察丈量費 項目部 85% 工程管理部、 造價部 15% 需招標確定合作單位 規(guī)劃設(shè)計費 規(guī)劃 設(shè)計部 100% 豎 向 管 網(wǎng)設(shè)計 項目發(fā)展部 100% 施 工 圖設(shè)計 設(shè)計部 100% 外配套管網(wǎng)設(shè)計 項目發(fā)展部 100% 建筑研究用房 設(shè)計部 50% 項目部 50% 報批報建費 政府報批報建費 項目發(fā)展部 100% 詳見附表一，需分期階段考核 水電氣 增容 項目發(fā)展 100% 水增 容費 元 10 成本項目 一期目 標成本 (萬元 ) 跨期目 標成本 (萬元 ) 第一責(zé)任 部門 權(quán)重 其它責(zé) 任部門 權(quán)重 控制要點 費 部 /m電貼費 元/戶 三通一平費 項目部 100% 臨時道路 項目部 100% 臨時用電 項目部 100% 合理確定最優(yōu)方案、避免重復(fù)遷移 臨時用水 項目部 100% 合理確定最優(yōu)方案、避免重復(fù)遷移 場地平整費 項目部 100%