【正文】 成本目標(biāo)； ：該部分約占建安成本比重較大，且對(duì)銷(xiāo)售沒(méi)有直接的影響，這部分是成本控制的重點(diǎn)，在滿(mǎn)足設(shè)計(jì)規(guī)范的最低要求下，盡可能的降低成本，主要對(duì)鋼筋、混凝土技術(shù)含量提出技術(shù)指標(biāo)數(shù)值； 、裝修工程：其質(zhì)量及效果對(duì)售樓影響較大，占建安成本比重較大，影響成本的主要因素為材料選型，對(duì)外墻磚、鋁合金門(mén)窗、電梯前室裝修、防水工程等制定合適的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)值； 31 ：主要控制安裝工程的設(shè)備及材料選 型，對(duì)電梯、機(jī)房設(shè)備等建議采用國(guó)產(chǎn)或中外合資優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，管線(xiàn)選用合適的中檔材料； ：景觀工程成本波動(dòng)性、彈性較大，設(shè)計(jì)質(zhì)量、材料的選型是該部分成本控制的重點(diǎn)，； ：該部分的特點(diǎn)是專(zhuān)業(yè)性較強(qiáng)，政府相關(guān)規(guī)定有一定的可操作性，成本控制的重點(diǎn)是方案的深化及優(yōu)化； ，對(duì)其中重點(diǎn)控制點(diǎn)必須加以明示。 《項(xiàng)目成本后期評(píng)估》報(bào)告內(nèi)容 《項(xiàng)目成本后期評(píng)估》報(bào)告可包括，但不限于以下內(nèi)容： ，總結(jié)項(xiàng)目成本超計(jì)劃、無(wú) 效投資、損失浪費(fèi)等教訓(xùn)和各種途徑降低成本的成功經(jīng)驗(yàn)，對(duì)項(xiàng)目成本管理總體情況做出評(píng)價(jià)。 《項(xiàng)目成本后期評(píng)估》報(bào)告編制計(jì)劃 根據(jù)項(xiàng) 目竣工結(jié)算的時(shí)間，需預(yù)先確定《項(xiàng)目成本后期評(píng)估》報(bào)告的相關(guān)內(nèi)容。 項(xiàng) 目施工圖設(shè)計(jì)成本管理。 《新項(xiàng)目成本估算表》 經(jīng)造價(jià)部經(jīng)理審核后提交投資發(fā)展部，作為可 研分析報(bào)告的附件。 附：《房地產(chǎn)企業(yè)成本核算指導(dǎo)》營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)用科目劃分 1）媒介廣告費(fèi)：電視、廣播、互聯(lián)網(wǎng)、報(bào)紙、雜志、公交廣告、電子屏 2）廣告設(shè)施及發(fā)布費(fèi)：車(chē)站廣告、路牌廣告 3）現(xiàn)場(chǎng)包裝費(fèi)：彩旗、氣球、條幅、花架、花籃、花盆 4）促銷(xiāo)活動(dòng)費(fèi)：場(chǎng)租、勞務(wù)費(fèi)、活動(dòng)場(chǎng)所布置、工作人員餐費(fèi) 5）宣傳資料及禮品費(fèi)：售樓書(shū)、各種禮品 6）接待廳裝修、裝飾費(fèi)：設(shè)計(jì)、工程、裝飾等 7）現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售器具費(fèi)：飲水機(jī)、家私等 8）現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售人工費(fèi)：工資、獎(jiǎng)金、補(bǔ)貼等 9）賣(mài)點(diǎn)增加費(fèi)： 10）看樓交通費(fèi)：看樓專(zhuān)車(chē)運(yùn)行費(fèi)、修理 費(fèi)、司機(jī)行車(chē)費(fèi)用 11）樣板間 ： 包括臨時(shí)樣板間的建造、設(shè)計(jì)、裝修等費(fèi)用以及維持清潔、保安、維修費(fèi)。 造價(jià)部 匯總各項(xiàng)目標(biāo)成本形成《目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書(shū)》，報(bào) 相關(guān)部門(mén)會(huì)簽 分管副總經(jīng)理 審批《目標(biāo)成本審批表》； 將目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書(shū)落實(shí)到各部門(mén)執(zhí)行； 造價(jià)部 ； 造價(jià)部 對(duì)各階段的成本進(jìn)行控制，所有項(xiàng)目的資金結(jié)算支付均經(jīng)過(guò) 造價(jià)部 的審核，是否超出目標(biāo)成本對(duì)于超出目標(biāo)成本的向責(zé)任部門(mén)發(fā)出成本預(yù)警； ，并將預(yù)算增加情況反饋 造價(jià)部 ； 6 嚴(yán)格按照的限價(jià)要求進(jìn)行材料及設(shè)備采購(gòu)； ，并將預(yù)算增加的情況反饋 造價(jià)部 ； 對(duì)招標(biāo)、工程變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證進(jìn)行成本預(yù)算控制； 造價(jià)部 根據(jù)各環(huán)節(jié)的成本反饋信息對(duì)照項(xiàng)目目標(biāo)成本分析提出成本預(yù)警或進(jìn)行目標(biāo)成本調(diào)整，并按月（季）編報(bào)《綜合成本分析報(bào)告》 （設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)工程簽證），如果有補(bǔ)充預(yù)算則在目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書(shū)中調(diào)整目標(biāo)成本，由責(zé)任部門(mén)申請(qǐng)報(bào) 造價(jià)部 審核，分管副總經(jīng)理 審批； 對(duì)于無(wú)補(bǔ)充預(yù)算 的項(xiàng)目又未在工程量清單中列出的其他發(fā)生項(xiàng)目成本在項(xiàng)目竣工結(jié)算中不與考慮。 2. 適用范圍 4 適用于 公 司及項(xiàng)目公司 的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在各階段成本目標(biāo)制定和分解工作。 139 工程結(jié)算及乙方申報(bào)資料及審核 61 工程歷次付款一覽表 56 四、工程付款 51 目標(biāo)成本控制匯總表 34 三、目標(biāo)成本控制表 7 成本控制指導(dǎo)書(shū) 33 項(xiàng)目后期評(píng)估作業(yè)指引 47 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用控制表 115 設(shè)計(jì)變更 工作指引 如：外墻磚、防火門(mén)、電梯大堂裝修材料、環(huán)境高檔及特別要求的石材、苗木、母線(xiàn)槽、應(yīng)急燈、及會(huì)所裝修面層材料等。現(xiàn)樓售樓處裝修成本目標(biāo)為 萬(wàn)元 /個(gè)，售樓處內(nèi)家私和飾品按周轉(zhuǎn)使用，平均 萬(wàn)元 /個(gè)售樓處。 ：包括“項(xiàng)目概況”、“成本 估 算的依據(jù)”、“估算基準(zhǔn)，即建筑的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)形式及建造檔次裝修”、“其他說(shuō)明”（例如估算時(shí)沒(méi)有考慮哪些費(fèi)用） 、規(guī)劃指標(biāo)、規(guī)劃要點(diǎn)分析、建筑的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)形式及建造檔次裝修等，確定建安成本中各個(gè)項(xiàng)目的成本指標(biāo)取值。 、設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證及其它不可預(yù)見(jiàn)的費(fèi)用后，將建安成本目標(biāo)盡可能的合 理分解到每一個(gè)單項(xiàng)工程或?qū)I(yè)工程上，形成擴(kuò)初階段的成本限額設(shè)計(jì)初步建議； 組織召集技術(shù)管理部（設(shè)計(jì)）相關(guān)人員開(kāi)會(huì)討論擴(kuò)初階段的成本限額初步建議，充分溝通后形成會(huì)議紀(jì)要，經(jīng) 分管副總經(jīng)理 審批后會(huì)簽給技術(shù)管理部（設(shè)計(jì)），作為擴(kuò)初階段的成本限額； 27 初設(shè)計(jì)完成并提交后一個(gè)半月內(nèi)造價(jià)部須組織編制項(xiàng)目《成本概算》，概算依據(jù)擴(kuò)初圖紙針對(duì)典型配套（如地下室、會(huì)所、網(wǎng)球場(chǎng)館等）及不同層高塔樓標(biāo)準(zhǔn)層的主體結(jié)構(gòu)混凝土含量、模板含量、砌體含量、地面、墻面裝修等分項(xiàng)工程計(jì)算單位含量并套用現(xiàn)行綜合價(jià)按規(guī)定取費(fèi)并 按平均市場(chǎng)下浮水平計(jì)算，部分因圖紙?jiān)O(shè)計(jì)深度不夠的項(xiàng)目暫按估算指標(biāo)值，專(zhuān)業(yè)分包工程按市場(chǎng)價(jià)格。 ； 《項(xiàng)目 成本后期評(píng)估》報(bào)告； 《項(xiàng)目成本后期評(píng)估》報(bào)告中總結(jié)的成本管理問(wèn)題提出整改建議； 。 《項(xiàng)目成本后期評(píng)估》報(bào)告審批 《項(xiàng)目成本后期評(píng)估》報(bào)告完成后，由造價(jià)部提交公司管理層審議； 。 ，造價(jià)根據(jù)施工圖計(jì)算重點(diǎn)控制點(diǎn)的經(jīng)濟(jì)或技術(shù)指標(biāo)值，與審批的限額設(shè)計(jì)數(shù)值比較，及時(shí)向工程技術(shù)部提出反饋意見(jiàn)。 無(wú) 《 **地區(qū)各類(lèi)建筑各種檔 次物業(yè)建造成本水平表 》 24 方案設(shè)計(jì)成本管理作業(yè)指引 實(shí)施方案設(shè)計(jì)成本管理 作業(yè)指引 編制 日期 審核 日期 批準(zhǔn) 日期 修訂記錄 日 期 修訂狀態(tài) 修改內(nèi)容 修改人 審核人 批準(zhǔn)人 25 26 為保證項(xiàng)目發(fā)展成本目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，本指引規(guī) 范了方案設(shè)計(jì)階段的成本管理和控制方法。 技術(shù)管理部（設(shè)計(jì)） 。 四、 總控及分解執(zhí)行目標(biāo) 費(fèi)用額度 單位：（萬(wàn)元） 分期 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 合計(jì) 銷(xiāo)售面積（ m2） 成交均價(jià) (元 ) 成交額 營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用（萬(wàn)） 賣(mài)場(chǎng)及樣板間費(fèi)用（萬(wàn)） 合 計(jì)（萬(wàn)） 18 占總費(fèi)用比例（％） 年 營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用 總額占總合同金額的 %， 五年總額為： 萬(wàn)元。 ： 同結(jié)算成本目標(biāo)由合同（招標(biāo)）成本目標(biāo)和設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證控制目標(biāo)兩部分組成，設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證控制目標(biāo)一般根據(jù)各分項(xiàng)工程的性質(zhì)不同按合同（招標(biāo)）成本目標(biāo)的 10%左右的不同比例確定； ，一般在總包工程開(kāi)工前，個(gè)別分項(xiàng)工程必須提前開(kāi)工，需獨(dú)立到政府部門(mén)辦理相關(guān)的報(bào)建、招標(biāo)及開(kāi)工手續(xù)，由甲方直接發(fā)包。 44 營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用控制表 1 一、 目標(biāo)成本管理作業(yè)指引 24 施工圖設(shè)計(jì)成本作業(yè)指引 5. 工作流程 、主要分包工程承包方式成本控制目標(biāo)建議書(shū) ，建安目標(biāo)限額設(shè)計(jì)成本控制建議書(shū)審批后， 造價(jià)部 根據(jù)審批的建議書(shū)，對(duì)總包、主要分包工程的承包方式提出初步成本目標(biāo)建議。但項(xiàng)目銷(xiāo)售費(fèi)用總額度不變； ，銷(xiāo)售費(fèi)用較當(dāng)年控制總額度有所節(jié)余，則節(jié)余部分可結(jié)轉(zhuǎn)至下一年使用。 項(xiàng)目可行性研究階段跟蹤執(zhí)行 《新項(xiàng)目成本估算表》 。 《新項(xiàng)目成本估算表》經(jīng)審批后， 由造價(jià)部移交項(xiàng)目部資料信息員負(fù)責(zé)存檔保管。 、報(bào)分管副總經(jīng)理審批后作為設(shè)計(jì)限額要求，提交工程技術(shù)部具體落實(shí)。 36 ，對(duì)照施工圖、竣工資料、施工總承包合同、工程預(yù)算書(shū)、工程結(jié)算書(shū)等資料，分析工程承包范圍變化，工程量變化等，確認(rèn)設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證等對(duì)成本的影響，以評(píng)價(jià)項(xiàng)目成本管理的科學(xué)性并總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。 ； ，并制訂相應(yīng)整改措施。項(xiàng)目《成本概算》經(jīng)造價(jià)部經(jīng)理審核后報(bào)分管副總經(jīng)理辦公會(huì)審批； 《擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段成本分析報(bào)告》的編制，對(duì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段所做的主要成本工作進(jìn)行總結(jié)并對(duì)下一階段施工圖設(shè)計(jì)提出成本控制建議并報(bào)本部門(mén)經(jīng)理審核。 按政府相關(guān)規(guī)定和以往工程經(jīng)驗(yàn)制定前期費(fèi)用和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)中屬造價(jià)部填寫(xiě)的項(xiàng)目。 五、 考核指標(biāo) a） 銷(xiāo)售費(fèi)用控制情況考核指標(biāo)：成交銷(xiāo)售費(fèi)用 比、目標(biāo)銷(xiāo)售費(fèi)用比、銷(xiāo)售面積比； 成交銷(xiāo)售費(fèi)用比＝當(dāng)期累計(jì)銷(xiāo)售費(fèi)用 /當(dāng)期累計(jì)成交金額 100％ 目標(biāo)銷(xiāo)售費(fèi)用比＝當(dāng)期累計(jì)銷(xiāo)售費(fèi)用 /當(dāng)期目標(biāo)銷(xiāo)售費(fèi)用 100％ 銷(xiāo)售面積比＝實(shí)際合同銷(xiāo)售面積 /銷(xiāo)售面積分層分戶(hù)表面積 100％ b） 成交銷(xiāo)售費(fèi)用比指標(biāo)作為彈性考核