【正文】 成本目標(biāo)； ：該部分約占建安成本比重較大，且對銷售沒有直接的影響，這部分是成本控制的重點，在滿足設(shè)計規(guī)范的最低要求下，盡可能的降低成本，主要對鋼筋、混凝土技術(shù)含量提出技術(shù)指標(biāo)數(shù)值； 、裝修工程：其質(zhì)量及效果對售樓影響較大，占建安成本比重較大，影響成本的主要因素為材料選型，對外墻磚、鋁合金門窗、電梯前室裝修、防水工程等制定合適的經(jīng)濟指標(biāo)值； 31 ：主要控制安裝工程的設(shè)備及材料選 型，對電梯、機房設(shè)備等建議采用國產(chǎn)或中外合資優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，管線選用合適的中檔材料； ：景觀工程成本波動性、彈性較大，設(shè)計質(zhì)量、材料的選型是該部分成本控制的重點，； ：該部分的特點是專業(yè)性較強，政府相關(guān)規(guī)定有一定的可操作性，成本控制的重點是方案的深化及優(yōu)化； ，對其中重點控制點必須加以明示。 《項目成本后期評估》報告內(nèi)容 《項目成本后期評估》報告可包括，但不限于以下內(nèi)容： ，總結(jié)項目成本超計劃、無 效投資、損失浪費等教訓(xùn)和各種途徑降低成本的成功經(jīng)驗，對項目成本管理總體情況做出評價。 《項目成本后期評估》報告編制計劃 根據(jù)項 目竣工結(jié)算的時間，需預(yù)先確定《項目成本后期評估》報告的相關(guān)內(nèi)容。 項 目施工圖設(shè)計成本管理。 《新項目成本估算表》 經(jīng)造價部經(jīng)理審核后提交投資發(fā)展部，作為可 研分析報告的附件。 附：《房地產(chǎn)企業(yè)成本核算指導(dǎo)》營銷推廣費用科目劃分 1）媒介廣告費：電視、廣播、互聯(lián)網(wǎng)、報紙、雜志、公交廣告、電子屏 2）廣告設(shè)施及發(fā)布費：車站廣告、路牌廣告 3）現(xiàn)場包裝費：彩旗、氣球、條幅、花架、花籃、花盆 4）促銷活動費：場租、勞務(wù)費、活動場所布置、工作人員餐費 5）宣傳資料及禮品費：售樓書、各種禮品 6）接待廳裝修、裝飾費：設(shè)計、工程、裝飾等 7）現(xiàn)場銷售器具費：飲水機、家私等 8）現(xiàn)場銷售人工費：工資、獎金、補貼等 9）賣點增加費： 10）看樓交通費：看樓專車運行費、修理 費、司機行車費用 11）樣板間 ： 包括臨時樣板間的建造、設(shè)計、裝修等費用以及維持清潔、保安、維修費。 造價部 匯總各項目標(biāo)成本形成《目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書》，報 相關(guān)部門會簽 分管副總經(jīng)理 審批《目標(biāo)成本審批表》； 將目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書落實到各部門執(zhí)行； 造價部 ； 造價部 對各階段的成本進行控制，所有項目的資金結(jié)算支付均經(jīng)過 造價部 的審核，是否超出目標(biāo)成本對于超出目標(biāo)成本的向責(zé)任部門發(fā)出成本預(yù)警； ，并將預(yù)算增加情況反饋 造價部 ； 6 嚴(yán)格按照的限價要求進行材料及設(shè)備采購； ，并將預(yù)算增加的情況反饋 造價部 ； 對招標(biāo)、工程變更、現(xiàn)場簽證進行成本預(yù)算控制； 造價部 根據(jù)各環(huán)節(jié)的成本反饋信息對照項目目標(biāo)成本分析提出成本預(yù)警或進行目標(biāo)成本調(diào)整，并按月（季）編報《綜合成本分析報告》 （設(shè)計變更、現(xiàn)場工程簽證），如果有補充預(yù)算則在目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書中調(diào)整目標(biāo)成本，由責(zé)任部門申請報 造價部 審核，分管副總經(jīng)理 審批； 對于無補充預(yù)算 的項目又未在工程量清單中列出的其他發(fā)生項目成本在項目竣工結(jié)算中不與考慮。 2. 適用范圍 4 適用于 公 司及項目公司 的開發(fā)項目在各階段成本目標(biāo)制定和分解工作。 139 工程結(jié)算及乙方申報資料及審核 61 工程歷次付款一覽表 56 四、工程付款 51 目標(biāo)成本控制匯總表 34 三、目標(biāo)成本控制表 7 成本控制指導(dǎo)書 33 項目后期評估作業(yè)指引 47 開發(fā)間接費用控制表 115 設(shè)計變更 工作指引 如：外墻磚、防火門、電梯大堂裝修材料、環(huán)境高檔及特別要求的石材、苗木、母線槽、應(yīng)急燈、及會所裝修面層材料等?，F(xiàn)樓售樓處裝修成本目標(biāo)為 萬元 /個，售樓處內(nèi)家私和飾品按周轉(zhuǎn)使用，平均 萬元 /個售樓處。 ：包括“項目概況”、“成本 估 算的依據(jù)”、“估算基準(zhǔn)，即建筑的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)形式及建造檔次裝修”、“其他說明”（例如估算時沒有考慮哪些費用） 、規(guī)劃指標(biāo)、規(guī)劃要點分析、建筑的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)形式及建造檔次裝修等，確定建安成本中各個項目的成本指標(biāo)取值。 、設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證及其它不可預(yù)見的費用后，將建安成本目標(biāo)盡可能的合 理分解到每一個單項工程或?qū)I(yè)工程上，形成擴初階段的成本限額設(shè)計初步建議； 組織召集技術(shù)管理部（設(shè)計）相關(guān)人員開會討論擴初階段的成本限額初步建議，充分溝通后形成會議紀(jì)要，經(jīng) 分管副總經(jīng)理 審批后會簽給技術(shù)管理部（設(shè)計），作為擴初階段的成本限額； 27 初設(shè)計完成并提交后一個半月內(nèi)造價部須組織編制項目《成本概算》，概算依據(jù)擴初圖紙針對典型配套（如地下室、會所、網(wǎng)球場館等）及不同層高塔樓標(biāo)準(zhǔn)層的主體結(jié)構(gòu)混凝土含量、模板含量、砌體含量、地面、墻面裝修等分項工程計算單位含量并套用現(xiàn)行綜合價按規(guī)定取費并 按平均市場下浮水平計算，部分因圖紙設(shè)計深度不夠的項目暫按估算指標(biāo)值，專業(yè)分包工程按市場價格。 ； 《項目 成本后期評估》報告； 《項目成本后期評估》報告中總結(jié)的成本管理問題提出整改建議； 。 《項目成本后期評估》報告審批 《項目成本后期評估》報告完成后，由造價部提交公司管理層審議； 。 ，造價根據(jù)施工圖計算重點控制點的經(jīng)濟或技術(shù)指標(biāo)值，與審批的限額設(shè)計數(shù)值比較，及時向工程技術(shù)部提出反饋意見。 無 《 **地區(qū)各類建筑各種檔 次物業(yè)建造成本水平表 》 24 方案設(shè)計成本管理作業(yè)指引 實施方案設(shè)計成本管理 作業(yè)指引 編制 日期 審核 日期 批準(zhǔn) 日期 修訂記錄 日 期 修訂狀態(tài) 修改內(nèi)容 修改人 審核人 批準(zhǔn)人 25 26 為保證項目發(fā)展成本目標(biāo)的實現(xiàn)，本指引規(guī) 范了方案設(shè)計階段的成本管理和控制方法。 技術(shù)管理部（設(shè)計） 。 四、 總控及分解執(zhí)行目標(biāo) 費用額度 單位：（萬元） 分期 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 合計 銷售面積（ m2） 成交均價 (元 ) 成交額 營銷費用（萬） 賣場及樣板間費用（萬） 合 計（萬） 18 占總費用比例（％） 年 營銷費用 總額占總合同金額的 %， 五年總額為： 萬元。 ： 同結(jié)算成本目標(biāo)由合同（招標(biāo)）成本目標(biāo)和設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證控制目標(biāo)兩部分組成，設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證控制目標(biāo)一般根據(jù)各分項工程的性質(zhì)不同按合同（招標(biāo)）成本目標(biāo)的 10%左右的不同比例確定； ，一般在總包工程開工前，個別分項工程必須提前開工，需獨立到政府部門辦理相關(guān)的報建、招標(biāo)及開工手續(xù)，由甲方直接發(fā)包。 44 營銷費用控制表 1 一、 目標(biāo)成本管理作業(yè)指引 24 施工圖設(shè)計成本作業(yè)指引 5. 工作流程 、主要分包工程承包方式成本控制目標(biāo)建議書 ，建安目標(biāo)限額設(shè)計成本控制建議書審批后， 造價部 根據(jù)審批的建議書，對總包、主要分包工程的承包方式提出初步成本目標(biāo)建議。但項目銷售費用總額度不變； ，銷售費用較當(dāng)年控制總額度有所節(jié)余，則節(jié)余部分可結(jié)轉(zhuǎn)至下一年使用。 項目可行性研究階段跟蹤執(zhí)行 《新項目成本估算表》 。 《新項目成本估算表》經(jīng)審批后， 由造價部移交項目部資料信息員負(fù)責(zé)存檔保管。 、報分管副總經(jīng)理審批后作為設(shè)計限額要求，提交工程技術(shù)部具體落實。 36 ，對照施工圖、竣工資料、施工總承包合同、工程預(yù)算書、工程結(jié)算書等資料，分析工程承包范圍變化，工程量變化等，確認(rèn)設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證等對成本的影響，以評價項目成本管理的科學(xué)性并總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)。 ； ，并制訂相應(yīng)整改措施。項目《成本概算》經(jīng)造價部經(jīng)理審核后報分管副總經(jīng)理辦公會審批； 《擴初設(shè)計階段成本分析報告》的編制，對擴初設(shè)計階段所做的主要成本工作進行總結(jié)并對下一階段施工圖設(shè)計提出成本控制建議并報本部門經(jīng)理審核。 按政府相關(guān)規(guī)定和以往工程經(jīng)驗制定前期費用和開發(fā)間接費中屬造價部填寫的項目。 五、 考核指標(biāo) a） 銷售費用控制情況考核指標(biāo)：成交銷售費用 比、目標(biāo)銷售費用比、銷售面積比； 成交銷售費用比＝當(dāng)期累計銷售費用 /當(dāng)期累計成交金額 100％ 目標(biāo)銷售費用比＝當(dāng)期累計銷售費用 /當(dāng)期目標(biāo)銷售費用 100％ 銷售面積比＝實際合同銷售面積 /銷售面積分層分戶表面積 100％ b） 成交銷售費用比指標(biāo)作為彈性考核