【正文】 6．支持性文件 無 《項目成本后期評估》 《項目 目標(biāo)成本 》 37 三、目標(biāo)成本控制表 規(guī)劃指標(biāo)控制表 總占地面積 m2 建筑 用 地面積 m2 總建筑 面積 m2 建筑物基底 占地面積 m2 建筑密度 （毛地） 容積率 （毛地） 計容積率 面積 m2 不計容積 率面積 m2 綠地率 道路用地 合計 瀝青路面車行道 砼路面車行道 硬質(zhì)鋪裝 車行道 硬質(zhì)鋪裝廣場 硬質(zhì)鋪裝 人行道 綠化用地 合計 重要公共綠地 組團(tuán)宅間綠化 底層私家花園 體育 (游樂 ) 設(shè)施占地 水景占地面積 建筑用地面積 指 標(biāo) 基底占地面積 建筑面積 平均層 數(shù) 面積比例 平均每戶面積 單 元 數(shù) 戶 數(shù) 戶數(shù) 比例 住宅 聯(lián)排 洋房 電梯公寓 合計 小區(qū)配套 計容積率配套 垃圾轉(zhuǎn)運站 公廁 配電房 社區(qū)居委會 幼兒園 文化活動中心 會所 物管 38 商業(yè) 合計 不計容積率配套 停車數(shù) 架空活動 架空停車 地面停車 人防地下室（地下停車） 地下設(shè)備用房 合計 道路用地 車行道 硬質(zhì)鋪裝人行道 硬質(zhì)鋪裝廣場 合計 綠化用地 宅間小路 游泳池 2 個 合計 規(guī)劃道路及代征綠地 規(guī)劃道路 街頭綠地及防護(hù)綠地 合計 39 土地成本控制表 項目名稱： 序 號 土地成本項目 金 額 （萬元） 控 制 措 施 及 簡 要 說 明 備 注 1 政府 地價 包括紅線外市政配套設(shè)施費用和住宅建設(shè)配套費，俗稱大配套。 《項目成本后期評估》報告審批 《項目成本后期評估》報告完成后，由造價部提交公司管理層審議； 。 《項目目標(biāo)成本》中的相關(guān)成本控制目標(biāo)要求，匯總各項成本超目標(biāo)的差異內(nèi)容，分析差異產(chǎn)生的原因，劃分相應(yīng)責(zé)任部門，評價其成本管理工作的有效性。 負(fù)責(zé)匯總項目結(jié)算資料，包括工程預(yù)算書、工程結(jié)算書、工程變更簽證資料等。 15日內(nèi)完成。 《項目成本后期評估》報告和制訂相應(yīng)改善措施； 。 ； 《項目 成本后期評估》報告； 《項目成本后期評估》報告中總結(jié)的成本管理問題提出整改建議； 。 適用于項目工程完成全部開發(fā)或分期開發(fā)，并已辦理竣工驗收及結(jié)算后對項目成本進(jìn)行的總結(jié)評價。 ，由工程技術(shù)部編制設(shè)計成本控制分析總結(jié)報告，聘請有豐富設(shè)計及造價專業(yè)經(jīng)驗的專家對設(shè)計進(jìn)行評審，最后由技術(shù)評審委員會對限額設(shè)計要求完成情況進(jìn)行最終評定。 ，造價根據(jù)施工圖計算重點控制點的經(jīng)濟(jì)或技術(shù)指標(biāo)值，與審批的限額設(shè)計數(shù)值比較，及時向工程技術(shù)部提出反饋意見。 ，充分征求設(shè)計院及工程技術(shù)部的意見并進(jìn)行完善，必要時須召集工程技術(shù)部相關(guān)人員開會確認(rèn)。 造價部 目標(biāo)限額設(shè)計成本控制建議書； 、主要分包工程承包方式及成本控制目標(biāo)建議書； （設(shè)備）采購方式及成本控制目標(biāo)建議書； ，達(dá)成共識形成《目標(biāo)成本指導(dǎo)書》。 目標(biāo)成本：通過確定成本目標(biāo)值，用來指導(dǎo)產(chǎn)品設(shè)計、施工過程中各階段成本控制的指標(biāo)性文件。 《設(shè)計限額要求》 《 建安成本限額設(shè)計成本控制建議書 》 28 29 施工圖設(shè)計成本作業(yè)指引 施工圖設(shè)計成本管理 作業(yè)指引 編制 日期 審核 日期 批準(zhǔn) 日期 修訂記錄 日 期 修訂狀態(tài) 修改內(nèi)容 修改人 審核人 批準(zhǔn)人 30 為保證項目開發(fā)成本目標(biāo)的實現(xiàn)，本指引規(guī)范了施工圖設(shè)計的成本管理和控制方法。 、設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證及其它不可預(yù)見的費用后，將建安成本目標(biāo)盡可能的合 理分解到每一個單項工程或?qū)I(yè)工程上，形成擴(kuò)初階段的成本限額設(shè)計初步建議； 組織召集技術(shù)管理部（設(shè)計）相關(guān)人員開會討論擴(kuò)初階段的成本限額初步建議，充分溝通后形成會議紀(jì)要，經(jīng) 分管副總經(jīng)理 審批后會簽給技術(shù)管理部（設(shè)計），作為擴(kuò)初階段的成本限額； 27 初設(shè)計完成并提交后一個半月內(nèi)造價部須組織編制項目《成本概算》，概算依據(jù)擴(kuò)初圖紙針對典型配套（如地下室、會所、網(wǎng)球場館等）及不同層高塔樓標(biāo)準(zhǔn)層的主體結(jié)構(gòu)混凝土含量、模板含量、砌體含量、地面、墻面裝修等分項工程計算單位含量并套用現(xiàn)行綜合價按規(guī)定取費并 按平均市場下浮水平計算，部分因圖紙設(shè)計深度不夠的項目暫按估算指標(biāo)值，專業(yè)分包工程按市場價格。 ，造價部各專業(yè)工程師須開始收集和調(diào)研同類項目市場成本水平，編制項目成本調(diào)研報告； 。 ：包括規(guī)劃方案（含單體）設(shè)計和建筑擴(kuò)初設(shè)計。 無 《 **地區(qū)各類建筑各種檔 次物業(yè)建造成本水平表 》 24 方案設(shè)計成本管理作業(yè)指引 實施方案設(shè)計成本管理 作業(yè)指引 編制 日期 審核 日期 批準(zhǔn) 日期 修訂記錄 日 期 修訂狀態(tài) 修改內(nèi)容 修改人 審核人 批準(zhǔn)人 25 26 為保證項目發(fā)展成本目標(biāo)的實現(xiàn)，本指引規(guī) 范了方案設(shè)計階段的成本管理和控制方法。 。 ：包括定額造價水平的對比和實際建造成本的比較，完成該地區(qū)《各類建筑各 種檔次物業(yè)建造成本水平表》 ，挑選 12個樓盤深入調(diào)研，完成《競爭樓盤成本水平調(diào)研報告》。 公司進(jìn)入新的城市進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，成本估算人員必須在進(jìn)行項目成本估算前先完成該城市的《房地產(chǎn)開發(fā)成本水平調(diào)查報告》，內(nèi)容應(yīng)包括： 23 、法規(guī)、規(guī)定及其對工程成本的影響：包括定額計價模式、工程招投標(biāo)規(guī)定、地產(chǎn)項目開發(fā)稅費等。 ，成本估算人應(yīng)對各方案的成本差異性進(jìn)行分析和說明，比較后提出成本建議。 ：包括“項目概況”、“成本 估 算的依據(jù)”、“估算基準(zhǔn)，即建筑的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)形式及建造檔次裝修”、“其他說明”（例如估算時沒有考慮哪些費用） 、規(guī)劃指標(biāo)、規(guī)劃要點分析、建筑的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)形式及建造檔次裝修等，確定建安成本中各個項目的成本指標(biāo)取值。 ：技術(shù)管理部（設(shè)計）提交的可研階段項目規(guī)劃要點分析，投資發(fā)展部提交的關(guān)于項目定位的《市場調(diào)查報告》、《土地規(guī)劃指標(biāo)》及相關(guān)土地狀況資料，成本信息庫中的該地區(qū)各類物業(yè)成本指標(biāo)和成本調(diào)研報告，市場同類檔次項目的建造標(biāo)準(zhǔn)及形式等信息。 造價部經(jīng)理指定專業(yè)工程師負(fù)責(zé)項目可行性研究階段的成本估算工作。 技術(shù)管理部（設(shè)計） 。 4．職責(zé)： 公司 造價部 《新項目成本估算表》 。 ： 本細(xì)則適用于項目公司所有擬購買或合作的房地產(chǎn)項目和政府招標(biāo)拍賣土地項目可行性研究階段的建安成本估算工作。對于主體內(nèi)的樣板間的設(shè)計、裝修以及家具、家私等費用，可收回部分從總費用中扣除。 六、本成本 指導(dǎo)書由 造價部 負(fù)責(zé)解釋?，F(xiàn)樓售樓處裝修成本目標(biāo)為 萬元 /個，售樓處內(nèi)家私和飾品按周轉(zhuǎn)使用，平均 萬元 /個售樓處。包括銷售賣場包裝、樣板間費用； ◇ 當(dāng)上一年銷售費用較目標(biāo)成本節(jié)余超過 5％以上時， 造價部 須向公司提出調(diào)減總控及下一年分解目標(biāo)的建議