【正文】 36 ，對(duì)照施工圖、竣工資料、施工總承包合同、工程預(yù)算書、工程結(jié)算書等資料，分析工程承包范圍變化，工程量變化等，確認(rèn)設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證等對(duì)成本的影響，以評(píng)價(jià)項(xiàng)目成本管理的科學(xué)性并總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。 ； ，并制訂相應(yīng)整改措施。 、報(bào)分管副總經(jīng)理審批后作為設(shè)計(jì)限額要求，提交工程技術(shù)部具體落實(shí)。項(xiàng)目《成本概算》經(jīng)造價(jià)部經(jīng)理審核后報(bào)分管副總經(jīng)理辦公會(huì)審批； 《擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段成本分析報(bào)告》的編制，對(duì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段所做的主要成本工作進(jìn)行總結(jié)并對(duì)下一階段施工圖設(shè)計(jì)提出成本控制建議并報(bào)本部門經(jīng)理審核。 《新項(xiàng)目成本估算表》經(jīng)審批后， 由造價(jià)部移交項(xiàng)目部資料信息員負(fù)責(zé)存檔保管。 按政府相關(guān)規(guī)定和以往工程經(jīng)驗(yàn)制定前期費(fèi)用和開發(fā)間接費(fèi)中屬造價(jià)部填寫的項(xiàng)目。 項(xiàng)目可行性研究階段跟蹤執(zhí)行 《新項(xiàng)目成本估算表》 。 五、 考核指標(biāo) a） 銷售費(fèi)用控制情況考核指標(biāo)：成交銷售費(fèi)用 比、目標(biāo)銷售費(fèi)用比、銷售面積比； 成交銷售費(fèi)用比＝當(dāng)期累計(jì)銷售費(fèi)用 /當(dāng)期累計(jì)成交金額 100％ 目標(biāo)銷售費(fèi)用比＝當(dāng)期累計(jì)銷售費(fèi)用 /當(dāng)期目標(biāo)銷售費(fèi)用 100％ 銷售面積比＝實(shí)際合同銷售面積 /銷售面積分層分戶表面積 100％ b） 成交銷售費(fèi)用比指標(biāo)作為彈性考核指標(biāo)，主要適用在同一年銷售中每個(gè)季度的比較，一般應(yīng)在 %左右； c） 目標(biāo)銷售費(fèi)用比指標(biāo)作為剛性考核指標(biāo)，主要適用在各年間比較，一般應(yīng)在 100%左右； d） 銷售面積比率指標(biāo)為剛性考核指標(biāo)，適用于各期，控制指標(biāo)為銷售面積比率不低于％。但項(xiàng)目銷售費(fèi)用總額度不變； ，銷售費(fèi)用較當(dāng)年控制總額度有所節(jié)余，則節(jié)余部分可結(jié)轉(zhuǎn)至下一年使用。 、乙方采購(gòu)材料：工程中常見，對(duì)樓盤效果及素質(zhì)影響不大，且有三家及以上價(jià)格、質(zhì)量相近；與信息價(jià)接近；與施工進(jìn)度及配合較密切的材料；如：混凝土、砌體、鋁型材、玻璃、防水材料、普通的面磚及涂 料油漆（功能房、樓梯間、地下室等次要位置）、特殊要求的五金件、環(huán)境普通石材（國(guó)產(chǎn)中低檔）、 PPR管材、 PVU 排水管、開關(guān)插座等； ：市場(chǎng)上的所有同類材料價(jià)格都接近、對(duì)樓盤效果及素質(zhì)基本沒影響，與信息價(jià)很接近的材料。 5. 工作流程 、主要分包工程承包方式成本控制目標(biāo)建議書 ，建安目標(biāo)限額設(shè)計(jì)成本控制建議書審批后， 造價(jià)部 根據(jù)審批的建議書，對(duì)總包、主要分包工程的承包方式提出初步成本目標(biāo)建議。 136 造價(jià)分析的管理 24 施工圖設(shè)計(jì)成本作業(yè)指引 1 一、 目標(biāo)成本管理作業(yè)指引 1 37 土地成本控制表 44 營(yíng)銷費(fèi)用控制表 139 3 一、 目標(biāo)成本管理作業(yè)指引 目標(biāo)成本管理作業(yè)指引 目標(biāo)成本 管理作業(yè)指引 編制 日期 審核 日期 批準(zhǔn) 日期 修訂記錄 日 期 修訂狀態(tài) 修改內(nèi)容 修改人 審核人 批準(zhǔn)人 1. 目的 指導(dǎo)項(xiàng)目開發(fā)成本控制，明確成本控制目標(biāo)，規(guī)避經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。 ： 同結(jié)算成本目標(biāo)由合同（招標(biāo)）成本目標(biāo)和設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證控制目標(biāo)兩部分組成，設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證控制目標(biāo)一般根據(jù)各分項(xiàng)工程的性質(zhì)不同按合同（招標(biāo)）成本目標(biāo)的 10%左右的不同比例確定； ，一般在總包工程開工前，個(gè)別分項(xiàng)工程必須提前開工，需獨(dú)立到政府部門辦理相關(guān)的報(bào)建、招標(biāo)及開工手續(xù)，由甲方直接發(fā)包。如：鋼材、電線電纜、電線預(yù)埋管、室外地下管道、模板、普通照明燈具（樓梯間、功能房、地下室）； （設(shè)備）采購(gòu)匯總后報(bào)部門經(jīng)理審核，公司 分管副總經(jīng)理 審批。 四、 總控及分解執(zhí)行目標(biāo) 費(fèi)用額度 單位：（萬(wàn)元） 分期 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 合計(jì) 銷售面積（ m2） 成交均價(jià) (元 ) 成交額 營(yíng)銷費(fèi)用（萬(wàn)） 賣場(chǎng)及樣板間費(fèi)用（萬(wàn)） 合 計(jì)（萬(wàn)） 18 占總費(fèi)用比例（％） 年 營(yíng)銷費(fèi)用 總額占總合同金額的 %， 五年總額為： 萬(wàn)元。 六、本成本 指導(dǎo)書由 造價(jià)部 負(fù)責(zé)解釋。 技術(shù)管理部（設(shè)計(jì)） 。 ，成本估算人應(yīng)對(duì)各方案的成本差異性進(jìn)行分析和說明，比較后提出成本建議。 無(wú) 《 **地區(qū)各類建筑各種檔 次物業(yè)建造成本水平表 》 24 方案設(shè)計(jì)成本管理作業(yè)指引 實(shí)施方案設(shè)計(jì)成本管理 作業(yè)指引 編制 日期 審核 日期 批準(zhǔn) 日期 修訂記錄 日 期 修訂狀態(tài) 修改內(nèi)容 修改人 審核人 批準(zhǔn)人 25 26 為保證項(xiàng)目發(fā)展成本目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，本指引規(guī) 范了方案設(shè)計(jì)階段的成本管理和控制方法。 《設(shè)計(jì)限額要求》 《 建安成本限額設(shè)計(jì)成本控制建議書 》 28 29 施工圖設(shè)計(jì)成本作業(yè)指引 施工圖設(shè)計(jì)成本管理 作業(yè)指引 編制 日期 審核 日期 批準(zhǔn) 日期 修訂記錄 日 期 修訂狀態(tài) 修改內(nèi)容 修改人 審核人 批準(zhǔn)人 30 為保證項(xiàng)目開發(fā)成本目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，本指引規(guī)范了施工圖設(shè)計(jì)的成本管理和控制方法。 ，造價(jià)根據(jù)施工圖計(jì)算重點(diǎn)控制點(diǎn)的經(jīng)濟(jì)或技術(shù)指標(biāo)值，與審批的限額設(shè)計(jì)數(shù)值比較，及時(shí)向工程技術(shù)部提出反饋意見。 《項(xiàng)目成本后期評(píng)估》報(bào)告和制訂相應(yīng)改善措施； 。 《項(xiàng)目成本后期評(píng)估》報(bào)告審批 《項(xiàng)目成本后期評(píng)估》報(bào)告完成后，由造價(jià)部提交公司管理層審議； 。 《項(xiàng)目目標(biāo)成本》中的相關(guān)成本控制目標(biāo)要求，匯總各項(xiàng)成本超目標(biāo)的差異內(nèi)容，分析差異產(chǎn)生的原因，劃分相應(yīng)責(zé)任部門，評(píng)價(jià)其成本管理工作的有效性。 ； 《項(xiàng)目 成本后期評(píng)估》報(bào)告； 《項(xiàng)目成本后期評(píng)估》報(bào)告中總結(jié)的成本管理問題提出整改建議； 。 ，充分征求設(shè)計(jì)院及工程技術(shù)部的意見并進(jìn)行完善，必要時(shí)須召集工程技術(shù)部相關(guān)人員開會(huì)確認(rèn)。 、設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證及其它不可預(yù)見的費(fèi)用后，將建安成本目標(biāo)盡可能的合 理分解到每一個(gè)單項(xiàng)工程或?qū)I(yè)工程上，形成擴(kuò)初階段的成本限額設(shè)計(jì)初步建議； 組織召集技術(shù)管理部（設(shè)計(jì)）相關(guān)人員開會(huì)討論擴(kuò)初階段的成本限額初步建議，充分溝通后形成會(huì)議紀(jì)要，經(jīng) 分管副總經(jīng)理 審批后會(huì)簽給技術(shù)管理部（設(shè)計(jì)），作為擴(kuò)初階段的成本限額； 27 初設(shè)計(jì)完成并提交后一個(gè)半月內(nèi)造價(jià)部須組織編制項(xiàng)目《成本概算》，概算依據(jù)擴(kuò)初圖紙針對(duì)典型配套（如地下室、會(huì)所、網(wǎng)球場(chǎng)館等）及不同層高塔樓標(biāo)準(zhǔn)層的主體結(jié)構(gòu)混凝土含量、模板含量、砌體含量、地面、墻面裝修等分項(xiàng)工程計(jì)算單位含量并套用現(xiàn)行綜合價(jià)按規(guī)定取費(fèi)并 按平均市場(chǎng)下浮水平計(jì)算，部分因圖紙?jiān)O(shè)計(jì)深度不夠的項(xiàng)目暫按估算指標(biāo)值，專業(yè)分包工程按市場(chǎng)價(jià)格。 。 ：包括“項(xiàng)目概況”、“成本 估 算的依據(jù)”、“估算基準(zhǔn)，即建筑的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)形式及建造檔次裝修”、“其他說明”（例如估算時(shí)沒有考慮哪些費(fèi)用） 、規(guī)劃指標(biāo)、規(guī)劃要點(diǎn)分析、建筑的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)形式及建造檔次裝修等，確定建安成本中各個(gè)項(xiàng)目的成本指標(biāo)取值。 4．職責(zé)： 公司 造價(jià)部 《新項(xiàng)目成本估算表》 。現(xiàn)樓售樓處裝修成本目標(biāo)為 萬(wàn)元 /個(gè)，售樓處內(nèi)家私和飾品按周轉(zhuǎn)使用，平均 萬(wàn)元 /個(gè)售樓處。 、工程、設(shè)計(jì)等費(fèi)用劃分模糊的項(xiàng)目 ，由 造價(jià)部 負(fù)責(zé)劃分，報(bào)公司批準(zhǔn)