【正文】 《項(xiàng)目成本后期評(píng)估》整改措施 《項(xiàng)目成本后期評(píng)估》報(bào)告經(jīng)公司管理層審批后，由造價(jià)部負(fù)責(zé)公布和存檔； ， 造價(jià)部監(jiān)督執(zhí)行。 《項(xiàng)目成本后期評(píng)估》報(bào)告內(nèi)容 《項(xiàng)目成本后期評(píng)估》報(bào)告可包括，但不限于以下內(nèi)容： ，總結(jié)項(xiàng)目成本超計(jì)劃、無 效投資、損失浪費(fèi)等教訓(xùn)和各種途徑降低成本的成功經(jīng)驗(yàn)，對(duì)項(xiàng)目成本管理總體情況做出評(píng)價(jià)。 《項(xiàng)目成本后期評(píng)估》報(bào)告編制計(jì)劃 根據(jù)項(xiàng) 目竣工結(jié)算的時(shí)間，需預(yù)先確定《項(xiàng)目成本后期評(píng)估》報(bào)告的相關(guān)內(nèi)容。 ：在工程竣工驗(yàn)收及結(jié)算后，對(duì)項(xiàng)目總體成本情況進(jìn)行全面的系統(tǒng)性評(píng)價(jià)，檢查目標(biāo)成本達(dá)成情況，總結(jié)成本管理的得失和教訓(xùn)，為更好地控制后續(xù)項(xiàng)目開發(fā)成本打下基礎(chǔ)。對(duì)超出限額設(shè)計(jì)部分提出預(yù)警，并報(bào)分管副總經(jīng)理綜合決策。 在施工圖設(shè)計(jì)開始前， 造價(jià)部須 對(duì)公司審批的項(xiàng)目發(fā)展成本控制目標(biāo)中建安成本進(jìn)一步分解、細(xì)化和完善； ： ，結(jié)合施 工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書、擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段初步方案及市場(chǎng)水平，針對(duì)各分項(xiàng)工程的不同特點(diǎn)，分別制定相應(yīng)的限額設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、技術(shù)指標(biāo)或?qū)χ饕牧线x型、成本控制點(diǎn)提出建議；對(duì)分項(xiàng)工程中影響成本較大或容易造成成本流失的關(guān)鍵點(diǎn)作為施工圖設(shè)計(jì)階段限額設(shè)計(jì)成本控制重點(diǎn)，成本建議按專業(yè)具體提出以下幾點(diǎn)： ：該工程成本容易流失，建議土方綜合考慮場(chǎng)內(nèi)平衡、擋土墻多方案經(jīng)濟(jì)比選，土方主要控制挖運(yùn)總量、擋土支護(hù)依據(jù)方案提出成本限額指標(biāo)； ：不同的樁基形式對(duì)成本及工期影響較大，且成本容易流失，重點(diǎn) 建議樁基選型多方案比選，優(yōu)化設(shè)計(jì)，據(jù)不同的樁基形式提出相應(yīng)的限額指標(biāo)值或分項(xiàng)成本目標(biāo)； ：該部分約占建安成本比重較大，且對(duì)銷售沒有直接的影響，這部分是成本控制的重點(diǎn)，在滿足設(shè)計(jì)規(guī)范的最低要求下，盡可能的降低成本，主要對(duì)鋼筋、混凝土技術(shù)含量提出技術(shù)指標(biāo)數(shù)值； 、裝修工程：其質(zhì)量及效果對(duì)售樓影響較大，占建安成本比重較大，影響成本的主要因素為材料選型，對(duì)外墻磚、鋁合金門窗、電梯前室裝修、防水工程等制定合適的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)值； 31 ：主要控制安裝工程的設(shè)備及材料選 型，對(duì)電梯、機(jī)房設(shè)備等建議采用國產(chǎn)或中外合資優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，管線選用合適的中檔材料； ：景觀工程成本波動(dòng)性、彈性較大，設(shè)計(jì)質(zhì)量、材料的選型是該部分成本控制的重點(diǎn)，； ：該部分的特點(diǎn)是專業(yè)性較強(qiáng)，政府相關(guān)規(guī)定有一定的可操作性，成本控制的重點(diǎn)是方案的深化及優(yōu)化； ，對(duì)其中重點(diǎn)控制點(diǎn)必須加以明示。 項(xiàng) 目施工圖設(shè)計(jì)成本管理。 ，對(duì)規(guī)劃方案設(shè)計(jì)成本提出要求和建議； ，造價(jià)部依據(jù)技術(shù)管 理部（設(shè)計(jì)）提供的規(guī)劃方案設(shè)計(jì)在一個(gè)月內(nèi)編制其建安《成本測(cè)算》，對(duì)前期可研階段的項(xiàng)目《成本估算》進(jìn)行修正并對(duì)項(xiàng)目成本影響較大或成本容易流失的單項(xiàng)工程做專項(xiàng)成本分析和建議； 《方案設(shè)計(jì)階段成本分析報(bào)告》的編制，對(duì)方案設(shè)計(jì)階段所做主要成本工作進(jìn)行總結(jié)和對(duì)后續(xù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)提出成本控制建議，并報(bào)造價(jià)部經(jīng)理審核。 適用所有公司開發(fā)項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)階段的成本管理及控制工作。 《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》獲得公司批準(zhǔn)及正式立項(xiàng)后， 《新項(xiàng)目成本估算表》 中有關(guān)的數(shù)據(jù)自動(dòng)成為新項(xiàng)目建安成本的預(yù)控目標(biāo)。 《新項(xiàng)目成本估算表》 經(jīng)造價(jià)部經(jīng)理審核后提交投資發(fā)展部，作為可 研分析報(bào)告的附件。 造價(jià)部專業(yè)工程師按《 新項(xiàng)目成本估算表 》格式要求，完成估算。 造價(jià)部經(jīng)理每半年安排相關(guān)人員編制項(xiàng)目公司開發(fā)項(xiàng)目所在地區(qū)的《各類建筑各種檔次物業(yè)建造成本水平報(bào)告》，供公司領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)人員參考。 ： 項(xiàng)目可行性研究階段成本估算： 在項(xiàng)目可行性研究階段，對(duì)擬建項(xiàng)目所需要的建安工程投資，通過編制估算文件預(yù)先估算和確定的過程，是《項(xiàng)目可 行性研究報(bào)告》的重要組成，是項(xiàng)目決策、籌集資金和控制造價(jià)的主要依據(jù)。 附：《房地產(chǎn)企業(yè)成本核算指導(dǎo)》營銷推廣費(fèi)用科目劃分 1）媒介廣告費(fèi)：電視、廣播、互聯(lián)網(wǎng)、報(bào)紙、雜志、公交廣告、電子屏 2）廣告設(shè)施及發(fā)布費(fèi)：車站廣告、路牌廣告 3）現(xiàn)場(chǎng)包裝費(fèi)：彩旗、氣球、條幅、花架、花籃、花盆 4）促銷活動(dòng)費(fèi)：場(chǎng)租、勞務(wù)費(fèi)、活動(dòng)場(chǎng)所布置、工作人員餐費(fèi) 5）宣傳資料及禮品費(fèi)：售樓書、各種禮品 6）接待廳裝修、裝飾費(fèi)：設(shè)計(jì)、工程、裝飾等 7）現(xiàn)場(chǎng)銷售器具費(fèi)：飲水機(jī)、家私等 8）現(xiàn)場(chǎng)銷售人工費(fèi)：工資、獎(jiǎng)金、補(bǔ)貼等 9）賣點(diǎn)增加費(fèi)： 10）看樓交通費(fèi)：看樓專車運(yùn)行費(fèi)、修理 費(fèi)、司機(jī)行車費(fèi)用 11）樣板間 ： 包括臨時(shí)樣板間的建造、設(shè)計(jì)、裝修等費(fèi)用以及維持清潔、保安、維修費(fèi)。 2021年分解目標(biāo) 單位：萬元 序號(hào) 項(xiàng) 目 促銷期 強(qiáng)銷期 后期 合計(jì) 總費(fèi)用 1 現(xiàn)場(chǎng)包裝費(fèi)（現(xiàn)場(chǎng)賣場(chǎng)） 6 媒介廣告費(fèi) 7 廣告設(shè)施及發(fā)布費(fèi) 8 促銷活動(dòng)費(fèi) （見說明） 現(xiàn)場(chǎng)促銷活動(dòng)費(fèi) （ 萬 /次） 市內(nèi)賣場(chǎng)租賃以及巡展費(fèi) 9 展銷費(fèi) （包括所有的資料費(fèi)用） （兩次房交會(huì)： 萬 /次） 10 銷售模型費(fèi)（ 個(gè)） 11 宣傳資料及禮品費(fèi) 12 看樓交通費(fèi)（主要是電瓶車） （ 輛， 萬 /輛） 13 企劃費(fèi)用 含市場(chǎng)調(diào)研、銷售策劃、咨詢費(fèi) 14 賣點(diǎn)增加費(fèi) （此費(fèi)用記入企劃費(fèi)用） 19 賣場(chǎng)分解目標(biāo) 單位：萬元 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 單位 數(shù)量 合計(jì) 1 2 3 4 5 6 7 合計(jì) 現(xiàn)樓樣板房裝修成本目標(biāo)為均價(jià) 萬元 /個(gè)樣板房，折舊和銷售回收不低于 萬元 /個(gè)，樣板房內(nèi)家私和飾品按應(yīng)周轉(zhuǎn)使用，平均 萬元 /個(gè)樣板房。 每年的 銷售費(fèi)用 見下表： 分期 第一年 第二年 第三年 第 四年 第五年 合計(jì) 合同總額（億） 銷售費(fèi)用 (萬 ) a） 遇下列情況可對(duì)總控及分解目標(biāo)進(jìn)行調(diào)增 ◇ 在建造標(biāo)準(zhǔn)不變的情況下，當(dāng)某年銷售成交合同均價(jià)較當(dāng)年計(jì)劃增加超過 3％以上時(shí)，相應(yīng)的費(fèi)用控制目標(biāo)可按相應(yīng)的變化進(jìn)行等比例調(diào)增。綜合銷售成交均價(jià) 元 /M2，銷售率 ％，銷售成交合同總額的 ％，另加銷售賣場(chǎng)包裝、樣板間費(fèi)用 萬元）； ，各年之間原則上不得結(jié)轉(zhuǎn)； 三、控制方式及要求 ， 造價(jià)部 負(fù)有監(jiān)督執(zhí)行、超支預(yù)警的責(zé)任； ，報(bào)公司管理層、 造價(jià)部 ，用以指導(dǎo)＊＊＊＊項(xiàng)目銷售費(fèi)用控制，避免費(fèi)用計(jì)劃與售樓進(jìn)度脫節(jié)； ，分期建立臺(tái)帳； ，由銷售部在當(dāng)年開始之前提出使用項(xiàng)目的預(yù)算和計(jì)劃，報(bào)公司討論通過后報(bào) 造價(jià)部 備案，作為當(dāng)年銷售費(fèi) 用成本控制依據(jù)； ，可在總額控制范圍內(nèi)靈活調(diào)整使用單項(xiàng)費(fèi)用額度，但單項(xiàng)計(jì)劃超出 ％以上，無論當(dāng)期營銷費(fèi)用總額有無結(jié)余，都應(yīng)當(dāng)書面報(bào)告 造價(jià)部 ，經(jīng)公司銷售主管領(lǐng)導(dǎo)和 分管副總經(jīng)理 批準(zhǔn)后方可實(shí)施； （如紅線外道路綠化改造、臨時(shí)性銷售用房建造、賣場(chǎng)裝修、樣板間裝修（包括家私及展示用品）、接待廳裝修、售樓處裝修、廣告牌等），費(fèi)用項(xiàng)目目標(biāo)的控制由銷售部負(fù)責(zé)，單項(xiàng)造價(jià)控制由操作部門負(fù)責(zé)。 造價(jià)部 匯總各項(xiàng)目標(biāo)成本形成《目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書》，報(bào) 相關(guān)部門會(huì)簽 分管副總經(jīng)理 審批《目標(biāo)成本審批表》； 將目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書落實(shí)到各部門執(zhí)行； 造價(jià)部 ； 造價(jià)部 對(duì)各階段的成本進(jìn)行控制，所有項(xiàng)目的資金結(jié)算支付均經(jīng)過 造價(jià)部 的審核，是否超出目標(biāo)成本對(duì)于超出目標(biāo)成本的向責(zé)任部門發(fā)出成本預(yù)警； ，并將預(yù)算增加情況反饋 造價(jià)部 ； 6 嚴(yán)格按照的限價(jià)要求進(jìn)行材料及設(shè)備采購； ，并將預(yù)算增加的情況反饋 造價(jià)部 ； 對(duì)招標(biāo)、工程變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證進(jìn)行成本預(yù)算控制； 造價(jià)部 根據(jù)各環(huán)節(jié)的成本反饋信息對(duì)照項(xiàng)目目標(biāo)成本分析提出成本預(yù)警或進(jìn)行目標(biāo)成本調(diào)整，并按月（季）編報(bào)《綜合成本分析報(bào)告》 （設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)工程簽證），如果有補(bǔ)充預(yù)算則在目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書中調(diào)整目標(biāo)成本，由責(zé)任部門申請(qǐng)報(bào) 造價(jià)部 審核，分管副總經(jīng)理 審批； 對(duì)于無補(bǔ)充預(yù)算 的項(xiàng)目又未在工程量清單中列出的其他發(fā)生項(xiàng)目成本在項(xiàng)目竣工結(jié)算中不與考慮。 ： 設(shè)計(jì)階段無法定板、且該材料品牌差異（質(zhì)量、價(jià)格）較大，對(duì)樓盤的素質(zhì)及效果影響很大、甲方要重點(diǎn)控制，且與施工單位工期配合較密切；信息價(jià)相差很大的材料（信息價(jià)上沒有的）的材料適合采用甲定乙購材料。常見的如土方工程、邊坡支護(hù)與擋土工程、樁基工程等；此類工程建議采用單價(jià)包干的方式，根據(jù)估算總量及限定單價(jià)把分項(xiàng)工程招標(biāo)結(jié)果控制在分項(xiàng)成本目標(biāo)范圍內(nèi)； 專業(yè)性較強(qiáng)、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)較激烈、市場(chǎng)水平與定額水平有一定差異性的工程建議作為總包工程的甲方指定分包工程，引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，從而達(dá)到降低成本、保證成本目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的目的。 第一版，可研階段目標(biāo)成本（也稱成本估算），采用會(huì)計(jì)科目形式，編制范圍為項(xiàng)目整體，定稿時(shí)間為項(xiàng)目可研報(bào)告通過時(shí)間； ，確定規(guī)劃方案目標(biāo)成本，采用會(huì)計(jì)科目形式，編制范圍為項(xiàng)目整體 ，定稿時(shí)間為項(xiàng)目詳細(xì)規(guī)劃方案