【正文】 后確定； 、裝飾用品、生活用品，設(shè)計(jì)部應(yīng)在采購(gòu)前確定回收方法和回收殘值計(jì)劃，待公司批準(zhǔn)后方可實(shí)施； ，銷(xiāo)售部應(yīng)事先制定展示時(shí)間、裝修銷(xiāo)售價(jià)格的計(jì)劃，待公司批準(zhǔn)后方可實(shí)施； ，銷(xiāo)售費(fèi)用需超出當(dāng)年銷(xiāo)售費(fèi)用總額度，須報(bào)公司銷(xiāo)售主管領(lǐng)導(dǎo)和分管副總經(jīng)理 批準(zhǔn)后方可實(shí)施。如：外墻磚、防火門(mén)、電梯大堂裝修材料、環(huán)境高檔及特別要求的石材、苗木、母線(xiàn)槽、應(yīng)急燈、及會(huì)所裝修面層材料等。 4. 職責(zé) 造價(jià)部 ： ； 、主 要分包工程承包方式及成本控制目標(biāo)建議書(shū)； （設(shè)備）采購(gòu)方式及成本控制目標(biāo)建議書(shū)； ，達(dá)成共識(shí)形成《目標(biāo)成本指導(dǎo)書(shū)》。 115 設(shè)計(jì)變更 工作指引 63 2 采購(gòu)管理作業(yè)指引 57 工程付款建議書(shū) 47 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用控制表 39 設(shè)計(jì)限額控制表 33 項(xiàng)目后期評(píng)估作業(yè)指引 20 方案設(shè)計(jì)成本管理作業(yè)指引 7 成本控制指導(dǎo)書(shū) 3 二、目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書(shū) 29 主要材料設(shè)備采購(gòu)方式及成本控制目標(biāo)建議 34 三、目標(biāo)成本控制表 51 目標(biāo)成本控制匯總表 56 四、工程付款 61 工程歷次付款一覽表 112 現(xiàn)場(chǎng)簽證工作指引 130 結(jié)算支付的管理 139 工程結(jié)算及乙方申報(bào)資料及審核 2. 適用范圍 4 適用于 公 司及項(xiàng)目公司 的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在各階段成本目標(biāo)制定和分解工作。常見(jiàn)的如土方工程、邊坡支護(hù)與擋土工程、樁基工程等；此類(lèi)工程建議采用單價(jià)包干的方式，根據(jù)估算總量及限定單價(jià)把分項(xiàng)工程招標(biāo)結(jié)果控制在分項(xiàng)成本目標(biāo)范圍內(nèi)； 專(zhuān)業(yè)性較強(qiáng)、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)較激烈、市場(chǎng)水平與定額水平有一定差異性的工程建議作為總包工程的甲方指定分包工程，引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，從而達(dá)到降低成本、保證成本目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的目的。 造價(jià)部 匯總各項(xiàng)目標(biāo)成本形成《目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書(shū)》，報(bào) 相關(guān)部門(mén)會(huì)簽 分管副總經(jīng)理 審批《目標(biāo)成本審批表》； 將目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書(shū)落實(shí)到各部門(mén)執(zhí)行； 造價(jià)部 ； 造價(jià)部 對(duì)各階段的成本進(jìn)行控制，所有項(xiàng)目的資金結(jié)算支付均經(jīng)過(guò) 造價(jià)部 的審核，是否超出目標(biāo)成本對(duì)于超出目標(biāo)成本的向責(zé)任部門(mén)發(fā)出成本預(yù)警； ，并將預(yù)算增加情況反饋 造價(jià)部 ； 6 嚴(yán)格按照的限價(jià)要求進(jìn)行材料及設(shè)備采購(gòu)； ，并將預(yù)算增加的情況反饋 造價(jià)部 ； 對(duì)招標(biāo)、工程變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證進(jìn)行成本預(yù)算控制； 造價(jià)部 根據(jù)各環(huán)節(jié)的成本反饋信息對(duì)照項(xiàng)目目標(biāo)成本分析提出成本預(yù)警或進(jìn)行目標(biāo)成本調(diào)整，并按月（季）編報(bào)《綜合成本分析報(bào)告》 （設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)工程簽證），如果有補(bǔ)充預(yù)算則在目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書(shū)中調(diào)整目標(biāo)成本，由責(zé)任部門(mén)申請(qǐng)報(bào) 造價(jià)部 審核，分管副總經(jīng)理 審批； 對(duì)于無(wú)補(bǔ)充預(yù)算 的項(xiàng)目又未在工程量清單中列出的其他發(fā)生項(xiàng)目成本在項(xiàng)目竣工結(jié)算中不與考慮。 每年的 銷(xiāo)售費(fèi)用 見(jiàn)下表： 分期 第一年 第二年 第三年 第 四年 第五年 合計(jì) 合同總額（億） 銷(xiāo)售費(fèi)用 (萬(wàn) ) a） 遇下列情況可對(duì)總控及分解目標(biāo)進(jìn)行調(diào)增 ◇ 在建造標(biāo)準(zhǔn)不變的情況下，當(dāng)某年銷(xiāo)售成交合同均價(jià)較當(dāng)年計(jì)劃增加超過(guò) 3％以上時(shí)，相應(yīng)的費(fèi)用控制目標(biāo)可按相應(yīng)的變化進(jìn)行等比例調(diào)增。 附：《房地產(chǎn)企業(yè)成本核算指導(dǎo)》營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)用科目劃分 1）媒介廣告費(fèi)：電視、廣播、互聯(lián)網(wǎng)、報(bào)紙、雜志、公交廣告、電子屏 2）廣告設(shè)施及發(fā)布費(fèi)：車(chē)站廣告、路牌廣告 3）現(xiàn)場(chǎng)包裝費(fèi)：彩旗、氣球、條幅、花架、花籃、花盆 4）促銷(xiāo)活動(dòng)費(fèi)：場(chǎng)租、勞務(wù)費(fèi)、活動(dòng)場(chǎng)所布置、工作人員餐費(fèi) 5）宣傳資料及禮品費(fèi)：售樓書(shū)、各種禮品 6）接待廳裝修、裝飾費(fèi)：設(shè)計(jì)、工程、裝飾等 7）現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售器具費(fèi)：飲水機(jī)、家私等 8）現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售人工費(fèi)：工資、獎(jiǎng)金、補(bǔ)貼等 9）賣(mài)點(diǎn)增加費(fèi)： 10）看樓交通費(fèi)：看樓專(zhuān)車(chē)運(yùn)行費(fèi)、修理 費(fèi)、司機(jī)行車(chē)費(fèi)用 11）樣板間 ： 包括臨時(shí)樣板間的建造、設(shè)計(jì)、裝修等費(fèi)用以及維持清潔、保安、維修費(fèi)。 造價(jià)部經(jīng)理每半年安排相關(guān)人員編制項(xiàng)目公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所在地區(qū)的《各類(lèi)建筑各種檔次物業(yè)建造成本水平報(bào)告》，供公司領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)人員參考。 《新項(xiàng)目成本估算表》 經(jīng)造價(jià)部經(jīng)理審核后提交投資發(fā)展部，作為可 研分析報(bào)告的附件。 適用所有公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)階段的成本管理及控制工作。 項(xiàng) 目施工圖設(shè)計(jì)成本管理。對(duì)超出限額設(shè)計(jì)部分提出預(yù)警，并報(bào)分管副總經(jīng)理綜合決策。 《項(xiàng)目成本后期評(píng)估》報(bào)告編制計(jì)劃 根據(jù)項(xiàng) 目竣工結(jié)算的時(shí)間，需預(yù)先確定《項(xiàng)目成本后期評(píng)估》報(bào)告的相關(guān)內(nèi)容。 《項(xiàng)目成本后期評(píng)估》整改措施 《項(xiàng)目成本后期評(píng)估》報(bào)告經(jīng)公司管理層審批后，由造價(jià)部負(fù)責(zé)公布和存檔； ， 造價(jià)部監(jiān)督執(zhí)行。 《項(xiàng)目成本后期評(píng)估》報(bào)告內(nèi)容 《項(xiàng)目成本后期評(píng)估》報(bào)告可包括，但不限于以下內(nèi)容： ，總結(jié)項(xiàng)目成本超計(jì)劃、無(wú) 效投資、損失浪費(fèi)等教訓(xùn)和各種途徑降低成本的成功經(jīng)驗(yàn)，對(duì)項(xiàng)目成本管理總體情況做出評(píng)價(jià)。 ：在工程竣工驗(yàn)收及結(jié)算后，對(duì)項(xiàng)目總體成本情況進(jìn)行全面的系統(tǒng)性評(píng)價(jià)，檢查目標(biāo)成本達(dá)成情況，總結(jié)成本管理的得失和教訓(xùn)，為更好地控制后續(xù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本打下基礎(chǔ)。 在施工圖設(shè)計(jì)開(kāi)始前， 造價(jià)部須 對(duì)公司審批的項(xiàng)目發(fā)展成本控制目標(biāo)中建安成本進(jìn)一步分解、細(xì)化和完善； ： ，結(jié)合施 工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段初步方案及市場(chǎng)水平，針對(duì)各分項(xiàng)工程的不同特點(diǎn)，分別制定相應(yīng)的限額設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、技術(shù)指標(biāo)或?qū)χ饕牧线x型、成本控制點(diǎn)提出建議；對(duì)分項(xiàng)工程中影響成本較大或容易造成成本流失的關(guān)鍵點(diǎn)作為施工圖設(shè)計(jì)階段限額設(shè)計(jì)成本控制重點(diǎn)，成本建議按專(zhuān)業(yè)具體提出以下幾點(diǎn)： ：該工程成本容易流失，建議土方綜合考慮場(chǎng)內(nèi)平衡、擋土墻多方案經(jīng)濟(jì)比選，土方主要控制挖運(yùn)總量、擋土支護(hù)依據(jù)方案提出成本限額指標(biāo)； ：不同的樁基形式對(duì)成本及工期影響較大，且成本容易流失，重點(diǎn) 建議樁基選型多方案比選，優(yōu)化設(shè)計(jì)，據(jù)不同的樁基形式提出相應(yīng)的限額指標(biāo)值或分項(xiàng)成本目標(biāo)； ：該部分約占建安成本比重較大，且對(duì)銷(xiāo)售沒(méi)有直接的影響，這部分是成本控制的重點(diǎn)，在滿(mǎn)足設(shè)計(jì)規(guī)范的最低要求下，盡可能的降低成本，主要對(duì)鋼筋、混凝土技術(shù)含量提出技術(shù)指標(biāo)數(shù)值； 、裝修工程：其質(zhì)量及效果對(duì)售樓影響較大，占建安成本比重較大，影響成本的主要因素為材料選型，對(duì)外墻磚、鋁合金門(mén)窗、電梯前室裝修、防水工程等制定合適的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)值； 31 ：主要控制安裝工程的設(shè)備及材料選 型，對(duì)電梯、機(jī)房設(shè)備等建議采用國(guó)產(chǎn)或中外合資優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，管線(xiàn)選用合適的中檔材料； ：景觀(guān)工程成本波動(dòng)性、彈性較大，設(shè)計(jì)質(zhì)量、材料的選型是該部分成本控制的重點(diǎn)，； ：該部分的特點(diǎn)是專(zhuān)業(yè)性較強(qiáng)，政府相關(guān)規(guī)定有一定的可操作性，成本控制的重點(diǎn)是方案的深化及優(yōu)化； ，對(duì)其中重點(diǎn)控制點(diǎn)必須加以明示。 ，對(duì)規(guī)劃方案設(shè)計(jì)成本提出要求和建議； ，造價(jià)部依據(jù)技術(shù)管 理部（設(shè)計(jì)）提供的規(guī)劃方案設(shè)計(jì)在一個(gè)月內(nèi)編制其建安《成本測(cè)算》，對(duì)前期可研階段的項(xiàng)目《成本估算》進(jìn)行修正并對(duì)項(xiàng)目成本影響較大或成本容易流失的單項(xiàng)工程做專(zhuān)項(xiàng)成本分析和建議； 《方案設(shè)計(jì)階段成本分析報(bào)告》的編制，對(duì)方案設(shè)計(jì)階段所做主要成本工作進(jìn)行總結(jié)和對(duì)后續(xù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)提出成本控制建議，并報(bào)造價(jià)部經(jīng)理審核。 《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》獲得公司批準(zhǔn)及正式立項(xiàng)后， 《新項(xiàng)目成本估算表》 中有關(guān)的數(shù)據(jù)自動(dòng)成為新項(xiàng)目建安成本的預(yù)控目標(biāo)。 造價(jià)部專(zhuān)業(yè)工程師按《 新項(xiàng)目成本估算表 》格式要求，完成估算。 ： 項(xiàng)目可行性研究階段成本估算： 在項(xiàng)目可行性研究階段，對(duì)擬建項(xiàng)目所需要的建安工程投資，通過(guò)編制估算文件預(yù)先估算和確定的過(guò)程，是《項(xiàng)目可 行性研究報(bào)告》的重要組成，是項(xiàng)目決策、籌集資金和控制造價(jià)的主要依據(jù)。 2021年分解目標(biāo) 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng) 目 促銷(xiāo)期 強(qiáng)銷(xiāo)期 后期 合計(jì) 總費(fèi)用 1 現(xiàn)場(chǎng)包裝費(fèi)（現(xiàn)場(chǎng)賣(mài)場(chǎng)） 6 媒介廣告費(fèi) 7 廣告設(shè)施及發(fā)布費(fèi) 8 促銷(xiāo)活動(dòng)費(fèi) （見(jiàn)說(shuō)明） 現(xiàn)場(chǎng)促銷(xiāo)活動(dòng)費(fèi) （ 萬(wàn) /次） 市內(nèi)賣(mài)場(chǎng)租賃以及巡展費(fèi) 9 展銷(xiāo)費(fèi) （包括所有的資料費(fèi)用） （兩次房交會(huì)： 萬(wàn) /次） 10 銷(xiāo)售模型費(fèi)（ 個(gè)） 11 宣傳資料及禮品費(fèi) 12 看樓交通費(fèi)（主要是電瓶車(chē)） （ 輛， 萬(wàn) /輛） 13 企劃費(fèi)用 含市場(chǎng)調(diào)研、銷(xiāo)售策劃、咨詢(xún)費(fèi) 14 賣(mài)點(diǎn)增加費(fèi) （此費(fèi)用記入企劃費(fèi)用） 19 賣(mài)場(chǎng)分解目標(biāo) 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng) 單位 數(shù)量 合計(jì) 1 2 3 4 5 6 7 合計(jì) 現(xiàn)樓樣板房裝修成本目標(biāo)為均價(jià) 萬(wàn)元 /個(gè)樣板房，折舊和銷(xiāo)售回收不低于 萬(wàn)元 /個(gè)，樣板房