【正文】 建造裝修、樣板間費用不作調(diào)整。 ◇ 當上一年銷售費用超出目標成本 15％以上時， 造價部 可向公司提出調(diào)增總控及下一年分解目標的建議； b） 遇下列情況須對總控及分解目標進行調(diào)減 ◇ 在建造標準不變的情況下，當某年銷售成交均價較當年計劃減少時，相應的費用控制 目標須按相應的變化進行等比例調(diào)減。包括銷售賣場包裝、樣板間費用； ◇ 當上一年銷售費用較目標成本節(jié)余超過 5％以上時， 造價部 須向公司提出調(diào)減總控及下一年分解目標的建議； c） 所有總控及分解目標調(diào)整須經(jīng)公司銷售主管領導和 分管副總經(jīng)理 批準。 2021年分解目標 單位：萬元 序號 項 目 促銷期 強銷期 后期 合計 總費用 1 現(xiàn)場包裝費（現(xiàn)場賣場） 6 媒介廣告費 7 廣告設施及發(fā)布費 8 促銷活動費 （見說明） 現(xiàn)場促銷活動費 （ 萬 /次） 市內(nèi)賣場租賃以及巡展費 9 展銷費 （包括所有的資料費用） （兩次房交會： 萬 /次） 10 銷售模型費（ 個） 11 宣傳資料及禮品費 12 看樓交通費（主要是電瓶車） （ 輛， 萬 /輛） 13 企劃費用 含市場調(diào)研、銷售策劃、咨詢費 14 賣點增加費 （此費用記入企劃費用） 19 賣場分解目標 單位：萬元 序號 項目名稱 單位 數(shù)量 合計 1 2 3 4 5 6 7 合計 現(xiàn)樓樣板房裝修成本目標為均價 萬元 /個樣板房，折舊和銷售回收不低于 萬元 /個，樣板房內(nèi)家私和飾品按應周轉(zhuǎn)使用，平均 萬元 /個樣板房?，F(xiàn)樓售樓處裝修成本目標為 萬元 /個，售樓處內(nèi)家私和飾品按周轉(zhuǎn)使用，平均 萬元 /個售樓處。 五、 考核指標 a） 銷售費用控制情況考核指標：成交銷售費用 比、目標銷售費用比、銷售面積比； 成交銷售費用比＝當期累計銷售費用 /當期累計成交金額 100％ 目標銷售費用比＝當期累計銷售費用 /當期目標銷售費用 100％ 銷售面積比＝實際合同銷售面積 /銷售面積分層分戶表面積 100％ b） 成交銷售費用比指標作為彈性考核指標，主要適用在同一年銷售中每個季度的比較，一般應在 %左右； c） 目標銷售費用比指標作為剛性考核指標，主要適用在各年間比較，一般應在 100%左右； d） 銷售面積比率指標為剛性考核指標，適用于各期，控制指標為銷售面積比率不低于％。 六、本成本 指導書由 造價部 負責解釋。 附：《房地產(chǎn)企業(yè)成本核算指導》營銷推廣費用科目劃分 1）媒介廣告費：電視、廣播、互聯(lián)網(wǎng)、報紙、雜志、公交廣告、電子屏 2）廣告設施及發(fā)布費：車站廣告、路牌廣告 3）現(xiàn)場包裝費：彩旗、氣球、條幅、花架、花籃、花盆 4）促銷活動費：場租、勞務費、活動場所布置、工作人員餐費 5）宣傳資料及禮品費：售樓書、各種禮品 6）接待廳裝修、裝飾費：設計、工程、裝飾等 7）現(xiàn)場銷售器具費：飲水機、家私等 8）現(xiàn)場銷售人工費：工資、獎金、補貼等 9）賣點增加費： 10）看樓交通費：看樓專車運行費、修理 費、司機行車費用 11）樣板間 ： 包括臨時樣板間的建造、設計、裝修等費用以及維持清潔、保安、維修費。對于主體內(nèi)的樣板間的設計、裝修以及家具、家私等費用，可收回部分從總費用中扣除。 12）銷售模型費 13）展銷費：展位費、布置費、制作費等 20 14）售后服務補貼：銷售折扣、由于銷售承諾給業(yè)主的補償 15）其他 項目論證成本管理作業(yè)指引 項目論證成本管理 作業(yè)指引 編制 日期 審核 日期 批準 日期 修訂記錄 日 期 修訂狀態(tài) 修改內(nèi)容 修改人 審核人 批準人 21 22 ： 明確 項目論證階段的成本估算的主要方法和應達到的深度要求 。 ： 本細則適用于項目公司所有擬購買或合作的房地產(chǎn)項目和政府招標拍賣土地項目可行性研究階段的建安成本估算工作。 ： 項目可行性研究階段成本估算： 在項目可行性研究階段，對擬建項目所需要的建安工程投資，通過編制估算文件預先估算和確定的過程，是《項目可 行性研究報告》的重要組成，是項目決策、籌集資金和控制造價的主要依據(jù)。 4．職責： 公司 造價部 《新項目成本估算表》 。 項目可行性研究階段跟蹤執(zhí)行 《新項目成本估算表》 。 技術管理部（設計） 。 造價部經(jīng)理每半年安排相關人員編制項目公司開發(fā)項目所在地區(qū)的《各類建筑各種檔次物業(yè)建造成本水平報告》，供公司領導和相關人員參考。 造價部經(jīng)理指定專業(yè)工程師負責項目可行性研究階段的成本估算工作。專業(yè)工程師負責跟蹤、配合，并編制項目可研階段成本估算報告。 ：技術管理部（設計）提交的可研階段項目規(guī)劃要點分析，投資發(fā)展部提交的關于項目定位的《市場調(diào)查報告》、《土地規(guī)劃指標》及相關土地狀況資料，成本信息庫中的該地區(qū)各類物業(yè)成本指標和成本調(diào)研報告，市場同類檔次項目的建造標準及形式等信息。 造價部專業(yè)工程師按《 新項目成本估算表 》格式要求，完成估算。 ：包括“項目概況”、“成本 估 算的依據(jù)”、“估算基準，即建筑的基礎、結(jié)構(gòu)形式及建造檔次裝修”、“其他說明”（例如估算時沒有考慮哪些費用） 、規(guī)劃指標、規(guī)劃要點分析、建筑的基礎、結(jié)構(gòu)形式及建造檔次裝修等，確定建安成本中各個項目的成本指標取值。 按政府相關規(guī)定和以往工程經(jīng)驗制定前期費用和開發(fā)間接費中屬造價部填寫的項目。 ，成本估算人應對各方案的成本差異性進行分析和說明，比較后提出成本建議。 《新項目成本估算表》 經(jīng)造價部經(jīng)理審核后提交投資發(fā)展部，作為可 研分析報告的附件。 公司進入新的城市進行房地產(chǎn)開發(fā)，成本估算人員必須在進行項目成本估算前先完成該城市的《房地產(chǎn)開發(fā)成本水平調(diào)查報告》，內(nèi)容應包括： 23 、法規(guī)、規(guī)定及其對工程成本的影響：包括定額計價模式、工程招投標規(guī)定、地產(chǎn)項目開發(fā)稅費等。 ，主要指工程建筑設計、人防要求、公建配套要求以及技術特點，以便考慮對造價的影響。 ：包括定額造價水平的對比和實際建造成本的比較，完成該地區(qū)《各類建筑各 種檔次物業(yè)建造成本水平表》 ，挑選 12個樓盤深入調(diào)研，完成《競爭樓盤成本水平調(diào)研報告》。 《項目可行性研究報告》獲得公司批準及正式立項后， 《新項目成本估算表》 中有關的數(shù)據(jù)自動成為新項目建安成本的預控目標。 。 《新項目成本估算表》經(jīng)審批后， 由造價部移交項目部資料信息員負責存檔保管。 無 《 **地區(qū)各類建筑各種檔 次物業(yè)建造成本水平表 》 24 方案設計成本管理作業(yè)指引 實施方案設計成本管理 作業(yè)指引 編制 日期 審核 日期 批準 日期 修訂記錄 日 期 修訂狀態(tài) 修改內(nèi)容 修改人 審核人 批準人 25 26 為保證項目發(fā)展成本目標的實現(xiàn)，本指引規(guī) 范了方案設計階段的成本管理和控制方法。 適用所有公司開發(fā)項目方案設計階段的成本管理及控制工作。 ：包括規(guī)劃方案（含單體）設計和建筑擴初設計。 ： 造價部 ，編制項目成本調(diào)研報告； ； 《成本測算》及編制《方案階段成本分析報告》； 《成本概算》及《擴初階段成本分析報告》； 額設計指標值； ； 。 ，造價部各專業(yè)工程師須開始收集和調(diào)研同類項目市場成本水平，編制項目成本調(diào)研報告； 。 ，對規(guī)劃方案設計成本提出要求和建議； ，造價部依據(jù)技術管 理部（設計）提供的規(guī)劃方案設計在一個月內(nèi)編制其建安《成本測算》，對前期可研階段的項目《成本估算》進行修正并對項目成本影響較大或成本容易流失的單項工程做專項成本分析和建議； 《方案設計階段成本分析報告》的編制，對方案設計階段所做主要成本工作進行總結(jié)和對后續(xù)擴初設計提出成本控制建議，并報造價部經(jīng)理審核。 、設計變更及現(xiàn)場簽證及其它不可預見的費用后，將建安成本目標盡可能的合 理分解到每一個單項工程或?qū)I(yè)工程上，形成擴初階段的成本限額設計初步建議； 組織召集技術管理部（設計）相關人員開會討論擴初階段的成本限額初步建議，充分溝通后形成會議紀要，經(jīng) 分管副總經(jīng)理 審批后會簽給技術管理部（設計），作為擴初階段的成本限額； 27 初設計完成并提交后一個半月內(nèi)造價部須組織編制項目《成本概算》，概算依據(jù)擴初圖紙針對典型配套（如地下室、會所、網(wǎng)球場館等）及不同層高塔樓標準層的主體結(jié)構(gòu)混凝土含量、模板含量、砌體含量、地面、墻面裝修等分項工程計算單位含量并套用現(xiàn)行綜合價按規(guī)定取費并 按平均市場下浮水平計算，部分因圖紙設計深度不夠的項目暫按估算指標值，專業(yè)分包工程按市場價格。項目《成本概算》經(jīng)造價部經(jīng)理審核后報分管副總經(jīng)理辦公會審批； 《擴初設計階段成本分析報告》的編制，對擴初設計階段所做的主要成本工作進行總結(jié)并對下一階段施工圖設計提出成本控制建議并報本部門經(jīng)理審核。 《設計限額要求》 《 建安成本限額設計成本控制建議書 》 28 29 施工圖設計成本作業(yè)指引 施工圖設計成本管理 作業(yè)指引 編制 日期 審核 日期 批準 日期 修訂記錄 日 期 修訂狀態(tài) 修改內(nèi)容 修改人 審核人 批準人