【正文】 標(biāo)成本的分解 —— 責(zé)任成本房地產(chǎn)目標(biāo)成本的控制與責(zé)任成本落實 房地產(chǎn)成本如何控制？ —— 進行 目標(biāo)成本管理三四 房地產(chǎn)目標(biāo)成本的實現(xiàn)與責(zé)任成本落實（ 1）控制產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，落實到設(shè)計、選型與合約中： 在設(shè)計和合約中體現(xiàn)甲方的意圖，保證設(shè)計和施工的成果不會出現(xiàn)定位和檔次上的偏差；產(chǎn)品的實現(xiàn)導(dǎo)致目標(biāo)的落實，使預(yù)測成本分塊、分步變?yōu)閷嶋H成本；（ 2）技術(shù)與經(jīng)濟相結(jié)合的手段保證目標(biāo)實現(xiàn)： 充分掌握技術(shù)與市場，保證經(jīng)濟適用性；（ 3）加強過程控制： 既要有完整的流程，更要強調(diào)項目操作團隊的成本意識與溝通，對產(chǎn)品和技術(shù)的控制與對成本的控制同步實現(xiàn)；這里所謂成本意識就是要考慮性價比；（ 4）實行動態(tài)監(jiān)控，預(yù)測可能變化： 重視動態(tài)監(jiān)控的環(huán)節(jié)（招標(biāo)、變更、結(jié)算）與利用相應(yīng)的工具（軟件與報表）；（ 5）偏差調(diào)整與內(nèi)部平衡： 調(diào)整也是一種落實，關(guān)鍵是要心中有數(shù)，調(diào)整的原因、內(nèi)容、幅度、產(chǎn)生的影響等；調(diào)整的對象包括成本目標(biāo)、實施方案和利潤預(yù)期；調(diào)整提出原則：誰主張，誰舉證；（ 6）過程與結(jié)果的全面考核： 明確考核的對象、要求、指標(biāo)。 房地產(chǎn)成本如何控制？ —— 進行 目標(biāo)成本管理三四 房地產(chǎn)目標(biāo)成本的控制與責(zé)任成本落實責(zé)任主體責(zé)任內(nèi)容責(zé)任控制要點責(zé)任履行評價責(zé)任狀（書）評估方式評估指標(biāo)無效成本考核方式謹(jǐn)慎與全面性 房地產(chǎn)成本如何控制？ —— 進行 目標(biāo)成本管理三四 房地產(chǎn)目標(biāo)成本的控制與責(zé)任成本落實（ 1）建立和健全全 過程 成本管理體系1）組織架構(gòu)體系2）制度措施體系3）目標(biāo)責(zé)任體系4）評估考核體系5）體系的運行（健康標(biāo)準(zhǔn)）① 信息暢通 目標(biāo)明晰、動態(tài)監(jiān)控、及時顯現(xiàn)（反饋）② 運作規(guī)范 流程合理、制度健全、執(zhí)行有力（執(zhí)行）③ 成本意識 全員、全過程成本意識（責(zé)任心與意識）（ 2）根據(jù)公司管理機制、開發(fā)流程等將目標(biāo)成本分解并落實到部門責(zé)任人（ 3）成本形成階段 —— 設(shè)計階段的成本控制 1）方案優(yōu)化 : 最有效的主動控制方法 2）限額設(shè)計：指標(biāo)的合理性、設(shè)計配合、快速核驗 3）圖紙預(yù)會審與交底會審：體現(xiàn)事先控制 房地產(chǎn)成本如何控制？ —— 進行 目標(biāo)成本管理三四 房地產(chǎn)目標(biāo)成本的控制與責(zé)任成本落實 （ 4）成本確定階段 —— 招標(biāo)、簽約階段的成本控制 1）承包方式：總價包干還是固定單價？清單招標(biāo)還是費率招標(biāo)？ 2）評標(biāo)原則：合理低價一垂定音？還是先招入圍再談判？ 3）材料設(shè)備供貨方式：甲供？認(rèn)質(zhì)認(rèn)價？乙方全包？ 4）材料設(shè)備樣板：樣板、品牌是否齊全，嚴(yán)防貨不對板 5）付款方式：預(yù)付款、進度款支付的頻率與額度，結(jié)算及時性 6）合同會簽中商務(wù)條款把關(guān) 7）在評標(biāo)過程中 ,將招標(biāo)結(jié)果與成本目標(biāo)比較分析 ,為定標(biāo)作參考（ 5）成本產(chǎn)生階段 —— 施工階段的成本控制 1)成本變更預(yù)警（見相關(guān)作業(yè)指引） 2)現(xiàn)場簽證的管理 （見相關(guān)作業(yè)指引）； 3) 按月審結(jié) ； 4) 成本統(tǒng)計反饋、動態(tài)監(jiān)控 （信息平臺） ； 5)嚴(yán)格執(zhí)行結(jié)算金額超合同金額較大（如超合同價的 5%） 時的處理規(guī)定； 6)目標(biāo)的考核：召開成本月度會，與 KPI掛鉤。 設(shè)計變更與現(xiàn)場簽證管理 :責(zé)任主體與控制主體均為項目部 ,成本管理部等部 門配合。 房地產(chǎn)成本如何控制？ —— 進行 目標(biāo)成本管理三四 房地產(chǎn)目標(biāo)成本的控制與責(zé)任成本落實?建立合理的目標(biāo)成本 ?將目標(biāo)成本分解成責(zé)任成本 ?將成本控制落實到各業(yè)務(wù)操作環(huán)節(jié)中 —?量化的控制指標(biāo)與評估 ?控制結(jié)果考核與績效考核掛鉤 本節(jié)回顧總結(jié)方案階段目標(biāo)成本形成結(jié)算階段成本后評估建立數(shù)據(jù)庫圖紙深化與發(fā)包階段目標(biāo)成本分解與落實施工階段成本產(chǎn)生與動態(tài)管理目標(biāo)成本 房地產(chǎn)成本如何控制？ —— 進行 目標(biāo)成本管理三（一）成本目標(biāo)管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)n 事前有目標(biāo)：項目總成本目標(biāo)及分解n 事中有監(jiān)控：月報表n 事后有分析：后評估報告n 目標(biāo)管理兩階段：招標(biāo)前產(chǎn)品控制為主，招標(biāo)后以動態(tài)監(jiān)控為主；n 成本控制始終圍繞產(chǎn)品與市場（二）如何著手開展目標(biāo)管理n 建立科目，結(jié)合合同策劃；n 制定目標(biāo)：方案、擴初、施工圖階段n 每月專人負(fù)責(zé)統(tǒng)計成本變更（針對每個合同）n 出成本月報，數(shù)據(jù)及分析、建議n 對數(shù)據(jù)的及時性進行考核要求本章回顧總結(jié)內(nèi)部資料，機密房地產(chǎn)成本管理的誤區(qū)及現(xiàn)代成本管理的新理念一房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本精細(xì)化管理措施房地產(chǎn)成本管理什么？ —— 全成本精細(xì)化管理二四房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本管理房地產(chǎn)開發(fā)成本全過程精細(xì)化管理Cost control in real estate project房地產(chǎn)成本如何控制？ —— 進行 目標(biāo)成本管理三房地產(chǎn)開發(fā)項目項目前期發(fā)展環(huán)節(jié)成本控制措施1房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)的成本控制措施2房地產(chǎn)開發(fā)項目招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點3房地產(chǎn)開發(fā)項目工程施工環(huán)節(jié)的成本控制要點4房地產(chǎn)開發(fā)項目材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制要點5房地產(chǎn)開發(fā)項目工程預(yù)決算環(huán)節(jié)的成本控制6房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售環(huán)節(jié)的成本控制7房地產(chǎn)開發(fā)項目期間費用的成本控制要點8房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本控制要點與措施四33 房地產(chǎn)開發(fā)項目前期發(fā)展環(huán)節(jié)的成本控制根據(jù)項目開發(fā)方式的不同而有所區(qū)別。該環(huán)節(jié)由于有國家多項法規(guī)政策的限制，運作時靈活度較小，基本原則是在國家規(guī)定范圍內(nèi)最大限度地控制企業(yè)的費用。 項目公司 在項目開發(fā)前期起主要作用，因此，這一環(huán)節(jié)成本控制的主要任務(wù)由 項目公司領(lǐng)導(dǎo)及前期部來承擔(dān) 。 立項環(huán)節(jié)的成本核算控制根據(jù)項目開發(fā)方式的不同而有所區(qū)別。該環(huán)節(jié)特點： 由于有國家多項法規(guī)政策的限制，運作時靈活度較小。該環(huán)節(jié)原則： 在國家規(guī)定范圍內(nèi)最大限度地控制企業(yè)的費用。該環(huán)節(jié)影響： 購地階段的成本控制是整個項目成本控制的第一步，購地費用的合理與否，對項目整個成本控制有直接影響。房地產(chǎn)開發(fā)項目項目前期發(fā)展環(huán)節(jié)成本控制措施一控制要點 控制什么 怎么控制 誰來控制新征土地（ 1）征地費用 （ 1）少交或晚交前期部門負(fù)責(zé)（ 2）拆遷安置費用 （ 2）房產(chǎn)確權(quán)后，辦理拆遷安置費用（ 3）大市政費用（ 3）自建部分根據(jù)施工圖紙編制公司市政工程預(yù)算，進行招投標(biāo)程序；交政府部分通過審核預(yù)算與公關(guān)，以爭取最低的大市政配套費用工程、規(guī)劃設(shè)計和預(yù)算審核部門負(fù)責(zé)公司自建部分；前期部門負(fù)責(zé)交政府部分、工程部門配合。（ 4）規(guī)劃條件 （ 4）滿足公司利益最大化，合理提高容積率，降低土地成本 規(guī)劃設(shè)計、前期部門買斷項目（ 1）買斷內(nèi)容 明確買斷內(nèi)容明細(xì)前期部門（ 2）付款總額 為公司爭取最大利益（ 3）付款時間 周期長、次數(shù)多（ 4）三通（或七通）一平標(biāo)準(zhǔn)明確驗收標(biāo)準(zhǔn)明細(xì) 工程部門（ 5）手續(xù)風(fēng)險 與項目付款時間直接掛鉤。 前期部門合作開發(fā)（ 1）合作方式 （ 1）符合股東要求；公司領(lǐng)導(dǎo)（ 2）分成比例 （ 2）雙贏原則；（ 3）交房時間 （ 3）盡可能地延后交房， 工程部門負(fù)責(zé)（ 4）交房標(biāo)準(zhǔn) （ 4）不低于合同中交房標(biāo)準(zhǔn) 規(guī)劃設(shè)計、市場營銷部門（ 5）付款總額付款時間（ 5）符合當(dāng)前市場最低或最合理原則選擇有利于公司利益的方式財務(wù)部門34房地產(chǎn)開發(fā)項目項目前期發(fā)展環(huán)節(jié)成本控制措施1房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)的成本控制措施2房地產(chǎn)開發(fā)項目招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點3房地產(chǎn)開發(fā)項目工程施工環(huán)節(jié)的成本控制要點4房地產(chǎn)開發(fā)項目材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制要點5房地產(chǎn)開發(fā)項目工程預(yù)決算環(huán)節(jié)的成本控制6房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售環(huán)節(jié)的成本控制7房地產(chǎn)開發(fā)項目期間費用的成本控制要點8房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本控制要點與措施四內(nèi)部材料。 35 規(guī)劃環(huán)節(jié)的成本控制所占權(quán)重最大，具有項目建設(shè)成本決定地位和作用。在規(guī)劃環(huán)節(jié)進行成本控制是實現(xiàn)事前控制的 關(guān)鍵 ，可以最大限度的減少事后變動帶來的成本。所以該環(huán)節(jié)控制要點和控制內(nèi)容復(fù)雜。 基本原則是： 周密規(guī)劃，科學(xué)討論，嚴(yán)格審批。 盡管設(shè)計費在建設(shè)工程全過程費用中的一般只占建安成本的—2% 左右，但對工程造價的影響可達(dá) 75%以上，設(shè)計質(zhì)量的好壞直接影響建設(shè)成本的多少和工期的長短，直接決定人力、物力、財力投入的多少。因此工程造價控制要以設(shè)計階段為重點，這是最直接、最有效的的建設(shè)項目投資的根本所在。 科學(xué)合理的設(shè)計可降低工程造價的 10%。房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)的成本控制措施二36（一）規(guī)劃設(shè)計階段投資控制要點和策略策略一： 實行設(shè)計方案招投標(biāo)，優(yōu)化設(shè)計策略二： 實行限額設(shè)計，有效控制造價 策略三 ：加強對圖紙的會審與審查策略四： 深入運用價值工程。 運用價值工程的優(yōu)勢： ，使工程造價大幅度降低 ，使工程功能大幅度提高策略五： 采用合同措施，有效控制造價 設(shè)計人員要熟悉工程概預(yù)算定額和材料預(yù)算價 設(shè)計人員按項目估算及概算控制設(shè)計圖 各相關(guān)專業(yè)環(huán)節(jié)制定雙贏策略 管理者嚴(yán)格控制設(shè)計變更 開發(fā)商的造價管理人員及時提供可靠基礎(chǔ)資料限額設(shè)計的管理38（ 1）委托設(shè)計階段需要有詳盡的資料和技術(shù)指標(biāo)，明確總體目標(biāo) （ 2）擴初設(shè)計階段用技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)考量設(shè)計方案，評價方案的優(yōu)劣 如戶型適用性如建筑的功能分區(qū)和配套設(shè)計設(shè)計方案是否經(jīng)濟合理的考核標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)濟性是否合理布局是否合理（二）規(guī)劃設(shè)計階段成本控制節(jié)點施工圖設(shè)計階段五大問題建筑結(jié)構(gòu)盡量采用低成本的結(jié)構(gòu)形式基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)形式的選擇必須依靠真實的地勘察資料防止結(jié)構(gòu)配筋量標(biāo)準(zhǔn)不一安全系數(shù)取值偏大，會影響設(shè)計結(jié)果結(jié)構(gòu)標(biāo)示與說明按取最大值的方式進行統(tǒng)一標(biāo)示說明37（二）規(guī)劃設(shè)計階段成本控制節(jié)點 （ 3）初步設(shè)計階段明確項目工程造價的最高限額，確定造價目標(biāo) （ 4）施工圖設(shè)計階段防止可能出現(xiàn)的設(shè)計問題，導(dǎo)致變更造價造價（ 5）設(shè)計交底和配合施工階段的要設(shè)計單位深度參與46(三 )規(guī)劃設(shè)計階段成本管理的內(nèi)容進度品質(zhì)成本樣板區(qū)造價設(shè)計失誤率圖紙完善程度部品封樣率 項目運作講求的是成本、質(zhì)量與進度的平衡 ,并非某一個極端，因為其中任何一項都意味著項目代價， 只有三者平衡才能獲得最小的代價付出。 規(guī)劃周期方案周期擴初周期施工圖周期景觀設(shè)計周期室內(nèi)設(shè)計周期施工周期含鋼量等土建成本設(shè)備造價景觀造價產(chǎn)品的品質(zhì)設(shè)計變更簽證率合理的設(shè)計費47提升產(chǎn)品品質(zhì)縮短開發(fā)周期降低開發(fā)成本（四）規(guī)劃設(shè)計階段成本管理的目的48—— 對設(shè)計人員而言是任務(wù)，對成本人員而言應(yīng)前置而持續(xù)避免兩種現(xiàn)象： 不計成本地追求設(shè)計效果成本不合理導(dǎo)致品質(zhì)喪失成本控制含鋼量等土建造價設(shè)備造價 目標(biāo)成本 景觀造價樣板示范區(qū)造價設(shè)計變更簽證率合理的設(shè)計費建筑類型 結(jié)構(gòu)部位 項目含鋼量限額指標(biāo) (kg/m2)別墅、雙拼、花園洋房(6+1層及以下 )上部結(jié)構(gòu) 自帶全埋一層地下室 普通多層住宅及公寓(7層及以下 )上部結(jié)構(gòu) 自帶全埋一層地下室 小高層住宅及公寓(建筑高度＜ 60M)上部結(jié)構(gòu) 自帶全埋一層地下室 中高層住宅及公寓(60M≤建筑高度＜ 80M)上部結(jié)構(gòu) 自帶全埋一層地下室 高層住宅及公寓(80M≤建筑高度＜100M)上部結(jié)構(gòu) 自帶全埋一層地下室 公共人防地下室（ 6 級）公共普通全地下室 公共半地下室 49（ 1）結(jié)構(gòu)含鋼量 （ 保證安全和品質(zhì)的前提下，減低含鋼量）分類及定義 硬景（元 /平米） 軟景（元 /平米） 總造價（元 /平米）一類景觀區(qū)居住區(qū)級 /小區(qū)級公共綠地范圍二類景觀區(qū)組團級綠地范圍三類景觀區(qū)宅間、宅旁綠地范圍四類景觀區(qū)道路旁綠化總計 說明： 硬景：活動場地、園路、環(huán)境造型小品（亭、廊、雕塑等）、水景、環(huán)境照明燈具、戶外家私等； 軟景：喬木、灌木、花卉、草皮等種植類；50(2)景觀造價 控制總價偏差率分項動態(tài)平衡 費用分類 建安費（元 /平米） 設(shè)計費（元 /平米） 家具、用品、 設(shè)施費 總造價 （元 /平米） 銷售中心 （臨建） 銷售中心 、樣板房 臨時 臨時標(biāo)志 、道具總計51（ 3）樣板區(qū)造價分項動態(tài)平衡為追求效果設(shè)計費失控52避免兩種現(xiàn)象： 為節(jié)省成本而壓低設(shè)計費（ 4）合理設(shè)計費是保證質(zhì)量與進度的基本條件之一—— 合理的設(shè)計費用有利于選擇優(yōu)秀的設(shè)計單位—— 合理的設(shè)計費用有利于設(shè)計單位資源配備的優(yōu)先性和建筑師積極性的發(fā)揮；直接對具體設(shè)計人給予的適當(dāng)費用，對積極性的發(fā)揮會有更積極的作用。39規(guī)劃方案（