【正文】 《項目成本后期評估》資料 準備 ，包括：《項目目標成本》、動態(tài)成本信息報告等。 ： 工程技術(shù)部 ； 、主要分包工程承包方式及成本控制目標建議書； （設(shè)備）采購方式及成本控制目標建議書； 。 ，主要指工程建筑設(shè)計、人防要求、公建配套要求以及技術(shù)特點，以便考慮對造價的影響。 12）銷售模型費 13）展銷費：展位費、布置費、制作費等 20 14）售后服務(wù)補貼：銷售折扣、由于銷售承諾給業(yè)主的補償 15）其他 項目論證成本管理作業(yè)指引 項目論證成本管理 作業(yè)指引 編制 日期 審核 日期 批準 日期 修訂記錄 日 期 修訂狀態(tài) 修改內(nèi)容 修改人 審核人 批準人 21 22 ： 明確 項目論證階段的成本估算的主要方法和應(yīng)達到的深度要求 。 一、適用范圍： 1. 項目營銷成本費用控制。 目標成本版本：目標成本按開發(fā)進度的不同階段始終處于動態(tài)調(diào)整之中，原則上，每一個版本的制訂都是在上一版本的指導(dǎo)下進行的。 121 造價審核的管理 57 工程進度付款作業(yè)指引 32 總包、分包承包方式及成本控制目標建議 40 前期費用控制表 60 工程進度款審核表 如：機房設(shè)備、電梯設(shè)備、空調(diào)機組、水景設(shè)備、雕塑小品、環(huán)境設(shè)施、公建配套工程中專用設(shè)備等。包括銷售賣場包裝、樣板間費用； ◇ 當上一年銷售費用較目標成本節(jié)余超過 5％以上時， 造價部 須向公司提出調(diào)減總控及下一年分解目標的建議； c） 所有總控及分解目標調(diào)整須經(jīng)公司銷售主管領(lǐng)導(dǎo)和 分管副總經(jīng)理 批準。 ：技術(shù)管理部（設(shè)計）提交的可研階段項目規(guī)劃要點分析，投資發(fā)展部提交的關(guān)于項目定位的《市場調(diào)查報告》、《土地規(guī)劃指標》及相關(guān)土地狀況資料，成本信息庫中的該地區(qū)各類物業(yè)成本指標和成本調(diào)研報告，市場同類檔次項目的建造標準及形式等信息。 ，造價部各專業(yè)工程師須開始收集和調(diào)研同類項目市場成本水平，編制項目成本調(diào)研報告； 。 適用于項目工程完成全部開發(fā)或分期開發(fā)，并已辦理竣工驗收及結(jié)算后對項目成本進行的總結(jié)評價。 6．支持性文件 無 《項目成本后期評估》 《項目 目標成本 》 37 三、目標成本控制表 規(guī)劃指標控制表 總占地面積 m2 建筑 用 地面積 m2 總建筑 面積 m2 建筑物基底 占地面積 m2 建筑密度 （毛地） 容積率 （毛地） 計容積率 面積 m2 不計容積 率面積 m2 綠地率 道路用地 合計 瀝青路面車行道 砼路面車行道 硬質(zhì)鋪裝 車行道 硬質(zhì)鋪裝廣場 硬質(zhì)鋪裝 人行道 綠化用地 合計 重要公共綠地 組團宅間綠化 底層私家花園 體育 (游樂 ) 設(shè)施占地 水景占地面積 建筑用地面積 指 標 基底占地面積 建筑面積 平均層 數(shù) 面積比例 平均每戶面積 單 元 數(shù) 戶 數(shù) 戶數(shù) 比例 住宅 聯(lián)排 洋房 電梯公寓 合計 小區(qū)配套 計容積率配套 垃圾轉(zhuǎn)運站 公廁 配電房 社區(qū)居委會 幼兒園 文化活動中心 會所 物管 38 商業(yè) 合計 不計容積率配套 停車數(shù) 架空活動 架空停車 地面停車 人防地下室（地下停車） 地下設(shè)備用房 合計 道路用地 車行道 硬質(zhì)鋪裝人行道 硬質(zhì)鋪裝廣場 合計 綠化用地 宅間小路 游泳池 2 個 合計 規(guī)劃道路及代征綠地 規(guī)劃道路 街頭綠地及防護綠地 合計 39 土地成本控制表 項目名稱： 序 號 土地成本項目 金 額 （萬元） 控 制 措 施 及 簡 要 說 明 備 注 1 政府 地價 包括紅線外市政配套設(shè)施費用和住宅建設(shè)配套費，俗稱大配套。 ，由工程技術(shù)部編制設(shè)計成本控制分析總結(jié)報告，聘請有豐富設(shè)計及造價專業(yè)經(jīng)驗的專家對設(shè)計進行評審，最后由技術(shù)評審委員會對限額設(shè)計要求完成情況進行最終評定。 ：包括規(guī)劃方案（含單體）設(shè)計和建筑擴初設(shè)計。 造價部經(jīng)理指定專業(yè)工程師負責項目可行性研究階段的成本估算工作。銷售賣場建造裝修、樣板間費用不作調(diào)整。具體如下： ：如人防工程、白蟻防治工程、電梯工程、通訊工程、發(fā)電機及配電房安裝工程等，在限額設(shè)計值下制定承包總價； ：如防水工程、幕墻工程、鋁合金工程、鋼結(jié)構(gòu)工程、智能化設(shè)備等，根據(jù)限額設(shè)計指標分解承包單價； 5 ，一般來說， 各分項工程根據(jù)不同情況可能會采用不同的承包方式，如固定總價、暫定總價、綜合單價包干、費率包干等； ，部門經(jīng)理審核， 常務(wù)副總經(jīng)理審批，指導(dǎo)總包及分包工程的招標及實施，確保總包及分包工程承包目標實現(xiàn)； 項目實施過程中， 造價部 負責對成本情況進行動態(tài)監(jiān)控，及時預(yù)警， 如有超目標的項目，分析原因，及時報部門經(jīng)理、公司 經(jīng)營管理班子 決策。 102 六、成本過程控制 37 規(guī)劃指標控制表 3 目標成本管理作業(yè)指引 7 項目論證成本管理作業(yè)指引 52 目標成本審批表 62 五、 采購管理 136 造價檔案的管理 第一版，可研階段目標成本（也稱成本估算），采用會計科目形式，編制范圍為項目整體，定稿時間為項目可研報告通過時間； ，確定規(guī)劃方案目標成本，采用會計科目形式，編制范圍為項目整體 ，定稿時間為項目詳細規(guī)劃方案確定后； 第三版，年度開發(fā)目標成本（也稱成本控制指導(dǎo)書），采用會計科目與單項成本支出目標相結(jié)合的形式，編制范圍為當期，定稿時間為確定年度開發(fā)經(jīng)營計劃，確定當期項目規(guī)劃和單體方案后； ，施工圖預(yù)算修訂目標成本，是在主體工程施工圖預(yù)算確定后對第三版目標成本的修訂； ：指當前工程項目中即時的成本。綜合銷售成交均價 元 /M2，銷售率 ％，銷售成交合同總額的 ％，另加銷售賣場包裝、樣板間費用 萬元）； ，各年之間原則上不得結(jié)轉(zhuǎn)； 三、控制方式及要求 ， 造價部 負有監(jiān)督執(zhí)行、超支預(yù)警的責任； ，報公司管理層、 造價部 ，用以指導(dǎo)＊＊＊＊項目銷售費用控制，避免費用計劃與售樓進度脫節(jié)； ，分期建立臺帳； ，由銷售部在當年開始之前提出使用項目的預(yù)算和計劃，報公司討論通過后報 造價部 備案，作為當年銷售費 用成本控制依據(jù)； ，可在總額控制范圍內(nèi)靈活調(diào)整使用單項費用額度，但單項計劃超出 ％以上，無論當期營銷費用總額有無結(jié)余，都應(yīng)當書面報告 造價部 ，經(jīng)公司銷售主管領(lǐng)導(dǎo)和 分管副總經(jīng)理 批準后方可實施； （如紅線外道路綠化改造、臨時性銷售用房建造、賣場裝修、樣板間裝修（包括家私及展示用品）、接待廳裝修、售樓處裝修、廣告牌等），費用項目目標的控制由銷售部負責，單項造價控制由操作部門負責。 ： 項目可行性研究階段成本估算： 在項目可行性研究階段，對擬建項目所需要的建安工程投資，通過編制估算文件預(yù)先估算和確定的過程，是《項目可 行性研究報告》的重要組成，是項目決策、籌集資金和控制造價的主要依據(jù)。 《項目可行性研究報告》獲得公司批準及正式立項后， 《新項目成本估算表》 中有關(guān)的數(shù)據(jù)自動成為新項目建安成本的預(yù)控目標。 在施工圖設(shè)計開始前， 造價部須 對公司審批的項目發(fā)展成本控制目標中建安成本進一步分解、細化和完善； ： ，結(jié)合施 工圖設(shè)計任務(wù)書、擴初設(shè)計階段初步方案及市場水平，針對各分項工程的不同特點，分別制定相應(yīng)的限額設(shè)計經(jīng)濟指標、技術(shù)指標或?qū)χ饕牧线x型、成本控制點提出建議；對分項工程中影響成本較大或容易造成成本流失的關(guān)鍵點作為施工圖設(shè)計階段限額設(shè)計成本控制重點，成本建議按專業(yè)具體提出以下幾點： ：該工程成本容易流失，建議土方綜合考慮場內(nèi)平衡、擋土墻多方案經(jīng)濟比選，土方主要控制挖運總量、擋土支護依據(jù)方案提出成本限額指標； ：不同的樁基形式對成本及工期影響較大，且成本容易流失，重點 建議樁基選型多方案比選，優(yōu)化設(shè)計，據(jù)不同的樁基形式提出相應(yīng)的限額指標值或分項