【正文】 《項(xiàng)目成本后期評(píng)估》資料 準(zhǔn)備 ，包括：《項(xiàng)目目標(biāo)成本》、動(dòng)態(tài)成本信息報(bào)告等。 ： 工程技術(shù)部 ； 、主要分包工程承包方式及成本控制目標(biāo)建議書(shū)； （設(shè)備）采購(gòu)方式及成本控制目標(biāo)建議書(shū)； 。 ，主要指工程建筑設(shè)計(jì)、人防要求、公建配套要求以及技術(shù)特點(diǎn)，以便考慮對(duì)造價(jià)的影響。 12）銷(xiāo)售模型費(fèi) 13）展銷(xiāo)費(fèi)：展位費(fèi)、布置費(fèi)、制作費(fèi)等 20 14）售后服務(wù)補(bǔ)貼：銷(xiāo)售折扣、由于銷(xiāo)售承諾給業(yè)主的補(bǔ)償 15）其他 項(xiàng)目論證成本管理作業(yè)指引 項(xiàng)目論證成本管理 作業(yè)指引 編制 日期 審核 日期 批準(zhǔn) 日期 修訂記錄 日 期 修訂狀態(tài) 修改內(nèi)容 修改人 審核人 批準(zhǔn)人 21 22 ： 明確 項(xiàng)目論證階段的成本估算的主要方法和應(yīng)達(dá)到的深度要求 。 一、適用范圍： 1. 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)成本費(fèi)用控制。 目標(biāo)成本版本：目標(biāo)成本按開(kāi)發(fā)進(jìn)度的不同階段始終處于動(dòng)態(tài)調(diào)整之中，原則上，每一個(gè)版本的制訂都是在上一版本的指導(dǎo)下進(jìn)行的。 121 造價(jià)審核的管理 57 工程進(jìn)度付款作業(yè)指引 32 總包、分包承包方式及成本控制目標(biāo)建議 40 前期費(fèi)用控制表 60 工程進(jìn)度款審核表 如：機(jī)房設(shè)備、電梯設(shè)備、空調(diào)機(jī)組、水景設(shè)備、雕塑小品、環(huán)境設(shè)施、公建配套工程中專用設(shè)備等。包括銷(xiāo)售賣(mài)場(chǎng)包裝、樣板間費(fèi)用； ◇ 當(dāng)上一年銷(xiāo)售費(fèi)用較目標(biāo)成本節(jié)余超過(guò) 5％以上時(shí)， 造價(jià)部 須向公司提出調(diào)減總控及下一年分解目標(biāo)的建議； c） 所有總控及分解目標(biāo)調(diào)整須經(jīng)公司銷(xiāo)售主管領(lǐng)導(dǎo)和 分管副總經(jīng)理 批準(zhǔn)。 ：技術(shù)管理部（設(shè)計(jì)）提交的可研階段項(xiàng)目規(guī)劃要點(diǎn)分析，投資發(fā)展部提交的關(guān)于項(xiàng)目定位的《市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告》、《土地規(guī)劃指標(biāo)》及相關(guān)土地狀況資料，成本信息庫(kù)中的該地區(qū)各類物業(yè)成本指標(biāo)和成本調(diào)研報(bào)告，市場(chǎng)同類檔次項(xiàng)目的建造標(biāo)準(zhǔn)及形式等信息。 ，造價(jià)部各專業(yè)工程師須開(kāi)始收集和調(diào)研同類項(xiàng)目市場(chǎng)成本水平，編制項(xiàng)目成本調(diào)研報(bào)告； 。 適用于項(xiàng)目工程完成全部開(kāi)發(fā)或分期開(kāi)發(fā)，并已辦理竣工驗(yàn)收及結(jié)算后對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行的總結(jié)評(píng)價(jià)。 6．支持性文件 無(wú) 《項(xiàng)目成本后期評(píng)估》 《項(xiàng)目 目標(biāo)成本 》 37 三、目標(biāo)成本控制表 規(guī)劃指標(biāo)控制表 總占地面積 m2 建筑 用 地面積 m2 總建筑 面積 m2 建筑物基底 占地面積 m2 建筑密度 （毛地） 容積率 （毛地） 計(jì)容積率 面積 m2 不計(jì)容積 率面積 m2 綠地率 道路用地 合計(jì) 瀝青路面車(chē)行道 砼路面車(chē)行道 硬質(zhì)鋪裝 車(chē)行道 硬質(zhì)鋪裝廣場(chǎng) 硬質(zhì)鋪裝 人行道 綠化用地 合計(jì) 重要公共綠地 組團(tuán)宅間綠化 底層私家花園 體育 (游樂(lè) ) 設(shè)施占地 水景占地面積 建筑用地面積 指 標(biāo) 基底占地面積 建筑面積 平均層 數(shù) 面積比例 平均每戶面積 單 元 數(shù) 戶 數(shù) 戶數(shù) 比例 住宅 聯(lián)排 洋房 電梯公寓 合計(jì) 小區(qū)配套 計(jì)容積率配套 垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站 公廁 配電房 社區(qū)居委會(huì) 幼兒園 文化活動(dòng)中心 會(huì)所 物管 38 商業(yè) 合計(jì) 不計(jì)容積率配套 停車(chē)數(shù) 架空活動(dòng) 架空停車(chē) 地面停車(chē) 人防地下室（地下停車(chē)） 地下設(shè)備用房 合計(jì) 道路用地 車(chē)行道 硬質(zhì)鋪裝人行道 硬質(zhì)鋪裝廣場(chǎng) 合計(jì) 綠化用地 宅間小路 游泳池 2 個(gè) 合計(jì) 規(guī)劃道路及代征綠地 規(guī)劃道路 街頭綠地及防護(hù)綠地 合計(jì) 39 土地成本控制表 項(xiàng)目名稱： 序 號(hào) 土地成本項(xiàng)目 金 額 （萬(wàn)元） 控 制 措 施 及 簡(jiǎn) 要 說(shuō) 明 備 注 1 政府 地價(jià) 包括紅線外市政配套設(shè)施費(fèi)用和住宅建設(shè)配套費(fèi)，俗稱大配套。 ，由工程技術(shù)部編制設(shè)計(jì)成本控制分析總結(jié)報(bào)告，聘請(qǐng)有豐富設(shè)計(jì)及造價(jià)專業(yè)經(jīng)驗(yàn)的專家對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行評(píng)審，最后由技術(shù)評(píng)審委員會(huì)對(duì)限額設(shè)計(jì)要求完成情況進(jìn)行最終評(píng)定。 ：包括規(guī)劃方案（含單體）設(shè)計(jì)和建筑擴(kuò)初設(shè)計(jì)。 造價(jià)部經(jīng)理指定專業(yè)工程師負(fù)責(zé)項(xiàng)目可行性研究階段的成本估算工作。銷(xiāo)售賣(mài)場(chǎng)建造裝修、樣板間費(fèi)用不作調(diào)整。具體如下： ：如人防工程、白蟻防治工程、電梯工程、通訊工程、發(fā)電機(jī)及配電房安裝工程等，在限額設(shè)計(jì)值下制定承包總價(jià)； ：如防水工程、幕墻工程、鋁合金工程、鋼結(jié)構(gòu)工程、智能化設(shè)備等，根據(jù)限額設(shè)計(jì)指標(biāo)分解承包單價(jià)； 5 ，一般來(lái)說(shuō)， 各分項(xiàng)工程根據(jù)不同情況可能會(huì)采用不同的承包方式，如固定總價(jià)、暫定總價(jià)、綜合單價(jià)包干、費(fèi)率包干等； ，部門(mén)經(jīng)理審核， 常務(wù)副總經(jīng)理審批，指導(dǎo)總包及分包工程的招標(biāo)及實(shí)施，確?？偘胺职こ坛邪繕?biāo)實(shí)現(xiàn)； 項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中， 造價(jià)部 負(fù)責(zé)對(duì)成本情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控，及時(shí)預(yù)警， 如有超目標(biāo)的項(xiàng)目，分析原因，及時(shí)報(bào)部門(mén)經(jīng)理、公司 經(jīng)營(yíng)管理班子 決策。 102 六、成本過(guò)程控制 37 規(guī)劃指標(biāo)控制表 3 目標(biāo)成本管理作業(yè)指引 7 項(xiàng)目論證成本管理作業(yè)指引 52 目標(biāo)成本審批表 62 五、 采購(gòu)管理 136 造價(jià)檔案的管理 第一版，可研階段目標(biāo)成本（也稱成本估算），采用會(huì)計(jì)科目形式，編制范圍為項(xiàng)目整體，定稿時(shí)間為項(xiàng)目可研報(bào)告通過(guò)時(shí)間； ，確定規(guī)劃方案目標(biāo)成本，采用會(huì)計(jì)科目形式，編制范圍為項(xiàng)目整體 ，定稿時(shí)間為項(xiàng)目詳細(xì)規(guī)劃方案確定后； 第三版，年度開(kāi)發(fā)目標(biāo)成本（也稱成本控制指導(dǎo)書(shū)），采用會(huì)計(jì)科目與單項(xiàng)成本支出目標(biāo)相結(jié)合的形式，編制范圍為當(dāng)期，定稿時(shí)間為確定年度開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，確定當(dāng)期項(xiàng)目規(guī)劃和單體方案后； ，施工圖預(yù)算修訂目標(biāo)成本，是在主體工程施工圖預(yù)算確定后對(duì)第三版目標(biāo)成本的修訂； ：指當(dāng)前工程項(xiàng)目中即時(shí)的成本。綜合銷(xiāo)售成交均價(jià) 元 /M2，銷(xiāo)售率 ％，銷(xiāo)售成交合同總額的 ％，另加銷(xiāo)售賣(mài)場(chǎng)包裝、樣板間費(fèi)用 萬(wàn)元）； ，各年之間原則上不得結(jié)轉(zhuǎn)； 三、控制方式及要求 ， 造價(jià)部 負(fù)有監(jiān)督執(zhí)行、超支預(yù)警的責(zé)任； ，報(bào)公司管理層、 造價(jià)部 ，用以指導(dǎo)＊＊＊＊項(xiàng)目銷(xiāo)售費(fèi)用控制，避免費(fèi)用計(jì)劃與售樓進(jìn)度脫節(jié)； ，分期建立臺(tái)帳； ，由銷(xiāo)售部在當(dāng)年開(kāi)始之前提出使用項(xiàng)目的預(yù)算和計(jì)劃，報(bào)公司討論通過(guò)后報(bào) 造價(jià)部 備案，作為當(dāng)年銷(xiāo)售費(fèi) 用成本控制依據(jù)； ，可在總額控制范圍內(nèi)靈活調(diào)整使用單項(xiàng)費(fèi)用額度，但單項(xiàng)計(jì)劃超出 ％以上，無(wú)論當(dāng)期營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用總額有無(wú)結(jié)余，都應(yīng)當(dāng)書(shū)面報(bào)告 造價(jià)部 ，經(jīng)公司銷(xiāo)售主管領(lǐng)導(dǎo)和 分管副總經(jīng)理 批準(zhǔn)后方可實(shí)施； （如紅線外道路綠化改造、臨時(shí)性銷(xiāo)售用房建造、賣(mài)場(chǎng)裝修、樣板間裝修（包括家私及展示用品）、接待廳裝修、售樓處裝修、廣告牌等），費(fèi)用項(xiàng)目目標(biāo)的控制由銷(xiāo)售部負(fù)責(zé)，單項(xiàng)造價(jià)控制由操作部門(mén)負(fù)責(zé)。 ： 項(xiàng)目可行性研究階段成本估算： 在項(xiàng)目可行性研究階段，對(duì)擬建項(xiàng)目所需要的建安工程投資，通過(guò)編制估算文件預(yù)先估算和確定的過(guò)程，是《項(xiàng)目可 行性研究報(bào)告》的重要組成，是項(xiàng)目決策、籌集資金和控制造價(jià)的主要依據(jù)。 《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》獲得公司批準(zhǔn)及正式立項(xiàng)后， 《新項(xiàng)目成本估算表》 中有關(guān)的數(shù)據(jù)自動(dòng)成為新項(xiàng)目建安成本的預(yù)控目標(biāo)。 在施工圖設(shè)計(jì)開(kāi)始前， 造價(jià)部須 對(duì)公司審批的項(xiàng)目發(fā)展成本控制目標(biāo)中建安成本進(jìn)一步分解、細(xì)化和完善； ： ，結(jié)合施 工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段初步方案及市場(chǎng)水平，針對(duì)各分項(xiàng)工程的不同特點(diǎn)，分別制定相應(yīng)的限額設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、技術(shù)指標(biāo)或?qū)χ饕牧线x型、成本控制點(diǎn)提出建議；對(duì)分項(xiàng)工程中影響成本較大或容易造成成本流失的關(guān)鍵點(diǎn)作為施工圖設(shè)計(jì)階段限額設(shè)計(jì)成本控制重點(diǎn)，成本建議按專業(yè)具體提出以下幾點(diǎn)： ：該工程成本容易流失，建議土方綜合考慮場(chǎng)內(nèi)平衡、擋土墻多方案經(jīng)濟(jì)比選，土方主要控制挖運(yùn)總量、擋土支護(hù)依據(jù)方案提出成本限額指標(biāo)； ：不同的樁基形式對(duì)成本及工期影響較大，且成本容易流失，重點(diǎn) 建議樁基選型多方案比選，優(yōu)化設(shè)計(jì)，據(jù)不同的樁基形式提出相應(yīng)的限額指標(biāo)值或分項(xiàng)