【正文】 目標成本版本：目標成本按開發(fā)進度的不同階段始終處于動態(tài)調(diào)整之中，原則上，每一個版本的制訂都是在上一版本的指導下進行的。 第一版，可研階段目標成本（也稱成本估算），采用會計科目形式，編制范圍為項目整體，定稿時間為項目可研報告通過時間； ，確定規(guī)劃方案目標成本，采用會計科目形式，編制范圍為項目整體 ，定稿時間為項目詳細規(guī)劃方案確定后； 第三版，年度開發(fā)目標成本（也稱成本控制指導書），采用會計科目與單項成本支出目標相結(jié)合的形式，編制范圍為當期，定稿時間為確定年度開發(fā)經(jīng)營計劃，確定當期項目規(guī)劃和單體方案后； ，施工圖預算修訂目標成本，是在主體工程施工圖預算確定后對第三版目標成本的修訂； ：指當前工程項目中即時的成本。 5. 工作流程 、主要分包工程承包方式成本控制目標建議書 ，建安目標限額設(shè)計成本控制建議書審批后， 造價部 根據(jù)審批的建議書，對總包、主要分包工程的承包方式提出初步成本目標建議。常見的如土方工程、邊坡支護與擋土工程、樁基工程等；此類工程建議采用單價包干的方式，根據(jù)估算總量及限定單價把分項工程招標結(jié)果控制在分項成本目標范圍內(nèi)； 專業(yè)性較強、行業(yè)競爭較激烈、市場水平與定額水平有一定差異性的工程建議作為總包工程的甲方指定分包工程，引入市場競爭機制，從而達到降低成本、保證成本目標實現(xiàn)的目的。 （設(shè)備）采購方式及成本控制目標建議書 ，項目負責人組織人員對常用的主要材料（設(shè) 備）進行分類，據(jù)材料的各自特點及方便施工管理，分別建議采取不同的采購方式，并制定相應(yīng)的成本目標，控制材料（設(shè)備）成本的目的是材料（設(shè)備）選型定板一定要控制在成本目標范圍內(nèi)； （設(shè)備）采購方式建議的主要原則如下： 甲購材料（設(shè)備）：對金額較大，質(zhì)量要求較高、對樓盤的質(zhì)素影響較大、施工進度配合要求不高，可以相對獨立施工的設(shè)備（安裝）及成品材料可以采取甲購方式。 ： 設(shè)計階段無法定板、且該材料品牌差異（質(zhì)量、價格）較大，對樓盤的素質(zhì)及效果影響很大、甲方要重點控制，且與施工單位工期配合較密切；信息價相差很大的材料（信息價上沒有的）的材料適合采用甲定乙購材料。 、乙方采購材料：工程中常見，對樓盤效果及素質(zhì)影響不大，且有三家及以上價格、質(zhì)量相近；與信息價接近；與施工進度及配合較密切的材料；如：混凝土、砌體、鋁型材、玻璃、防水材料、普通的面磚及涂 料油漆（功能房、樓梯間、地下室等次要位置）、特殊要求的五金件、環(huán)境普通石材（國產(chǎn)中低檔）、 PPR管材、 PVU 排水管、開關(guān)插座等； ：市場上的所有同類材料價格都接近、對樓盤效果及素質(zhì)基本沒影響，與信息價很接近的材料。 造價部 匯總各項目標成本形成《目標成本控制指導書》，報 相關(guān)部門會簽 分管副總經(jīng)理 審批《目標成本審批表》； 將目標成本控制指導書落實到各部門執(zhí)行； 造價部 ； 造價部 對各階段的成本進行控制，所有項目的資金結(jié)算支付均經(jīng)過 造價部 的審核，是否超出目標成本對于超出目標成本的向責任部門發(fā)出成本預警； ，并將預算增加情況反饋 造價部 ； 6 嚴格按照的限價要求進行材料及設(shè)備采購； ，并將預算增加的情況反饋 造價部 ； 對招標、工程變更、現(xiàn)場簽證進行成本預算控制； 造價部 根據(jù)各環(huán)節(jié)的成本反饋信息對照項目目標成本分析提出成本預警或進行目標成本調(diào)整，并按月（季）編報《綜合成本分析報告》 （設(shè)計變更、現(xiàn)場工程簽證），如果有補充預算則在目標成本控制指導書中調(diào)整目標成本，由責任部門申請報 造價部 審核，分管副總經(jīng)理 審批； 對于無補充預算 的項目又未在工程量清單中列出的其他發(fā)生項目成本在項目竣工結(jié)算中不與考慮。 一、適用范圍： 1. 項目營銷成本費用控制。綜合銷售成交均價 元 /M2，銷售率 ％，銷售成交合同總額的 ％，另加銷售賣場包裝、樣板間費用 萬元）； ，各年之間原則上不得結(jié)轉(zhuǎn)； 三、控制方式及要求 ， 造價部 負有監(jiān)督執(zhí)行、超支預警的責任； ，報公司管理層、 造價部 ，用以指導＊＊＊＊項目銷售費用控制，避免費用計劃與售樓進度脫節(jié)； ，分期建立臺帳； ，由銷售部在當年開始之前提出使用項目的預算和計劃，報公司討論通過后報 造價部 備案，作為當年銷售費 用成本控制依據(jù)； ，可在總額控制范圍內(nèi)靈活調(diào)整使用單項費用額度，但單項計劃超出 ％以上，無論當期營銷費用總額有無結(jié)余，都應(yīng)當書面報告 造價部 ，經(jīng)公司銷售主管領(lǐng)導和 分管副總經(jīng)理 批準后方可實施； （如紅線外道路綠化改造、臨時性銷售用房建造、賣場裝修、樣板間裝修（包括家私及展示用品）、接待廳裝修、售樓處裝修、廣告牌等），費用項目目標的控制由銷售部負責，單項造價控制由操作部門負責。但項目銷售費用總額度不變； ，銷售費用較當年控制總額度有所節(jié)余，則節(jié)余部分可結(jié)轉(zhuǎn)至下一年使用。 每年的 銷售費用 見下表： 分期 第一年 第二年 第三年 第 四年 第五年 合計 合同總額（億） 銷售費用 (萬 ) a） 遇下列情況可對總控及分解目標進行調(diào)增 ◇ 在建造標準不變的情況下，當某年銷售成交合同均價較當年計劃增加超過 3％以上時，相應(yīng)的費用控制目標可按相應(yīng)的變化進行等比例調(diào)增。 ◇ 當上一年銷售費用超出目標成本 15％以上時， 造價部 可向公司提出調(diào)增總控及下一年分解目標的建議； b） 遇下列情況須對總控及分解目標進行調(diào)減 ◇ 在建造標準不變的情況下，當某年銷售成交均價較當年計劃減少時，相應(yīng)的費用控制 目標須按相應(yīng)的變化進行等比例調(diào)減。 2021年分解目標 單位：萬元 序號 項 目 促銷期 強銷期 后期 合計 總費用 1 現(xiàn)場包裝費（現(xiàn)場賣場） 6 媒介廣告費 7 廣告設(shè)施及發(fā)布費 8 促銷活動費 （見說明） 現(xiàn)場促銷活動費 （ 萬 /次） 市內(nèi)賣場租賃以及巡展費 9 展銷費 （包括所有的資料費用） （兩次房交會： 萬 /次） 10 銷售模型費（ 個） 11 宣傳資料及禮品費 12 看樓交通費（主要是電瓶車） （ 輛， 萬 /輛） 13 企劃費用 含市場調(diào)研、銷售策劃、咨詢費 14 賣點增加費 （此費用記入企劃費用） 19 賣場分解目標 單位：萬元 序號 項目名稱 單位 數(shù)量 合計 1 2 3 4 5 6 7 合計 現(xiàn)樓樣板房裝修成本目標為均價 萬元 /個樣板房，折舊和銷售回收不低于 萬元 /個，樣板房內(nèi)家私和飾品按應(yīng)周轉(zhuǎn)使用，平均 萬元 /個樣板房。 五、 考核指標 a） 銷售費用控制情況考核指標：成交銷售費用 比、目標銷售費用比、銷售面積比； 成交銷售費用比＝當期累計銷售費用 /當期累計成交金額 100％ 目標銷售費用比＝當期累計銷售費用 /當期目標銷售費用 100％ 銷售面積比＝實際合同銷售面積 /銷售面積分層分戶表面積 100％ b） 成交銷售費用比指標作為彈性考核指標，主要適用在同一年銷售中每個季度的比較，一般應(yīng)在 %左右； c） 目標銷售費用比指標作為剛性考核指標，主要適用在各年間比較，一般應(yīng)在 100%左右； d） 銷售面積比率指標為剛性考核指標，適用于各期，控制指標為銷售面積比率不低于％。 附：《房地產(chǎn)企業(yè)成本核算指導》營銷推廣費用科目劃分 1）媒介廣告費：電視、廣播、互聯(lián)網(wǎng)、報紙、雜志、公交廣告、電子屏 2）廣告設(shè)施及發(fā)布費：車站廣告、路牌廣告 3）現(xiàn)場包裝費：彩旗、氣球、條幅、花架、花籃、花盆 4）促銷活動費：場租、勞務(wù)費、活動場所布置、工作人員餐費 5）宣傳資料及禮品費：售樓書、各種禮品 6）接待廳裝修、裝飾費：設(shè)計、工程、裝飾等 7）現(xiàn)場銷售器具費：飲水機、家私等 8）現(xiàn)場銷售人工費：工資、獎金、補貼等 9）賣點增加費： 10）看樓交通費：看樓專車運行費、修理 費、司機行車費用 11）樣板間 ： 包括臨時樣板間的建造、設(shè)計、裝修等費用以及維持清潔、保安、維修費。 12）銷售模型費 13）展銷費：展位費、布置費、制作費等 20 14）售后服務(wù)補貼：銷售折扣、由于銷售承諾給業(yè)主的補償 15）其他 項目論證成本管理作業(yè)指引 項目論證成本管理 作業(yè)指引 編制 日期 審核 日期 批準 日期 修訂記錄 日 期 修訂狀態(tài) 修改內(nèi)容 修改人 審核人 批準人 21 22 ： 明確 項目論證階段的成本估算