【正文】 劃，在測定合理 目標(biāo)成本 的基礎(chǔ)上，對目標(biāo)成本進行分解、落實、控制、考核和評價的成本管理方法。新的房地產(chǎn)成本全過程精細化管理理念四方案階段目標(biāo)成本形成結(jié)算階段成本后評估建立數(shù)據(jù)庫圖紙深化與發(fā)包階段目標(biāo)成本分解與落實施工階段成本產(chǎn)生與動態(tài)管理目標(biāo)成本11 —— 確定與控制（ 1）合理確定 —— 確定是控制的前提和基礎(chǔ)，確定要堅持市場定價原則， 沒有準(zhǔn)確只有合理成本的決定因素 :外部 — 市場 ；內(nèi)部 — 產(chǎn)品策劃與定位 ；成本確定的方法 :決不是靠定額套出來的；而是靠對市場（銷售和原材料市場）和產(chǎn)品的把握，測算出來的成本確定的過程 :建筑業(yè)特點決定成本的特點：單件性、多次性；從虛到實；成本確定關(guān)鍵環(huán)節(jié)： 招標(biāo)（發(fā)包），使產(chǎn)品與市場結(jié)合—— 招標(biāo)的目的是形成有效的競爭；競爭是降價的最有效手段—— 定標(biāo)原則：合理低價并非最低價；就是能做出符合要求的產(chǎn)品（ 2）有效控制 —— 動態(tài)監(jiān)控，做到隨時心中有數(shù) ① 控制伴隨實施的全過程： 保證在過程中的實施不偏離既定目標(biāo)，控制是動態(tài)的。 ③ 能動的控制： 控制不等于限制，心中有數(shù)就可以說在控制之中，時刻掌握實際與目標(biāo)偏差的原因、幅度、造成后果 ，進而做出相應(yīng)的調(diào)整方案 。 開展全過程精細化成本管理工作。關(guān)鍵點： 產(chǎn)品壽命周期成本一定要在項目定位和設(shè)計階段就得充分考慮，否則達不到預(yù)期效果。（ 2）省錢與花錢問題上要避免的 避免幾個誤區(qū)： ① 避免不計成本地追求設(shè)計效果： 建筑設(shè)計不是做藝術(shù)品，而是做產(chǎn)品，既然是產(chǎn)品，就得關(guān)注客戶需求、關(guān)注成本與品質(zhì)的適度以及可實施性等。 ③ 避免成本管理的本位主義： 只注重 “ 省錢 ” ，而忽略合理 “ 花錢 ” ； “ 成本管理 ” 的最終目標(biāo) 是將成本合理地揭示出來，并運用合理的控制方法與手段進行 “ 成本優(yōu)化 ” ，達到 “ 成本效益最大化 ” 。 企業(yè)的定位決定了企業(yè)的成本策略。9 . 房地產(chǎn)全過程成本精細化管理理念的幾點經(jīng)典總結(jié)新的房地產(chǎn)成本全過程精細化管理理念四內(nèi)部資料，機密房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本管理房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本精細化管理Cost control in real estate project房地產(chǎn)成本管理的誤區(qū)及新的成本管理新理念全過程成本精細化管理實務(wù)及標(biāo)桿房企案例成本管理管什么？ —— 進行全成本精細化管理成本如何控制？ —— 全過程 目標(biāo)成本管理體系一二三四13(一 )房地產(chǎn)項目開發(fā)成本管理的內(nèi)容建安成本開發(fā)成本項目開發(fā)全成本 序號 成本構(gòu)成1 土地獲得價款2 開發(fā)前期準(zhǔn)備費3 主體建筑工程費4 主體安裝工程費5 小區(qū) 園林 與 管網(wǎng)工程費6 配套設(shè)施費7 開發(fā)間接費8 期間費用9 開發(fā)期稅費案例項目權(quán)成本構(gòu)成表費項說明19 土地成本（約占項目總成本的 3045%左右）， 主要指土地獲得階段形成的各類費用支出，包括地價、土地拆遷補償費、各類補償費、土地契稅等。分項工程及甲供物資成本主要包括土建、機電安裝、裝飾、室內(nèi)全裝修、消防、弱電、電梯、甲供材料等通過招投標(biāo)確定的分項工程 /供貨合同成本。報建費、勘察費等比重較小，且一般有相關(guān)收費標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計費在房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)中十分重要，選擇好設(shè)計單位成為關(guān)鍵，而成本控制成為其次。 其中管理成本比較固定，在財務(wù)費用和銷售費用有一定控制空間。(二 )房地產(chǎn)開發(fā)成本（費用）所占總額的比例3045%隱性成本顯性成本（三）房地產(chǎn)項目開發(fā)成本應(yīng)重點控制內(nèi)容規(guī)劃設(shè)計過程中固化的成本預(yù)控項目開發(fā)進度控制項目資金收支計劃管理 (現(xiàn)金流管理 )合同管理建安及工程成本采購成本顯性成本（費用）的控制，包括土建、安裝、室外工程、材料設(shè)備采購、招投標(biāo)等方面。（見右圖）（ 1）按開發(fā)項目的單項工程、單位工程、分部或分項工程的自然組成進行歸集與分解（ 2）目標(biāo)成本科目歸集與分解體現(xiàn)項目的開發(fā)進程（ 3）科目要盡量滿足公司招標(biāo)、簽約等工作的需要（ 4）目標(biāo)成本科目的內(nèi)涵與界線盡量明晰（ 5）成本科目要兼顧公司歷史數(shù)據(jù)和行業(yè)習(xí)慣（ 6）成本部要與財務(wù)部、項目部充分溝通協(xié)商一致，經(jīng)公司定下來后，二級科目就不要變動，三級以后的科目可延展（ 7）目標(biāo)成本科目便于監(jiān)控執(zhí)行與考核序號 成本構(gòu)成1 土地獲得價款2 開發(fā)前期準(zhǔn)備費3 主體建筑工程費4 主體安裝工程費5 小區(qū) 園林 與 管網(wǎng)工程費6 配套設(shè)施費7 開發(fā)間接費8 期間費用9 開發(fā)期稅費典型案例項目四級成本科目定及其管理實施程序內(nèi)部資料，機密房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本管理房地產(chǎn)開發(fā)成本全過程精細化管理Cost control in real estate project房地產(chǎn)成本如何控制？ —— 進行 目標(biāo)成本管理三房地產(chǎn)目標(biāo)成本的構(gòu)成、歸集與分解一二三四房地產(chǎn)開發(fā)項目目標(biāo)成本的有效制定房地產(chǎn)目標(biāo)成本的分解 —— 責(zé)任成本責(zé)任成本的落實監(jiān)控反饋評估及考核五 建立健全有效的全過程成本管理體系23 房地產(chǎn)成本如何控制？ —— 進行 目標(biāo)成本管理三二 房地產(chǎn)目標(biāo)成本的有效制定（ 1）內(nèi)涵： 目標(biāo)制定不僅限于成本目標(biāo)值本身、更要關(guān)注成本背后的產(chǎn)品目標(biāo)。（ 3）范圍： 成本目標(biāo)是整個項目團隊的目標(biāo)，目標(biāo)范圍覆蓋全成本。典型案例及其實施細則4萬科成本管理程序23 房地產(chǎn)成本如何控制？ —— 進行 目標(biāo)成本管理三？測定依據(jù)土地土地投資投資論證論證階段階段項項目目啟啟動動階階段段方方案案設(shè)設(shè)計計階階段段施施工工圖圖設(shè)設(shè)計計施工施工組織組織材料材料采購采購竣竣工工結(jié)結(jié)算算擴擴初初設(shè)設(shè)計計階階段段目標(biāo)目標(biāo)成本成本（土（土地版地版））目標(biāo)目標(biāo)成本成本（啟（啟動版動版））目標(biāo)目標(biāo)成本成本（方（方案版案版））目標(biāo)目標(biāo)成本成本（執(zhí)（執(zhí)行版行版））目標(biāo)目標(biāo)成本成本（動（動態(tài)版態(tài)版））現(xiàn)實現(xiàn)實結(jié)算結(jié)算成本成本分析分析考核考核目標(biāo)目標(biāo)成本成本（調(diào)（調(diào)整版整版））目標(biāo)成本形成 動態(tài)及責(zé)任成本執(zhí)行項目項目投資投資論證論證報告報告項目項目定位定位策劃策劃報告報告規(guī)劃規(guī)劃設(shè)計設(shè)計方案方案施工施工圖設(shè)圖設(shè)計圖計圖建造建造標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)施工施工組織組織材料材料采購采購竣工竣工圖紙圖紙驗收驗收標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)擴初擴初設(shè)計設(shè)計說明說明測定階段測定成果23二 房地產(chǎn)目標(biāo)成本的有效制定 （有正向測算法、反向倒逼法兩種）（ 1）正向測算法： 成本是由產(chǎn)品的定位與檔次決定的，因此目標(biāo)成本要依據(jù)產(chǎn)品定位與檔次，依據(jù)項目發(fā)展報告、策劃報告、各階段的設(shè)計文件和交樓標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)所掌握的歷史經(jīng)驗數(shù)據(jù)和項目的特征，在發(fā)包前經(jīng)歷由粗到細的過程，依次形成各種版本的目標(biāo)成本（ 2）反向倒逼法：（ 目標(biāo)成本 =銷售收入 — 期望利潤）步驟：確定銷售價格水平 —— 確定利潤要求 —— 反推計算成本水平。 房地產(chǎn)成本如何控制？ —— 進行 目標(biāo)成本管理三（ 1）水平恰當(dāng)：目標(biāo)成本要 支持定位，既有可行性，又具挑戰(zhàn)性；適當(dāng)考慮風(fēng)險；（ 2）依據(jù)充分：目標(biāo)成本 合理確定的前提條件：了解市場、結(jié)合產(chǎn)品，有充分的數(shù)據(jù)支持－－ 通過市場調(diào)研和數(shù)據(jù)庫；（ 3）內(nèi)容具體明確： 成本內(nèi)容明確（比如同樣是 高檔 ，各人心目中可能不同）；考慮全面，不要漏項；（ 4）量化計算： 盡可能有量化的計算， 量價 分離，而不是籠統(tǒng)的總數(shù)，便于今后的對比分析；（ 5）強調(diào)考核作用： 能作為績效 考核指標(biāo) ；便于用成本目標(biāo)對控制結(jié)果進行考核。 典型案例5萬科目標(biāo)成本測算分解考核綜合模板6金地各階段目標(biāo)成本測算與控制模板表7龍湖地產(chǎn)各個階段目標(biāo)成本測算模板表8青島海信房地產(chǎn)目標(biāo)成本測算工具表23二 房地產(chǎn)目標(biāo)成本的有效制定目標(biāo)成本誰來制定？如何制定？ （由成本部主持，跨部門協(xié)作、公司審批下發(fā)）（ 1） 成本部 與營銷、設(shè)計、招標(biāo)、采購、項目、財務(wù)等多部門多輪溝通協(xié)調(diào)（ 2）目標(biāo)成本制定不是單打、獨奏，而是協(xié)同、配合，是一個系統(tǒng)工程，要能夠經(jīng)得起推敲（ 3）目標(biāo)成本測定結(jié)果要上公司評審會（進行闡述、釋疑、集中意見、修改調(diào)整）（ 4）目標(biāo)成本應(yīng)由相關(guān)部門經(jīng)理傳簽、董事長（總經(jīng)理）審批下發(fā)執(zhí)行（ 5）目標(biāo)成本一旦簽發(fā)，不得修改（除非項目本身重大調(diào)整），要保持其剛性和嚴(yán)肅性（ 6）目標(biāo)成本便于操作與實施。（ 7）要與項目的盈利分析緊密結(jié)合。 房地產(chǎn)成本如何控制？ —— 進行 目標(biāo)成本管理三? 目標(biāo)成本是基于企業(yè)目標(biāo)建立的? 目標(biāo)成本是在項目運作過程中逐漸形成和明確的? 目標(biāo)成本的管理要基于完善的動態(tài)成本信息管理? 目標(biāo)成本管理的實施要依賴于責(zé)任成本管理體系本節(jié)回顧與總結(jié)內(nèi)部資料，機密房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本管理房地產(chǎn)開發(fā)成本全過程精細化管理Cost control in real estate project房地產(chǎn)成本如何控制？ —— 進行 目標(biāo)成本管理三房地產(chǎn)目標(biāo)成本的構(gòu)成、歸集與分解一二三四房地產(chǎn)開發(fā)項目目標(biāo)成本的有效制定房地產(chǎn)目標(biāo)成本的分解 —— 責(zé)任成本責(zé)任成本的落實監(jiān)控反饋評估及考核五 建立健全有效的全過程成本管理體系23 房地產(chǎn)成本如何控制？ —— 進行 目標(biāo)成本管理三三 房地產(chǎn)目標(biāo)成本的分解 —— 責(zé)任成本（ 1）要滿足動態(tài)控制的需要： 目標(biāo)成本分解應(yīng) 按工程與材料招標(biāo)分判計劃分解到每個招標(biāo)項目上；但前提是項目開發(fā)過程需事先有充分的策劃，計劃管理要到位。（ 3）要按內(nèi)部職責(zé)劃分： 成本費用總額分解到各相關(guān)責(zé)任部門，列入入 KPI 。（ 5）目標(biāo)成本分解要考慮分?jǐn)倖栴}： 一般建安費之外的費用分配到單體上；公建配套費用根據(jù)服務(wù)范圍在各期之間分?jǐn)偂? 責(zé)任成本體系的目的在于提高公司全員成本管理意識及水平，加強不同專業(yè)、不同流程之間的合作和溝通，形成分工負責(zé)、有機協(xié)調(diào)的成本管理體系，體現(xiàn)結(jié)果與過程并重的原則。隨著項目的進展， 合約規(guī)劃 逐漸變成真實的合同。分解依據(jù)： 項目建設(shè)內(nèi)容（設(shè)計圖紙及說明）。分解時間： 概算或施工圖預(yù)算編制完成后分解，招標(biāo)簽約后及結(jié)算后對比分析。分解內(nèi)容：將 總目標(biāo)成本分解為每個部門或崗位的成本管理指標(biāo)。分解方法： 對照成本科目和崗位職責(zé)，將總成本按 《 目標(biāo)成本分解及責(zé)任成本考核指引 》 分解到各部門，對項目費用的責(zé)任部門及其主要職責(zé)（包括控制內(nèi)容、要點、手段）形成 《 目標(biāo)成本控制責(zé)任書 》典型案例13目標(biāo)成本分解及責(zé)任成本考核指引表14萬科目標(biāo)成本控制責(zé)任書 房地產(chǎn)成本如何控制？ —— 進行 目標(biāo)成本管理三三 房地產(chǎn)目標(biāo)成本的分解 —— 責(zé)任成本5. 成本目標(biāo)分解為責(zé)任目標(biāo)的過程啟動階段項目發(fā)展報告設(shè)計階段圖紙、選材用料、設(shè)備選型投資論證階段可研報告投資估算總成本測算目標(biāo)成本（啟動版）?分判計劃?項目組建方案－初步－施工圖分項成本測算、概算、預(yù)算實施階段合同合同金額目標(biāo)成本（方案班）目標(biāo)成本（執(zhí)行版） 動態(tài)成本按考核責(zé)任分解 按合同分解 按實體分解目標(biāo)成本（估算版） 房地產(chǎn)成本如何控制？ —— 進行 目標(biāo)成本管理三三 房地產(chǎn)目標(biāo)成本的分解 —— 責(zé)任成本?責(zé)任成本的分解是基于責(zé)任形成的主體?責(zé)任成本分解后要形成明確的責(zé)任成本管理指導(dǎo)書 ?責(zé)任成本的管理要引入考核、評估機制?責(zé)任成本管理的實施與績效管理需掛鉤本節(jié)回顧與總結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本管理房地產(chǎn)開發(fā)成本全過程精細化管理Cost control in real estate project房地產(chǎn)成本如何控制？ —— 進行 目標(biāo)成本管理三房地產(chǎn)目標(biāo)成本的構(gòu)成、歸集與分解一二三四房地產(chǎn)開發(fā)項目目標(biāo)成本的有效制定房地產(chǎn)目標(biāo)成本的分解 —— 責(zé)任成本責(zé)任成本的落實監(jiān)控反饋評估及考核五 建立健全有效的全過程成本管理體系 房地產(chǎn)成本如何控制？ —— 進行 目標(biāo)成本管理三（ 1）控制產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，落實到規(guī)劃設(shè)計、設(shè)備選型與招標(biāo)合約規(guī)劃中： 在規(guī)劃設(shè)計和招標(biāo)合約規(guī)劃中體現(xiàn)開發(fā)商的意圖，保證設(shè)計和施工的成果不會出現(xiàn)定位和檔次上的偏差；使目標(biāo)成本分塊、分步變?yōu)閷嶋H成本，產(chǎn)品的實現(xiàn)導(dǎo)致目標(biāo)的落實，（ 2）采用技術(shù)與經(jīng)濟相結(jié)合的手段保證責(zé)任成本成本實現(xiàn)：要 充分掌握技術(shù)與市場，每一項工作采用價值工程工具來分析和實施，保證經(jīng)濟適用性，最終使責(zé)任成本落到實處。（ 4）實行動態(tài)監(jiān)控，預(yù)測可能變化： 對開發(fā)工程中諸如設(shè)計、招標(biāo)、變更、結(jié)算等環(huán)節(jié)進行動態(tài)監(jiān)控，利用相應(yīng)的工具（軟件與報表）及時反饋和決策。（ 6）加強對責(zé)任成本實施過程與結(jié)果的全面考核： 要以考核促進責(zé)任成本的落實，以獎懲落實考核結(jié)果進而落實責(zé)任成本的實現(xiàn)。四 責(zé)任成本的落實和動態(tài)成本的實時監(jiān)控 根據(jù) 《 責(zé)任成本管理作業(yè)指引 》 編制 《目標(biāo)成本責(zé)任指導(dǎo)書》 ，明確責(zé)任主體、內(nèi)容、控制要點、評價指標(biāo)、獎懲措施，按照 《 成本管理工作評價獎懲表 》