【正文】 陽臺充分考慮晾衣遮雨設計，標明地漏并表示排水坡度。 衛(wèi)生間的下層為臥室或餐廳等部位時，結構應降低樓板標高，衛(wèi)生器具排水方式為側排，防水等級宜升高。 2．高層排風道排風口應有防火止回閥，加工廠應隨風道統(tǒng)一供應。 衛(wèi)生間下沉式設計；樓面應為抗?jié)B混凝土，給水管管材宜采用新型管材，水平溢流管應接至排水立管。 4. 衛(wèi)生間 當兩戶衛(wèi)生間位于凹槽相對布置時，窗應錯位布置避免通視；衛(wèi)生間窗宜采用磨砂玻璃。 吊頂下皮應高于窗洞上皮 50。 冰箱位寬度不小于 650，若考慮美式大冰箱尺寸應為 800；注意冰箱門的開啟方便及冰箱散熱。 起居廳開間不宜小于 （凈寬），深寬比不宜大于 2； 應減少開向起居廳的門洞，布置家具的墻面直線長度不應小于 3m；無陽臺的起居廳宜設計寬度大于 。 5. 解釋權 本指導書的解釋權屬置業(yè)集團有限公司設計管理部。 3. 適用范圍 承接集團在開發(fā)的住宅項目的施工圖設計單位，在住宅施工圖設計中宜參考本指導書，預防設計常見問題，統(tǒng)一設計做法、提高住宅設計質(zhì)量。179。市房屋建筑面積測繪報告》。 施工圖報建后取得《建 設工程規(guī)劃許可證》后，需核對其是否符合《建設用地規(guī)劃許可證》。179。 2. 適用范圍 本指引適用于項目全過程 3. 術語與定義 無 4. 職責 報批報建部門 負責相關階段的報批報建 設計部門 負責依據(jù)報批的面積進行設計 配合報批報建工作的開展。 綜合評審會由召集人以備忘錄的形式正式知會參加人員。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 內(nèi)部評審會由部門管理秘書以《技術管理部 周評審工作計劃》表格知會參加人。 部門月工作計劃協(xié)調(diào)會召開時間為每月月尾即 28 日上午 8： 40~9： 30 左右。 5. 工作程序 會議召開事由：因日常工作或突發(fā)事件需要召集會議。 6. 支持性文件 《設計部門會議管理作業(yè)指引》 《設計資料管理作業(yè)指引》 7. 相關記錄 無 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 設計部門會議管理作業(yè)指引 設計部門會議管理作業(yè)指引 編制 日期 審核 日期 批準 日期 修訂記錄 日 期 修訂狀態(tài) 修改內(nèi)容 修改人 審核人 批準人 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 1. 目的 為了加強部門內(nèi)部工作會議管理，特制定本指引。 3）由部門管理秘書對圖紙內(nèi)容、版本進行登記并簽收。 未與設計單位簽訂設計合同 由部門專業(yè)工程師對圖紙內(nèi)容 進行審定，判斷該圖紙是否需要進行修改或補充。 如部門相關專業(yè)工程師對圖紙內(nèi)容有所疑問，應及時提出意見并進行商討，有必要時召開部門內(nèi)部評審會（參見《設計部門會議管理作業(yè)指引》）。如圖紙屬合同內(nèi)規(guī)定所提供內(nèi)容，由部門專業(yè)工程師與設計單位相關工程師對圖紙內(nèi)容及版本、份數(shù)進行核實 、認定，并在領取圖紙時簽收。 部門總經(jīng)理 負責圖紙的審定。 參與相關圖紙的會簽。另樓書資料、參考圖片資料及參考書刊資料均需在以后的工作中不斷進行補充，以充實技術管理部檔案資料庫。 與專業(yè)技術相關的文檔類 1） 政府批文（包括消防、人防、建筑等） 2） 設計院來函 3） 設計院所出的設計變更通知單 4） 各專業(yè)對設計院去函 5） 備忘錄 6） 專業(yè)工程師設計處理卡 7） 合同評審表 8） 設計評審意見書 此類文檔均已按項目、按專業(yè)、按類別存放。 2） 與公司其它部門相關的非項目文檔 a公司各部門來函 b公司各部門內(nèi)部通知 設計圖紙及其相關文檔 項目前期（儲備及方案階段）文檔 1） 宗地圖、規(guī)劃方案許可證 2） 可行性研究分析報告 3） 地塊資料（包括地形圖、地形測量說明書、地質(zhì)報告等） 4） 調(diào)研報告 此類文檔均按類別建立相應的目錄資料 夾并分類存放。 3）圖紙發(fā)放類 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 A各在建項目圖紙發(fā)放表 B各已 建項目圖紙發(fā)放表 此類文檔應建立相應的目錄資料夾并按項目分類存放。 負責經(jīng)驗性的技術標準歸類并入庫、管理。 作業(yè)指導書：指以公司名義提給設計單位的相關設計依據(jù)。收、發(fā)圖及時、有序，與公司其它部門接口無差錯；提高部門與公司相關部門溝通的信息管理效率 。 5）職業(yè)精神：對設計工作的熱情和專業(yè)性，能否幫助甲方完善工作，實現(xiàn)價值的最大化。 對設計單位的評估包括但不限于下列內(nèi)容，評審結果須填入年度《設計單位評定一覽表》內(nèi)： 1）進度控制：對設計單位在正常情況下是否按照合同中的進度要求按時完成工作進行評估。實效合作的設計單位，應進行概念性設計或負責設計工程的一小部分，考察合格方可委托整個工程的設計工作。 3. 術語、定義與原則 無 4. 職責 設計部門 建立設計單位的信息庫 組織相關部門對已合作的設計單位進行評審，并更新設計單位的信息庫資料。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 2）國內(nèi)的設計周期相對國外短，在合作時應預留一定時間以免設計方無法如期出圖而陷于被動狀況。 1）在前期簽訂設計合同時應對設計方的義務作嚴格和細致的規(guī)定，保證異地后期服務質(zhì)量。 所提供的境外設計單位都有懂得中文的設計師或聯(lián)絡人，但在交流過程中仍有時需用英語，增加了溝通的限制；異地（境外）單位一般距離較遠，面對面交流的機會少，而且有時差 問題，不利于設計方充分了解我們的需求，借助電話、郵件、傳真、視頻會議可作一定彌補。 優(yōu)先選擇已與公司形成長期穩(wěn)定合作關系、 整體實力較強并在設計單位評估結果（即：戰(zhàn)略合作伙伴評級）中表現(xiàn)出色的設計單位，盡量考慮行業(yè)內(nèi)突出的、具有強烈風格特色的、或是新成立的具備實力的設計單位，以達到不斷更新戰(zhàn)略伙伴新鮮血液，提高產(chǎn)品創(chuàng)新力、競爭力的目的。 3. 術語、定義與原則 無 4. 職責 設計部門 負責與設計單位的溝通協(xié)調(diào)，按期完成設計方案。城市公司營銷部負責移交后的樣板房日常管理，待銷售完畢后移交給物業(yè)管理公司。 《 家私、飾品清單 》 經(jīng)成城市公司成本控制部和城市公司營銷部確認后，由成本控制部組織專業(yè)設計師、營銷部相關人員購買。 城市公司成本控制部負責組織招投標工作，并按《工程招標采購作業(yè)指引》操作。 施工圖階段 集團 技術管理部負責編制《銷售示范區(qū)施工圖設計及施工計劃》，報集團備案，施工圖紙 完成后，組織內(nèi)部評審，上報集團審批。 裝修設計方案 專業(yè)設計師組 織成本管理部、營銷管理部和公司管理層進行方案評審，并填寫《設計評審表》。 設計單位選擇 專業(yè)設計師負責考察并選擇室內(nèi)設計單位。 集團 工程技術部建筑師提供裝修所需建筑施工全套圖紙。 城市公司總經(jīng)理 負責審批銷售示范區(qū)材料選樣。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 負責審核工程結算 。 組織裝修工程收尾清潔、搬運 。 項目部 按照工程技術 部提供的 《進場條件確認表》 滿足進場條件的施工場地 。 組織投標單位提交材料樣板供專業(yè)設計師確認。 負責 組織銷售示范區(qū)方案設計評審。 4. 職責 集團 技術管理部 負責選擇銷售示范區(qū)方案設計單位。 b） 下屬公司成本控制部編制《招標采購計劃》進行材料招標采購。 b） 下屬公司材料員與監(jiān)理單位負責接收材料樣品，共同建立材料樣品庫。 c） 技術管理部組織對經(jīng)確認的建安材料設備材料進行封樣。 技術管理部設計師根據(jù)設計圖紙及建筑材料樣板進行效果確認。 項目部 負責聯(lián)合監(jiān)理單位建立現(xiàn)場材料設備樣板庫。 負責建安材料的選樣確認和封樣。 工程技術部匯總分析設計變更，形成報告并上報集團。如屬隱蔽工程及事后不可復核的工程，則必須要求承包單位房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 在隱蔽部位覆蓋之前或拆毀前提出預算并對清工程量。 設計變更的下發(fā)和執(zhí)行 工程技術部項目負責人接收和審查設計單位發(fā)出的設計變更圖紙或變更單，并負責 相關資料編號和存檔。 非重大設計變更且需緊急處理的，經(jīng)工程技術部經(jīng)理授權可先行施工后補辦有關審批手續(xù)。 管理層 負責審批設計變更。 負責變更信息的接受、發(fā)放、執(zhí)行、跟蹤和歸檔工作。 設計變更類型 設計類變更：設計優(yōu)化及補充、設計錯漏等 工程類變更：根據(jù)現(xiàn)場實際情況提出變更要求，新材料及新工藝的采用等 銷售類變更：客戶提出變更要求 營銷定位類變更：因項目定位變化的變更 4. 職責 工程技術部 負責設計變更信息的收集、整理。 f） 向項目部提交施工圖圖紙文件及材料清單。 b） 向報批報建 人員提交施工圖圖紙文件與電子文件用于項目報建。 深入設計中期交流參照 執(zhí)行。 b） 圖紙會審必須參加人員：工程技術部及成本控制部的分管副總、經(jīng)理及專業(yè)工程師、項目經(jīng)理。 施工條 件圖階段實施細則 施工圖條件圖中期交流： a） 完成各階段的《設計交流信息記錄表》。 成本控制部提交的《項目成本測算書》 工程技術部提交的用地范圍內(nèi)《地質(zhì)詳勘報告》及水文資料、紅線外市政管線配套圖及道路圖。 人事行政部（報批報建崗） 負責完成施工圖報批報建工作。 施工條件圖：由設計部門提供的，征詢開發(fā)商意見的過程圖紙。 擴初設計報批 工程技術部提供完整的擴初設計文件交報批報 建負責人，由其負責向有關政府部門提交擴初設計文件。 工程技術部根據(jù)《集團技術管理部的確認意見》，監(jiān)督設計公司根據(jù)項目具體開發(fā)要求、進度要求完成擴 初設計工作。 根據(jù)合同要求以及項目所在地政策需要，工程技術部要求設計公司提供給排房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 水、供電、消防、人防等相關文檔交報批報建負責人進行征詢審核工作。 各配套政府部門對方案設計的征詢意見。 集團 技術管理部 負責對擴初設計圖紙進行批準。 確定主要建材、設備等的設計標準。 工程技術部 負責完成擴初設計工作。 2. 適用范圍 適用于擴初設計階段的工作管理。 公司各相關部門完成后的《項目設計 指導 書》交公司總裁批準。 a) 項目地塊先天因素分析：分析有利因素和不利因素，揚長避短，充分挖掘潛在的資源價值，以爭取有利的規(guī)劃要點（如在有利于商業(yè)的地方適當提高商業(yè)面積的比例）和降低開發(fā)成本。 b） 項目設計負責人負責就公司相關部門評審所提出的改進意見，以《設計交流信息記錄表》的形式與概念設計單位進行溝通和整改，并跟蹤改進的結果。 項目設計負責人收取各設計單位送交的設計文件和方案，審核設計文件深度和內(nèi)容，包括各項規(guī)劃指標是否符合《概念設計任務書》要求。 概念設計單位選擇 技術管理部組織專業(yè)小組對概念設計單位進行考察和推薦，參照《設計承包商選擇控制流程 》執(zhí)行 。其作用主要體現(xiàn)在產(chǎn)品設計的早期階段，即概念設計師根據(jù)項目產(chǎn)品定位的需求而萌發(fā)出原始構思，并完成項目整體布局和外型的初步設計方案，進而形成產(chǎn)品的主體框架及其包含的各主要模塊和組件要求。 設計部門根據(jù)《設計單位評審作業(yè)指引》對設計單位進行評審。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 設計部在《設計承包商資料庫》中選擇合適的直接委托單位，提出直接委托單位，由工程技術部經(jīng)理、城市公司總經(jīng)理分別審核后，上報集團技術管理部審批決定。 施工類設計承包商選擇（城市公司） 城市公司按集團編制的 《 項目設計工作總體計劃》編制施工圖設計單位選擇的工作計劃，經(jīng)城市公司總經(jīng)理審批后，上報集團技術管理部備案。 3）集團技術決策委員會對推薦中標單位進行復核后上報總裁審批。評審通過后由技術管理部組織發(fā)標。 技術管理部根據(jù)設計單位考察情況推薦設計招標單位入選名單，原則上同房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 一設計項 目入選單位不少于 3家，但不多于 5 家。 5. 工作程序 非施工圖類設計承包商選擇（集團） 編制招標計劃 技術管理部負責按公司《項目開發(fā)總體計劃》要求，擬定《 項目設計工作總體計劃》報公司計劃評審會評審。 負責審批施工圖類設計單位的中標單位。 負責組織施工圖類設計單位的評標。 集團技術決策委員會： 負責審核推薦入圍單位 (非施工圖類設計單位 ) 負責審批非施工圖類設計單位招標文件 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 負責審核非施工圖類設計單位招標的中標單位 負責審核直接委托的非施工圖類設計單位 城市公司成本控制部： 參與施工圖類設計單位招標文件商務標書的編寫。 負責審批城市公司直接委托類的設計單位。 負責組織非施工圖類設計單位的預選與考察。并與其中整體實力較好的 2－ 3家單位形成長期