房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全過程的成本控制與管理-文庫(kù)吧資料
2024-11-20 16:49本頁(yè)面
【正文】 工程預(yù)決算環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn) 工 程預(yù)決算環(huán)節(jié)的成本控制重點(diǎn)在于現(xiàn)場(chǎng)有關(guān)資料信息的及時(shí)和準(zhǔn)確性。 ?內(nèi)部評(píng) 審 ?招投標(biāo) 樣板房裝修 （ 1）設(shè)計(jì) ?費(fèi)用目標(biāo) ?方案選擇 經(jīng)營(yíng)部 負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)，項(xiàng)目部負(fù)責(zé)建設(shè)和維護(hù) （ 2）施工、維護(hù) ?施工合同 ?現(xiàn)場(chǎng)管理 控制要點(diǎn) 控制什么 怎么控制 誰來控制 銷售回款 （ 1）銷售折扣點(diǎn) 營(yíng)銷 部 負(fù)責(zé) 市場(chǎng) 銷售價(jià)格的調(diào)研 ， 提報(bào)方案公司領(lǐng)導(dǎo)審批 （ 2）回款周期 財(cái)務(wù)中心負(fù)責(zé)，營(yíng)銷 部 配合 銷售補(bǔ)充條款及承諾 （ 1） 承諾的給出 ?制作樓書 ?承諾分類 營(yíng)銷 部 負(fù)責(zé)。此外，由于銷售環(huán)節(jié)的一些操作會(huì)對(duì)入住和物業(yè)管理產(chǎn)生重要的影響，所以這個(gè)環(huán)節(jié)的成本控制也必須有長(zhǎng)線考慮。 執(zhí)行工程款審批流程 材料驗(yàn)收 ?數(shù)量驗(yàn)收 ?幾方共同確認(rèn)貨到現(xiàn)場(chǎng)數(shù)量 項(xiàng)目部負(fù)責(zé) ?質(zhì)量驗(yàn)收 ?外觀質(zhì)量的驗(yàn)收 ?安裝后質(zhì)量的驗(yàn)收 ?投入使用后的質(zhì)量驗(yàn)收 材料保管與保修 ?材料保管 ?在合同中明確貨物的卸貨和保管的責(zé)任承擔(dān)者 項(xiàng)目部 ?材料保修 ?用合同的方式明確保修責(zé)任和保修期 銷售環(huán)節(jié)成 本控制要點(diǎn) 銷售環(huán)節(jié)的成本一般是按比例控制，但一旦制訂了費(fèi)用目標(biāo)總額，具體的單項(xiàng)支出就必須嚴(yán)格控制。 ?保修款一般不低于合同總價(jià)的 5%。 不需招投標(biāo)的材料設(shè)備，采用三家以上廠家報(bào)價(jià)選擇。 成本控制 部 ?技術(shù)參數(shù) ?材料設(shè)備的技術(shù)參數(shù)由設(shè)計(jì)部確定或封樣。 執(zhí)行流程 五、材料及設(shè)備采購(gòu)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn) 材料及設(shè)備采購(gòu)環(huán)節(jié)成本控制的核心要素是計(jì)劃和信息，通過明確而科學(xué)的流程，就可以最大限度的減少在該環(huán)節(jié)出現(xiàn)損失的概率，達(dá)到成本控制的目的。 ?多層次多角度審核工程進(jìn)度。 工程部、項(xiàng)目部 工程款的支付 （ 5）付款進(jìn)度 （ 6）工程進(jìn)度 ?按合同約定執(zhí)行付款。 ?材料計(jì)劃簽認(rèn)。 工程 部協(xié)同項(xiàng)目部負(fù)責(zé) （ 4）預(yù)留時(shí)間 ?先確定材料供應(yīng)方式，通過招標(biāo)確定相關(guān)費(fèi)用。 工程 部 、項(xiàng)目部、成本控制 部 協(xié)商，公司領(lǐng)導(dǎo) 審定。 工程 部 負(fù)責(zé) 總分包配合費(fèi) （ 1）分包方式 （ 2）分包內(nèi)容 （ 3）分包的責(zé)任界定 ?通過投標(biāo)確定配合費(fèi)。 ?各專業(yè)互審互簽制度。 （ 6）簽證的反饋 ?對(duì)工程變更、簽證應(yīng)定期進(jìn)行分類匯總統(tǒng)計(jì)分析，并根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料對(duì)控制工程變更提出改進(jìn)意見。 項(xiàng)目部負(fù)責(zé) （ 5）簽證的審批 ?施工洽商通知單 ?必須遵循“先洽后干”的原則。 大于 5000 元的報(bào)公司 工程 部 審 核對(duì)后由 公司領(lǐng)導(dǎo)審批（總工或總經(jīng)理） 費(fèi)用核對(duì)由成本部 （ 4）簽證的工程量 ?認(rèn)真核對(duì)簽證的工程量準(zhǔn)確。 （ 3）簽證的費(fèi)用 低于 5000 元的經(jīng)項(xiàng)目部討論后，由項(xiàng)目經(jīng)理簽署原始簽證單。 ?變更 必須有設(shè)計(jì)單位、工程 部、項(xiàng)目部共同簽字后 發(fā)放。 （ 2）變更的審核簽認(rèn) ?根據(jù)變更原因?qū)⒃O(shè)計(jì)變更分成兩類 （一般變更、重大變更） ，不同類別按相應(yīng)的審核簽認(rèn)流程進(jìn)行。 ?項(xiàng)目部負(fù)責(zé)變更引起的工期變化記錄。 ?各部門全面評(píng)估變更帶來的各種變化，為審批提供參考依據(jù)。 ?加強(qiáng)施工前的審核工作。這一階段進(jìn)行成本控 制需項(xiàng)目部、工程 部 、成本控 部 、財(cái)務(wù) 部 等部門共同完成，因此該階段要注意各相關(guān)部門的及時(shí)溝通和良好合作。 技術(shù)評(píng)標(biāo) 經(jīng)濟(jì)評(píng)標(biāo) 合作經(jīng)歷 企業(yè)業(yè)績(jī)和信譽(yù) 公司 評(píng)標(biāo)小組 四、施工環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn) 施工環(huán)節(jié)的成本控制主要應(yīng)注意兩大方面，一個(gè)是因各種變更 簽證 帶來的費(fèi)用，另一個(gè)是材料、工程款的支付。 成本控制部會(huì)同工程部和項(xiàng)目部對(duì)照表材料進(jìn) 行市場(chǎng)考察；工程類招標(biāo)由成本控制部負(fù)責(zé)各類標(biāo)的的編制與審核。 招投標(biāo)文件 各類合同的招投文件內(nèi)容應(yīng)包含： （ 1）工期； （ 2）工程造價(jià)或取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)； （ 3）質(zhì)量要求； （ 4）付款方式； （ 5）招標(biāo)范圍； （ 6）結(jié)算方式； （ 7）驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)； （ 8）投標(biāo)注意事項(xiàng)； （ 9）廢標(biāo)條件（投標(biāo)書必須加蓋投標(biāo)單位法人印章）； （ 10）投標(biāo)時(shí)間； （ 11）開標(biāo)時(shí)間； （ 12）評(píng)標(biāo)方法； （ 13）投標(biāo)單位補(bǔ)充意見； （ 14）標(biāo)準(zhǔn)合同條文； （ 15）圖紙、其他要求等。 銷售策劃、方案代理等 部 負(fù)責(zé) ?各負(fù)責(zé)單位篩選三家以上投標(biāo)單位 報(bào)公司審核。 ?投標(biāo)單位不少于三家。 控制要點(diǎn) 控制什么 怎么控制 誰來控制 投標(biāo)單位的選擇 （ 1）資質(zhì) （ 2）管理水平 （ 3）技術(shù)力量 （ 4）歷史記錄 （ 5）資金實(shí)力 （ 6）合作經(jīng)歷 ?建立合格承包商、工程監(jiān)理、 造價(jià)咨詢、 材料及設(shè)備供貨 商
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