房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全過程的成本控制與管理(參考版)
2024-11-16 16:49本頁面
【正文】 房屋維修執(zhí)行公司流程 物業(yè)虧損或補(bǔ)貼 （ 1）物業(yè)管理費(fèi)虧損（含環(huán)境維護(hù)費(fèi)） 依據(jù)國家有關(guān)條例規(guī)定由物業(yè)公司統(tǒng)一實(shí) 物業(yè)公司 （ 2）取暖費(fèi)虧損 （ 3）水電費(fèi)虧損（含差額部分）。 控制要點(diǎn) 控制什么 怎么控制 誰來控制 委托物業(yè)管理 （ 1）未銷售的商品房 （ 2）樣板間 ?制定委托管理邀約并致物業(yè)公司 ?物業(yè)公司就邀約項(xiàng)目提交物業(yè)管理方案 ?經(jīng)同 公司營銷 部 達(dá)成一致意見后簽訂委托管理協(xié)議 營銷 不 負(fù)責(zé)與物業(yè)公司簽定委托管理協(xié)議 資產(chǎn)委托經(jīng)營 （ 1）康樂中心 （ 2）幼兒園 （ 3）班車 ?制定委托經(jīng)營合同 ?物業(yè)公司就委托經(jīng)營合同提交委托經(jīng)營方案 ?經(jīng)同公司營銷中心達(dá)成一致意見后簽訂委托管理協(xié)議 營銷 部 與物業(yè)公司簽定委托經(jīng)營合同 物業(yè)維修 （ 1）使用維修基金部分 （ 2）需維修費(fèi)用 ?使用維修基金部分，維修費(fèi)用由物業(yè)公司確認(rèn)，業(yè)主委員會(huì)同意執(zhí)行國家規(guī)定。 （財(cái)務(wù)費(fèi)用） 控制要點(diǎn) 控制什么 怎么控制 誰來控制 財(cái)務(wù)費(fèi)用 （ 1）公司開發(fā)速度、規(guī)模與貸款計(jì)劃 ?制定年度資金計(jì)劃 ?資金占?jí)嘿M(fèi)用估算與控制 財(cái)務(wù)中心負(fù)責(zé)年度資金計(jì)劃，控制占?jí)嘿Y金量 （ 2） 土 地價(jià)款的支付 ?制定項(xiàng)目總體開發(fā)計(jì)劃 項(xiàng)目部負(fù)責(zé)項(xiàng)目總體開發(fā)計(jì)劃 （ 3）工程款的支付 ?完成工程進(jìn)度工作量 ?施工過程發(fā)生的設(shè)計(jì)變更 ?進(jìn)度 工作量的割算審核 執(zhí)行公司進(jìn)度款撥付流程 （ 4）銷售回款的管理 ?制定年度銷售計(jì)劃 營銷中心負(fù)責(zé)年度銷售計(jì)劃 人工費(fèi)用 （ 1）薪金 （ 2）崗位津貼 （ 3）出差補(bǔ)助 （ 4）績效工資 ?依據(jù)國家和公司有關(guān)規(guī)定制定方案有決策層審批 人力資源部 （辦公室） 負(fù)責(zé)擬定方案，公司決策層審批執(zhí)行 行政管理費(fèi)用 （ 1）通訊費(fèi)用 ?通訊費(fèi)用實(shí)行限額報(bào)銷 辦公室與財(cái)務(wù)中心負(fù)責(zé) （ 2）辦公費(fèi)用 ?辦公費(fèi)用實(shí)行定額報(bào)銷 （ 3）車輛交通費(fèi) ?車輛交通費(fèi)實(shí)行油料歸口管理；過路費(fèi)、過橋費(fèi)、停車費(fèi) 、養(yǎng)路費(fèi)實(shí)報(bào)實(shí)銷管理；維修費(fèi)、保養(yǎng)費(fèi)事前審批； （ 4）招待費(fèi)用 ?招待費(fèi)用實(shí)行限額報(bào)銷 物業(yè)管理成本控制要點(diǎn) 房地產(chǎn)公司需要在物業(yè)管理方面支出的費(fèi)用主要是委托管理、委托經(jīng)營和虧損補(bǔ)貼三個(gè)方面。由于地產(chǎn) 業(yè)務(wù)的周期變化，期間費(fèi)用的靈活性很高，更需要加強(qiáng)對(duì)期間費(fèi)用的計(jì)劃控制。 ?項(xiàng)目部負(fù)責(zé)零星施工項(xiàng)目竣工資料的整理，并組織工程 部 、成本 控制部 及時(shí)到項(xiàng)目部、工程 部 負(fù)責(zé)資料的準(zhǔn)確性，成本 控制部 負(fù)責(zé)造價(jià)的審核 現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收，保證竣工后及時(shí)結(jié)算 違約與索賠 （ 1）工期 （ 2）質(zhì)量 ?發(fā)包方履行自己的合同義務(wù) ?發(fā)包方督促承包方履行合同義務(wù) ?工期與質(zhì)量重視過程中控制 工程 部 、項(xiàng)目 部負(fù)責(zé)施工合同中技術(shù)條款的監(jiān)控 成本 控制部 負(fù)責(zé)施工合同中合同條款經(jīng)濟(jì)部分的監(jiān)控 （ 3）配合管理 ?項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)各施工方的配合協(xié)作問題，明確哪些配合需支付配合費(fèi) ?配合費(fèi)用的發(fā)生在合同條款中約定 項(xiàng)目部負(fù)責(zé)施工過程中協(xié)調(diào)、配合 （ 4）停工、窩工 ?該工作注重及時(shí)性，當(dāng)造成重大停、窩工時(shí)，工程 部 、項(xiàng)目部先分析原因提報(bào)資料，報(bào)公司 領(lǐng)導(dǎo) 共同分析確定。 ?項(xiàng)目部對(duì)施工企業(yè)提報(bào)的結(jié)算資料審核簽字后報(bào)工程 部 審核。 成本控制 部 負(fù)責(zé)，工程部 、項(xiàng)目部配合 工程結(jié)算（ 統(tǒng) 一 招標(biāo)的工程） 變更工程量的增減 現(xiàn)場(chǎng)簽證的增減 資料的完整性準(zhǔn)確性 甲方發(fā)包項(xiàng)目及甲方供材的結(jié)算 ?所有工程變更須由工程部 審核簽字。 經(jīng)營部 負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)圖紙的完整性 成本 部 負(fù)責(zé)造價(jià)的合理和準(zhǔn)確性 不在招標(biāo)范 圍 的 零星項(xiàng)目 合同價(jià)款的確定 ?對(duì)公 司所有不 在招標(biāo)范圍的工 程先預(yù)算后發(fā)包。 控制要點(diǎn) 控制什么 怎么控制 誰來控制 公司統(tǒng)一招 標(biāo) 項(xiàng) 目的工程預(yù)算 （ 1）工程預(yù)算內(nèi)容與招標(biāo)范圍的統(tǒng)一（ 2）標(biāo)底中材料價(jià)格的確定 （ 3）合同價(jià)款的確定 ?設(shè)計(jì)圖紙完整，減少變更材料選用明確 ?標(biāo)底編制詳細(xì)，避免缺項(xiàng)漏項(xiàng)，材料價(jià)格嚴(yán)格執(zhí)行市場(chǎng)價(jià)。 客戶交房 （ 1）交房日期 （ 2）保修期 （ 3）質(zhì)量補(bǔ)償 ?晚交 房原因 分類處理 ?與 施 工 隊(duì) 洽 商延長保修期 ?交房驗(yàn)收協(xié)議 營銷 部 負(fù)責(zé)，工程 部 、項(xiàng)目部、物業(yè)公司配合 與銷售相關(guān)的其他費(fèi)用（如因銷售要求而發(fā)生的設(shè)計(jì)洽商變更費(fèi)） ?嚴(yán)格 按相關(guān) 流程進(jìn)行 由營銷 部 提出，報(bào) 公司 領(lǐng)導(dǎo)審批后實(shí)施
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