房地產(chǎn)開發(fā)全過程項(xiàng)目管理教材-文庫(kù)吧資料
2025-01-10 22:48本頁(yè)面
【正文】 準(zhǔn)后辦理 發(fā)展 /項(xiàng)目 環(huán)保審批 10天完成 發(fā)展 /設(shè)計(jì) 日照分析 發(fā)展 /設(shè)計(jì) 交通評(píng)估 ；園區(qū)項(xiàng)目不需要 發(fā)展 /設(shè)計(jì) 規(guī)劃方案審批 園區(qū)需增加夜景燈光方案；市區(qū)需召開評(píng)審會(huì)， 并網(wǎng)上公示 發(fā)展 辦理規(guī)劃批文和《用地規(guī)劃許可證》 項(xiàng)目 編制 B－ 1版項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃 7天完成，需公司討論確定 財(cái)務(wù) /合約 成本預(yù)測(cè)（規(guī)劃設(shè)計(jì)階段） 7天完成；需公司討論確定后上 報(bào) 項(xiàng)目 /各業(yè)務(wù) 部門 編制項(xiàng)目發(fā)展綱要（針對(duì)項(xiàng)目整體發(fā)展目標(biāo)并分解落實(shí)，全面提出 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃和保障措施，涉及到各業(yè)務(wù)線） 15天完成，需公司討論確定 設(shè)計(jì) /發(fā)展 / 項(xiàng)目 確定項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（指導(dǎo)施工圖設(shè)計(jì)，并進(jìn)行成本控制） 5天完成；需公司討論確定 3）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段 除了投資買地外，目前國(guó)內(nèi)住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目的核心點(diǎn)就在定位和規(guī)劃設(shè)計(jì)兩個(gè) 階段（含規(guī)劃報(bào)建）， 其它業(yè)務(wù)基本都算不上核心、關(guān)鍵業(yè)務(wù)（因?yàn)閺膰?yán)格意義上 來說是可以外包的）。該 項(xiàng)工作具有極大的挑戰(zhàn)性和綜合性，需要取得政府、周邊居民等多方面的認(rèn)可，同 時(shí)要在該階段綜合考慮并落實(shí)影響項(xiàng)目發(fā)展質(zhì)量的諸多事項(xiàng)。（ 我 們千萬認(rèn)為不可賣得好就是定位精準(zhǔn)，賣得不好就是溫總理又調(diào)控了 ） 定位簡(jiǎn)單來說就是：找準(zhǔn)市場(chǎng)和客戶， 尋找自己的機(jī)會(huì)點(diǎn)，把競(jìng)品打敗，爭(zhēng)取 快速銷售回款和高回報(bào)。 簡(jiǎn)單的按照市場(chǎng)模仿是容易的，引領(lǐng)是要有水平的。 2） 項(xiàng)目定位階段 我們首先需要非常熟悉市場(chǎng)，熟悉客戶。譬 如以前參觀別墅項(xiàng)目不太理解為什么要分男主人房和女主人房，現(xiàn)在知道了部分原 因：人到一定階段應(yīng)酬多了、回來得晚了，而且呼嚕聲更加波瀾壯闊了，為了減少 干擾，提高睡眠質(zhì)量，分房睡是一種需要。 2） 項(xiàng)目定位階段 其實(shí)上述的較多工作是需要在拿地可研階段就分析清楚的，只是在定位階段還 需要做到更為細(xì)致和深入。 序號(hào) 責(zé)任部門 資料（或成果）內(nèi)容 備注 投資 土地競(jìng)買（或收購(gòu)）成功并簽署相關(guān)法律文件 投資 支付土地款及辦理用地手續(xù) 包括可能存在的拆遷、綠化遷移和 障礙物移除等 項(xiàng)目 /發(fā)展 確定項(xiàng)目發(fā)展進(jìn)度節(jié)點(diǎn)計(jì)劃，編制 A－ 1版項(xiàng)目發(fā) 展計(jì)劃 14天完成；明確項(xiàng)目 重要節(jié)點(diǎn)計(jì)劃，需公司討論確定并 上報(bào) 財(cái)務(wù) /合約 可研階段成本預(yù)測(cè)并制定初步成本目標(biāo) 14天完成；需公司討 論確定并上報(bào) 項(xiàng)目 確定項(xiàng)目發(fā)展大綱（項(xiàng)目發(fā)展綱要） 30天完成（項(xiàng)目 定位基本確定后），營(yíng)銷、設(shè)計(jì)、 合約、發(fā)展等部門參與，提出項(xiàng)目 發(fā)展設(shè)想和策劃，需公司討論確定 財(cái)務(wù) /投資 辦理公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照和稅務(wù)登記等手續(xù) 需注意爭(zhēng)取注冊(cè)地在稅收、獎(jiǎng)勵(lì)政 策和開發(fā)支持方便的優(yōu)惠政策 發(fā)展 辦理公司開發(fā)資質(zhì)手續(xù) 1） 土地儲(chǔ)備階段 如果土地買錯(cuò)了，后面就很難扭轉(zhuǎn)乾坤了，幸好我們還沒有！ 序號(hào) 責(zé)任部門 資料（或成果）內(nèi)容 備注 投資 提供可行性研究報(bào)告中市場(chǎng)和項(xiàng)目部分資料 7天提供 營(yíng)銷 市場(chǎng)調(diào)研 營(yíng)銷 消費(fèi)者調(diào)研 營(yíng)銷 項(xiàng)目定位報(bào)告 需公司討論確定后上報(bào)，在后期工 作中需根據(jù)市場(chǎng)和規(guī)劃設(shè)計(jì)實(shí)際情 況予以調(diào)整和深化 設(shè)計(jì) 配合多方案分析 需重點(diǎn)關(guān)注，
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