房地產(chǎn)開發(fā)全過程項(xiàng)目管理教材-預(yù)覽頁
【正文】 上 來說是可以外包的）。（ 我 們千萬認(rèn)為不可賣得好就是定位精準(zhǔn)，賣得不好就是溫總理又調(diào)控了 ） 定位簡單來說就是：找準(zhǔn)市場和客戶， 尋找自己的機(jī)會點(diǎn)，把競品打敗，爭取 快速銷售回款和高回報(bào)。 2） 項(xiàng)目定位階段 我們首先需要非常熟悉市場，熟悉客戶。 2） 項(xiàng)目定位階段 其實(shí)上述的較多工作是需要在拿地可研階段就分析清楚的，只是在定位階段還 需要做到更為細(xì)致和深入。 項(xiàng)目發(fā)展部可根據(jù)該流程進(jìn)行項(xiàng)目發(fā)展管理和控制，積極推進(jìn)項(xiàng)目各階段工 作。 第 17 頁 二、認(rèn)識和意識 2. “ 什么是好項(xiàng)目 ” ？ 我們作為房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)展的好項(xiàng)目不僅僅是設(shè)計(jì)效果美觀、或者銷售火爆、 再或者工程質(zhì)量良好，而應(yīng)該是在當(dāng)時(shí)政策法規(guī)、市場情況、公司發(fā)展目標(biāo)等限 制條件下做到經(jīng)濟(jì)效益優(yōu)良，社會形象良好，政府、客戶和周邊社區(qū)居民滿意的 高度統(tǒng)一。 有了深訪的過程，后面在定位報(bào)告討論的過程中是不是更有 感覺了？能發(fā)表一點(diǎn)專業(yè)意見了？要讓他人瞧得起，自己還得有些貨。 學(xué)習(xí)主要靠自學(xué)，靠主動(dòng)的學(xué)。 對自己一定要有高標(biāo)準(zhǔn)！ 把每個(gè)細(xì)節(jié)和每個(gè)環(huán)節(jié)做好、做扎實(shí)。 — — “ 智慧舍得，品味人生 ” （沱牌舍得酒廣告詞） 希望得到他人的尊重，先學(xué)會尊重他人，學(xué)會相互欣賞。 投資 定位（銷售） 設(shè)計(jì) 合約 施工 物業(yè)管理 越靠后的業(yè)務(wù)工作越來越定型，因而能夠影響的價(jià)值也必然越低，但絕不是說不 重要！ 第 12 頁 一、前言 前言 認(rèn)識和意識 方法和技能 幾點(diǎn)建議 第一部分 第二部分 第三部分 第四部分 受人尊重的程度取決于你付出多少而不是得到多少，學(xué)會付出和真誠的幫助 。更不要覺得自己的工作及自己高人一等，人為地在業(yè)務(wù)線和人與人之間形 成一道鴻溝。 不要天然的認(rèn)為 我不是學(xué)設(shè)計(jì)的、更不是搞結(jié)構(gòu)的。 每步主動(dòng)、步步主動(dòng)。我們的項(xiàng)目管理者可以是各個(gè)專業(yè)背景和業(yè)務(wù)線的同事來擔(dān)當(dāng)。全流程明確了項(xiàng) 目開發(fā)全過程中各業(yè)務(wù)部門工作流程和搭接關(guān)系，明確了需公司內(nèi)部評審的重要 節(jié)點(diǎn)工作和需公司討論決定的重要事項(xiàng)。定位工作最具挑 戰(zhàn)性的在于發(fā)現(xiàn)或創(chuàng)造需求，將項(xiàng)目價(jià)值最大化，并滿足公司對于回報(bào)率、回款速 度等要求，從而為后續(xù)營銷工作和實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo)奠定基礎(chǔ)。 自己裝修過房子、買過家具、使用過，對于臥室的開間、淋浴房的凈尺寸意味 著什么就更清楚了。 產(chǎn)品定位一定要準(zhǔn)確，包括產(chǎn)品類型、樓型、戶型、戶型尺度、車位配比，以 及配置標(biāo)準(zhǔn)等，定位是否精準(zhǔn)在后續(xù)環(huán)節(jié)銷售的速度和溢價(jià)就可以予以檢驗(yàn)。該項(xiàng)工作可與營銷定 位工作基本同步，以節(jié)約周期。千萬別出現(xiàn)西游記中八戒與 悟空的對話， “ 猴哥再給一個(gè)人生果給俺老豬，我還沒吃出味道呢 ” 。 3）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段 常規(guī)來說在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段要注意關(guān)注：車位數(shù)量及配比，車庫形式（全地下、 半地下、機(jī)械式等）、場地標(biāo)高、面積計(jì)算（測繪）等。若保守按照兩棟超高層面積合計(jì) 3萬平方米，單方造價(jià)比高層 提高 30%計(jì)算節(jié)約建安費(fèi)用約 1200萬元。（市區(qū)住宅若日照計(jì)算不通過則不能作為住宅性質(zhì)銷售） 面積計(jì)算規(guī)則的充分利用。 除此之外，可以利用規(guī)劃部門報(bào)建階段并不采用報(bào)建藍(lán)圖測繪面積和竣工規(guī)劃 面積實(shí)測的空檔，多做面
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