【正文】 通過(guò)土地二級(jí)市場(chǎng)取得）；三是通過(guò)與當(dāng)前的土地的使用者合作等方式（即通過(guò)土地 ***市場(chǎng)取得）。征地是指項(xiàng)目選址用地為集體土地 ,按照法定的程序報(bào)請(qǐng)有批準(zhǔn)權(quán)限的政府機(jī)關(guān)審批以后 ,對(duì)集體土地及地上物等依法補(bǔ)償，將集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地的一種行為。實(shí)際操作中只要與土地出讓方達(dá)成協(xié)議，即可進(jìn)行拆遷。 ：征地管理費(fèi)、復(fù)墾費(fèi)、新增建設(shè)用地使用費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)參見附錄六 土地開發(fā)費(fèi)用一覽表。承辦部門均為：濟(jì)南市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心。招標(biāo)拍賣掛牌出讓文件應(yīng)當(dāng)包括招標(biāo)拍賣掛牌出讓公告、投標(biāo)或者競(jìng)買須知、宗地圖、土地使用條件、標(biāo)書或者競(jìng)買申請(qǐng)書、報(bào)價(jià)單、成交確認(rèn)書、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同文本。 、開標(biāo)依照下列程序進(jìn)行： ① 投標(biāo)人在投標(biāo)截止時(shí)間前將標(biāo)書投入 標(biāo)箱。 ③ 評(píng)標(biāo)小組進(jìn)行評(píng)標(biāo)。沒有底價(jià)的，應(yīng)當(dāng)明確提示； ④ 主持人報(bào)出起叫價(jià)； ⑤ 競(jìng)買人舉牌應(yīng)價(jià)或者報(bào)價(jià)； ⑥ 主持人確認(rèn)該應(yīng)價(jià)后繼續(xù)競(jìng)價(jià)； ⑦ 主持人連續(xù)三次宣布同一應(yīng)價(jià)而沒有再應(yīng)價(jià)的，主持人落槌表示拍賣成交； ⑧ 主持人宣布最高應(yīng)價(jià)者為競(jìng)得人。掛牌期間可根據(jù)競(jìng)買人競(jìng)價(jià)情況調(diào)整增價(jià)幅度。 成交確認(rèn)書應(yīng)當(dāng)包括出讓人和中標(biāo)人、競(jìng)得人的名稱、地址，出讓標(biāo)的，成交時(shí)間、地點(diǎn)、價(jià)款，以及簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》的時(shí)間、地點(diǎn)等內(nèi)容。 中標(biāo)人、競(jìng)得人支付的投標(biāo)、競(jìng)買保證金，抵作國(guó)有土地使用權(quán)出讓金，其他投標(biāo)人、競(jìng)買人支付的投標(biāo)、競(jìng)買保證金，出讓人必須在招標(biāo)拍賣掛牌活動(dòng)結(jié)束后 5 個(gè)工作日內(nèi)予以退還，不計(jì)利息。 ：濟(jì)南市城區(qū)國(guó)有土地基準(zhǔn)地價(jià)及政府出讓土地純收益標(biāo)準(zhǔn)，參見附 錄五土地開發(fā)費(fèi)用一覽表。區(qū)局填寫初步意見后報(bào)市局審批。 通過(guò)招標(biāo)、拍賣或者掛牌出讓的土地均為熟地，即做好三通一平的用地，開發(fā)商可直接利用地塊進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。 ：此階段，須繳納土地開發(fā)管理費(fèi) 800元 /畝。 4. 拆遷程序圖（見程序圖二） ： 拆遷管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為，安置一次到位 8元 /平方米，實(shí)行過(guò)渡安置 12元 /平方米。 (3)申辦程序： ① 持所需材料向市規(guī)劃局提出申請(qǐng)； ② 規(guī)劃局現(xiàn)場(chǎng)勘察，審查、核對(duì)相關(guān)規(guī)劃，在 15個(gè)工作日內(nèi)給予答復(fù)； ③ 規(guī)劃局對(duì)符合城市規(guī)劃的申請(qǐng)簽發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可通知書》，開發(fā)商憑該通知書向國(guó)土資源局申請(qǐng)辦理建設(shè)用地計(jì)劃批準(zhǔn)手續(xù)；④ 需制訂詳細(xì)規(guī)劃的，在 7個(gè)工作日內(nèi)簽發(fā)《規(guī)劃設(shè)計(jì)要求通知書》； ⑤ 委托有資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位作總平面規(guī)劃設(shè)計(jì)； ⑥ 規(guī)劃局審查規(guī)劃設(shè)計(jì)方案； ⑦ 到市規(guī)劃局規(guī)劃管理處辦理《建設(shè)用地規(guī)劃 許可證》。 （ 4）辦結(jié)時(shí)限： 2個(gè)工作日。 （ 4）辦結(jié)時(shí)限：自收到圖紙資料之日起，一般工程 10個(gè)工作日內(nèi)；國(guó)家、省重點(diǎn)工程 20個(gè)工作日內(nèi)審核完畢。 （ 4）辦結(jié)時(shí)限：自收到圖紙資料，并繳納設(shè)計(jì)質(zhì)量審查費(fèi)用之日起， 15個(gè)工作日內(nèi)，提出圖紙審查意見。整個(gè)手續(xù)辦理通常需要 30個(gè)工作日。 （ 4）辦結(jié)時(shí)限：如辦理了人防結(jié)建手續(xù)證明，則無(wú)須辦理人防設(shè)計(jì)審查手續(xù)；如未辦理人防結(jié)建手續(xù)證明，圖紙審查時(shí)限在 10個(gè)工作日以內(nèi)。 （ 3）申辦程序： 申請(qǐng)階段：持申報(bào)材料向市規(guī)劃局提出申請(qǐng)；到市規(guī)劃局規(guī)劃管理處辦理《建設(shè)工程設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書》；省會(huì)規(guī)劃專家組評(píng)審；到市規(guī)劃局規(guī)劃管理處辦理《建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案規(guī)劃審查意見書》。在繳納上述費(fèi)用 后，方可領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證。 （ 6）規(guī)劃許可證辦理程序圖（見程序圖三） （ 7）應(yīng)注意的事項(xiàng)：涉及到跨年度的工程，要在年底到投資計(jì)劃批復(fù)部門辦理年度結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)劃。 ： ① 到市建設(shè)行政主管部門領(lǐng)取報(bào)建申請(qǐng)表，根據(jù)投資計(jì)劃填寫清楚 并加蓋單位公章。 （二）濟(jì)南市建筑市場(chǎng)需辦理的手續(xù) 、監(jiān)理招投標(biāo) （ 1） 承辦部門：招標(biāo)代理公司或開發(fā)商、市招標(biāo)辦（監(jiān)督職責(zé)） （ 2）申報(bào)資料： ① 計(jì)委計(jì)劃批文； ② 市規(guī)劃局建設(shè)工程設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書、定點(diǎn)紅線圖、建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案規(guī)劃審查意見書； ③ 建設(shè)用地規(guī)劃許可證； ④ 建筑工程規(guī)劃許可證； ⑤ 報(bào)建證； ⑥ 施工單位應(yīng)當(dāng)具備《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》、《資質(zhì)證書》、《安全資格證書》等證件； ⑦ 從事招標(biāo)代理、工程造價(jià)咨詢及經(jīng)濟(jì)咨詢業(yè)務(wù)的中介機(jī)構(gòu)具有相應(yīng)資格，持有有關(guān)證明、證 件。 （ 5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：招標(biāo)完成后，應(yīng)繳納下列費(fèi)用：工程招標(biāo)管理費(fèi) ,中標(biāo)價(jià)的 ‰ ；招標(biāo)公證費(fèi)， 2000元 /中標(biāo)單位。其標(biāo)準(zhǔn)分別為： （ 1）質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) ‰ （ 2）造價(jià)管理費(fèi) ‰ （ 3）交易信息費(fèi) ‰ 以上費(fèi)用的計(jì)算基數(shù)是：建筑面積 *收費(fèi)基數(shù)（收費(fèi)基數(shù)的標(biāo)準(zhǔn)參見濟(jì)建工字[2002]第 16號(hào)文，詳見附錄五） （ 5）勞保統(tǒng)籌費(fèi) 該費(fèi)用由濟(jì)南市建筑工程勞保費(fèi)管理辦公室收取，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為建安工程總造價(jià)的 26‰ 。 ：自收到申辦資料，并繳納墻體材料節(jié)能費(fèi)和散裝水泥保證 金之日起，5個(gè)工作日內(nèi)，核發(fā)《建設(shè)工程施工許可證》 ：在此階段，需交納墻體材料節(jié)能費(fèi)， 10元 /平方米；散裝水泥保證金 /噸。 ：拆遷辦收到申請(qǐng)后 3日內(nèi)對(duì)申請(qǐng)材料進(jìn)行初審，并進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘。工程竣工驗(yàn)收合格后，即可辦理新建房屋確權(quán)登記手續(xù)。 ：辦理各種房屋權(quán)屬登記，負(fù)責(zé)初審、復(fù)審、審批的區(qū)房管局、市房 屋產(chǎn)權(quán)登記中心等職能部門，應(yīng)在 5個(gè)工作日內(nèi)完成所承擔(dān)環(huán)節(jié)的工作事項(xiàng)。如為自建自用，則不需交納交易手續(xù)費(fèi)；如進(jìn)行交易買賣，則須按成交價(jià)的 %計(jì)取交易手續(xù)費(fèi)。 《住宅使用說(shuō)明書》的內(nèi)容： 、設(shè)計(jì)單位、施工單位，委托監(jiān)理的應(yīng)注明監(jiān)理單位； ； 、裝飾注意事項(xiàng)； 、下水、電、燃?xì)?、熱力、通訊、消防等設(shè)施配置的說(shuō)明； 、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說(shuō)明和安裝注意事項(xiàng)的說(shuō)明； 、窗類型，使用注意事項(xiàng)； ； 、保溫墻、防水層、陽(yáng)臺(tái)等部位注意事項(xiàng)說(shuō)明； ； 中配置的設(shè)施、設(shè)備，生產(chǎn)廠家的使用說(shuō)明書。 二、實(shí)施程序 1. 與自來(lái)水設(shè)施的接駁 （ 1）承辦部門：濟(jì)南市自來(lái)水公司 （ 2）申報(bào)資料： ① 用水申請(qǐng)報(bào)告； ② 總平面圖； ③ 施工現(xiàn)場(chǎng)周邊地形圖。 （ 5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：用于銷售的房屋所用水表按生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)收取增容費(fèi)，自來(lái)水公司根據(jù)建筑物的性質(zhì)和體量，配備總表，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以 總表表徑的大小確定。 （ 3）申辦程序： ① 申請(qǐng)報(bào)告，注明開戶的地址、用氣性質(zhì)、戶數(shù)、聯(lián)系方式，到用戶處理處辦理申請(qǐng)開戶手續(xù)； ② 完成開戶手續(xù)后，簽訂天然氣（管道煤氣）工程協(xié)議，由煤氣公司進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察和設(shè)計(jì)； ③ 工程施工由煤氣公司負(fù)責(zé)，在規(guī)定的工期內(nèi)完成施工任務(wù)； ④ 工程竣工后， 由管道煤氣公司安檢人員進(jìn)行通氣點(diǎn)火。 （ 1）承辦部門：濟(jì)南市供電局 （ 2）申報(bào)資料： ① 項(xiàng)目的立項(xiàng)批文； ② 有關(guān)的用電資料，包括用電地點(diǎn)、電力用途、用電性質(zhì)、用電設(shè)備清單、用電負(fù)荷、保安電力、用電規(guī)劃等； ③ 按市供電局規(guī)定的格式填寫的用電申請(qǐng)。 若不能如期確定供電方案時(shí)，供電企業(yè)應(yīng)向用戶說(shuō)明原因。 （ 6）應(yīng)注意的事項(xiàng)： ① 新建受電工程項(xiàng)目在立項(xiàng)階段，開發(fā)商應(yīng)與供電企業(yè)聯(lián)系，就工程供電的可能性、用電容量和供電條件等達(dá)成意向性協(xié)議，方可定址，確定項(xiàng)目； ② 供電方案的有效期，是指從供電方案正式通知書發(fā)出之日起至交納供電貼費(fèi)并受電 工程開工日為止。 （ 1）承辦部門：濟(jì)南市熱電公司各區(qū)分支機(jī)構(gòu) （ 2）申報(bào)資料：申請(qǐng)報(bào)告，注明開戶地址、建筑面積、居住戶數(shù)等指標(biāo)。該費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)與區(qū)域供熱公司有協(xié)商的余地。 （ 5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：接入市政管網(wǎng)的費(fèi)用，視具體情況而定。同意占用的，申請(qǐng)人持批準(zhǔn)書及申報(bào)材料到市城管局辦理審批手續(xù)； ② 需要占用主、次干路以外城市道路的，到區(qū)建委辦理審批手續(xù)； ③ 需要占用街頭空地、廣場(chǎng)、道路綠地的，按道路分類直接到市城管局與區(qū)建委辦理手續(xù)；占用道路綠地的，還應(yīng)按有關(guān)法律、法規(guī)的相關(guān)規(guī)定辦理。同意挖掘的，申請(qǐng)人持批準(zhǔn)書及申報(bào)材料到市城管局辦理審批手續(xù)； ② 需要挖掘主、次干路以外城市道路且面積小于 50M178。 第三章 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的策劃分析 在信息技術(shù)時(shí)代，信息變得如此重要，已和資金、材料、設(shè)備和人力等并列為管理的五大資源。 第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查，就是以房地產(chǎn)為特定的商品對(duì)象，對(duì)相關(guān)的市場(chǎng)信息進(jìn)行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行研究與預(yù)測(cè)。廣義的市場(chǎng)調(diào)查則是針對(duì)商品或勞務(wù)，即對(duì) 商品或勞力從生產(chǎn)者到達(dá)消費(fèi)者這一過(guò)程中全部商業(yè)活動(dòng)的資料、情報(bào)和數(shù)據(jù)作系統(tǒng)的收集、記錄、整理和分析，以了解商品的現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)和潛在市場(chǎng)。只有通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，才能了解消費(fèi)者需要什么樣的住房，需要多少住房，進(jìn)而組織生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。 ② 有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的法律規(guī)定。 ② 項(xiàng)目所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、人口及其就業(yè)狀況、就學(xué)條件、基礎(chǔ)設(shè)施情況、地區(qū)內(nèi)的重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域、同類競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的供給情況。 ⑥ 項(xiàng)目所在地區(qū)的對(duì)外開放程度和國(guó)際經(jīng)濟(jì)合作 的情況，對(duì)外貿(mào)易和外商投資的發(fā)展情況。 （ 3） 社區(qū)環(huán)境調(diào)查 社區(qū)環(huán)境直接影響著房地產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)格，這是房地產(chǎn)商品特有的屬性。 ② 房地產(chǎn)市場(chǎng)需求影響因素調(diào)查。 ④ 購(gòu)買行為調(diào)查。 ② 現(xiàn)有房地產(chǎn)租售客戶和業(yè)主對(duì)房地產(chǎn)的環(huán)境、功能、格局、售后服務(wù)的意見及對(duì)某種房地產(chǎn)產(chǎn)品的接受程度。 （ 6） 房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)查。 ④ 開發(fā)商各種不同的價(jià)格策略和定價(jià)方法對(duì)房地產(chǎn)租售量的影響。 （ 7） 房地產(chǎn)促銷調(diào)查。 ④ 人員促銷的配備狀況。 ① 房地產(chǎn) 營(yíng)銷渠道的選擇、控制與調(diào)整情況。 （ 9） 房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況調(diào)查。 ② 對(duì)競(jìng)爭(zhēng)者的商品房設(shè)計(jì)、室內(nèi)布置、建材及附屬設(shè)備選擇、服務(wù)優(yōu)缺點(diǎn)的調(diào)查與分析。 ⑥ 對(duì)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)情況的分析與估計(jì)等。下面簡(jiǎn)要分析每一種調(diào)查方法特征。 （ 2）重點(diǎn)調(diào)查。 （ 3）隨機(jī)抽樣。 （ 4）非隨機(jī)抽樣法。 （ 1）訪問(wèn)法。 調(diào)查表要反映企業(yè)決策的思想，是本企業(yè)營(yíng)銷部門最關(guān)心、最想得到的重要信息來(lái)源之一。其次，調(diào)查表上每一個(gè) 問(wèn)題只能包含一項(xiàng)內(nèi)容。最后，要注意問(wèn)問(wèn)題的方式。 1）答卷法。 3）電話調(diào)查。調(diào)查人員采用觀察法，主要是為了獲得那些被觀察者不愿或不能提供的信息， 通過(guò)觀察法便可以較容易地了解到。例如可派人到房地產(chǎn)交易所或工地觀察消費(fèi)者選購(gòu)房產(chǎn)的行為和要求，調(diào)查消費(fèi)者對(duì)本公司的信賴程度。 ③ 行為記錄法。這樣可以幫助營(yíng)銷管理人員今后選擇哪一家電視臺(tái)，在什么時(shí)間播廣告效果最好。 二、調(diào)查規(guī)模與技術(shù)條件 作為一項(xiàng)了解消費(fèi)者期望和購(gòu)買行為的調(diào)查，其規(guī)模越大，結(jié)果也就越令人信服。但是，大樣本不可避免地要大量增加調(diào)查成本，而且在調(diào)查實(shí)務(wù)中，大樣本也引進(jìn)了額外的誤差因素，諸如調(diào)查員的疲乏、統(tǒng)計(jì)上的錯(cuò)誤、回收率難以控制等。 3．問(wèn)題涵蓋面的廣度。 4．調(diào)查的深度。為了使市場(chǎng)調(diào)查工作順利進(jìn)行，保證其質(zhì)量 ，在進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查時(shí)，應(yīng)按一定程序來(lái)進(jìn)行。也就是說(shuō)，調(diào)查人員應(yīng)明確為什么要進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，通過(guò)調(diào)查要解決哪些問(wèn)題，有關(guān)調(diào)查結(jié)果對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)有什么作用。 當(dāng)企業(yè)對(duì)需要研究的問(wèn)題和范圍不明確，無(wú)法確定應(yīng)該調(diào)查哪些內(nèi)容時(shí)，可以采用探測(cè)性調(diào)查來(lái)找出癥結(jié)所在，然后再作進(jìn)一步研究。 描述性調(diào)查只是從外部聯(lián)系上找出各種相關(guān)因素，并不回答因果關(guān)系問(wèn)題。 3．因果性調(diào)查。因果關(guān)系研究的目的在于了解以上這些自變量對(duì)某一因變量（例如對(duì)成本）的關(guān)系。其一，研究搜集的信息材料，了解一些市場(chǎng)情況和競(jìng)爭(zhēng)概況；其二，與企業(yè)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行非正式談話，尋找市場(chǎng)占有率下降的原因；其三，了解市場(chǎng)情況，即消費(fèi)者對(duì)本公司所開發(fā)經(jīng)營(yíng)的房產(chǎn)態(tài)度。一項(xiàng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查工作至少應(yīng)設(shè)計(jì)以下四種調(diào)查表格。 （四）房地產(chǎn)個(gè)案市調(diào)分析表，包括案名、區(qū)位、投資公司、產(chǎn)品規(guī)劃、推出日期、入伙日期、基地面積、建筑密度、土地使用年限、單位售價(jià)、付款方式、產(chǎn) 品特色、銷售策略、客源分析、媒體廣告、調(diào)查日期等項(xiàng)目。 六、調(diào)查資料的整理分析 這一步驟是將調(diào)查收集到的資料進(jìn)行匯總整理、統(tǒng)計(jì)和分析。其次，要進(jìn)行分類編號(hào)，就是把調(diào)查資料編入適當(dāng)?shù)念悇e并編上號(hào)碼，以便于查找、歸檔和使用。調(diào)查報(bào)告反映了調(diào)查工作的最終成果。在撰寫調(diào)查報(bào)告時(shí)，要指出所采用的調(diào)查方法，調(diào)查的目的，調(diào)查的對(duì)象，處理調(diào)查資料的方法，通過(guò)調(diào)查得出的結(jié)論，并以此提出一些合理化建議。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查 人員的基本素質(zhì)要求如下： （一）必須具備創(chuàng)新能力。 （二）要有良好的知識(shí)結(jié)構(gòu)。市場(chǎng)調(diào)查人員所作的適當(dāng)評(píng)議，透過(guò)現(xiàn)象探討本質(zhì)的綜合分析，就有關(guān)現(xiàn)象分析利弊和長(zhǎng)遠(yuǎn)趨勢(shì)，將會(huì)幫助決策者對(duì)市場(chǎng)需求和市場(chǎng)動(dòng)態(tài)作出正確判斷。這樣做不僅有利于完成信息的搜集和反饋工作，而且有利于在實(shí)踐中增長(zhǎng)才干，更深刻地認(rèn)識(shí)社會(huì)與市場(chǎng)。 一、資料獲取途徑 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查資料獲取途徑主要有下面八種： （一 ）交易雙方當(dāng)事人。房地產(chǎn)市場(chǎng)上的中間商，具有促進(jìn)交易行為的作用，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上十分活躍。房地產(chǎn)公司公開推出銷售或出租個(gè)案之前都預(yù)先做好市場(chǎng)調(diào)查工作，因此其在報(bào)刊、售樓書、郵寄廣告等各類廣告中公開推出的銷售或出租的報(bào)價(jià)具有很大參考價(jià)值。如房地產(chǎn)估價(jià)師，可向其探詢交易資料作為再進(jìn)一步查證的依據(jù)。但這種方式很難為開發(fā)商接受。而所謂準(zhǔn)交易資料，是當(dāng)事人擬出售（購(gòu)買）房地產(chǎn)的單方面意愿