【正文】 指上列各項(xiàng)費(fèi)用以外的其他開發(fā)間接費(fèi)用支出。 指開發(fā)企業(yè)為開發(fā)房地產(chǎn)借入資金所發(fā)生而不能直接計(jì)入某項(xiàng)開發(fā)成本的利息支出及相關(guān)的手續(xù)費(fèi)，但應(yīng)沖減使用前暫存 銀行 而發(fā)生的利息收入。 指用于開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位職工的勞動(dòng)保護(hù)用品的購(gòu)置、攤銷和修理費(fèi)，供職工保健用營(yíng)養(yǎng)品、防暑飲料、洗滌肥皂等物品的購(gòu)置費(fèi)或補(bǔ)助費(fèi)，以及工地上職工洗澡、飲水的燃料等。 指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位各管理部門辦公用的文具、紙張、印刷、郵電、書報(bào)、會(huì)議、差旅交通、燒水和集體取暖用煤等費(fèi)用。 指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位使用屬干固定資產(chǎn)的房屋、設(shè)備、儀器等提取的折舊費(fèi)。開發(fā)間接費(fèi)用應(yīng)分設(shè)如下明細(xì)項(xiàng)目進(jìn)行核算： 指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位現(xiàn)場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)行政、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、服務(wù)等人員的工資、獎(jiǎng)金和津貼。 三、配套設(shè)施開發(fā)成本的核算 企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)配套設(shè)施支出，應(yīng)在“開發(fā)成本 —— 配套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶進(jìn)行核算，并按成本核算對(duì)象和成本項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)分類核算。 二、配套設(shè)施開發(fā)成本核算對(duì)象的確定和成本項(xiàng)目的設(shè)置 一般說(shuō)來(lái)，對(duì)能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施項(xiàng)目，應(yīng)以各配套設(shè)施項(xiàng)目作為成本核算對(duì)象，借以正確計(jì)算各該設(shè)施的開發(fā)成本。 商品性建設(shè)場(chǎng)地是企業(yè)的最終產(chǎn)品 ， 應(yīng)單獨(dú)核算其土地開發(fā)成本 。 自用的建設(shè)場(chǎng)地屬企業(yè)的中間產(chǎn)品 ， 其費(fèi)用支出應(yīng)記入有關(guān)商品房或出租房的產(chǎn)品成本 。 (二 )保修的范圍和最低保修期限 (三 )保修的操作方法 (四 )保修費(fèi)用及其處理 四 工程保修費(fèi)用及其處理 64 總目錄 第一部分 新政策房地產(chǎn)企業(yè)成本管理 第二部分 房地產(chǎn)成本控制重點(diǎn)環(huán)節(jié) 第三部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策階段工程造價(jià)控制 第四部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)控制解析 第五部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目招投標(biāo)階段的造價(jià)控制講解 第六部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段工程造價(jià)控制分析 第七部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收階段工程造價(jià)控制 第八部分 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制核算 65 土地開發(fā)成本的核算 一 二 第八部分 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制核算 房屋開發(fā)成本的核算 三 配套設(shè)施開發(fā)成本的核算 四 開發(fā)間接費(fèi)用的核算 66 土地開發(fā)也稱建設(shè)場(chǎng)地開發(fā) 。 三 新增資產(chǎn)價(jià)值的確定 63 （一）建設(shè)項(xiàng)目保修及其意義 項(xiàng)目保修是項(xiàng)目竣工驗(yàn)收交付使用后，在一定期限內(nèi)由施工單位到建設(shè)單位或用戶進(jìn)行回訪，對(duì)于工程發(fā)生的確實(shí)是由于施工單位施工責(zé)任造成的建筑物使用功能不良或無(wú)法使用的問(wèn)題，由施工單位負(fù)責(zé)修理，直到達(dá)到正常使用的標(biāo)準(zhǔn)。 流動(dòng)資產(chǎn)是指可以在一年內(nèi)或者超過(guò)一年的一個(gè)營(yíng)業(yè)周期內(nèi)變現(xiàn)或者運(yùn)用的資產(chǎn)，包括現(xiàn)金及各種存款以及其他貨幣資金、短期投資、存貨、應(yīng)收及預(yù)付款項(xiàng)以及其他流動(dòng)資產(chǎn)等。按照新的財(cái)務(wù)制度和企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，新增資產(chǎn)按資產(chǎn)性質(zhì)可分為固定資產(chǎn)、流動(dòng)資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)等四大類。 （ 8）上報(bào)主管部門。 （ 6）做好工程造價(jià)對(duì)比分析。 （ 4）編制建設(shè)工程竣工決算說(shuō)明。 ) （ 2）清理各項(xiàng)財(cái)務(wù)、債務(wù)和結(jié)余物資。設(shè)備、材料調(diào)價(jià)文件和調(diào)價(jià)記錄。標(biāo)底造價(jià)，承包合同，工程結(jié)算等有關(guān)資料。設(shè)計(jì)交底或圖紙會(huì)審會(huì)議紀(jì)要。 (經(jīng)批準(zhǔn)的可行性研究報(bào)告、投資估算書、初步設(shè)計(jì)或擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)，修正總概算及其批復(fù)文件。 八 資金使用計(jì)劃的編制與應(yīng)用 58 總目錄 第一部分 新政策房地產(chǎn)企業(yè)成本管理 第二部分 房地產(chǎn)成本控制重點(diǎn)環(huán)節(jié) 第三部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策階段工程造價(jià)控制 第四部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)控制解析 第五部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目招投標(biāo)階段的造價(jià)控制講解 第六部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段工程造價(jià)控制分析 第七部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收階段工程造價(jià)控制 第八部分 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制核算 59 竣工驗(yàn)收階段工程管理造價(jià)管理的主要內(nèi)容 一 二 第七部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收階段工程造價(jià)控制 竣工決算及編制控制 三 新增資產(chǎn)價(jià)值的確定 四 工程保修費(fèi)用及其處理 60 （一）工程資料驗(yàn)收 （ 1）工程資料驗(yàn)收內(nèi)容 （ 2）工程綜合資料驗(yàn)收內(nèi)容 （ 3）工程財(cái)務(wù)資料驗(yàn)收內(nèi)容 （二）工程內(nèi)容驗(yàn)收 （ 1）建筑工程驗(yàn)收內(nèi)容 （ 2）安裝工程驗(yàn)收內(nèi)容 一 竣工驗(yàn)收階段工程管理造價(jià)管理的主要內(nèi)容 61 一、建設(shè)項(xiàng)目竣工決算的概念 竣工決算是以實(shí)物數(shù)量和貨幣指標(biāo)為計(jì)量單位，綜合反映竣工項(xiàng)目從籌建開始到項(xiàng)目竣工交付使用為止的全部建設(shè)費(fèi)用、建設(shè)成果和財(cái)務(wù)情況的總結(jié)性文件，是竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告的重要組成部分，竣工決算是正確核定新增固定資產(chǎn)價(jià)值，考核分析投資效果，建立健全經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的依據(jù)，是反映建設(shè)項(xiàng)目實(shí)際造價(jià)和投資效果的文件。 (4)工期提前且投資節(jié)約。 (2)投資增加但工期提前。偏差的類型分為四種形式。 常用的偏差分析方法有橫道圖法、時(shí)標(biāo)網(wǎng)絡(luò)圖法、表格法和曲線法。 投資偏差 =已完工程實(shí)際投資 — 已完工程計(jì)劃投資 在投資偏差分析時(shí)，具體又分為： (1)局部偏差和累計(jì)偏差。 。 七 工程價(jià)款結(jié)算 57 ： 。 六 工程變更成本控制 56 工程價(jià)款結(jié)算的七個(gè)要素： ； ； ； ； ； ； 。 加強(qiáng)竣工結(jié)算階段的工程變更的造價(jià)控制。 ②預(yù)算人員要注意變更文件的完整性。 重視工程變更預(yù)結(jié)算編制工作。 ③推行“限額設(shè)計(jì)”初步設(shè)計(jì)階段應(yīng)按照批準(zhǔn)的可行性研究階段的投資估算進(jìn)行限額設(shè)計(jì)。 三、工程變更條件下的成本控制策略 嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更 ①提高勘測(cè)水平和設(shè)計(jì)質(zhì)量。 因工程量變化或施工方案改變?cè)斐晒こ坛杀镜淖儎?dòng)。 五 工程索賠與索賠費(fèi)用分析 55 一、工程變更產(chǎn)生的原因 業(yè)主原因 監(jiān)理原因 設(shè)計(jì)原因 施工原因 材料價(jià)格波動(dòng)的原因 合同原因 環(huán)境原因 二、工程變更對(duì)工程造價(jià)的影響 產(chǎn)生三超現(xiàn)象，即概算超估算、預(yù)算超概算、決算超預(yù)算。 ：不可抗力事件造成的損害。 ：業(yè)主提前占用工程。 ：不可預(yù)見(jiàn)的外界條件。 ：變更導(dǎo)致竣工時(shí)間的延長(zhǎng)。 ：延誤移交施工現(xiàn)場(chǎng)。此項(xiàng)又可分為現(xiàn)場(chǎng)管理費(fèi)和公司管理費(fèi)兩部分，由于二者計(jì)算方法不一樣，所以在審核過(guò)程中應(yīng)區(qū)別對(duì)待。 （ 6）保險(xiǎn)費(fèi)。工期延期時(shí)，保函手續(xù)費(fèi)相應(yīng)增加，反之，取消部分工程且發(fā)包人與承包人達(dá)成提前竣工協(xié)議時(shí)，承包人的保函金額相應(yīng)折減，則計(jì)入合同價(jià)內(nèi)的保函手續(xù)費(fèi)也應(yīng)扣減。 五 工程索賠與索賠費(fèi)用分析 54 ： （ 3）材料費(fèi)。因窩工引起的設(shè)備費(fèi)索賠，當(dāng)施工機(jī)械屬于施工企業(yè)自有時(shí)，按照機(jī)械折舊費(fèi)計(jì)算索賠費(fèi)用?？刹捎脵C(jī)械臺(tái)版費(fèi)、機(jī)械折舊費(fèi)、設(shè)備租賃費(fèi)等幾種形式。包括增加工作內(nèi)容的人工費(fèi)、停工損失費(fèi)和工作效率降低的損失費(fèi)等累計(jì)，其中增加工作內(nèi)容的人工費(fèi)應(yīng)按照計(jì)日工費(fèi)計(jì)算，而停工損失費(fèi)和工作效率降低的損失費(fèi)按窩工費(fèi)計(jì)算，窩工費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)雙方應(yīng)在合同中約定。所謂費(fèi)用索賠是指承包商在由于業(yè)主的原因或雙方不可控制的因素發(fā)生變化而遭受損失的條件下，向業(yè)主提出補(bǔ)償其費(fèi)用損失的要求。 費(fèi)用索賠是整個(gè)工程合同索賠的重點(diǎn)和最終目標(biāo)。 （ 3）承包商本人應(yīng)當(dāng)獲得的正當(dāng)利益，由于沒(méi)能及時(shí)得到監(jiān)理工程師的確認(rèn)和業(yè)主應(yīng)給予的支付，而以正式函件向業(yè)主索賠。 四 現(xiàn)場(chǎng)管理與成本控制 53 （ 1）一方違約使另一方蒙受損失，受損方向?qū)Ψ教岢鲑r償損失的要求。此外，作為預(yù)算人員，應(yīng)認(rèn)真研究施工合同，熟悉相關(guān)定額，按照合同規(guī)定的結(jié)算方式和有關(guān)計(jì)價(jià)依據(jù)進(jìn)行計(jì)算，為竣工結(jié)算做好準(zhǔn)備。 對(duì)預(yù)算人員，應(yīng)深入現(xiàn)場(chǎng)，掌握實(shí)際施工情況，包括施工進(jìn)度及工程款撥付情況、材料的購(gòu)置情況等。 對(duì)材料管理人員，則要做好材料的驗(yàn)收、保管、使用、回收，并與預(yù)算人員及施工人員加強(qiáng)聯(lián)系，及時(shí)調(diào)整材料的采購(gòu)需求計(jì)劃，減少因計(jì)劃不妥造成的損失。 三 工程造價(jià)控制的措施和方法分析 52 對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理而言，要把工程成本控制與項(xiàng)目經(jīng)理的經(jīng)濟(jì)利益直接掛鉤，充分調(diào)動(dòng)項(xiàng)目經(jīng)理的積極性和責(zé)任心，在抓好工程質(zhì)量的同時(shí)控制好工程成本，并協(xié)調(diào)好項(xiàng)目?jī)?nèi)部管理人員。 （二）建設(shè)工程項(xiàng)目施工階段工程造價(jià)的控制 做好招投標(biāo)工作；按合同約定撥付工程款；嚴(yán)格控制工程變更和施工索賠；加強(qiáng)價(jià)格信息管理。 一 如何做好工程費(fèi)用計(jì)劃 50 ：工程變更與合同價(jià)調(diào)整、工程索賠、工期、工程質(zhì)量、人力及材料、機(jī)械設(shè)備等資源市場(chǎng)供求規(guī)律的影響、材料代用。 ②按項(xiàng)目組成分解 ，大中型工程項(xiàng)目通常是由若干單項(xiàng)工程構(gòu)成，而每個(gè)單項(xiàng)工程包括了多個(gè)單位工程，每個(gè)單位工程又是由若干個(gè)分部分項(xiàng)工程構(gòu)成。 (三 )建立合理的費(fèi)用控制目標(biāo) (四 )編制工程費(fèi)用計(jì)劃 編制費(fèi)用計(jì)劃過(guò)程中最重要的方法，就是項(xiàng)目費(fèi)用目標(biāo)的分解。一般說(shuō)，國(guó)內(nèi)設(shè)備材料采購(gòu)合同價(jià)款就是評(píng)標(biāo)后的中標(biāo)價(jià)，但需要在合同簽訂中雙方確定。一般僅適用于現(xiàn)貨采購(gòu)或價(jià)值較小的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)格產(chǎn)品。 （三）其它方式。 （二）邀請(qǐng)招標(biāo)。 五 如何確定房地產(chǎn)項(xiàng)目工程合同價(jià) 46 、材料采購(gòu)的招投標(biāo)方式有以下三種： （一）公開招標(biāo)。 一 、 中標(biāo)價(jià)應(yīng)為確定合同價(jià)的基本依據(jù) 二 、 應(yīng)明確工程量變更 、 措施費(fèi)變更等增加或減少的價(jià)款為中標(biāo)價(jià)的必要補(bǔ)充 。因此，雙方對(duì)合同管理的意識(shí)會(huì)大大加強(qiáng)，合同條款的約定會(huì)更加周密。 ②在新的計(jì)價(jià)模式下，工程量由招標(biāo)人提供，投標(biāo)人的競(jìng)爭(zhēng)性報(bào)價(jià)是基于工程量清單上所列量值，可以實(shí)現(xiàn)真正意義上的工程造價(jià)動(dòng)態(tài)控制。 （五）工程索賠是招投標(biāo)價(jià)格控制的又一項(xiàng)重要工作 三 招投標(biāo)項(xiàng)目報(bào)價(jià)與控制 44 工程量清單計(jì)價(jià)模式，具有統(tǒng)一工程量、合理低價(jià)中標(biāo)、投標(biāo)單位根據(jù)企業(yè)定額自主報(bào)價(jià)等特點(diǎn)。（ 6）確定投標(biāo)價(jià)格。（ 4）確定利潤(rùn)。（ 2）確定單價(jià)，計(jì)算合價(jià)。 （三）投標(biāo)報(bào)價(jià)的編制程序。 ①招標(biāo)文件的有關(guān)條款應(yīng)與施工合同的有關(guān)條款保持一致 ②招標(biāo)文件中合理的確定施工工期 ③應(yīng)從專業(yè)的角度嚴(yán)格界定招標(biāo)范圍 ④應(yīng)在招標(biāo)文件中事先約定“合同履約擔(dān)?！钡姆绞? ⑤招標(biāo)文件中有關(guān)條款的約定應(yīng)盡量詳細(xì)明確 ⑥對(duì)施工招投標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)作好詳細(xì)準(zhǔn)確的估計(jì) ⑦應(yīng)把工程量清單作為招標(biāo)文件的組成部分 （三）評(píng)標(biāo) 二 招投標(biāo)階段對(duì)工程造價(jià)的影響與造價(jià)管理的主要內(nèi)容 43 （一）投標(biāo)報(bào)價(jià)的計(jì)算依據(jù)。③加大施工現(xiàn)場(chǎng)勘察的工作力度，將有可能發(fā)生的費(fèi)用考慮到招標(biāo)文件編制中。 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