【正文】 （ 3）設(shè)備方面優(yōu)化關(guān)注點(diǎn)： １）覆土埋深與設(shè)備管線的埋設(shè) ２）地下室層高與設(shè)計(jì)管線的關(guān)系 ３）設(shè)備參數(shù)以及設(shè)備型號(hào)的選用． ４）選用新技術(shù)、新設(shè)備的應(yīng)用。83規(guī)劃設(shè)計(jì)單體設(shè)計(jì)設(shè)備設(shè)計(jì)初步設(shè)計(jì)施工圖功能平面結(jié)構(gòu)體系立面設(shè)計(jì)概念設(shè)計(jì)（ 1）設(shè)立內(nèi)外裝修和安裝的成本目標(biāo) —— 倡導(dǎo)在設(shè)計(jì)管理階段，設(shè)備工作并行并前置； —— 倡導(dǎo)在施工圖結(jié)束前，完成主要設(shè)備定樣定板；85（ 2）開展標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)、進(jìn)行集中采購(gòu) 標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)將減少部品的種類數(shù)量，降低設(shè)計(jì)工作量．為單一部品提供數(shù)量較多的采購(gòu)額，從而降低招投標(biāo)工作量，為集中采購(gòu)降低成本提供條件。 含鋼量指標(biāo)不是唯一的經(jīng)濟(jì)性指標(biāo)，如果過(guò)分單一強(qiáng)調(diào)含鋼量，存在降低結(jié)構(gòu)質(zhì)量的風(fēng)險(xiǎn)，并對(duì)體型規(guī)則要求過(guò)高，易影響其內(nèi)部功能布局及外立面的美觀，難以保證產(chǎn)品的較高品質(zhì)。只有這樣，才能有充分的時(shí)間進(jìn)行多方案的比較，才能保證設(shè)計(jì)成果準(zhǔn)確、安全、經(jīng)濟(jì)。7274（ 4）結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)優(yōu)化的主要關(guān)注內(nèi)容 ： 1）基坑、邊坡控制 2）樁基選用的優(yōu)化 3）結(jié)構(gòu)含鋼量的控制． 4）上部結(jié)構(gòu)選型的優(yōu)化 5）特殊部位的結(jié)構(gòu)優(yōu)化處理（屋頂綠化采用輕質(zhì)土壤） 6）選用新 Ⅲ 鋼、冷扎帶肋鋼筋等技術(shù)，降低含鋼量。 1） Ⅲ 級(jí)鋼的應(yīng)用： 由于 Ⅲ 級(jí)鋼強(qiáng)度高、延性好可以明顯地降低含鋼量，因此大量的在一些成本控制較好的項(xiàng)目中廣泛采用 2）合理歸并結(jié)構(gòu)構(gòu)件： 結(jié)構(gòu)平面及構(gòu)件分類太少含鋼量會(huì)上升，但分類太多不利于施工控制。 2）輸出信息的審核 檢查輸出信息中各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)是否均衡，盡可能接近規(guī)范限值。結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)從方案入手可以對(duì)項(xiàng)目總成本進(jìn)行較大優(yōu)化。 設(shè)備專業(yè)是最優(yōu)化的部品選擇。 60? 珠江馬駒橋項(xiàng)目一期規(guī)劃用地面積 ,容積率 . 核定建筑面積 , 其中花園洋房 , 小高層 , 商業(yè) , 會(huì)所 1200平方米 ,2023年 12月 31日簽定土地出讓協(xié)議 ,2023年 11月至 12月項(xiàng)目前期準(zhǔn)備 ,2023年 1月至 2月概念規(guī)劃設(shè)計(jì)投標(biāo) ,2023年 1月至 3月住宅戶型研究 ,2023年 3月至 5月規(guī)劃 ,建筑方案及深化 ,2023年 5至 6月 30日完成典型花園洋房和小高層擴(kuò)初 ,施工圖 2023年 6月完成修建性詳細(xì)規(guī)劃和方案報(bào)批文本的編制 .從正式拿到土地到單體施工圖完成共計(jì) 7個(gè)月 .設(shè)計(jì)案例內(nèi)容 評(píng)分 備注方案 1 方案 2 方案 3 方案 4規(guī)劃結(jié)構(gòu)規(guī)劃形態(tài)分期開發(fā)物業(yè)管理賣場(chǎng)安排交通系統(tǒng)規(guī)劃路網(wǎng)規(guī)模停車方式道路斷面步行系統(tǒng)與配套關(guān)系消防流線63內(nèi)容 評(píng)分備注方案 1 方案 2 方案 3 方案 4商業(yè)配套商業(yè)布局商業(yè)業(yè)態(tài)商業(yè)對(duì)整體開發(fā)的作用配套公建會(huì)所市政公建景觀設(shè)計(jì)現(xiàn)狀景觀改造與利用維護(hù)成本64規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本效益最大化的目標(biāo)： 建筑專業(yè)是建筑形態(tài)對(duì)客戶需求的徹底體現(xiàn)以及具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品創(chuàng)新。4）重視長(zhǎng)期性工作：—— 對(duì)市場(chǎng)的調(diào)查了解把握準(zhǔn)確。2）采用工序并聯(lián)作業(yè)：—— 在保證時(shí)間周期的前提下，盡可能將各項(xiàng)作業(yè)交叉進(jìn)行。① 規(guī) 劃 設(shè)計(jì) 部 門② 公司 領(lǐng)導(dǎo)（ 3）方案設(shè)計(jì) 成果 ① 根據(jù) 評(píng)審結(jié) 果， 結(jié) 合區(qū)域和 項(xiàng) 目 實(shí)際 情況， 對(duì) 可行性 規(guī) 劃 設(shè)計(jì)進(jìn) 行 細(xì)節(jié)調(diào) 整② 材料 設(shè)備選 型方案的初步確定① 規(guī) 劃設(shè)計(jì)部門② 市 場(chǎng)營(yíng)銷部門③ 公司領(lǐng)導(dǎo)根據(jù)提交的 設(shè)計(jì) 成果 進(jìn) 行投 資 成本估算 預(yù)算部門、財(cái)務(wù)部門40規(guī)劃報(bào)批及擴(kuò)初設(shè)計(jì)控制要點(diǎn) 控制內(nèi)容 控制措施 實(shí) 施部 門劃方案 報(bào)批 設(shè)計(jì)（ 1） 設(shè)計(jì) 方案① 根據(jù) 項(xiàng) 目前期運(yùn) 營(yíng) 的情況和市 場(chǎng) 分析制 訂設(shè)計(jì) 任 務(wù)書② 規(guī) 劃 方案 設(shè)計(jì) 招投 標(biāo)③ 規(guī) 劃 方案 設(shè)計(jì)評(píng)審① 規(guī) 劃設(shè)計(jì)部門（ 2） 報(bào)批① 注意市政方案及配套方案 設(shè)計(jì)② 熟悉相關(guān)法 規(guī) ，保 證報(bào) 批材料完整① 規(guī) 劃設(shè)計(jì)部門② 工程部門③ 前期部門初 設(shè)計(jì)（ 1） 擴(kuò)初 設(shè)計(jì)要求① 對(duì)報(bào) 批 設(shè)計(jì)進(jìn) 一步 調(diào) 整② 設(shè)計(jì) 要求③ 內(nèi)部 審 核① 前期部門② 規(guī) 劃設(shè)計(jì)部門（ 2）成本概算① 根據(jù) 擴(kuò) 初 設(shè)計(jì) 招投 標(biāo) 方案和 設(shè)備選 型、 實(shí) 體研究、 環(huán) 境方案等因素 對(duì)總 成本作出概算② 制 訂經(jīng)營(yíng) 指 導(dǎo)書 ① 預(yù)算部門（ 3） 擴(kuò)初 設(shè)計(jì)圖① 根據(jù) 擴(kuò) 初 設(shè)計(jì) 要求招 標(biāo)② 專 家 評(píng)審③ 內(nèi)部 評(píng)審④ 設(shè)計(jì)調(diào) 整① 規(guī)劃設(shè)計(jì)部門41樁基設(shè)計(jì)控制要點(diǎn) 控制內(nèi)容 控制措施 實(shí) 施部 門 基設(shè)計(jì) （ 1）地 質(zhì)勘察 ① 搜集 權(quán) 威地 質(zhì)資 料② 自己 專業(yè) 人 員 勘察 ① 工程部門（ 2） 設(shè)計(jì)方案 評(píng)審① 樁 基 設(shè)計(jì) 2種以上形式② 由外 請(qǐng)專 家 進(jìn) 行 樁 基形式和 樁 基 結(jié) 構(gòu) 評(píng)審 ① 規(guī)劃設(shè)計(jì)部門（ 3） 樁 基施工 圖 設(shè)計(jì)調(diào) 整 規(guī)劃設(shè)計(jì)部門42施工圖設(shè)計(jì)控制要點(diǎn) 控制內(nèi)容 控制措施 實(shí) 施部 門工 圖設(shè)計(jì) （ 1）施工 圖設(shè)計(jì) 要求① 根據(jù) 銷 售包裝 設(shè)計(jì) 、 樁 基 設(shè)計(jì) 、功能設(shè)計(jì) 及配套 設(shè) 施等因素，在 擴(kuò) 初 圖 基礎(chǔ) 上確立施工 圖設(shè)計(jì) 要求② 建安施工 圖 中 結(jié) 構(gòu)造價(jià)、建筑造價(jià)和 環(huán)境 設(shè) 施 費(fèi) 等 約 占 總 造價(jià) 70%的部分屬于設(shè)計(jì) 方可控部分， 應(yīng)嚴(yán) 格 審 核。39規(guī)劃方案（五）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本控制實(shí)施控制要點(diǎn) 控制內(nèi)容 控制措施 實(shí) 施部 門 劃方案 （ 1）可行性 規(guī) 劃 設(shè)計(jì)① 房地 產(chǎn)項(xiàng) 目市 場(chǎng) 信息搜集和分析② 區(qū)域市政狀況信息分析③ 項(xiàng) 目 規(guī) 劃要點(diǎn)確立④ 可行性研究 設(shè)計(jì) 任 務(wù)書⑤ 可行性 規(guī) 劃 設(shè)計(jì) 及 調(diào) 整① 市 場(chǎng)營(yíng)銷部 門② 規(guī) 劃 設(shè)計(jì)部 門（ 2） 規(guī) 劃方案 評(píng)審① 組 成可行性 規(guī) 劃 評(píng)審 小 組 ， 對(duì) 方案 進(jìn) 行 評(píng)審 、確定。 運(yùn)用價(jià)值工程的優(yōu)勢(shì)： ，使工程造價(jià)大幅度降低 ，使工程功能大幅度提高策略五： 采用合同措施，有效控制造價(jià) 設(shè)計(jì)人員要熟悉工程概預(yù)算定額和材料預(yù)算價(jià) 設(shè)計(jì)人員按項(xiàng)目估算及概算控制設(shè)計(jì)圖 各相關(guān)專業(yè)環(huán)節(jié)制定雙贏策略 管理者嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更 開發(fā)商的造價(jià)管理人員及時(shí)提供可靠基礎(chǔ)資料限額設(shè)計(jì)的管理38（ 1）委托設(shè)計(jì)階段需要有詳盡的資料和技術(shù)指標(biāo)，明確總體目標(biāo) （ 2）擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段用技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)考量設(shè)計(jì)方案，評(píng)價(jià)方案的優(yōu)劣 如戶型適用性如建筑的功能分區(qū)和配套設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)方案是否經(jīng)濟(jì)合理的考核標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)性是否合理布局是否合理（二）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本控制節(jié)點(diǎn)施工圖設(shè)計(jì)階段五大問(wèn)題建筑結(jié)構(gòu)盡量采用低成本的結(jié)構(gòu)形式基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)形式的選擇必須依靠真實(shí)的地勘察資料防止結(jié)構(gòu)配筋量標(biāo)準(zhǔn)不一安全系數(shù)取值偏大，會(huì)影響設(shè)計(jì)結(jié)果結(jié)構(gòu)標(biāo)示與說(shuō)明按取最大值的方式進(jìn)行統(tǒng)一標(biāo)示說(shuō)明37（二）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本控制節(jié)點(diǎn) （ 3）初步設(shè)計(jì)階段明確項(xiàng)目工程造價(jià)的最高限額，確定造價(jià)目標(biāo) （ 4）施工圖設(shè)計(jì)階段防止可能出現(xiàn)的設(shè)計(jì)問(wèn)題，導(dǎo)致變更造價(jià)造價(jià)（ 5）設(shè)計(jì)交底和配合施工階段的要設(shè)計(jì)單位深度參與46(三 )規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本管理的內(nèi)容進(jìn)度品質(zhì)成本樣板區(qū)造價(jià)設(shè)計(jì)失誤率圖紙完善程度部品封樣率 項(xiàng)目運(yùn)作講求的是成本、質(zhì)量與進(jìn)度的平衡 ,并非某一個(gè)極端，因?yàn)槠渲腥魏我豁?xiàng)都意味著項(xiàng)目代價(jià)， 只有三者平衡才能獲得最小的代價(jià)付出。 科學(xué)合理的設(shè)計(jì)可降低工程造價(jià)的 10%。 盡管設(shè)計(jì)費(fèi)在建設(shè)工程全過(guò)程費(fèi)用中的一般只占建安成本的—2% 左右，但對(duì)工程造價(jià)的影響可達(dá) 75%以上，設(shè)計(jì)質(zhì)量的好壞直接影響建設(shè)成本的多少和工期的長(zhǎng)短，直接決定人力、物力、財(cái)力投入的多少。所以該環(huán)節(jié)控制要點(diǎn)和控制內(nèi)容復(fù)雜。 35 規(guī)劃環(huán)節(jié)的成本控制所占權(quán)重最大，具有項(xiàng)目建設(shè)成本決定地位和作用。（ 4）規(guī)劃條件 （ 4）滿足公司利益最大化，合理提高容積率，降低土地成本 規(guī)劃設(shè)計(jì)、前期部門買斷項(xiàng)目（ 1）買斷內(nèi)容 明確買斷內(nèi)容明細(xì)前期部門（ 2）付款總額 為公司爭(zhēng)取最大利益（ 3）付款時(shí)間 周期長(zhǎng)、次數(shù)多（ 4）三通（或七通）一平標(biāo)準(zhǔn)明確驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)明細(xì) 工程部門（ 5）手續(xù)風(fēng)險(xiǎn) 與項(xiàng)目付款時(shí)間直接掛鉤。該環(huán)節(jié)影響： 購(gòu)地階段的成本控制是整個(gè)項(xiàng)目成本控制的第一步，購(gòu)地費(fèi)用的合理與否，對(duì)項(xiàng)目整個(gè)成本控制有直接影響。該環(huán)節(jié)特點(diǎn)： 由于有國(guó)家多項(xiàng)法規(guī)政策的限制，運(yùn)作時(shí)靈活度較小。 項(xiàng)目公司 在項(xiàng)目開發(fā)前期起主要作用，因此，這一環(huán)節(jié)成本控制的主要任務(wù)由 項(xiàng)目公司領(lǐng)導(dǎo)及前期部來(lái)承擔(dān) 。 房地產(chǎn)成本如何控制？ —— 進(jìn)行 目標(biāo)成本管理三四 房地產(chǎn)目標(biāo)成本的控制與責(zé)任成本落實(shí)?建立合理的目標(biāo)成本 ?將目標(biāo)成本分解成責(zé)任成本 ?將成本控制落實(shí)到各業(yè)務(wù)操作環(huán)節(jié)中 —?量化的控制指標(biāo)與評(píng)估 ?控制結(jié)果考核與績(jī)效考核掛鉤 本節(jié)回顧總結(jié)方案階段目標(biāo)成本形成結(jié)算階段成本后評(píng)估建立數(shù)據(jù)庫(kù)圖紙深化與發(fā)包階段目標(biāo)成本分解與落實(shí)施工階段成本產(chǎn)生與動(dòng)態(tài)管理目標(biāo)成本 房地產(chǎn)成本如何控制？ —— 進(jìn)行 目標(biāo)成本管理三（一）成本目標(biāo)管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)n 事前有目標(biāo)：項(xiàng)目總成本目標(biāo)及分解n 事中有監(jiān)控：月報(bào)表n 事后有分析：后評(píng)估報(bào)告n 目標(biāo)管理兩階段：招標(biāo)前產(chǎn)品控制為主，招標(biāo)后以動(dòng)態(tài)監(jiān)控為主；n 成本控制始終圍繞產(chǎn)品與市場(chǎng)（二）如何著手開展目標(biāo)管理n 建立科目，結(jié)合合同策劃；n 制定目標(biāo)：方案、擴(kuò)初、施工圖階段n 每月專人負(fù)責(zé)統(tǒng)計(jì)成本變更（針對(duì)每個(gè)合同）n 出成本月報(bào)，數(shù)據(jù)及分析、建議n 對(duì)數(shù)據(jù)的及時(shí)性進(jìn)行考核要求本章回顧總結(jié)內(nèi)部資料，機(jī)密房地產(chǎn)成本管理的誤區(qū)及現(xiàn)代成本管理的新理念一房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程成本精細(xì)化管理措施房地產(chǎn)成本管理什么？ —— 全成本精細(xì)化管理二四房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程成本管理房地產(chǎn)開發(fā)成本全過(guò)程精細(xì)化管理Cost control in real estate project房地產(chǎn)成本如何控制？ —— 進(jìn)行 目標(biāo)成本管理三房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目項(xiàng)目前期發(fā)展環(huán)節(jié)成本控制措施1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制措施2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程施工環(huán)節(jié)的成本控制要點(diǎn)4房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目材料及設(shè)備采購(gòu)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)5房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程預(yù)決算環(huán)節(jié)的成本控制6房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售環(huán)節(jié)的成本控制7房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目期間費(fèi)用的成本控制要點(diǎn)8房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程成本控制要點(diǎn)與措施四33 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期發(fā)展環(huán)節(jié)的成本控制根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)方式的不同而有所區(qū)別。 房地產(chǎn)成本如何控制？ —— 進(jìn)行 目標(biāo)成本管理三四 房地產(chǎn)目標(biāo)成本的控制與責(zé)任成本落實(shí)責(zé)任主體責(zé)任內(nèi)容責(zé)任控制要點(diǎn)責(zé)任履行評(píng)價(jià)責(zé)任狀（書）評(píng)估方式評(píng)估指標(biāo)無(wú)效成本考核方式謹(jǐn)慎與全面性 房地產(chǎn)成本如何控制？ —— 進(jìn)行 目標(biāo)成本管理三四 房地產(chǎn)目標(biāo)成本的控制與責(zé)任成本落實(shí)（ 1）建立和健全全 過(guò)程 成本管理體系1）組織架構(gòu)體系2）制度措施體系3）目標(biāo)責(zé)任體系4）評(píng)估考核體系5）體系的運(yùn)行（健康標(biāo)準(zhǔn)）① 信息暢通 目標(biāo)明晰、動(dòng)態(tài)監(jiān)控、及時(shí)顯現(xiàn)（反饋）② 運(yùn)作規(guī)范 流程合理、制度健全、執(zhí)行有力（執(zhí)行）③ 成本意識(shí) 全員、全過(guò)程成本意識(shí)（責(zé)任心與意識(shí)）（ 2）根據(jù)公司管理機(jī)制、開發(fā)流程等將目標(biāo)成本分解并落實(shí)到部門責(zé)任人（ 3）成本形成階段 —— 設(shè)計(jì)階段的成本控制 1）方案優(yōu)化 : 最有效的主動(dòng)控制方法 2）限額設(shè)計(jì)：指標(biāo)的合理性、設(shè)計(jì)配合、快速核驗(yàn) 3）圖紙預(yù)會(huì)審與交底會(huì)審：體現(xiàn)事先控制 房地產(chǎn)成本如何控制？ —— 進(jìn)行 目標(biāo)成本管理三四 房地產(chǎn)目標(biāo)成本的控制與責(zé)任成本落實(shí) （ 4）成本確定階段 —— 招標(biāo)、簽約階段的成本控制 1）承包方式：總價(jià)包干還是固定單價(jià)？清單招標(biāo)還是費(fèi)率招標(biāo)？ 2）評(píng)標(biāo)原則：合理低價(jià)一垂定音？還是先招入圍再談判？ 3）材料設(shè)備供貨方式：甲供？認(rèn)質(zhì)認(rèn)價(jià)？乙方全包？ 4）材料設(shè)備樣板：樣板、品牌是否齊全，嚴(yán)防貨不對(duì)板 5）付款方式：預(yù)付款、進(jìn)度款支付的頻率與額度，結(jié)算及時(shí)性 6）合同會(huì)簽中商務(wù)條款把關(guān) 7）在評(píng)標(biāo)過(guò)程中 ,將招標(biāo)結(jié)果與成本目標(biāo)比較分析 ,為定標(biāo)作參考（ 5）成本產(chǎn)生階段 —— 施工階段的成本控制 1)成本變更預(yù)警（見相關(guān)作業(yè)指引） 2)現(xiàn)場(chǎng)簽證的管理 （見相關(guān)作業(yè)指引）； 3) 按月審結(jié) ； 4) 成本統(tǒng)計(jì)反饋、動(dòng)態(tài)監(jiān)控 （信息平臺(tái)） ； 5)嚴(yán)格執(zhí)行結(jié)算金額超合同金額較大（如超合