【正文】 ① 市場營銷部門 ②規(guī)劃設(shè)計部 門 （ 2）報建 前期部門、規(guī)劃設(shè)計部門 （ 3）報施圖 規(guī)劃設(shè)計部門 （ 4）審圖施工配合 互審互簽，明確修改意見，設(shè)計洽商 （ 5）面積測算 設(shè)計圖紙測算與實際施工時檢驗相結(jié)合 43 銷售包裝設(shè)計、裝修方案設(shè)計 控制要點 控制內(nèi)容 控制措施 實施部門 裝設(shè)計 （ 1）售樓處、樣板間、示范區(qū) ① 結(jié)合營銷費用控制 ② 施工招投標 ① 市場營銷部門 ②規(guī)劃設(shè)計部門 ③工程部門 案設(shè)計 （ 2）方案設(shè)計要求 根據(jù)擴初設(shè)計圖、項目開發(fā)指導(dǎo)書和實體研究的結(jié)果確定方案設(shè)計要求 ① 市場營銷部門 ②規(guī)劃設(shè)計部門 （ 3）材料設(shè)備選型成本方案 ① 市場信息調(diào)研 ② 根據(jù)設(shè)計要求確定裝修材料和設(shè)備 ③ 制訂裝修設(shè)計目標成本計劃明細表 ④ 裝飾綜合價格拆分分析 ① 市場營銷部門 ②規(guī)劃設(shè)計部門 ③預(yù)算部門 （ 4）招投標 ① 制訂設(shè)計任務(wù)書 ② 評審 ① 規(guī)劃設(shè)計部門 44 功能設(shè)計 控制要點 控制內(nèi)容 控制措施 實施部門 計 （ 1）小區(qū)建筑物功能的經(jīng)濟評估 ① 市場調(diào)研 ② 有針對性擴充建筑物功能 ① 市場營銷部門 ②規(guī)劃設(shè)計部門 （ 2）市政配套方案 ① 市政狀況調(diào)研 ② 爭取政府有利條件 ① 規(guī)劃設(shè)計部門 ②工程部門 （ 3）環(huán)境方案設(shè)計 ① 根據(jù)投資估算和報批標準確立環(huán)境設(shè)計方案目標成本總額 ② 招投標 ① 規(guī)劃設(shè)計部門 （ 4）智能化設(shè)計 ① 市場現(xiàn)狀分析，智能化必要性分析 ② 智能化內(nèi)容控制 ③ 招投標，尋找外部合作，爭取雙贏 ① 市場營銷部門 ②規(guī)劃設(shè)計部門 （ 5）銷售承諾 保持各部門與銷售部的信息暢通，保障銷售承諾與實際功能的一致性 ① 市場營銷部門 ②規(guī)劃設(shè)計部門 45 設(shè)計變更、材料設(shè)備選型等 控制要點 控制內(nèi)容 控制措施 實施部門 （ 1）設(shè)計調(diào)整費用 設(shè)計調(diào)整符合市場需求及成本降低要求 規(guī)劃設(shè)計部門 （ 2）設(shè)計變更洽商 嚴格設(shè)計變更流程 ① 規(guī)劃設(shè)計部門 ②工程部門 ③預(yù)算部門 備 （ 1）材料及設(shè)備選型 （ 2）方案確定時間 在擴初圖確定前確定材料設(shè)備，使設(shè)計在。 ② 未通過的方案進入可行性設(shè)計進行調(diào)整后，再重新評審。 規(guī)劃周期 方案周期 擴初周期 施工圖周期 景觀設(shè)計周期 室內(nèi)設(shè)計周期 施工周期 含鋼量等土建成本 設(shè)備造價 景觀造價 產(chǎn)品的品質(zhì) 設(shè)計變更簽證率 合理的設(shè)計費 47 提升產(chǎn)品品質(zhì) 縮短開發(fā)周期 降低開發(fā)成本 （四）規(guī)劃設(shè)計階段成本管理的目的 48 ——對設(shè)計人員而言是任務(wù)，對成本人員而言應(yīng)前置而持續(xù) 避免兩種現(xiàn)象： 不計成本地追求設(shè)計效果 成本不合理導(dǎo)致品質(zhì)喪失 成 本 控 制 含鋼量等土建造價 設(shè)備造價 目 標 成 本 景觀造價 樣板示范區(qū)造價 設(shè)計變更簽證率 合理的設(shè)計費 建筑類型 結(jié)構(gòu)部位 項目含鋼量限額指標 (kg/m2) 別墅、雙拼、花園洋房 (6+1層及以下 ) 上部結(jié)構(gòu) 自帶全埋一層地下室 普通多層住宅及公寓 (7層及以下 ) 上部結(jié)構(gòu) 自帶全埋一層地下室 小高層住宅及公寓 (建筑高度＜ 60M) 上部結(jié)構(gòu) 自帶全埋一層地下室 中高層住宅及公寓 (60M≤建筑高度＜ 80M) 上部結(jié)構(gòu) 自帶全埋一層地下室 高層住宅及公寓 (80M≤建筑高度＜ 100M) 上部結(jié)構(gòu) 自帶全埋一層地下室 公共人防地下室（ 6 級） 公共普通全地下室 公共半地下室 49 （ 1）結(jié)構(gòu)含鋼量 （ 保證安全和品質(zhì)的前提下，減低含鋼量） 分類及定義 硬景 （元 /平米） 軟景 （元 /平米） 總造價 （元 /平米） 一類景觀區(qū) 居住區(qū)級 /小區(qū)級公共綠地范圍 二類景觀區(qū) 組團級綠地范圍 三類景觀區(qū) 宅間、宅旁綠地范圍 四類景觀區(qū) 道路旁綠化 總計 說明： 硬景：活動場地、園路、環(huán)境造型小品（亭、廊、雕塑等）、水景、環(huán)境照明燈具、戶外家私等； 軟景：喬木、灌木、花卉、草皮等種植類； 50 (2)景觀造價 控制總價偏差率 分項動態(tài)平衡 費用分類 建安費 （元 /平米） 設(shè)計費 （元 /平米） 家具、用品、設(shè)施費 總造價 （元 /平米） 銷售中心 （臨建） 銷售中心 、樣板房 臨時 臨時標志 、道具 總計 51 （ 3）樣板區(qū)造價 分項動態(tài)平衡 為追求效果設(shè)計費失控 52 避免兩種現(xiàn)象： 為節(jié)省成本而壓低設(shè)計費 （ 4）合理設(shè)計費是保證質(zhì)量與進度的基本條件之一 —— 合理的設(shè)計費用有利于選擇優(yōu)秀的設(shè)計單位 —— 合理的設(shè)計費用有利于設(shè)計單位資源配備的優(yōu)先性和建筑師積極性的發(fā)揮；直接對具體設(shè)計人給予的適當費用，對積極性的發(fā)揮會有更積極的作用。 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)的成本控制措施 二 36 （一）規(guī)劃設(shè)計階段投資控制要點和策略 策略一： 實行設(shè)計方案招投標，優(yōu)化設(shè)計 策略二： 實行限額設(shè)計，有效控制造價 策略三 ：加強對圖紙的會審與審查 策略四： 深入運用價值工程。因此工程造價控制要以設(shè)計階段為重點，這是最直接、最有效的的建設(shè)項目投資的根本所在。 基本原則是： 周密規(guī)劃，科學討論，嚴格審批。在規(guī)劃環(huán)節(jié)進行成本控制是實現(xiàn)事前控制的 關(guān)鍵 ，可以最大限度的減少事后變動帶來的成本。 前期部門 合 作 開 發(fā) （ 1）合作方式 （ 1）符合股東要求； 公司領(lǐng)導(dǎo) （ 2）分成比例 （ 2）雙贏原則； （ 3）交房時間 （ 3）盡可能地延后交房， 工程部門負責 （ 4）交房標準 （ 4）不低于合同中交房標準 規(guī)劃設(shè)計、市場營銷部門 （ 5）付款總額 付款時間 （ 5）符合當前市場最低或最合理原則 選擇有利于公司利益的方式 財務(wù)部門 34 房地產(chǎn)開發(fā)項目項目前期發(fā)展環(huán)節(jié)成本控制措施 1 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)的成本控制措施 2 房地產(chǎn)開發(fā)項目招投標環(huán)節(jié)成本控制要點 3 房地產(chǎn)開發(fā)項目工程施工環(huán)節(jié)的成本控制要點 4 房地產(chǎn)開發(fā)項目材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制要點 5 房地產(chǎn)開發(fā)項目工程預(yù)決算環(huán)節(jié)的成本控制 6 房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售環(huán)節(jié)的成本控制 7 房地產(chǎn)開發(fā)項目期間費用的成本控制要點 8 房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本控制要點與措施 四 內(nèi)部材料。 房地產(chǎn)開發(fā)項目項目前期發(fā)展環(huán)節(jié)成本控制措施 一 控制 要點 控制什么 怎么控制 誰來控制 新 征 土 地 （ 1）征地費用 （ 1）少交或晚交 前期部門負責 （ 2）拆遷安置費用 （ 2）房產(chǎn)確權(quán)后，辦理拆遷安置費用 （ 3）大市政費用 （ 3）自建部分根據(jù)施工圖紙編制公司市政工程預(yù)算，進行招投標程序；交政府部分通過審核預(yù)算與公關(guān)，以爭取最低的大市政配套費用 工程、規(guī)劃設(shè)計和預(yù)算審核部門負責公司自建部分；前期部門負責交政府部分、工程部門配合。 該環(huán)節(jié)原則： 在國家規(guī)定范圍內(nèi)最大限度地控制企業(yè)的費用。 立項環(huán)節(jié)的成本核算控制根據(jù)項目開發(fā)方式的不同而有所區(qū)別。該環(huán)節(jié)由于有國家多項法規(guī)政策的限制，運作時靈活度較小，基本原則是在國家規(guī)定范圍內(nèi)最大限度地控制企業(yè)的費用。 設(shè)計變更與現(xiàn)場簽證管理 :責任主體與控制主體均為項目部 ,成本管理部等部 門配合。 責任主體 配合部門 評價部門項目發(fā)展部 財務(wù)部1 、 建 造 內(nèi) 容 、 建 筑形式合理化設(shè)計部 銷售部 成本部2 、 結(jié) 構(gòu) 指 標 合 理 化及施工圖質(zhì)量設(shè)計部\ 工程部 成本部3 、 獲 取 競 爭 性 的 合理低價工程部\ 成本部 項目經(jīng)理部 招標領(lǐng)導(dǎo)小組4 、 現(xiàn) 場 成 本 管 理 、施工質(zhì)量與效率項目經(jīng)理部 工程部 工程部銷售部 財務(wù)部各職能部門 財務(wù)部管理費用 責任目標責任范圍 土地、報批報建費 建造成本銷售費用 房地產(chǎn)成本如何控制？ ——進行 目標成本管理 三 三 房地產(chǎn)目標成本的分解 —— 責任成本 4. 成本目標分解為責任目標的過程 策劃階段 項目發(fā)展報告 設(shè)計階段 圖紙、選材用料、設(shè)備選型 立項階段 可研報告 投資估算 總成本測算 成本預(yù)控目標 ?分判計劃 ?項目組建 方案－初步－施工圖 分項成本測算、概算、預(yù)算 發(fā)包階段 合同 合同金額 成本目標 成本目標調(diào)整 成本動態(tài) 按責任分解 按合同分解 按實體分解 房地產(chǎn)成本如何控制？ ——進行 目標成本管理 三 三 房地產(chǎn)目標成本的分解 —— 責任成本 5. 成本目標分解為責任目標的思路 各部門各司其職 （ 1）本部門費用 （ 2）本專業(yè)端口成本 土地成本 投資部 政府收費 報建部門 設(shè)計費 設(shè)計部門 營銷費 營銷部門 財務(wù)費用 財務(wù)部門 建造成本 設(shè)計 +采購 +工程 成本數(shù)字是目標，是結(jié)果，關(guān)鍵的是工作質(zhì)量 責任成本的分解原則： 以成本形成主體作為成本責任主體 責任成本的分解是基于責任形成的主體 責任成本分解后要形成明確的責任成本管理指導(dǎo)書 責任成本的管理要引入考核、評估機制 責任成本管理的實施與績效管理需謹慎掛鉤 責任成本回顧與總結(jié) 內(nèi)部資料，機密 房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本管理 房地產(chǎn)目標成本的構(gòu)成、歸集與分分解 一 二 三 四 房地產(chǎn)開發(fā)成本全過程精細化管理 Cost control in real estate project 房地產(chǎn)成本如何控制？ ——進行 目標成本管理 三 房地產(chǎn)目標成本的有效制定 房地產(chǎn)目標成本的分解 —— 責任成本 房地產(chǎn)目標成本的控制與責任成本落實 房地產(chǎn)成本如何控制？ ——進行 目標成本管理 三 四 房地產(chǎn)目標成本的實現(xiàn)與責任成本落實 （ 1）控制產(chǎn)品標準，落實到設(shè)計、選型與合約中： 在設(shè)計和合約中體現(xiàn)甲方的意圖，保證設(shè)計和施工的成果不會出現(xiàn)定位和檔次上的偏差；產(chǎn)品的實現(xiàn)導(dǎo)致目標的落實，使預(yù)測成本分塊、分步變?yōu)閷嶋H成本； （ 2）技術(shù)與經(jīng)濟相結(jié)合的手段保證目標實現(xiàn)： 充分掌握技術(shù)與市場，保證經(jīng)濟適用性； （ 3）加強過程控制： 既要有完整的流程，更要強調(diào)項目操作團隊的成本意識與溝通，對產(chǎn)品和技術(shù)的控制與對成本的控制同步實現(xiàn)；這里所謂成本意識就是要考慮性價比； （ 4）實行動態(tài)監(jiān)控，預(yù)測可能變化： 重視動態(tài)監(jiān)控的環(huán)節(jié)（招標、變更、結(jié)算）與利用相應(yīng)的工具（軟件與報表）； （ 5）偏差調(diào)整與內(nèi)部平衡： 調(diào)整也是一種落實，關(guān)鍵是要心中有數(shù)，調(diào)整的原因、內(nèi)容、幅度、產(chǎn)生的影響等；調(diào)整的對象包括成本目標、實施方案和利潤預(yù)期；調(diào)整提出原則：誰主張，誰舉證； （ 6）過程與結(jié)果的全面考核： 明確考核的對象、要求、指標。 分解內(nèi)容： 總目標分解為每個部門或崗位的成本管理指標 , 以及輔助管理的工作要求。 分解時間： 概算或預(yù)算完成后分解，招標簽約后及結(jié)算后對比分析。 23 房地產(chǎn)成本如何控制？ ——進行 目標成本管理 三 三 房地產(chǎn)目標成本的分解 —— 責任成本 3. 成本目標分解為責任目標的方法 三種方式各有側(cè)重但又相互關(guān)聯(lián) 方式之一， 按合同計劃分解 方式之二， 按項目實體分解 方式之三， 按考核責任分解 （ 1） 按合同計劃分解 分解目的： 及時掌握實際發(fā)生成本，實施動態(tài)監(jiān)控 分解依據(jù)： 甲方的分判與采購計劃 分解內(nèi)容： 總目標分解為每個合同項的目標 分解時間： 發(fā)展計劃完成后確定分解項及初步總目標，設(shè)計階段完成各目標值的確定，招標簽約過程中調(diào)整（范圍調(diào)整）