【正文】 目標利潤 =總成本 目標成本利潤 目標利潤 =銷售收入 目標銷售利潤 目標利潤 =資金平均占用額 目標資金利潤率 ③計算售價： 售價 =（總成本 +目標利潤） /預計銷售面積 目標收益率適用于市場上具有一定影響力的企業(yè)及市場占有率較高或具有壟斷性質的企業(yè)。 單位產(chǎn)品售價 =單位產(chǎn)品成本 /（ 1加成率） 四 如何確定產(chǎn)品的價格和利潤率以確定成本 8 ①目標利潤率法，公式如下 ② 上年利潤基數(shù)法，公式：目標利潤＝上年利潤 利潤增長率 四 如何確定產(chǎn)品的價格和利潤率以確定成本 9 建立健全信息管 理系統(tǒng) ，做好各種基礎數(shù)據(jù)的收集工作。主要包括產(chǎn)品定價和競爭者信息、各種成本數(shù)據(jù)、顧客需求信息以及供應商數(shù)據(jù)。 五 將客戶需求納入目標成本管理 10 傳統(tǒng)的成本管理的思路為：根據(jù)設計院圖紙組織招標投標 ， 根據(jù)最低價原則選擇施工單位 ， 并根據(jù)現(xiàn)場簽證等進行結算 。 造成的結果是 “ 結算超預算 、 預算超概算 、 概算超估算 ” 的現(xiàn)象比較普遍 。 六 成本管理需要關注的全過程與細節(jié) 11 ：隨著原有土地轉讓模式轉為招拍掛的商業(yè)運作模式，房地產(chǎn)企業(yè)競爭的核心要素只剩下二大要素：資金與管理。 ：設計商 施工總承包商 材料、設備供應商 物業(yè)管理商，這是房地產(chǎn)企業(yè)最基本的供應鏈，也是房地產(chǎn)企業(yè)管理的最重要內容。同時要加強企業(yè)的文化建設，不能滋生“高高在上”等不良心態(tài)，防止腐敗的發(fā)生。 ：讓每個員工知道自己的工作目的與存在價值，提供員工對供應鏈管理的效率和質量。 七 房地產(chǎn)企業(yè)的供應鏈管理 12 由于成本管理是個系統(tǒng)工程，為此成本管理也不僅僅是成本管理部門的責任，而是全部部門的責任，尤其是營銷部、設計部、工程部、材料采購部的責任，比較合理的成本管理控制組織分工為：項目定位 — 營銷部門；設計階段成本優(yōu)化 — 設計部門；招標合同簽訂 — 工程部和成本管理部；現(xiàn)場簽證把控 — 工程部；竣工結算 — 成本管理部；銷售成本優(yōu)化 — 銷售部；管理費用 — 各職能部門。用地上不能有太多的地上建筑物、構筑物以及地下管線等，毗鄰無異議。 一 拿地環(huán)節(jié)控制重點 16 項目策劃環(huán)節(jié)的控制重點是勘察設計和前期工程費。對前一部分通過爭取各項優(yōu)惠政策降低；勘探、設計等前期工程任務的發(fā)包，必須按照新的招投標法的規(guī)定，通過公開招標確定承包單位，最大限度壓低承包價。 （ 2）三通一平工程費用，也是前期工程費控制的重點。 （ 3）施工用水、用電線路的敷設，一定要兼顧小區(qū)建成后生活用水、用電的需要，切忌重復建設，增加成本。其控制重點是： （ 1）參與主體工程招標、分包工程招標、甲供材料招標，提出合理化建議，保證工程在投標預算限價內招標。 三 施工環(huán)節(jié)控制重點 18 首先是建立科學的財務管理體系，算清開發(fā)各個環(huán)節(jié)的資金運行情況，投入多少，運行時間，貨幣在不同時間內價值的調整、回收期、回收量、資金在某個環(huán)節(jié)的滯留和損耗。因此，應當通過分階段控制開發(fā)進度、縮短開發(fā)周期，降低資金占用時間，從而實現(xiàn)對財務費用的控制。 二、貸款利息應從貸款總額、貸款期限和貸款利率三方面實施控制。 對資金占用期限的控制，主要通過縮短工期，同時加快銷售、加速資金的回收來實現(xiàn)。 五 營銷環(huán)節(jié)控制重點 20 根據(jù)目前公司的實際情況，在投資估算和成本控制體系上，將開發(fā)間接費用即企業(yè)直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的工資、福利、勞保、折舊、辦公、水電、周轉房攤銷等費用計入管理費用。 一、定崗定員，精簡機構，減少人員冗積情況出現(xiàn)。 二、在理順公司產(chǎn)權關系的基礎上，將公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務管理費用明確出來，并按照項目進行科學的分攤。 四、推行各部門管理費用承包、限額獎懲，調動節(jié)約管理費用的積極性和責任心。投資決策階段控制工程造價，是正確確定建設項目計劃投資數(shù)額的關鍵，對項目投資者正確控制投資目標值具有重大意義。并且，相對于建設項目的其他后續(xù)工作來說，投資決策階段控制造價，對建設項目經(jīng)濟效果好壞的影響最大。在項目的建設過程當中，節(jié)約投資的可能性是隨著建設過程的進展而不斷減少。以上說明建筑工程項目投資決策階段的造價控制是控制整個工程造價的前提。 （ 1）建設項目的生產(chǎn)規(guī)模指生產(chǎn)要素與產(chǎn)品在一個經(jīng)濟實體中的集中程度。生產(chǎn)規(guī)模的大小，必將影響建設項目在生產(chǎn)工藝、設備選型、建設資源的方面的決策，進而影響投資規(guī)模的大小。 （ 2）項目建設標準是指包括項目建設規(guī)模、占地面積、工藝裝備、建筑標準、配套工程等方面的標準或指標。建設標準是否起到控制工程造價、指導建設的作用，關鍵在于標準水平定的是否合格。 （ 3）項目建設地點的選擇對于該項目的建設工程造價和建成后的生產(chǎn)成本，以及國民經(jīng)濟均有直接的影響。確定建設項目的資金來源，合理地確定項目的建設規(guī)模、建設地點、科學的選定項目的建設標準，這些都直接地關系到項目的工程造價和全壽命成本。 （ 3）建設項目決策階段的經(jīng)濟分析：指以建設工程和技術方案為對象的經(jīng)濟方面的研究。 （ 4）國民經(jīng)濟評價與社會效益評價。要及時通過風險辨識和風險分析，提出建設投資決策階段的風險防范措施，提高建設項目的抗風險能力。 做好工程的投資預測 ， 需要很多的資料 ， 如工程所在地的水電狀況 、 地質情況 、 主要材料設備的價格資料 、 大宗材料的采購地以及現(xiàn)有已建類似工程資料 ， 對于做經(jīng)濟評價的項目還要收集更多資料 。 其次要編制可行性研究報告 。 可行性研究要以質量控制為核心 ， 對項目的規(guī)模建設標準 、 工藝布局 、 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、 技術進步等方面應實事求是地科學分析 。 第一 ， 投資估算是制定融資方案 、 進行經(jīng)濟評價的基礎 ， 也是進一步編制初步設計概算的依據(jù)； 第二 ， “ 投資估算 ” 和 “ 財務評價 ” 是銀行貸款的依據(jù) ， 是國家編制建設投資計劃的重要依據(jù)； 第三 ， “ 投資估算 ” 與 “ 財務評價 ” 是投資決策和方案比選的重要依據(jù) 。 盡管設計費在建設工程全過程費用中比例不大 ， 一般只占建安成本的 %2%， 但對工程造價的影響可達 75%以上 ， 由此可見 ， 設計質量的好差直接影響建設費用的多少和建設工期的長短 ， 直接決定人力 、 物力和財力投入的多少 。 但在工程設計中不少設計人員重技術 、 輕經(jīng)濟 ， 任意提高安全系數(shù)或設計標準 ， 而對經(jīng)濟上的合理性考慮得較少 ， 從根本上影響了項目成本的有效控制 。 （ 1） 設計管理 。 要建立管理程序與制度 ， 包括：完善甲方設計標準 ， 堅持設計全過程優(yōu)化 ， 建立專家會議評審制度 ， 內部審核制度化等 。 建筑方案的選擇設計前期方案一旦確定 ， 成本大勢也基本確定 。 二 設計階段成本控制的核心 32 （ 1） 方案設計 。 初步設計的內容與工業(yè)項目設計大致相同 ， 包括各專業(yè)設計文件 、 專業(yè)設計圖紙和工程概算 ， 同時 ， 初步設計文件應包括主要設備或材料表 。 該階段應形成所有專業(yè)的設計圖紙 （ 含圖紙目錄 、 說明和必要的設備 、 材料表 ） ， 并按照要求編制工程預算書 。 施工圖設計文件 ， 應滿足設備材料采購， 非標準設備制作和施工的需要 。 （ 1） 可以使造價構成更合理 ， 提高資金利用效率 。 （ 4） 便于技術及經(jīng)濟結合 。 ： （ 1）方案設計階段。不超過投資估算，則為正常。根據(jù)初步設計方案圖紙和說明書及概算定額編制初步設計總概算。根據(jù)技術設計的圖紙和說明書及概算定額編制初步設計修正總概算。根據(jù)施工圖紙和說明書及預算定額編制施工圖預算。設計單位應負責交代設計意圖，進行技術交底，解釋設計文件，及時解決施工中設計文件出現(xiàn)的問題，參加試運轉和竣工驗收、投產(chǎn)及進行全面的工程設計總結。 業(yè)主要真正把控制造價的關鍵階段確立在設計階段時，才能收到投資省、進度快、質量好的效果。 五 設計階段工程造價控制的措施和方法 35 （ 1）通過設計招標和設計方案競選優(yōu)化設計方案。 （ 2）運用價值工程優(yōu)化設計方案。 （ 3）標準化設計。各類工程建設的構件、配件、零部件、通用的建筑物、構筑物、公用設施等，只要有條件的，都應該實施標準化設計。限額設計就是按照設計任務書批準的投資估算哦進行初步設計，按照初步設計概算造價限額進行施工圖設計。 六 設計方案優(yōu)化過程與重點 36 所謂限額設計，就是按照批準的設計任務書和投資估算來控制初步設計，按照批準的初步設計總概算控制施工圖設計，同時各專業(yè)在保證達到使用功能的前提下，按分配的投資限額控制設計，嚴格控制技術和施工圖設計的不合理變更，保證總投資額不被突破。 若以上的分解分析均得到滿意的答案 ， 則說明該限額可行 ， 同時 ， 在設計過程中要嚴格按照限額控制設計標準；若以上的分解分析 （ 不論哪一步 ） 沒有得到滿意的答案 ， 則都說明該限額不可行 ， 必須修改或調整限額 ， 再按上面的步驟重新進行分析分解 ， 直到得到滿意的答案為止 ， 該限額才成立 。 七 限額設計的實施 37 ：設計概算可分單位工程概算、單項工程綜合概算和建設項目總概算三級。單位工程概算按其工程性質分為建筑工程概算和設備及安裝工程概算兩大類。單項工程綜合概算是確定一個單項工程所需建設費用的文件，它是由單項工程中的各單位工程概算匯總編制而成的，是建設項目總概算的組成部分。 ： (1)審查概算的編制是否符合黨的方針、政策，是否根據(jù)工程所在地的自然條件的編制。 (3)審查編制方法、計價依據(jù)和程序是否符合現(xiàn)行規(guī)定。 (5)審查材料用量和價格。 (7)審查建筑安裝工程的各項費用的計取是否符合國家或地方有關部門的現(xiàn)行規(guī)定，計算程序和取費標準是否正確。 (9)審查總概算文件的組成內容，是否完整地包括了建設項目從籌建到竣工投產(chǎn)為止的全部費用組成。 (11)審查項目的“三廢”治理。 (13)審查投資經(jīng)濟效果。施工圖預算的編制包括：單價法編制施工圖預算，單價法是用事先編制好的分項工程的單位估價表來編制施工圖預算的方法。 ：審查施工圖預算的重點，應該放在工程量計算、預算單價套用、設備材料預算價格取定是否正確，各項費用標準是否符合現(xiàn)行規(guī)定等方面。 2．審查設備、材料的預算價格， (1)審查設備、材料的預算價格是否符合工程所占地的真實價格及價格水平； (2)設備、材料的原價確定方法是否