【正文】 賠費用分析 55 一、工程變更產生的原因 業(yè)主原因 監(jiān)理原因 設計原因 施工原因 材料價格波動的原因 合同原因 環(huán)境原因 二、工程變更對工程造價的影響 產生三超現(xiàn)象，即概算超估算、預算超概算、決算超預算。 因變更造成工期變化等引起施工單位提出索賠，導致項目投資增加。 因工程量變化或施工方案改變造成工程成本的變動。 導致竣工決算困難。 三、工程變更條件下的成本控制策略 嚴格控制設計變更 ①提高勘測水平和設計質量。 ②設計變更盡量提前。 ③推行“限額設計”初步設計階段應按照批準的可行性研究階段的投資估算進行限額設計。 嚴格把關工程變更的審批，完善工程變更的申報、審查程序。 重視工程變更預結算編制工作。 ①預算員應全面了解工程合同、施工圖紙及變更文件，對設計變更和現(xiàn)場簽證要與施工圖一樣重視。 ②預算人員要注意變更文件的完整性。 ③分清責任，分別計算費用。 加強竣工結算階段的工程變更的造價控制。 重點核實增加的項目的綜合單價是否按照招標文件及施工合同進行編制，編制是否合理等。 六 工程變更成本控制 56 工程價款結算的七個要素： ； ； ； ； ； ； 。 工程價款結算在一個工程項目中，是經常性、多次性并貫穿項目的始終，把握好結算的七個關鍵要素，便于結算人員工作，便于建設資金管理。 七 工程價款結算 57 ： 。 。 。 施工階段投資偏差的形成過程，是由于施工過程隨機因素與風險因素的影響形成了實際投資與計劃投資，實際工程進度與計劃工程進度的差異，這些差異是稱為投資偏差與進度偏差，這些偏差是施工階段工程造價計算與控制的對象。 投資偏差 =已完工程實際投資 — 已完工程計劃投資 在投資偏差分析時，具體又分為： (1)局部偏差和累計偏差。 (2)絕對偏差和相對偏差。 常用的偏差分析方法有橫道圖法、時標網絡圖法、表格法和曲線法。 3. 偏差形成原因的分類及糾正方法 一般來講，引起投資偏差的原因主要有四個方面：客觀原因、業(yè)主原因、設計原因和施工原因。偏差的類型分為四種形式。 (1)投資增加且工期拖延。 (2)投資增加但工期提前。 (3)工期拖延但投資節(jié)約。 (4)工期提前且投資節(jié)約。 通常把糾偏措施分為組織措施、經濟措施、技術措施、合同措施四個方面。 八 資金使用計劃的編制與應用 58 總目錄 第一部分 新政策房地產企業(yè)成本管理 第二部分 房地產成本控制重點環(huán)節(jié) 第三部分 房地產項目投資決策階段工程造價控制 第四部分 房地產項目設計階段工程造價控制解析 第五部分 房地產項目招投標階段的造價控制講解 第六部分 房地產項目施工階段工程造價控制分析 第七部分 房地產項目竣工驗收階段工程造價控制 第八部分 房地產開發(fā)企業(yè)成本控制核算 59 竣工驗收階段工程管理造價管理的主要內容 一 二 第七部分 房地產項目竣工驗收階段工程造價控制 竣工決算及編制控制 三 新增資產價值的確定 四 工程保修費用及其處理 60 （一）工程資料驗收 （ 1）工程資料驗收內容 （ 2）工程綜合資料驗收內容 （ 3）工程財務資料驗收內容 （二）工程內容驗收 （ 1）建筑工程驗收內容 （ 2）安裝工程驗收內容 一 竣工驗收階段工程管理造價管理的主要內容 61 一、建設項目竣工決算的概念 竣工決算是以實物數(shù)量和貨幣指標為計量單位，綜合反映竣工項目從籌建開始到項目竣工交付使用為止的全部建設費用、建設成果和財務情況的總結性文件，是竣工驗收報告的重要組成部分，竣工決算是正確核定新增固定資產價值，考核分析投資效果，建立健全經濟責任制的依據(jù)，是反映建設項目實際造價和投資效果的文件。 二、竣工決算的編制 （ 1）收集、整理和分析有關依據(jù)資料。 (經批準的可行性研究報告、投資估算書、初步設計或擴大初步設計，修正總概算及其批復文件。經批準的施工圖設計及其施工圖預算書。設計交底或圖紙會審會議紀要。設計變更記錄、施工記錄或施工簽證單及其他施工發(fā)生的費用記錄。標底造價，承包合同，工程結算等有關資料。歷年基建計劃、歷年財務決算及批復文件。設備、材料調價文件和調價記錄。有關財務核算制度、辦法和其他有關資料。 ) （ 2）清理各項財務、債務和結余物資。 （ 3）核實工程變動情況。 （ 4）編制建設工程竣工決算說明。 （ 5）填寫竣工決算報表。 （ 6）做好工程造價對比分析。 （ 7）清理、裝訂好竣工圖。 （ 8）上報主管部門。 二 竣工決算及編制控制 62 建設項目竣工投入運營后，所花費的總投資形成相應的資產。按照新的財務制度和企業(yè)會計準則，新增資產按資產性質可分為固定資產、流動資產、無形資產和其他資產等四大類。 新增固定資產價值的內容包括：已投入生產或交付使用的建筑、安裝工程造價；達到固定資產標準的設備、工器具的購置費用；增加固定資產價值的其他費用。 流動資產是指可以在一年內或者超過一年的一個營業(yè)周期內變現(xiàn)或者運用的資產，包括現(xiàn)金及各種存款以及其他貨幣資金、短期投資、存貨、應收及預付款項以及其他流動資產等。 作為評估對象的無形資產通常包括專利權、非專利技術、生產許可證、特許經營權、租賃權、土地使用權、礦產資源勘探權和采礦權、商標權、版權、計算機軟件及商譽等。 三 新增資產價值的確定 63 （一）建設項目保修及其意義 項目保修是項目竣工驗收交付使用后，在一定期限內由施工單位到建設單位或用戶進行回訪，對于工程發(fā)生的確實是由于施工單位施工責任造成的建筑物使用功能不良或無法使用的問題，由施工單位負責修理，直到達到正常使用的標準。 建設工程質量保修制度是國家所確定的重要法律制度，建設工程保修制度對于完善建設工程保修制度、促進承包方加強質量管理、保護用戶及消費者的合法權益能夠起到重要地作用。 (二 )保修的范圍和最低保修期限 (三 )保修的操作方法 (四 )保修費用及其處理 四 工程保修費用及其處理 64 總目錄 第一部分 新政策房地產企業(yè)成本管理 第二部分 房地產成本控制重點環(huán)節(jié) 第三部分 房地產項目投資決策階段工程造價控制 第四部分 房地產項目設計階段工程造價控制解析 第五部分 房地產項目招投標階段的造價控制講解 第六部分 房地產項目施工階段工程造價控制分析 第七部分 房地產項目竣工驗收階段工程造價控制 第八部分 房地產開發(fā)企業(yè)成本控制核算 65 土地開發(fā)成本的核算 一 二 第八部分 房地產開發(fā)企業(yè)成本控制核算 房屋開發(fā)成本的核算 三 配套設施開發(fā)成本的核算 四 開發(fā)間接費用的核算 66 土地開發(fā)也稱建設場地開發(fā) 。 通常有兩種情況 ， 一是企業(yè)為了自行開發(fā)商品房 、 出租房等建筑物而開發(fā)的自用建設場地 。 自用的建設場地屬企業(yè)的中間產品 ， 其費用支出應記入有關商品房或出租房的產品成本 。 二是企業(yè)為了銷售 、 有償轉讓而開發(fā)的商品性建設場地 。 商品性建設場地是企業(yè)的最終產品 ， 應單獨核算其土地開發(fā)成本 。 （ 一 ） 土地開發(fā)費用的歸集與分配 （ 二 ） 完工土地開發(fā)成本的結轉 一 土地開發(fā)成本的核算 67 （ 一 ） 土地征用及拆遷補償費或批租地價 （ 二 ） 前期工程費 （ 三 ） 基礎設施費 （ 四 ） 建筑安裝工程費 （ 五 ） 配套設施費 （ 六 ） 開發(fā)間接費 二 房屋開發(fā)成本的核算 68 一、配套設施的種類及其支出歸集的原則 房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的配套設施，可以分為如下兩類：一類是開發(fā)小區(qū)內開發(fā)不能有償轉讓的公共配套設施，如水塔、鍋爐房、居委會、派出所、消防、幼托、自行車棚等；另一類是能有償轉讓的城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設施項目，包括： （ 1）開發(fā)小區(qū)內營業(yè)性公共配套設施，如商店、銀行、郵局等； （ 2）開發(fā)小區(qū)內非營業(yè)性配套設施，如中小學、文化站、醫(yī)院等； （ 3）開發(fā)項目外為居民服務的給排水、供電、供氣的增容增壓、交通道路等。 二、配套設施開發(fā)成本核算對象的確定和成本項目的設置 一般說來，對能有償轉讓的大配套設施項目，應以各配套設施項目作為成本核算對象，借以正確計算各該設施的開發(fā)成本。對這些配套設施的開發(fā)成本應設置如下六個成本項目：（ 1）土地征用及拆遷補償費或批租地價；（ 2）前期工程費；（ 3）基礎設施費；（ 4）建筑安裝工程費；（ 5）配套設施費；（ 6）開發(fā)間接費。 三、配套設施開發(fā)成本的核算 企業(yè)發(fā)生的各項配套設施支出，應在“開發(fā)成本 —— 配套設施開發(fā)成本”賬戶進行核算，并按成本核算對象和成本項目進行明細分類核算。 三 配套設施開發(fā)成本的核算 69 開發(fā)間接費用是指房地產開發(fā)企業(yè)內部獨立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理開發(fā)產品而發(fā)生的各項費用。開發(fā)間接費用應分設如下明細項目進行核算： 指開發(fā)企業(yè)內部獨立核算單位現(xiàn)場管理機構行政、技術、經濟、服務等人員的工資、獎金和津貼。 指按上項人員工資總額的一定比例（目前為 14％）提取的職工福利費。 指開發(fā)企業(yè)內部獨立核算單位使用屬干固定資產的房屋、設備、儀器等提取的折舊費。 指開發(fā)企業(yè)內部獨立核算單位使用屬于固定資產的房屋、設備、儀器等發(fā)生的修理費。 指開發(fā)企業(yè)內部獨立核算單位各管理部門辦公用的文具、紙張、印刷、郵電、書報、會議、差旅交通、燒水和集體取暖用煤等費用。 指開發(fā)企業(yè)內部獨立核算單位各管理部門耗用的水電費。 指用于開發(fā)企業(yè)內部獨立核算單位職工的勞動保護用品的購置、攤銷和修理費，供職工保健用營養(yǎng)品、防暑飲料、洗滌肥皂等物品的購置費或補助費，以及工地上職工洗澡、飲水的燃料等。 指不能確定為某項開發(fā)項目安置拆遷居民周轉使用的房屋計提的攤銷費。 指開發(fā)企業(yè)為開發(fā)房地產借入資金所發(fā)生而不能直接計入某項開發(fā)成本的利息支出及相關的手續(xù)費，但應沖減使用前暫存 銀行 而發(fā)生的利息收入。開發(fā)產品完工以后的借款利息，應作為財務費用，計人當期損益。 指上列各項費用以外的其他開發(fā)間接費用支出。 四 開發(fā)間接費用的核算 70 謝謝大家 ！ 71 演講完畢，謝謝觀看！