房地產(chǎn)開發(fā)全過程項目管理教材-資料下載頁
2025-01-06 22:48本頁面
【正文】 規(guī)劃設(shè)計一旦定了，項目就完全定型了。規(guī)劃設(shè)計絕對值得我們各位項目負(fù)責(zé) 人全程、細(xì)致跟進(jìn)，應(yīng)該能夠?qū)W到很多有價值的東西。千萬別出現(xiàn)西游記中八戒與 悟空的對話， “ 猴哥再給一個人生果給俺老豬，我還沒吃出味道呢 ” 。 其中的關(guān)鍵點和難點是我們必須去經(jīng)歷、磨練和掌握的。 規(guī)劃對于項目盈利和成本的影響是決定性的！ 規(guī)劃除了我們常規(guī)的知識點外， 一定要注意處理好報建這個環(huán)節(jié)，規(guī)劃設(shè)計和規(guī)劃報建是無縫搭接、緊密穿插的！ 其實國內(nèi)報建在不涉及強規(guī)和紅線的基礎(chǔ)上，我們需要給政府一個合理的解釋或理 由，能說得通，這就要求我們對于規(guī)范理解的深度和靈活運用，千萬不要自己先認(rèn) 為不符合，應(yīng)該好好想想怎么才能符合。 當(dāng)然先處成哥們還是必須的，這樣他沒有理由一定要不讓你過。 3）規(guī)劃設(shè)計階段 常規(guī)來說在規(guī)劃設(shè)計階段要注意關(guān)注：車位數(shù)量及配比，車庫形式（全地下、 半地下、機械式等）、場地標(biāo)高、面積計算（測繪）等。 突破規(guī)劃條件。以胥江府為例，在規(guī)劃設(shè)計階段，公司成功取得項目限高和限低 條件的突破，以及取消建筑沿胥江退讓用地紅線 10米的限制。其意義在于避免 建造兩棟造價較高但銷售單價基本與高層公寓接近的超高層，同時增加了高售價 的聯(lián)體別墅物業(yè)。若保守按照兩棟超高層面積合計 3萬平方米，單方造價比高層 提高 30%計算節(jié)約建安費用約 1200萬元。項目增加聯(lián)體別墅物業(yè) 9045平方米， 按照單位售價比公寓提高 10000元計算，考慮不同物業(yè)成本差異，預(yù)計增加稅 前利潤約 7500萬元。 3規(guī)劃設(shè)計階段 3規(guī)劃設(shè)計階段 細(xì)致的規(guī)劃排布基本避免日照影響損失。胥江項目在 ，通 過提前進(jìn)行多輪日照分析，優(yōu)化規(guī)劃布局和樓型、戶型組合，成功使得本項目在 充分利用胥江景觀資源的前提下保證住宅日照計算均通過，避免了日照缺陷帶來 的銷售損失。（市區(qū)住宅若日照計算不通過則不能作為住宅性質(zhì)銷售） 面積計算規(guī)則的充分利用。蘇州市區(qū)規(guī)劃部門和房產(chǎn)部門在面積計算規(guī)則上有 一定差異，這給我們戶型創(chuàng)新，特別是贈送空間帶來較大困難。經(jīng)過協(xié)調(diào)和報建 技巧處理，我們在高層復(fù)式公寓中贈送了大量的陽臺、大露臺和兩層挑高客廳及 玄關(guān)面積。其它平層戶型也贈送了較多的入戶花園、空中花園、花池、凸窗等附 加空間。 除此之外，可以利用規(guī)劃部門報建階段并不采用報建藍(lán)圖測繪面積和竣工規(guī)劃 面積實測的空檔，多做面積。 別墅和高層半地下車庫的認(rèn)定和自然通風(fēng)條件的認(rèn)定。 序號 責(zé)任部門 資料（或成果）內(nèi)容 備注 合約 詳勘單位招標(biāo)并提供巖土勘察報告 發(fā)展 巖土勘察報建 、 設(shè)計 擴初設(shè)計（常常不與施工圖設(shè)計明顯分開），提 供抗震擴初設(shè)計文件 發(fā)展 抗震擴初報建 、 、 即開始 設(shè)計 施工圖設(shè)計（一般分樁基和主體兩部分） 注意施工圖設(shè)計前施工圖設(shè)計標(biāo)準(zhǔn) 的討論確定 合約 合約分判 ，實際工作中 常常需工作搭接 合約 確定監(jiān)理單位 可與 合約 確定樁基和總包單位 發(fā)展 報建 發(fā)展 建筑、結(jié)構(gòu)施工圖審圖 發(fā)展 消防施工圖審圖 4） 擴初和施工圖設(shè)計階段 擴初和施工圖階段主要是深化設(shè)計方案，以便真正工程實施，并為報建、合約分判和現(xiàn)場 施工等工作創(chuàng)造條件。 演講完畢，謝謝觀看！
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