【正文】 （啟動版）： 由項目負責人負責組織項目團隊成員、成本部、設計研發(fā)部、工程項目部、營銷部編制完成 《 目標成本（啟動版） 》 ，編制時主要參考公司歷史經(jīng)驗數(shù)據(jù)、市場預期變化以及項目特點（基礎形式、市政接駁口等），根據(jù)配置標準進行測算；啟動版目標成本帶入經(jīng)濟模型測算后應達到或超過土地版的收益指標；最終由 PMO審批后下達；（ 5）編制 《 項目設計階段成本控制重點和控制方案 》 ： 根據(jù) 《 目標成本（啟動版 》 ，項目成本經(jīng)理負責組織項目團隊成員一起研討，最后由項目成本經(jīng)理和項目設計研發(fā)經(jīng)理負責形成 《 項目設計階段成本控制重點和控制方案 》 ，并經(jīng)集團成本部經(jīng)理、設計研發(fā)經(jīng)理審核，PMO負責人、地區(qū)公司總經(jīng)理審批，送達地區(qū)公司 PMO成員；（ 6）編制 《 方案設計任務書成本控制附件 》 ： 根據(jù) 《 項目設計階段成本控制重點和控制方案 》 ，項目設計研發(fā)經(jīng)理完成 《 方案設計任務書成本控制附件 》 ，經(jīng)項目成本經(jīng)理、項目負責人、公司集團成本部經(jīng)理、設計研發(fā)經(jīng)理審核通過后，作為 《 方案設計任務書 》 的附件。二 龍湖房地產(chǎn)全過程成本精細化管理之道項目團隊 確定產(chǎn)品定位和銷售價格、銷售進度設計研發(fā)部根據(jù)規(guī)劃條件和市場定位進行預案的調整或重新考慮方案（產(chǎn)品業(yè)態(tài)、標準）成本部項目目標成本測算計劃財務部根據(jù)售價、銷售進度、成本測算、進行財務指標計算（ 7）將 《 目標成本（啟動版） 》 按 考核責任分解，為簽訂設計合同，限額設計提供依據(jù)。 對照成本科目和崗位職責，將 土地版 總目標成本按 《 目標成本分解及責任成本考核指引 》 分解到各部門，對項目費用的責任部門及其主要職責（包括控制內容、要點、手段）進行明確。 典型工具13目標成本按考核責任指引表流程見下圖二 龍湖房地產(chǎn)全過程成本精細化管理之道（ 1）測定 目標成本（方案版）： 方案設計完成后 20個工作日內，項目負責人組織，設計研發(fā)經(jīng)理負責完成 《 項目技術經(jīng)濟指標（方案） 》 和 《 項目產(chǎn)品配置標準（方案） 》 ，項目成本經(jīng)理負責據(jù)其完成 《 目標成本（方案版） 》 。 方案版目標成本應明確以下內容： 單體建筑指標 ：至少應包括：外墻面積、外保溫面積、不同外裝飾材面積、門窗面積、屋面飾材、防水面積、大堂裝飾面積等； 基礎工程成本：根據(jù) 地質勘察報告、結合歷史數(shù)據(jù)、市場預期和基礎工程量具體測算； 主體工程成本： 參考歷史項目的經(jīng)驗數(shù)據(jù)，結合現(xiàn)合同條件以及市場預期具體測算； 景觀工程成本： 按照方案圖進行測算完成，至少應包括景觀面積、軟景面積、硬景面積、水體面積、鋪裝面積、擋墻工程量、圍墻工程量、代征綠地面積等指標； 三通一平工程成本： 土石方工程量應根據(jù)方案圖（或平場圖）、原始地貌圖計算，施工道路、施工水電、臨時設施根據(jù)施工平面布置圖測算； 基礎設施工程成本： 根據(jù)綜合管網(wǎng)圖（方案版）測算工程量，至少應包括：道路工程量、雨污水工程量、雨污水處理池工程量、強弱電管網(wǎng)工程量、給水管道工程量；（ 2）委托造價咨詢單位、面積測繪單位 ：方案設計完成后應委托造價咨詢單位測算相關指標、對方案進行技術經(jīng)濟比較；委托測繪單位對建筑面積、銷售面積、造價面積進行計算；（ 3）目標成本（方案版）報批： 如 《 目標成本（方案版） 》 未超過 《 項目目標成本（啟動版》 中的預設總成本（除土地外開發(fā)成本）的 3%，則只需按 《 方案設計階段成果 》 審批流程提交審批。否則，需項目設計研發(fā)經(jīng)理和項目成本經(jīng)理對超預設目標成本的原因進行分析和總結，并提交地區(qū)公司 PMO進行研討和審核。（ 4） 《 初步設計任務書成本控制附件 》 編制和審核： 根據(jù)審核通過的 《 目標成本（方案版 ） 》，由項目設計研發(fā)經(jīng)理負責完成 《 初步設計任務書成本控制附件 》 ，并報項目成本經(jīng)理、項目負責人、集團成本部經(jīng)理、設計研發(fā)部經(jīng)理審核，作為 《 初步設計任務書 》 的附件。二 龍湖房地產(chǎn)全過程成本精細化管理之道工程部提供現(xiàn)場布置方案提供施工用水電以及甲方臨設設置方案提供初步施工方案及土石方平衡對比提供方案圖、初步設計圖提供產(chǎn)品建造標準基礎方案對比成本部目標成本分解進行成本敏感性分析編制合約規(guī)劃研發(fā)部計劃財務部財務指標計算（ 5）將 《 目標成本（方案版） 》 按合同 分解為責任成本。 盡快進行工程發(fā)包和招標采購，縮短開發(fā)周期 。 規(guī)劃方案定案后確定總目標成本，設計開始前將總目標成本按照 分判與采購計劃 、 目標成本合同分解表 分解成未來可執(zhí)行的合同，進而將合同簽訂、履行的責任落實到各責任部門，以各部門的責任成本的完成來保證目標成本的完成。隨著項目的進展， 合約規(guī)劃 逐漸變成真實的合同。招標簽約過程中分解的責任成本值（標的額）也是評標依據(jù)之一典型案例10 招標合同分判與采購計劃11龍湖目標成本分解模板表12龍湖地產(chǎn)合約規(guī)劃模板二 龍湖房地產(chǎn)全過程成本精細化管理之道（ 1）編制 《 項目技術經(jīng)濟指標（初設） 》 ： 初步設計完成后 20個工作日內，項目負責人組織，項目研發(fā)經(jīng)理負責完成 《 項目技術經(jīng)濟指標（初設） 》 和 《 項目配置標準（初設） 》 。如無初步設計，可省略此項工作。（ 2）編制目標成本（執(zhí)行版）： 初步設計完成后 30個工作日內，依據(jù) 《 項目技術經(jīng)濟指標（初設） 》 、 《 項目配置標準（初設） 》 ，項目成本經(jīng)理組織項目團隊參加，共同開會充分討論，完成 《 目標成本（執(zhí)行版） 》 。如無初步設計，需在招標圖紙完成后 30個工作日內完成《 目標成本（執(zhí)行版） 》 。（ 3）委托造價咨詢單位計算相關工程量 ：委托造價咨詢單位依據(jù)初步設計圖紙進行計量、計價，包括單體建安工程、配套設施工程、基礎設施工程、環(huán)境景觀工程；并提出技術經(jīng)濟優(yōu)化措施建議；根據(jù)初步設計圖紙對規(guī)劃建筑面積、銷售建筑面積、造價建筑面積進行計算；（ 4）確定樣板房造價。 如做實體樣板房項目，在初步設計完成時，依據(jù)已完成的樣板房的施工圖確定其造價；（ 5）目標成本（執(zhí)行版）報批： 如 《 目標成本（執(zhí)行版） 》 未超過 《 目標成本（方案版 》 中的預設總成本（除土地外開發(fā)成本）的 3%，則只需按 《 初步設計階段成果 》 審批流程提交審批。否則需要成本經(jīng)理和設計研發(fā)經(jīng)理對超預設目標成本的原因進行分析和總結，并提交地區(qū)公司 PMO進行研討和審核。審核后同時抄送公司 PMO成員、項目團隊成員、集團運營中心、集團財務部。（ 6） 《 施工圖設計任務書成本控制附件 》 編制和審核： 根據(jù)審核通過的 《 目標成本（執(zhí)行版） 》 ，由項目設計研發(fā)經(jīng)理負責完成 《 施工圖設計任務書成本控制附件 》 ，并報項目成本經(jīng)理、項目負責人、集團成本部經(jīng)理、設計研發(fā)部經(jīng)理審核，作為 《 施工圖設計任務書 》 的附件。二 龍湖房地產(chǎn)全過程成本精細化管理之道（ 7）根據(jù)審核通過的 《 目標成本（執(zhí)行版） 》 和 《 施工圖設計任務書成本控制附件 》 下達限額設計指標，控制施工圖設計階段的成本。 指標應合理、能配合設計、快速核驗，見 《 設計限額指標 》（ 8）依據(jù) 《 目標成本（執(zhí)行版） 》 對施工圖設計進行優(yōu)化。 以執(zhí)行版目標成本為依據(jù)， 按 《 設計階段成本管理工作指引 》 和 《 成本優(yōu)化與控制作業(yè)指引 》 ， 對施工圖設計階段的土方、基礎、結構、戶型、外立面、門窗、精裝修、智能化、外網(wǎng)、道路、景觀、材料及設備選用等方案進行功能 成本優(yōu)化，提高產(chǎn)品的性價比。（ 9）依據(jù) 《 目標成本（執(zhí)行版） 》 深入進行價值工程。在施工圖設計階段運用價值工程進一步降本增效，形成 價值工程分析報告（模板 ），反過來調整目標成本。典型工具40《 設計限額指標 》44 《 設計階段成本管理工作指引 》17 《 成本優(yōu)化與控制作業(yè)指引 》41價值工程分析報告模板31《 無效成本管理工作指引 》19 施工圖重點問題審核一覽表45目標成本調整審批表（ 10）深入分析研究，消除 無效成本。 在施工圖設計階段深入開展產(chǎn)品設計成本對標活動。按照 《 無效成本管理工作指引 》 消滅無效成本。（ 11）進行 圖紙會審與交底。 按照 《 施工圖審核與交底一覽表 》 進行 圖紙會審與交底，體現(xiàn)事先成本控制。（ 12）對 《 目標成本（執(zhí)行版） 》 進行 調整。 施工圖設計完成后，可根據(jù)最終設計結果和施工圖預算在 《 目標成本（執(zhí)行版） 》 的基礎上適當調整，形成 《 目標成本（調整執(zhí)行版） 》 ，并按照 《 項目目標成本調整審批表 》 履行審批。二 龍湖房地產(chǎn)全過程成本精細化管理之道（ 1）目標成本分解形成責任成本和合約規(guī)劃： 《 項目目標成本（執(zhí)行版） 》 編制完成后 15個工作日內，由項目成本經(jīng)理負責，組織項目團隊成員及其他相關人員，參照集團合約規(guī)劃體系對目標成本按實體進行分解，形成 《 目標成本分解 》 及 《 合約規(guī)劃 》 。（ 2）簽署責任成本書并執(zhí)行：依據(jù) 審批通過的 《 項目目標成本分解 》 、 《 合約規(guī)劃 》 ，按照 《 責任成本管理作業(yè)指引 》 簽署 《 目標成本控制責任書 》 。 成本分解及合約規(guī)劃 動態(tài)成本跟蹤（ 1）依據(jù) 《 目標成本分解及合約規(guī)劃 》 簽訂合同： 簽訂合同時，應與合約規(guī)劃對應，并對付款計劃進行拆分，由項目成本經(jīng)理負責復核。（ 2）依據(jù)施工圖預算調整目標成本： 在施工圖完成后 45天內，項目成本經(jīng)理負責組織完成 施工圖預算 ，并對目標成本進行 預算調整， 由項目成本經(jīng)理負責錄入成本系統(tǒng)。施工圖預算包括單體建安工程、配套設施工程、基礎設施工程、環(huán)境景觀工程等；（ 3）動態(tài)成本結轉： 每月 25日 前由成本部指定人員將庫存材料等費用進行結轉，轉入項目成本，對本 月工程變更臺賬、現(xiàn)場簽證臺賬、工程索賠臺賬、 價款調整臺賬 所對應的合同金額變化，形成 價款支付臺賬，將以上五大臺賬 按照相關制度要求進行確認及審核后 7天內 ，轉入項目成本，由項目成本經(jīng)理審查后負責錄入成本系統(tǒng)。典型工具11龍湖地產(chǎn)目標成本分解模板表12龍湖地產(chǎn)合約規(guī)劃模板15《 責任成本管理作業(yè)指引 》14龍湖目標成本控制責任書典型工具42動態(tài)成本實時監(jiān)控模板43結轉成本報表46工程變更臺賬47現(xiàn)場簽證臺賬48工程索賠臺帳23價款調整臺賬49價款支付臺帳二 龍湖房地產(chǎn)全過程成本精細化管理之道 動態(tài)成本監(jiān)控與月度度成本回顧（ 1）成本月報編制： 每月 28日前，由合同責任人負責對未發(fā)生合同進行清理、預估，對已發(fā)生合同金額調整（如合同預算調整、合同變更調整）進行確認，并匯總提交給項目成本經(jīng)理審核，最后由項目成本經(jīng)理在月最后一個工作日前負責按公司統(tǒng)一模板形成 《 項目成本回顧報告（月度） 》 。（ 2）成本月報審批：① 如動態(tài)成本（除土地成本外）＞目標成本（除土地成本外） （ 1+2%），審批流程：目成本經(jīng)理 → 項目負責人 → 地區(qū)公司 PMO（會議形式） → 地區(qū)總經(jīng)理（抄送地區(qū)公司 PMO成員、項目團隊成員、集團運營中心、集團財務部）；② 其余條件下，審批流程：項目成本經(jīng)理 → 項目負責人→ PMO負責人（抄送地區(qū)公司 PMO、全體項目團隊成員、集團運營中心、集團財務部）。典型工具27動態(tài)成本信息周報模板表28動態(tài)成本信息月報模板表29成本調度會匯報 PPT模板 超目標成本的例外情況處理 除定期成本回顧外，如發(fā)現(xiàn)動態(tài)成本（除土地成本外）＞目標成本（除土地成本外） （ 1+5%），可隨時申請走上述 ① 流程。二 龍湖房地產(chǎn)全過程成本精細化管理之道 《 目標成本（執(zhí)行版） 》 調整（ 1）可調整的情況： 如出現(xiàn)上述 ① 和超目標成本 5%的情況，項目成本經(jīng)理可申請目標成本的調整。（ 2）調整流程： 項目成本經(jīng)理 → 項目負責人 → 地區(qū)公司 PMO（會議形式） → 地區(qū)總經(jīng)理（抄送地區(qū)公司 PMO成員、項目團隊成員、集團運營中心、集團財務部）。 月度資金計劃（ 1）合同經(jīng)辦人或某項工作的責任人負責編制對應的次月月度資金計劃。（ 2）月度資金計劃在每月最后一個工作日前編制并審批完成。二 龍湖房地產(chǎn)全過程成本精細化管理之道6. 項目竣工成本確認（ 1）竣工成本的編制內容和依據(jù)： 項目竣工成本，是指在項目竣工驗收時點上，項目的全部成本，包括確認的已發(fā)生成本和估算的未發(fā)生成本。其費項包括開發(fā)成本、營銷費用、管理費用、財務費用。已取得結算書的，按結算書反映，沒有取得結算書的，由合同責任人進行專業(yè)判斷、估算。（ 2）竣工成本的編制： 項目成本經(jīng)理負責提供開發(fā)成本、營銷費用的數(shù)據(jù)，計財部負責提供分攤到該項目的管理費用、財務費用和公司層面發(fā)生的營銷費用。最后由項目成本經(jīng)理匯總形成 《 項目竣工成本 》 。 《 項目竣工成本 》 按集團統(tǒng)一指導模板進行編制。（ 3）竣工成本的分析比較： 項目成本經(jīng)理應將 《 竣工成本 》 與上一版 《 目標成本（執(zhí)行版） 》 比較，分析、說明差異原因，并同 《 竣工成本 》 報表一起書面確認。（ 4）竣工成本的報審： 每年 16月竣工項目，須在 6月 30日前完成 《 項目竣工成本》 ，并通過審批；每年 712月竣工項目，須在 12月 31日前，完成 《 項目竣工成本 》，并通過審批。（ 5）竣工成本的審批流程： 項目成本經(jīng)理 → 項目負責人 → 地區(qū)公司 PMO（會議形式） → 地區(qū)總經(jīng)理（抄送地區(qū)公司 PMO成員、項目團隊成員、集團運營中心、集團財務