【正文】 門與采購部 評標(biāo)和定標(biāo) (1)技術(shù)性評標(biāo)、定標(biāo) (2)經(jīng)濟性評標(biāo)、定標(biāo) 按照優(yōu)先順序進行評標(biāo)定標(biāo)： 技術(shù)評標(biāo) 經(jīng)濟評標(biāo) 合作經(jīng)歷 綜合審核投標(biāo)單位；評定中標(biāo)單位 經(jīng)辦部門與采購部 20231124 94 材料及設(shè)備采購成本控制要點 控制要點 主要內(nèi)容 方法與途徑 責(zé)任主體 材料的性能價格比 市場信息 日常搜集市場信息，建立材料市場信息庫。 工程部 技術(shù)參數(shù) 材料設(shè)備的技術(shù)參數(shù)由設(shè)計部確定或封樣。 設(shè)計部 招投標(biāo) 必須招投標(biāo)的材料設(shè)備要制定招投標(biāo)計劃。不需 招投標(biāo)的材料設(shè)備，采用三家以上廠家報價擇。 采購部 材料進場計劃 采購招標(biāo)及訂立合同時間 根據(jù)項目發(fā)展計劃分解材料設(shè)備采購計劃。 采購部 生產(chǎn)周期 與工程進度相配合。 運輸周期 與采購點遠近相對應(yīng)、與工程進度配合 安裝、驗收周期 與工程進度相配合 工程部 交叉作業(yè)時間 與工序安排相聯(lián)系，強調(diào)溝通與協(xié)作。 材料款支付 材料款支付方式 材料款支付進度 保修款 預(yù)付款限額控制 首次驗收后付款總額進度控制。 保修款一般不低于合同總價的 5%。 工程部 材料驗收 數(shù)量驗收 幾方共同確認貨到現(xiàn)場數(shù)量 工程部 質(zhì)量驗收 外觀質(zhì)量的驗收 安裝后質(zhì)量的驗收 工程部 材料保管與保修 材料保管 明確貨物的卸貨和保管的責(zé)任承擔(dān)者 采購部與工程部 材料保修 明確保修責(zé)任和保修期 20231124 95 招標(biāo)階段成本控制 實例 《 工程量清單標(biāo)底編制細則 》 《 評標(biāo)細則 》 招標(biāo)系列表單 20231124 96 施工階段成本控制 由于市場變化與市場把握等原因，施工階段不可避免由于 各種情況而要對施工計劃和內(nèi)容進行改動，這些 變更 產(chǎn)生 的費用及材料、工程款的支付須嚴(yán)格控制。工程質(zhì)量控制 和工期控制對成本控制有直接影響。 特別注意：各部門的及時溝通和良好合作。 20231124 97 施工環(huán)節(jié)成本控制要點 控制要點 主要內(nèi)容 方法與途徑 責(zé)任主體 設(shè)計變更環(huán)節(jié) （ 1）變更評估 項目前期規(guī)劃、定位要全面、準(zhǔn)確，盡量避免在施工中的重大設(shè)計調(diào)整。 加強施工前的審核工作。全面考慮工程造價，對可能發(fā)生變更的地方有預(yù)見性，并予以事先約定。 各部門全面評估變更帶來的各種變化，為審批提供參考依據(jù)。 設(shè)計部、項目部與成本部 （ 2）變更的審核、審批與知會 按照審批權(quán)限審批后方可進行變更；發(fā)出設(shè)計變更通知單；變更必須有設(shè)計單位、設(shè)計部、工程部、監(jiān)理單位和施工單位共同簽字后，才能有效。 經(jīng)辦部門與設(shè)計部 施工現(xiàn)場簽證 （ 1）簽證的確認 現(xiàn)場簽證的確認嚴(yán)格按照合同中所約定的條款執(zhí)行。 項目部 （ 2）簽證的時限 遵守當(dāng)時發(fā)生當(dāng)時簽證的原則。 （ 3）簽證的工程量 認真核對簽證的工程量準(zhǔn)確性；簽證的內(nèi)容、原因、工程量應(yīng)清楚準(zhǔn)確、無涂改、編號準(zhǔn)、全，并有監(jiān)理工程師的簽字確認。 項目部與成本部 （ 4）簽證的審批 遵循先審批后實施的原則；在確認簽證前，應(yīng)按相應(yīng)審批程序報審，通過后方可正式簽證。 經(jīng)辦部門 （ 5）簽證的匯總 對工程變更應(yīng)定期進行分類匯總統(tǒng)計分析，并根據(jù)統(tǒng)計資料對控制工程變更提出改進意見。 項目部與成本部 20231124 98 施工環(huán)節(jié)成本控制要點 審圖 （ 1）擴初圖會審 （ 2）施工圖會審 （ 3）分項、分部圖會審 （ 4）各專業(yè)技術(shù)圖紙會審 圖紙多層次會審會簽，各專業(yè)互審互簽； 在開工前盡量把圖紙中的問題修改完。 工程部、項目部與設(shè)計部 總分包配合費 （ 1）分包方式 （ 2）分包內(nèi)容 （ 3）分包的責(zé)任界定 通過投標(biāo)確定配合費，避免在施工過程中修改分包方式、分包內(nèi)容、范圍而增加工程成本。 工程部與項目部 材料供應(yīng) （ 1）選型 （ 2）材料供應(yīng)方式 （ 3）材料計劃 （ 4）預(yù)留時間 在材料招標(biāo)前確定施工所用的各項材料的選型。 設(shè)計部 確定材料供應(yīng)方式，通過招標(biāo)確定相關(guān)費用。 采購部與成本部 編制材料計劃，考慮可能出現(xiàn)的問題，留出相應(yīng)的時間。 工程部與項目部 工程款的支付 （ 1）付款進度 （ 2）工程進度 多層次多角度審核工程進度，按合同約定和進度情況付款。 項目部與成本部 （ 3）付款的審批 根據(jù)授權(quán)權(quán)限進行審批。 項目部、成本部與財務(wù)部 20231124 99 設(shè)計變更的管理 1. 設(shè)計變更的提出方式 2. 原因分析－－消除原因、盡量避免 3. 影響分析－－優(yōu)化方案 4. 變更業(yè)務(wù)辦理 5. 審批與發(fā)放、溝通 6. 與合同和現(xiàn)場的接軌 7. 辦理有關(guān)手續(xù)： 成本動態(tài)、錄入軟件 8. 實施結(jié)果的確認 9. 結(jié)果的處理： 支付、結(jié)算與索賠 10. 后評估 設(shè)計變更的管理體現(xiàn)以下幾個內(nèi)容 20231124 100 實例 《 設(shè)計變更簽證管理規(guī)定 》 《 甲方認質(zhì)認價操作細則 》 《 補充預(yù)算審核實施細則 》 付款系列表單 施工階段成本控制 20231124 101 結(jié)算階段 — 甲供材料的結(jié)算、甲供設(shè)備的結(jié)算 和工程結(jié)算。 成本控制： ?初審竣工資料、結(jié)算資料； ?審查結(jié)算資料，會簽結(jié)算資料，初審結(jié)算； ?復(fù)核結(jié)算，化解結(jié)算分歧，進行結(jié)算定案。 特別注意：相關(guān)監(jiān)控信息的及時和準(zhǔn)確性；嚴(yán)格審核結(jié)算工程量，合理確定結(jié)算單價。 結(jié)算階段成本控制 20231124 102 結(jié)算環(huán)節(jié)成本控制要點 控制要點 主要內(nèi)容 方法與途徑 責(zé)任主體 乙方預(yù)算 （ 1）乙方預(yù)算內(nèi)容的審查 ?先由造價比例大的項目看（地面、墻面、部分家具），縮小及調(diào)整面積。 ?注意報價拆分、施工方法、報價及招標(biāo)方法不同會影響成本的問題 成本部 鋼筋用量的核實 （ 1）施工圖中的鋼筋用量 （ 2）變更的鋼筋用量 選擇并委托管理經(jīng)驗豐富、職業(yè)道德良好、工作認真負責(zé)工程造價咨詢公司進行鋼筋量計算工作。 成本部與采購部 抽查與核實工程造價咨詢公司的鋼筋用量計算工作，相關(guān)人員必須下現(xiàn)場了解乙方綁扎鋼筋情況。 成本部 價差的調(diào)整 （ 1）材料價差 （ 2）人工價差 （ 3）費用價差 及時跟蹤價格（材料、人工、費用）變化情況，嚴(yán)格執(zhí)行合同中價差調(diào)整辦法，當(dāng)價格出現(xiàn)異常波動時，應(yīng)立即與相關(guān)單位商量對策。 成本部 20231124 103 變更的費用控制 （ 1）圖紙審核 工程部和項目部負責(zé)組織各專業(yè)共同審圖，實行專業(yè)負責(zé)制，協(xié)調(diào)監(jiān)理公司和施工單位審圖。 工程部、項目部與設(shè)計部 （ 2）因市場因素甲方對圖紙的修改 甲方對圖紙做出重大修改之前，應(yīng)進行方案經(jīng)濟比較。 設(shè)計部 （ 3）現(xiàn)場簽證 現(xiàn)場簽證中，應(yīng)明確發(fā)生費用的數(shù)量、原因和責(zé)任。 項目部與成本部 違約與索賠 （ 1）工期 （ 2）質(zhì)量 履行自己的合同義務(wù)并督促乙方履行合同義務(wù)，重視在過程中控制工期與質(zhì)量。 項目部 （ 3）配合管理 項目部負責(zé)各施工方的配合問題 項目部 （ 4）停工、窩工 當(dāng)造成重大停、窩工時，項目部與成本部及時進行停、窩工費用計算。 項目部與成本部 結(jié)算環(huán)節(jié)成本控制要點（續(xù)） 20231124 104 結(jié)算階段成本控制 實例 《 工程 /甲供材料結(jié)算及尾款支付實施細則 》 《 維修費用、零星委托審核細則 》 《 保修金辦理細則 》 結(jié)算系列表單 20231124 105 營銷階段成本控制 營銷階段成本目標(biāo)的確定：一般是按比例確定 營銷階段成本目標(biāo)的分解：按照各個項目單項支出合同計劃分解 特別注意：銷售承諾（銷售合同、廣告、售樓書）對入住和物業(yè)管理產(chǎn)生的影響，避免索賠的發(fā)生（避免無效成本的增加）。 20231124 106 營銷環(huán)節(jié)成本控制要點 控制要點 主要內(nèi)容 方法與途徑 責(zé)任主體 營銷方案 （ 1）營銷成本目標(biāo) （ 2）市場信息 （ 3）營銷計劃 按比例確定成本目標(biāo) 根據(jù)各種相關(guān)因素確定具體計劃和進行成本目標(biāo)分解 營銷部 營銷現(xiàn)場費用 （ 1）現(xiàn)場銷售人工費用 銷售人數(shù)控制、銷售工作進度控制和獎勵辦法控制。 營銷部與人力資源部 （ 2）現(xiàn)場銷售器具費 （ 3）賣場、現(xiàn)場包裝費 （ 4）銷售模型費用 （ 5）宣傳資料及禮品費 （ 6）展銷費 將目標(biāo)成本按照合同計劃或分項分解，嚴(yán)格執(zhí)行采購流程 營銷部與采購部 媒體選擇 （ 1）媒體及廣告代理公司信息 日常收集并建立市場提供商數(shù)據(jù)庫。 營銷部 （ 2）招投標(biāo) 遵守先評后選的原則進行內(nèi)部評審和招投標(biāo)。 營銷部與采購部 20231124 107 樣板房 裝修 （ 1）設(shè)計、裝修 市場信息收集，控制裝修目標(biāo)成本。 設(shè)計部與營銷部 （ 2）材料采購 市場信息搜集，材料、設(shè)備選型。 設(shè)計部與采購部 （ 3）信息采集及招投標(biāo) 按招標(biāo)流程執(zhí)行。 采購部與設(shè)計部 （ 4）樣板房維護 委托物業(yè)代管協(xié)議的簽署 采購部 （ 5）材料回收、保管和再利用 建立材料設(shè)備清單、使用登記，閑置品評估和處理。 采購部與行政部 銷售回 款 （ 1）銷售折扣點 售前合理確定。 營銷部 （ 2）回款周期 制定銷售收入計劃 營銷部 銷售補 充條款 及承諾 （ 1）承諾的提出 將承諾分類分析，控制銷售合同、廣告、售樓書承諾與設(shè)計及實際的一致性。 營銷部、設(shè)計部 和工程部 （ 2）設(shè)計變更與承諾 執(zhí)行設(shè)計變更審批與知會制度 承諾的變更 設(shè)計部、營銷部 和工程部 營銷環(huán)節(jié)成本控制要點（續(xù)） 20231124 108 實例 《 營銷費用控制計劃 》 《 樣板房物品采購細則 》 營銷階段成本控制 20231124 109 ? 成本管理內(nèi)容就是確定與控制 ? 成本確定是要找到合理值不是準(zhǔn)確值 ? 成本控制就是要做到心中有數(shù)，而不是簡單的限制和壓低成本， ? 不論確定與控制，必須面向市場、面向產(chǎn)品，技術(shù)與經(jīng)濟相結(jié)合 概括與強調(diào) 20231124 110 操作建議 針對公司的成本管理 明確架構(gòu)和管控模式 提出經(jīng)營方針與管理目標(biāo) 建立相應(yīng)的制度與規(guī)范化的流程 構(gòu)筑業(yè)務(wù)平臺：數(shù)據(jù)、標(biāo)準(zhǔn)、資源、工具 針對項目的控制重點 產(chǎn)品目標(biāo)與成本目標(biāo)的制定 各操作環(huán)節(jié)的監(jiān)控 20231124 111 沈葵 13691789662 演講完畢，謝謝觀看！