【文章內(nèi)容簡介】 根據(jù)預(yù)期售價和目標利潤進行預(yù)先確定的，經(jīng)過努力所要實現(xiàn)的成本指標。（見右圖）（ 1）按開發(fā)項目的單項工程、單位工程、分部或分項工程的自然組成進行歸集與分解（ 2）目標成本科目歸集與分解體現(xiàn)項目的開發(fā)進程（ 3）科目要盡量滿足公司招標、簽約等工作的需要（ 4）目標成本科目的內(nèi)涵與界線盡量明晰（ 5）成本科目要兼顧公司歷史數(shù)據(jù)和行業(yè)習慣（ 6）成本部要與財務(wù)部、項目部充分溝通協(xié)商一致，經(jīng)公司定下來后，二級科目就不要變動，三級以后的科目可延展（ 7）目標成本科目便于監(jiān)控執(zhí)行與考核序號 成本構(gòu)成1 土地獲得價款2 開發(fā)前期準備費3 主體建筑工程費4 主體安裝工程費5 小區(qū) 園林 與 管網(wǎng)工程費6 配套設(shè)施費7 開發(fā)間接費8 期間費用9 開發(fā)期稅費典型案例項目四級成本科目定及其管理實施程序內(nèi)部資料，機密房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本管理房地產(chǎn)開發(fā)成本全過程精細化管理Cost control in real estate project房地產(chǎn)成本如何控制？ —— 進行 目標成本管理三房地產(chǎn)目標成本的構(gòu)成、歸集與分解一二三四房地產(chǎn)開發(fā)項目目標成本的有效制定房地產(chǎn)目標成本的分解 —— 責任成本責任成本的落實監(jiān)控反饋評估及考核五 建立健全有效的全過程成本管理體系23 房地產(chǎn)成本如何控制？ —— 進行 目標成本管理三二 房地產(chǎn)目標成本的有效制定（ 1）內(nèi)涵： 目標制定不僅限于成本目標值本身、更要關(guān)注成本背后的產(chǎn)品目標。（ 2）作用： 目標成本不是上限而是 基準 ，目標的作用在于心中有數(shù)；是 “ 算了再做 ” ，而不是 “ 做了再算 ” 。（ 3）范圍： 成本目標是整個項目團隊的目標，目標范圍覆蓋全成本。？關(guān)于制定成本目標的時間一般做法：（ 1）目標制定從立項開始，區(qū)分控制目標與經(jīng)濟測算數(shù)據(jù)，按不同要求考慮風險因素；（ 2）定位、設(shè)計階段進行各階段的成本測算，各期測算要有對應(yīng)，原則上前期目標控制后期目標；（ 3）規(guī)劃方案確定后，要形成正式 目標成本；（ 4）擴初及施工圖完成后，在目標成本總金額不變的前提下，可根據(jù)施工圖預(yù)算對目標成本進行科目之間的調(diào)劑。典型案例及其實施細則4萬科成本管理程序23 房地產(chǎn)成本如何控制？ —— 進行 目標成本管理三？測定依據(jù)土地土地投資投資論證論證階段階段項項目目啟啟動動階階段段方方案案設(shè)設(shè)計計階階段段施施工工圖圖設(shè)設(shè)計計施工施工組織組織材料材料采購采購竣竣工工結(jié)結(jié)算算擴擴初初設(shè)設(shè)計計階階段段目標目標成本成本（土（土地版地版））目標目標成本成本（啟（啟動版動版））目標目標成本成本（方（方案版案版））目標目標成本成本（執(zhí)（執(zhí)行版行版））目標目標成本成本（動（動態(tài)版態(tài)版））現(xiàn)實現(xiàn)實結(jié)算結(jié)算成本成本分析分析考核考核目標目標成本成本（調(diào)（調(diào)整版整版））目標成本形成 動態(tài)及責任成本執(zhí)行項目項目投資投資論證論證報告報告項目項目定位定位策劃策劃報告報告規(guī)劃規(guī)劃設(shè)計設(shè)計方案方案施工施工圖設(shè)圖設(shè)計圖計圖建造建造標準標準施工施工組織組織材料材料采購采購竣工竣工圖紙圖紙驗收驗收標準標準擴初擴初設(shè)計設(shè)計說明說明測定階段測定成果23二 房地產(chǎn)目標成本的有效制定 （有正向測算法、反向倒逼法兩種）（ 1）正向測算法： 成本是由產(chǎn)品的定位與檔次決定的，因此目標成本要依據(jù)產(chǎn)品定位與檔次，依據(jù)項目發(fā)展報告、策劃報告、各階段的設(shè)計文件和交樓標準，根據(jù)所掌握的歷史經(jīng)驗數(shù)據(jù)和項目的特征，在發(fā)包前經(jīng)歷由粗到細的過程，依次形成各種版本的目標成本（ 2）反向倒逼法：（ 目標成本 =銷售收入 — 期望利潤）步驟：確定銷售價格水平 —— 確定利潤要求 —— 反推計算成本水平。（ 3）不管用哪種方法 ，最好利用公司通用的標準和模板表格，節(jié)省時間，避免失誤，之后只要針對項目的不同點再做局部調(diào)整即可。 房地產(chǎn)成本如何控制？ —— 進行 目標成本管理三（ 1）水平恰當：目標成本要 支持定位，既有可行性，又具挑戰(zhàn)性；適當考慮風險；（ 2）依據(jù)充分：目標成本 合理確定的前提條件：了解市場、結(jié)合產(chǎn)品，有充分的數(shù)據(jù)支持－－ 通過市場調(diào)研和數(shù)據(jù)庫；（ 3）內(nèi)容具體明確： 成本內(nèi)容明確（比如同樣是 高檔 ，各人心目中可能不同）；考慮全面，不要漏項；（ 4）量化計算： 盡可能有量化的計算， 量價 分離，而不是籠統(tǒng)的總數(shù)，便于今后的對比分析；（ 5）強調(diào)考核作用： 能作為績效 考核指標 ；便于用成本目標對控制結(jié)果進行考核。（ 6）發(fā)布要審批： 確定的目標成本要符合公司利潤要求，經(jīng)過各方的討論和審批（可能集團審批），才能正式發(fā)布執(zhí)行 。 典型案例5萬科目標成本測算分解考核綜合模板6金地各階段目標成本測算與控制模板表7龍湖地產(chǎn)各個階段目標成本測算模板表8青島海信房地產(chǎn)目標成本測算工具表23二 房地產(chǎn)目標成本的有效制定目標成本誰來制定？如何制定？ （由成本部主持，跨部門協(xié)作、公司審批下發(fā)）（ 1） 成本部 與營銷、設(shè)計、招標、采購、項目、財務(wù)等多部門多輪溝通協(xié)調(diào)（ 2）目標成本制定不是單打、獨奏，而是協(xié)同、配合，是一個系統(tǒng)工程，要能夠經(jīng)得起推敲（ 3）目標成本測定結(jié)果要上公司評審會（進行闡述、釋疑、集中意見、修改調(diào)整）（ 4）目標成本應(yīng)由相關(guān)部門經(jīng)理傳簽、董事長（總經(jīng)理）審批下發(fā)執(zhí)行（ 5）目標成本一旦簽發(fā)，不得修改（除非項目本身重大調(diào)整），要保持其剛性和嚴肅性（ 6）目標成本便于操作與實施。要盡量與招標、簽約相適應(yīng)，便于過程監(jiān)控，松緊適宜，通過努力可實現(xiàn) （走兩個極端均會失效）。（ 7）要與項目的盈利分析緊密結(jié)合。以滿足公司最低盈利水平為前提，上市公司更應(yīng)如此。 房地產(chǎn)成本如何控制？ —— 進行 目標成本管理三? 目標成本是基于企業(yè)目標建立的? 目標成本是在項目運作過程中逐漸形成和明確的? 目標成本的管理要基于完善的動態(tài)成本信息管理? 目標成本管理的實施要依賴于責任成本管理體系本節(jié)回顧與總結(jié)內(nèi)部資料，機密房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本管理房地產(chǎn)開發(fā)成本全過程精細化管理Cost control in real estate project房地產(chǎn)成本如何控制？ —— 進行 目標成本管理三房地產(chǎn)目標成本的構(gòu)成、歸集與分解一二三四房地產(chǎn)開發(fā)項目目標成本的有效制定房地產(chǎn)目標成本的分解 —— 責任成本責任成本的落實監(jiān)控反饋評估及考核五 建立健全有效的全過程成本管理體系23 房地產(chǎn)成本如何控制？ —— 進行 目標成本管理三三 房地產(chǎn)目標成本的分解 —— 責任成本（ 1）要滿足動態(tài)控制的需要： 目標成本分解應(yīng) 按工程與材料招標分判計劃分解到每個招標項目上；但前提是項目開發(fā)過程需事先有充分的策劃，計劃管理要到位。（ 2）要滿足成本分析的需要： 按照公司 成本科目 （目前沒有行業(yè)標準）分解。（ 3）要按內(nèi)部職責劃分： 成本費用總額分解到各相關(guān)責任部門，列入入 KPI 。（ 4）目標成本分解要與設(shè)計限額對接： 這樣也可以認為是目標的落實。（ 5）目標成本分解要考慮分攤問題： 一般建安費之外的費用分配到單體上；公建配套費用根據(jù)服務(wù)范圍在各期之間分攤。 責任成本體系是通過確定責任主體和評價部門，通過技術(shù)經(jīng)濟指標的設(shè)定、執(zhí)行和考核，來保證目標成本的實現(xiàn)一套管理系統(tǒng)。 責任成本體系的目的在于提高公司全員成本管理意識及水平，加強不同專業(yè)、不同流程之間的合作和溝通，形成分工負責、有機協(xié)調(diào)的成本管理體系，體現(xiàn)結(jié)果與過程并重的原則。 —— 落實問責制——— 全員有責〓〓〓誰都不負責！責任明確動態(tài)評估事中考量獎罰分明23 房地產(chǎn)成本如何控制？ —— 進行 目標成本管理三三 房地產(chǎn)目標成本的分解 —— 責任成本4. 成本目標分解為責任目標的方法三種方式各有側(cè)重但又相互關(guān)聯(lián)方式之一， 按合同計劃分解方式之二， 按項目實體分解方式之三， 按考核責任分解（（ 1）） 按合同計劃分解分解目的： 盡快進行工程發(fā)包和招標采購，縮短開發(fā)周期分解依據(jù)： 開發(fā)項目的 招標合同分判與采購計劃分解內(nèi)容：將 總成本分解成每個合同的責任成本（標的額）分解時間： 規(guī)劃方案定案后確定總目標成本，設(shè)計開始前將總目標成本按照 分判與采購計劃 、 目標成本合同分解表分解成未來可執(zhí)行的合同，進而將合同簽訂、履行的責任落實到各責任部門，以各部門的責任成本的完成來保證目標成本的完成。隨著項目的進展， 合約規(guī)劃 逐漸變成真實的合同。招標簽約過程中分解的責任成本值（標的額）也是評標依據(jù)之一典型案例10 招標合同分判與采購計劃11龍湖目標成本分解模板表12龍湖地產(chǎn)合約規(guī)劃模板 房地產(chǎn)成本如何控制？ —— 進行 目標成本管理三（（ 1）） 按合同計劃分解表格例表分類 合同名稱（示意） 編號 考核標的 責任部門 負責人設(shè)計合同 方案設(shè)計合同 　 　 產(chǎn)品技術(shù)部 　施工圖設(shè)計合同 　 　 　園林景觀設(shè)計合同 　 　 　專業(yè)設(shè)計合同 　 　 　地質(zhì)勘察合同 　 　 　測繪合同 　 　 　建安工程合同 三通一平工程施工合同 　 　 項目工程部 　試樁檢測合同 　 　 　單獨施工的樁基礎(chǔ)工程合同 　 　 　建筑安裝施工總承包合同 　 　 　園林景觀合同 園林景觀工程施工合同 　 　 　集中采購合同 外墻裝飾材料采購合同 　 　 采購部 　門窗制作安裝合同 　 　 　電梯采購安裝合同 　 　 　發(fā)電機采購合同 　 　 　通風空調(diào)設(shè)備采購合同 　 　 　 房地產(chǎn)成本如何控制？ —— 進行 目標成本管理三（（ 2）） 按工程實體（成本科目）分解分解目的： 便于對開發(fā)項目的各個單項工程分別進行成本控制。分解依據(jù)： 項目建設(shè)內(nèi)容（設(shè)計圖紙及說明）。分解內(nèi)容： 總目標成本分解到單項工程、進而分解到單位工程、甚至到分部分項工程目標；還可細到分棟分層分構(gòu)件。分解時間： 概算或施工圖預(yù)算編制完成后分解，招標簽約后及結(jié)算后對比分析。序號 成本項目 成本責任金額 責任部門 責任人一 土地獲得價款 　 投資部　 　二 開發(fā)前期準備費 　 發(fā)展部　 　三 主體建筑工程費 　 設(shè)計部工程部采購部　　　　四 主體安裝工程費 　 　五 社區(qū)管網(wǎng)工程費 　 　六 園林環(huán)境費 　 　七 配套設(shè)施費 　 　八 開發(fā)間接費 　 項目部　 　　 開發(fā)成本 　 　 　九 期間費用 　 財務(wù)部、營銷部　 　　 項目總投資 　 總經(jīng)理　 　按工程實體分解表格 房地產(chǎn)成本如何控制？ —— 進行 目標成本管理三（（ 3）） 按考核責任分解分解目的： 落實成本責任考核分解依據(jù)： 部門或崗位成本管理職責及考核辦法。分解內(nèi)容：將 總目標成本分解為每個部門或崗位的成本管理指標。分解時間：可提前到策劃階段 即可分解，具體數(shù)據(jù)在預(yù)算確定后調(diào)整。分解方法： 對照成本科目和崗位職責，將總成本按 《 目標成本分解及責任成本考核指引 》 分解到各部門，對項目費用的責任部門及其主要職責（包括控制內(nèi)容、要點、手段）形成 《 目標成本控制責任書 》典型案例13目標成本分解及責任成本考核指引表14萬科目標成本控制責任書 房地產(chǎn)成本如何控制？ —— 進行 目標成本管理三三 房地產(chǎn)目標成本的分解 —— 責任成本5. 成本目標分解為責任目標的過程啟動階段項目發(fā)展報告設(shè)計階段圖紙、選材用料、設(shè)備選型投資論證階段可研報告投資估算總成本測算目標成本（啟動版）?分判計劃?項目組建方案－初步－施工圖分項成本測算、概算、預(yù)算實施階段合同合同金額目標成本（方案班）目標成本（執(zhí)行版） 動態(tài)成本按考核責任分解 按合同分解 按實體分解目標成本（估算版） 房地產(chǎn)成本如何控制？ —— 進行 目標成本管理三三 房地產(chǎn)目標成本的分解 —— 責任成本?責任成本的分解是基于責任形成的主體?責任成本分解后要形成明確的責任成本管理指導書 ?責任成本的管理要引入考核、評估機制?責任成本管理的實施與績效管理需掛鉤本節(jié)回顧與總結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本管理房地產(chǎn)開發(fā)成本全過程精細化管理Cost control in real estate project房地產(chǎn)成本如何控制？ —— 進行 目標成本管理三房地產(chǎn)目標成本的構(gòu)成、歸集與分解一二三四房地產(chǎn)開發(fā)項目目標成本的有效制定房地產(chǎn)目標成本的分解 —— 責任成本責任成本的落實監(jiān)控反饋評估及考核五 建立健全有效的全過程成本管理體系 房地產(chǎn)成本如何控制？ —— 進行 目標成本管理三（ 1）控制產(chǎn)品標準，落實到規(guī)劃設(shè)計、設(shè)備選型與招標合約規(guī)劃中： 在規(guī)劃設(shè)計和招標合約規(guī)劃中體現(xiàn)開發(fā)商的意圖，保證設(shè)計和施工的成果不會出現(xiàn)定位和檔次上的偏差；使目標成本分塊、分步變?yōu)閷嶋H成本，產(chǎn)品的實現(xiàn)導致目標的落實，（ 2）采用技術(shù)與經(jīng)濟相結(jié)合的手段保證責任成本成