【正文】 本實現(xiàn)：要 充分掌握技術與市場，每一項工作采用價值工程工具來分析和實施，保證經濟適用性，最終使責任成本落到實處。（ 3）加強過程控制： 過程決定結果，每一項成本工作的實施既要有完整的流程，更要強調項目操作團隊的成本意識與溝通，產品、技術的控制與成本的控制要同步實現(xiàn)。（ 4）實行動態(tài)監(jiān)控，預測可能變化： 對開發(fā)工程中諸如設計、招標、變更、結算等環(huán)節(jié)進行動態(tài)監(jiān)控，利用相應的工具（軟件與報表）及時反饋和決策。（ 5）進行偏差調整與內部平衡： 對動態(tài)監(jiān)測到的成本偏差及時調整，對調整的原因、責任、內容、幅度、產生的影響等要做到心中有數(shù)，調整本身就是一種落實。（ 6）加強對責任成本實施過程與結果的全面考核： 要以考核促進責任成本的落實，以獎懲落實考核結果進而落實責任成本的實現(xiàn)?？己思纫己私Y果更要關注過程細節(jié)的考核。四 責任成本的落實和動態(tài)成本的實時監(jiān)控 根據(jù) 《 責任成本管理作業(yè)指引 》 編制 《目標成本責任指導書》 ，明確責任主體、內容、控制要點、評價指標、獎懲措施，按照 《 成本管理工作評價獎懲表 》 落到實處。典型案例15責任成本管理作業(yè)指引14萬科目標成本控制責任書16成本管理工作評價表 房地產成本如何控制？ —— 進行 目標成本管理三四 責任成本的落實和動態(tài)成本的實施監(jiān)控（ 1）成本 形成 階段 —— 設計階段的成本控制 1）方案優(yōu)化 : 最有效的主動控制方法，見 《 萬科成本優(yōu)化與控制作業(yè)指引 》 2）限額設計：指標的合理性、設計配合、快速核驗。見 《 萬科設計限額指標 》 3）圖紙會審與交底：體現(xiàn)事先控制。 《 萬科施工圖審核與交底一覽表 》（ 2）成本 確定 階段 —— 招標、簽約階段的成本控制 1）承包方式：總價包干還是固定單價？清單招標還是費率招標？ 2）評標原則：合理低價一垂定音？還是先招入圍再談判？ 3）材料設備供貨方式：甲供？認質認價？乙方全包？ 4）材料設備樣板：樣板、品牌是否齊全，嚴防貨不對板 5）付款方式：預付款、進度款支付的頻率與額度，結算及時性 6）合同會簽中商務條款把關 7）在評標過程中 ,將招標結果與責任目標成本比較分析 ,為定標作參考（ 3）成本 實現(xiàn) 階段 —— 施工階段的成本控制 1）建立成本變更預警制度（見 《 萬科變更管理作業(yè)指引書 》 、 《 變更管理程序 》） 2）加強現(xiàn)場簽證的管理（見 《 萬科簽證管理作業(yè)指引 》 、 《 簽證管理程序 》 ）； 3）按月審結； 4）成本統(tǒng)計反饋、動態(tài)監(jiān)控（信息平臺）； 5）目標的考核：召開成本月度會，與 KPI掛鉤。 房地產成本如何控制？ —— 進行 目標成本管理三四 責任成本的落實和動態(tài)成本的實施監(jiān)控（ 1）動態(tài)成本的概念： 是項目實施過程中各個時期體現(xiàn)的現(xiàn)實成本結果。（ 2）動態(tài)成本的構成 （見右圖）（ 3）動態(tài)成本的控制控制要點： 加強動態(tài)成本信息統(tǒng)計和及時反饋控制原則：及時準確控制手段： 動態(tài)成本信息周報模板表 （鏈接） 動態(tài)成本信息月報模板表 （鏈接） 成本調度會匯報 PPT模板 （鏈接） 竣工成本報告標準模板 （鏈接）簽約金額變更簽證結算調整已發(fā)生成本合同性成本 非合同性成本已結算成本 未結算成本待發(fā)生成本動態(tài)成本簽約金額變更簽證結算調整（ 1）無效成本的概念： 房地產項目實施過程中產生的對形成產品、提升價值、促進營銷沒有作 用，無法獲得客戶認同和補償，屬于費用浪費的成本。（ 2）無效成本的控制要點： 《 無效成本管理工作指引 》（ 3）常見無效成本分類 （見鏈接里的鏈接）典型案例31無效成本管理工作指引 房地產成本如何控制？ —— 進行 目標成本管理三四 責任成本的落實和動態(tài)成本的實施監(jiān)控（ 1）控制要點：責任清晰、可追溯、動態(tài)循環(huán)反映，能分期累計， KPI相對固定（ 2）控制原則：可量化、標準明確、考核與利益掛鉤（ 3）操作方法：各部門責任成本控制評估用 《 萬科目標成本評估考核模板 》 成本部管理工作水平評估用 《 萬科成本管理工作評估表 》各部門成本控制績效考核用 《 萬科成本考核 BSC工具模板 》 典型案例32萬科目標成本評價考核模板16成本管理工作評價表33萬科成本考核 BSC工具模板?責任成本要落實到每一項工作中，工作的完成導致成本的落實?將責任成本與現(xiàn)實成本對比，進行動態(tài)監(jiān)控，及時發(fā)現(xiàn)偏差?對反饋到的動態(tài)成本偏差及時調整，時刻做到心中有數(shù)?對成本控制過程進行評估，對結果進行考核，與績效掛鉤本節(jié)回顧與總結房地產開發(fā)項目全過程成本管理房地產開發(fā)成本全過程精細化管理Cost control in real estate project房地產成本如何控制？ —— 進行 目標成本管理三房地產目標成本的構成、歸集與分解一二三四房地產開發(fā)項目目標成本的有效制定房地產目標成本的分解 —— 責任成本責任成本的落實監(jiān)控反饋評估及考核五 建立健全有效的全過程成本管理體系 房地產成本如何控制？ —— 進行 目標成本管理三五 建立健全有效的全過程成本管理體系① 信息暢通 目標明晰、動態(tài)監(jiān)控、及時顯現(xiàn)（反饋）② 運作規(guī)范 流程合理、制度健全、執(zhí)行有力（執(zhí)行）③ 成本意識 全員、全過程成本意識（責任心與意識） 體系的運行（健康標準）健全的目標責任成本全過程管理體系基本內容運營流程管理：項目成本全過程動態(tài)控制三個支撐保障體系三大寶典四大工具一條主線制度措施體系（制度、程序、指引、工具）組織架構體系（部門、崗位與職責）目標責任成本管理體系工程變更現(xiàn)場簽證工程索賠價款支付合約控制工程結算價款調整 房地產成本如何控制？ —— 進行 目標成本管理三五 建立健全有效的全過程成本管理體系（ 2）組織架構保障體系（三大內容） 組織架構 ： 部門設置及管轄關系 ，崗位設定 及人員編制 職責 劃分： 部門職能與崗位職責 權限分配 ： 業(yè)務審批權限 ，行政審批權限典型案例34房地產企業(yè)組織架構35成本部各個管理崗位職責36萬科審批權限及流程表37制度程序指引表單文件清單目錄（ 3） 制度措施保障體系 （四大系列） 制度： 也可稱為：條例、規(guī)章 程序： 也可稱為：規(guī)則、原則、規(guī)范、規(guī)程 指引： 也可稱為：方法、辦法、指引、細則 表單： 也可稱為：表格、模板、工具（ 1）目標成本管理體系（已講過）制度 ?程序（ 流程） ?指引（方法、指導書） ?表單（工具） 房地產成本如何控制？ —— 進行 目標成本管理三業(yè)務模塊 制度文件 流程文件 作業(yè)指引 記錄表單成本管理目標成本管理辦法 目標成本編制與審批流程 項目策劃階段成本規(guī)劃指引 項目目標成本套表模板責任成本管理辦法 責任成本分解與審批流程 設計階段成本控制指引 動態(tài)成本報送套表動態(tài)成本管理細則 動態(tài)成本信息報送流程 招標采購階段成本控制指引 責任成本分解套表成本績效考核制度 合同計量與結算流程 經濟標書及評審指引 責任成本月度評估表。 。 合同商務條款管理指引 成本月度分析報告模板　 動態(tài)成本信息歸集指引 成本預警通知書造價咨詢單位管理指引 目標成本調整申報表變更簽證管理指引 成本數(shù)據(jù)庫模型預、結算編制管理指引 項目成本指標測算表成本數(shù)據(jù)庫編制指引 市場成本調研表專業(yè)端口責任成本考核指引 項目成本 盈利動態(tài)測算表成本部工作管理與考核指引 項目主要規(guī)劃指標。 項目產品建筑 /品質標準表項目設計限額要求及成本控制建議表設計變更單 /簽證單經濟標評審分析表計量支付表單　 工程進度 /材料供應計量與付款臺帳工程結算審批表項目總包工程清算審批表結算協(xié)議表。成本管理部分制度流程體系成本模塊：制度流程與管理工具 房地產成本如何控制？ —— 進行 目標成本管理三： 運營流程 業(yè)務流程 業(yè)務流程是指產品實現(xiàn)流程 : 市場調研流程 產品開發(fā)流程 施工管理流程 銷售流程 管理支持流程支持流程為其它流程提供基本的框架和底層基礎。沒有這些管理支持流程 ,核心流程不可能有效運作。設計階段流程策劃階段流程發(fā)包階段流程施工階段流程立項階段流程成本管理流程 人力資源管理流程 財務預算流程……竣工階段流程 客戶 —— 三大寶典四大工具下回分解。本節(jié)總結 一句話 :房地產企業(yè)全成本管理是個系統(tǒng)工程，需要各體系的支持，管理效果體現(xiàn)了企業(yè)各專業(yè)集成能力和企業(yè)的綜合管理能力。工程變更 現(xiàn)場簽證 工程索賠價款支付合約控制 工程結算 價款調整 房地產成本如何控制？ —— 進行 目標成本管理三? 房地產競爭與市場日趨成熟帶來地產企業(yè)成本精細化管理的需求? 房地產的成本管理是全成本、全過程、全方位的管理，需要全員參與? 責任成本管理是有效的管理手段? 全成本管理是一個系統(tǒng)工程，需要各體系的支持? 成本管理是企業(yè)未來的生命線本章回顧與總結房地產成本管理將成為企業(yè)未來的生命線?。?！內部資料，機密房地產開發(fā)項目全過程成本管理房地產開發(fā)全過程成本精細化管理Cost control in real estate project房地產成本管理的誤區(qū)及新的成本管理新理念全過程成本精細化管理實務及標桿房企案例成本管理管什么？ —— 進行全成本精細化管理成本如何控制？ —— 全過程 目標成本管理體系一二三四房地產開發(fā)項目全過程成本管理房地產開發(fā)成本全過程精細化管理Cost control in real estate project房地產 全過程成本精細化管理操作要點一二三龍湖房地產全過程成本精細化管理之道標桿房企 全過程成本精細管理案例分享全過程成本精細化管理實務及標桿房企案例四房地產開發(fā)項目成本全過程精細化管理的措施四房地產 全過程成本精細化管理操作要點一典型案例38 房地產公司成本全過程控制要點房地產開發(fā)項目全過程成本管理房地產開發(fā)成本全過程精細化管理Cost control in real estate project房地產 全過程成本精細化管理操作要點一三 標桿房企 全過程成本精細管理案例分享全過程成本精細化管理實務及標桿房企案例四二 龍湖房地產全過程成本精細化管理之道二 龍湖房地產全過程成本精細化管理之道項目啟動階段成本管理土地投資論證階段成本管理方案設計階段成本管理初步設計階段成本管理工程實施階段成本管理項目竣工階段成本確認項目竣工結算階段成本管理二 龍湖房地產全過程成本精細化管理之道（ 1）項目定位： 根據(jù)發(fā)展部提供的土地信息，由總經理主持，公司 PMO成員參加，確定擬取得地塊的項目定位（含擬售價格及項目成本設定等）；（ 2）編制 《 項目預案 》 ： 根據(jù)地塊項目定位，設計研發(fā)部負責完成 《 項目預案 》 ，發(fā)展部負責提供土地信息及周邊市政配套情況；（ 3）目標成本測算： 根據(jù)項目定位、 《 項目預案 》 、土地信息和周邊市政配套情況，由成本部經理（或其指定人員）負責，按照 《 目標成本管理實施細則 》 、 《 龍湖集團全成本費項說明 》 和 《 龍湖地產目標成本測算模板 》 編制完成土地投資論證階段 《 目標成本（土地版） 》 ；（ 4）目標成本審定： 《 目標成本（土地版） 》 由公司 PMO會審，總經理最終審定。如不能滿足拿地成本要求，由總經理給定一個成本限值，成本部和設計研發(fā)部按此限值去重新規(guī)劃和測算； 《 目標成本（土地版） 》 是土地投資論證資料的一部分，需和其他資料一起報投委會委員審核；如土地中標，它將作為項目設計階段目標成本的參照依據(jù)，由造價采購部存檔。典型工具1龍湖集團全成本費項說明3目標成本管理實施細則7龍湖地產目標成本測算模板表格流程見下圖二 龍湖房地產全過程成本精細化管理之道責任部門 工作成果發(fā)展部 項目定位提供周邊配套提供土地信息地區(qū)總經理研發(fā)部造價采購部主持、確定 項目預案目標成本測算通過滿足拿地成本要求未通過審定 存檔二 龍湖房地產全過程成本精細化管理之道（ 1）項目團隊組建： 在項目啟動階段，項目團隊成員應確定下來，至少包括項目負責人、項目成本經理、項目設計研發(fā)經理、項目營銷經理；（ 2）召開項目啟動會。 項目啟動會由項目負責人召集，會議上應明確項目經濟技術指標、配置標準、交房標準、建造標準、主要設備的檔次或品牌、市政接口；（ 3）確定相關經濟技術指標： 依據(jù)經過審定的啟動會決議內容和 《 項目預案 》 ，確定包括容積率指標面積、地上建筑面積、地下建筑面積、贈送建筑面積、灰空間建筑面積、配套設施面積、車庫面積、綠化面積、硬景面積、軟景面積、水景面積、道路面積、圍墻長度、市政接入長度等測算成本的基礎數(shù)據(jù)；（ 4）測定項目目標成本