房地產(chǎn)開發(fā)成本估算(編輯修改稿)
2025-03-06 12:09 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。 ? 費(fèi)用組成 ? 借款和債券的利息 ? 金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi) ? 融資代理費(fèi) ? 承諾費(fèi) ? 外匯匯兌凈損失 ? 企業(yè)籌資所發(fā)生的其他費(fèi)用 財務(wù)費(fèi)用 ? 利息的計算，可參照金融市場利率和資金分期投入的情況按復(fù)利計算； ? 利息以外的其他融資費(fèi)用，一般占利息的 10％左右。 銷售費(fèi)用 ? 涵義 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托代理的各項(xiàng)費(fèi)用。 ? 費(fèi)用構(gòu)成 ? 銷售人員工資、獎金、福利費(fèi)、差旅費(fèi)、銷售機(jī)構(gòu)的折舊費(fèi)、修理費(fèi)、物料消耗費(fèi)、廣告費(fèi)、宣傳費(fèi)、代銷手續(xù)費(fèi)、銷售服務(wù)費(fèi)及預(yù)售許可申領(lǐng)費(fèi)等； 銷售費(fèi)用 ? 費(fèi)用測算 ? 廣告宣傳及市場推廣費(fèi) ? 銷售收入的 2%~3%。 ? 銷售代理費(fèi) ? 銷售收入的 %~2%。 ? 其他銷售費(fèi)用 ? 銷售收入的 %~1%。 ? 費(fèi)用合計 ? 銷售收入的 4%~6% 其它費(fèi)用 ? 費(fèi)用組成 ? 臨時用地費(fèi) ? 臨時建設(shè)費(fèi) ? 工程造價咨詢費(fèi) ? 總承包管理費(fèi) ? 合同公證費(fèi) ? 施工執(zhí)照費(fèi) ? 工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) ? 工程監(jiān)理費(fèi) ? 竣工圖編制費(fèi) ? 工程保險費(fèi) ? 費(fèi)用測算 ? 按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門規(guī)定的費(fèi)率估算，一般約占投資額的 2%~3%。 開發(fā)期稅費(fèi) ? 概念 ? 項(xiàng)目所負(fù)擔(dān)的與房地產(chǎn)投資有關(guān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用。 ? 費(fèi)用組成 ? 固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅（現(xiàn)在已經(jīng)停止征收 ) ? 土地使用稅 ? 市政支管線分?jǐn)傎M(fèi) ? 供電貼費(fèi) ? 用電權(quán)費(fèi) ? 分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi) ? 電話初裝費(fèi) ? 費(fèi)用測算 ? 按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算 不可預(yù)見費(fèi) ? 依據(jù) ? 項(xiàng)目的復(fù)雜程度 ? 前面各項(xiàng)費(fèi)用測算的準(zhǔn)確度。 ? 上述費(fèi)用之和的 3%~7% 運(yùn)營費(fèi)用 ? 指房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)完成后，在項(xiàng)目經(jīng)營期間發(fā)生的各種運(yùn)營費(fèi)用。 ? 管理費(fèi)用 ? 銷售費(fèi)用 修理費(fèi)用 ? 以出租或自營方式獲得收益的房地產(chǎn)項(xiàng)目在經(jīng)營期間發(fā)生的物料消耗和維修費(fèi)用。 3房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措 ? 經(jīng)營收入估算 ? 稅金估算 ? 銷售收入、出租收入、自營收入與經(jīng)營稅金及附加 ? 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的資金籌措 經(jīng)營收入估算 ? 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的經(jīng)營模式 ? 租售方案的確定 ? 租售價格的確定 ? 經(jīng)營收入的估算 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的經(jīng)營模式 ? 經(jīng)營模式 ? 出售 ? 出租 ? 自營 ? 混合 ? 經(jīng)營模式?jīng)Q定收益模式 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目收益分析 租售方案的確定 租售價格的確定 經(jīng)營收入 /租售收入 的估算 租售方案的確定 ? 租售方案的含義 ? 出售、出租、自營等的計劃； ? 考慮銷售數(shù)量 /銷售價格 /銷售時間總體安排。 ? 內(nèi)容 ? 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的經(jīng)營形式？ ? 項(xiàng)目出售？ /項(xiàng)目出租？ /租售并舉？ ? 可出售的面積？ /可出租的面積？ /在建筑物中的位置？ ? 進(jìn)度安排？ ? 市場變化的影響？ ? 售價與租金水平的確定？ ? 收款方式與收款計劃地確定？ ? 結(jié)果 ? 相應(yīng)的表格 ——銷售計劃及收款計劃 租售價格的確定 ? 租售價格應(yīng)在房地產(chǎn)市場分析的基礎(chǔ)上確定，一般可選擇在位置、規(guī)模、功能和檔次等方面可比的交易實(shí)例，通過對其成交價格的分析與修正，最終得到房地產(chǎn)項(xiàng)目的租售價格。也可以參照房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品定價的技術(shù)和方法，確定租售價格。 ? 成本導(dǎo)向定價法 ? 成本加成 /目標(biāo)定價法 ? 購買者導(dǎo)向定價法 ? 認(rèn)知價值定價法 /價值定價法 ? 競爭導(dǎo)向定價法 ? 領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)向定價法 ? 挑戰(zhàn)定價法 ? 隨行就市定價法 ? 租售價格的確定 ? 租售價格的確定要與開發(fā)商市場營銷策略相一致，在考慮政治、經(jīng)濟(jì)、社會等宏觀環(huán)境對物業(yè)租售價格影響的同時，還應(yīng)對房地產(chǎn)市場供求關(guān)系進(jìn)行分析，考慮
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