房地產(chǎn)項目開發(fā)全過程的成本控制與管理(文件)
【正文】 定材料供應(yīng)方式，通過招標(biāo)確定相關(guān)費(fèi)用。 工程部、項目部 工程款的支付 （ 5）付款進(jìn)度 （ 6）工程進(jìn)度 ?按合同約定執(zhí)行付款。 執(zhí)行流程 五、材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn) 材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制的核心要素是計劃和信息，通過明確而科學(xué)的流程，就可以最大限度的減少在該環(huán)節(jié)出現(xiàn)損失的概率，達(dá)到成本控制的目的。 不需招投標(biāo)的材料設(shè)備，采用三家以上廠家報價選擇。 執(zhí)行工程款審批流程 材料驗收 ?數(shù)量驗收 ?幾方共同確認(rèn)貨到現(xiàn)場數(shù)量 項目部負(fù)責(zé) ?質(zhì)量驗收 ?外觀質(zhì)量的驗收 ?安裝后質(zhì)量的驗收 ?投入使用后的質(zhì)量驗收 材料保管與保修 ?材料保管 ?在合同中明確貨物的卸貨和保管的責(zé)任承擔(dān)者 項目部 ?材料保修 ?用合同的方式明確保修責(zé)任和保修期 銷售環(huán)節(jié)成 本控制要點(diǎn) 銷售環(huán)節(jié)的成本一般是按比例控制，但一旦制訂了費(fèi)用目標(biāo)總額，具體的單項支出就必須嚴(yán)格控制。 ?內(nèi)部評 審 ?招投標(biāo) 樣板房裝修 （ 1）設(shè)計 ?費(fèi)用目標(biāo) ?方案選擇 經(jīng)營部 負(fù)責(zé)設(shè)計，項目部負(fù)責(zé)建設(shè)和維護(hù) （ 2）施工、維護(hù) ?施工合同 ?現(xiàn)場管理 控制要點(diǎn) 控制什么 怎么控制 誰來控制 銷售回款 （ 1）銷售折扣點(diǎn) 營銷 部 負(fù)責(zé) 市場 銷售價格的調(diào)研 ， 提報方案公司領(lǐng)導(dǎo)審批 （ 2）回款周期 財務(wù)中心負(fù)責(zé)，營銷 部 配合 銷售補(bǔ)充條款及承諾 （ 1） 承諾的給出 ?制作樓書 ?承諾分類 營銷 部 負(fù)責(zé)。 控制要點(diǎn) 控制什么 怎么控制 誰來控制 公司統(tǒng)一招 標(biāo) 項 目的工程預(yù)算 （ 1）工程預(yù)算內(nèi)容與招標(biāo)范圍的統(tǒng)一（ 2）標(biāo)底中材料價格的確定 （ 3）合同價款的確定 ?設(shè)計圖紙完整，減少變更材料選用明確 ?標(biāo)底編制詳細(xì)，避免缺項漏項，材料價格嚴(yán)格執(zhí)行市場價。 成本控制 部 負(fù)責(zé)，工程部 、項目部配合 工程結(jié)算（ 統(tǒng) 一 招標(biāo)的工程） 變更工程量的增減 現(xiàn)場簽證的增減 資料的完整性準(zhǔn)確性 甲方發(fā)包項目及甲方供材的結(jié)算 ?所有工程變更須由工程部 審核簽字。 ?項目部負(fù)責(zé)零星施工項目竣工資料的整理，并組織工程 部 、成本 控制部 及時到項目部、工程 部 負(fù)責(zé)資料的準(zhǔn)確性，成本 控制部 負(fù)責(zé)造價的審核 現(xiàn)場驗收，保證竣工后及時結(jié)算 違約與索賠 （ 1）工期 （ 2）質(zhì)量 ?發(fā)包方履行自己的合同義務(wù) ?發(fā)包方督促承包方履行合同義務(wù) ?工期與質(zhì)量重視過程中控制 工程 部 、項目 部負(fù)責(zé)施工合同中技術(shù)條款的監(jiān)控 成本 控制部 負(fù)責(zé)施工合同中合同條款經(jīng)濟(jì)部分的監(jiān)控 （ 3）配合管理 ?項目經(jīng)理負(fù)責(zé)現(xiàn)場各施工方的配合協(xié)作問題，明確哪些配合需支付配合費(fèi) ?配合費(fèi)用的發(fā)生在合同條款中約定 項目部負(fù)責(zé)施工過程中協(xié)調(diào)、配合 （ 4）停工、窩工 ?該工作注重及時性，當(dāng)造成重大停、窩工時，工程 部 、項目部先分析原因提報資料，報公司 領(lǐng)導(dǎo) 共同分析確定。 （財務(wù)費(fèi)用） 控制要點(diǎn) 控制什么 怎么控制 誰來控制 財務(wù)費(fèi)用 （ 1）公司開發(fā)速度、規(guī)模與貸款計劃 ?制定年度資金計劃 ?資金占壓費(fèi)用估算與控制 財務(wù)中心負(fù)責(zé)年度資金計劃，控制占壓資金量 （ 2） 土 地價款的支付 ?制定項目總體開發(fā)計劃 項目部負(fù)責(zé)項目總體開發(fā)計劃 （ 3）工程款的支付 ?完成工程進(jìn)度工作量 ?施工過程發(fā)生的設(shè)計變更 ?進(jìn)度 工作量的割算審核 執(zhí)行公司進(jìn)度款撥付流程 （ 4）銷售回款的管理 ?制定年度銷售計劃 營銷中心負(fù)責(zé)年度銷售計劃 人工費(fèi)用 （ 1）薪金 （ 2）崗位津貼 （ 3）出差補(bǔ)助 （ 4）績效工資 ?依據(jù)國家和公司有關(guān)規(guī)定制定方案有決策層審批 人力資源部 （辦公室） 負(fù)責(zé)擬定方案，公司決策層審批執(zhí)行 行政管理費(fèi)用 （ 1）通訊費(fèi)用 ?通訊費(fèi)用實行限額報銷 辦公室與財務(wù)中心負(fù)責(zé) （ 2）辦公費(fèi)用 ?辦公費(fèi)用實行定額報銷 （ 3）車輛交通費(fèi) ?車輛交通費(fèi)實行油料歸口管理；過路費(fèi)、過橋費(fèi)、停車費(fèi) 、養(yǎng)路費(fèi)實報實銷管理；維修費(fèi)、保養(yǎng)費(fèi)事前審批； （ 4）招待費(fèi)用 ?招待費(fèi)用實行限額報銷 物業(yè)管理成本控制要點(diǎn) 房地產(chǎn)公司需要在物業(yè)管理方面支出的費(fèi)用主要是委托管理、委托經(jīng)營和虧損補(bǔ)貼三個方面。 房屋維修執(zhí)行公司流程 物業(yè)虧損或補(bǔ)貼 （ 1）物業(yè)管理費(fèi)虧損（含環(huán)境維護(hù)費(fèi)） 依據(jù)國家有關(guān)條例規(guī)定由物業(yè)公司統(tǒng)一實 物業(yè)公司 （ 2）取暖費(fèi)虧損 （ 3）水電費(fèi)虧損（含差額部分）。 控制要點(diǎn) 控制什么 怎么控制 誰來控制 委托物業(yè)管理
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