【正文】 許可證，是在項目列入年度正式計劃后，申請辦理 開工手續(xù)之前，需進行的驗證工程建設符合規(guī)劃要求的最后法定程序，該證申辦開工的必備文件。 三、 規(guī)劃設計 建設工程規(guī)劃管理的主要內容有：建筑管理、道路管理、管線管理、審定設計方案、核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證。安置補償共有三種方式，一是貨幣安置，二是現房安置，三是就地或異地還建。符合條件的，依法收取拆遷管理費（住宅為 7 元 /平方米，非住宅為 3 元 /平方米），頒發(fā)房屋拆遷許可證。） 7） 有關金融機構出具的拆遷補償安置資金證明。 申辦拆遷許可證應提交以下申報資料： 1） 填寫《城市房屋拆遷申請表》一式五份； 2） 建設項目批準文件； 3） 建設用地規(guī)劃許可證； 4） 國有土地使用權批準文件（建設用地批準書或劃撥決定書） 5） 拆遷代辦單位和評估機構資料。 拆遷的主要內容包括： (1)房屋拆建，如危舊房改造； (2)城市功能、用地布局和空間結構的調整，如居住區(qū)、商業(yè)區(qū)、車站、生活服務設施等公 共建筑的建設和改造； (3)環(huán)境治理，如擴展綠地、治理污染工程等。 拆遷方式： 1） 政府組織拆遷：主要指通過批租、舊城改造方式取得土地使用權所涉及拆遷 2） 拆遷人自行拆遷：這是大型房地產公司常用模式，但要申請拆遷許可證。 二、 征地拆遷，申辦并取得《房屋拆遷許可證》。 屬經營性開發(fā)用地的，開發(fā)商通過招標、掛牌、競買或協議出讓程序取得《成交確認書》。 (8)按合同的約定支付余款。 (6) 用地者在規(guī)定時間、 指定地點到拍賣現場參加競投。 (4) 到指定地點辦理競投登記，提交企業(yè)工商執(zhí)照、法人資格證明、銀行資信證明，并按規(guī)定繳納競投保證金。 (2) 用地者到市或區(qū)、縣房地局或其它部門了解情況，進行咨詢，并到出讓地塊實地勘察，搜集資料。付清 40%地價款后向市或區(qū)、縣房地局申領臨時國有土地使用證，付清全部地價后向市或區(qū)、縣房地局申請正式國有土地使用證。 (6) 收到中標通知書后，由企業(yè)法定代表人或授權代表人與市或區(qū)、縣房地局簽訂土地使用權出讓合同，并按合同的規(guī)定支付總地價款的一定比例作為定金。 (4) 到指定地點辦理投資登記，提交企業(yè)工商營業(yè)執(zhí)照、法人資格證明、銀行資信證明，并按規(guī)定繳納投標保證金。 (2) 用地者到市或區(qū)、縣房地局或其它部門了解情況，進行咨詢，并到出讓地塊實地勘察，搜集資料。 征用耕地 3 畝以下，其他土地 10 畝以下，由區(qū)（縣）人民政府批準。 （ 3）征用土地 征用耕地 1000 畝以上，其他土地 2020 畝以上，由政府部門審核后報國務院批準。 （ 2）土地使用權劃撥 房 地局負責辦理 10 畝以上（含 10 畝）的城鎮(zhèn)建設用地的劃撥手續(xù)。 4） 1： 2020 地形圖 2 份； 5）加蓋了 “ 權屬已審核 ” 的宗地圖、地籍圖各 3 份 6）地上附著物權屬證明； 7）土地登記申請書； 8）土地登記法人代表證明和身份證明； 9）土地登記委托書。 開發(fā)商取得《國有土地使用權出讓合同》后，到建管處辦理建筑方案報建手續(xù)，至地籍處辦理土地證登記手續(xù)。它是指由土地所有者代表在指定的時間、地點，組織符合條件的土地使用權有意受讓人到場，就所出讓使用權的土地公開叫價競投，按 “ 價高者得 ” 的原則 確定土地使用權受讓人的一種出讓方式。以招標方式出讓土地使用權，不僅要明確合同雙方當事人的權利義務，而且要明確投標的效力及招標人在招標期限內應負的責任等。協議出讓指土地使用權的有意受讓人直接向國有土地的代表提出有償使用土地的愿望，由國有土地的代表與有意受讓人進行一對一的談判 和切磋、協商出讓土地使用權的有關事宜的這樣一種出讓方式。 開發(fā)商獲取土地使用權的程序土地使用權有償出讓的方式 ： 出讓方式是指政府作為國有土地的代表以什么形式或程序將國有土地使用權讓與土地使用者。 第二章：前期準備階段 一、 獲取土地使用權。依法必須進行招標的工程建設項目中，按照工程建設項目審批管理規(guī)定，凡應報送項目審批部門審批的，必須在報送的項目可行性 研究報告中增加有關招標的內容：建設項目的勘察、設計、施工、監(jiān)理以及重要設備、材料等采購活動的具體招標范圍（全部或者部分招標）；建設項目的勘察、設計、施工、監(jiān)理以及重要設備、材料等采購活動擬采用的招標組織形式（委托招標或者自行招標）；擬自行招標的，還應按照《工程建設項目自行招標試行辦法》（國家發(fā)展計劃委員會令第５號）規(guī)定報送書面材料；建設項目的勘察、設計、施工、監(jiān)理以及重要設備、材料等采購活動擬采用的招標方式（公開招標或者邀請招標）；國家發(fā)展計劃委員會確定的國家重點項目和省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的地方重點項目，擬采用邀請招標的，應對采用邀請招標的理由作出說明； 可行性研究步驟可行性研究按 5 個步驟進行： (1)項目公司接受委托或集團公司董事會立項； (2)調查研究； (3)方案選擇與優(yōu)化； (4)財務評價和經濟評價； (5)編制可行性研究報告。 4）項目的評估和決策，按照國家有關規(guī)定，對于大中型和限額以上的項目及重要的小型項目，必須經有權審批單位委托有資格的咨詢評估單位就項目可行性研究報告進行評估論證。 3）詳細可行性研究，即通常所說的可行性研究。 2）初步可行性研究，亦稱 “ 預可行性研究 ” 。投資機會研究相當粗略，主要依靠籠統的估計而不是依靠詳細的分析。 可行性研究的工作階段 1）投資機會研究。 (5)資源供給及資本運作方案； (6)環(huán)境影響和環(huán)境保護； (7)項目開發(fā)模式、組織機構、崗位需求、管理費用的研究； (8)開發(fā)建設節(jié)點計劃； (9)項目經濟及社會效益分析； (10)結論及建議。 可行性研究的內容 可行性研究的根本目的是實現項目決策的科學化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發(fā)建設的經濟、社會和環(huán)境效益。： 項目決策階段 第二章：前期準備階段 一、 獲取土地使用權 二、 征地拆遷，申辦并取得 《房屋拆遷許可證》 三、 規(guī)劃設計 四、 建設項目報建登記，申請招標，辦理招標投標手續(xù)，確定勘察 五、申辦《施工許可證》 六、招標 第三章：工程建設階段 施工用水電及通訊線路接通，保證施工需要 施工場地平整，達到施工條件 施工通道疏通，滿足施工運輸條件 施工圖紙及施工資料準備 施工材料和施工設備的準備 臨時用地或臨時占道手續(xù)辦理 施工許可批文及辦理開工手續(xù) 確定水準點與座標控制點，進行現場交驗 組織圖紙會審、設計交底 編制工程進度計劃 1設計、施工、監(jiān)理單位的協 調