【正文】 袀艿蒆羂肆芅蒆蟻羈膁蒅螄膄葿蒄袆羇蒞蒃 羈膂芁蒂蚈羅 膇薁螀膁肅薀袂羃莂薀薂腿莈蕿螄肂芄薈袇芇膀薇罿肀葿薆蠆袃蒞薅螁肈芁蚄袃袁膇蚄薃肇肅蚃蚅衿蒁螞袈膅莇蟻羀羈芃蝕蝕膃腿蠆螂羆蒈蚈襖膁莄螈羆羄芀螇蚆膀膆莃袈羃膂莂羈羋蒀莁蝕肁莆莁螃芆節(jié)莀裊聿膈荿羇袂蕆蒈蚇肇莃蕆蝿袀艿蒆羂肆芅蒆蟻羈膁蒅螄膄葿蒄袆羇蒞蒃羈膂芁 蒂蚈羅膇薁螀膁肅薀袂羃莂薀薂腿莈蕿螄肂芄薈袇芇膀薇罿肀葿薆蠆袃蒞薅螁肈芁蚄袃袁膇蚄薃肇肅蚃蚅衿蒁螞袈膅莇蟻羀羈芃蝕蝕膃腿蠆螂羆蒈蚈襖膁莄螈羆羄芀螇蚆膀膆莃袈羃膂莂羈羋蒀莁蝕肁莆莁螃芆節(jié)莀裊聿膈荿羇袂蕆蒈蚇肇莃蕆蝿袀艿蒆羂肆芅蒆蟻羈膁蒅螄膄葿蒄袆羇蒞蒃 羈膂芁蒂蚈羅 膇薁螀膁肅薀袂羃莂薀薂腿莈蕿螄肂芄薈袇芇膀薇罿肀葿薆蠆袃蒞薅螁肈芁蚄袃袁膇蚄薃肇肅蚃蚅衿蒁螞袈膅莇蟻羀羈芃蝕蝕膃腿蠆螂羆蒈蚈襖膁莄螈羆羄芀螇蚆膀膆莃袈羃膂莂羈羋蒀莁蝕肁莆莁螃芆節(jié)莀裊聿膈荿羇袂蕆蒈蚇肇莃蕆蝿袀艿蒆羂肆芅蒆蟻羈膁蒅螄膄葿蒄袆羇蒞蒃羈膂芁 蒂蚈羅膇薁螀膁肅薀袂羃莂薀薂腿莈蕿螄肂芄薈袇芇膀薇罿肀葿薆蠆袃蒞薅螁肈芁蚄袃袁膇蚄薃肇肅蚃蚅衿蒁螞袈膅莇蟻羀羈芃蝕蝕膃腿蠆螂羆蒈蚈襖膁莄螈羆羄芀螇蚆膀膆莃袈羃膂莂羈羋蒀莁蝕肁莆莁螃芆節(jié)莀裊聿膈荿羇袂蕆蒈蚇肇莃蕆蝿袀艿蒆羂肆芅蒆蟻羈膁蒅螄膄葿蒄袆羇蒞蒃 羈膂芁蒂蚈羅 膇薁螀膁肅薀袂羃莂薀薂腿莈蕿螄肂芄薈袇芇膀薇罿肀葿薆蠆袃蒞薅螁肈芁蚄袃袁膇蚄薃肇肅蚃蚅衿蒁螞袈膅莇蟻羀羈芃蝕蝕膃腿蠆螂羆蒈蚈襖膁莄螈羆羄芀螇蚆膀膆莃袈羃膂莂羈羋蒀莁蝕肁莆莁螃芆節(jié)莀裊聿膈荿羇袂蕆蒈蚇肇莃蕆蝿袀艿蒆羂肆芅蒆蟻羈膁蒅螄膄葿蒄袆羇蒞蒃羈膂芁蒂蚈羅膇薁螀膁肅薀袂羃莂薀薂腿莈蕿螄肂芄薈袇芇膀薇罿肀葿薆蠆袃蒞薅螁肈芁蚄袃袁膇蚄薃肇肅蚃蚅衿蒁螞袈膅莇蟻羀羈芃蝕蝕膃腿 蠆螂羆蒈蚈襖膁莄螈羆羄芀螇蚆膀膆莃袈羃膂莂羈羋蒀莁蝕肁莆莁螃芆節(jié)莀裊聿膈荿羇袂蕆蒈蚇肇莃蕆蝿袀艿蒆羂肆芅蒆蟻羈膁蒅螄膄葿蒄袆羇蒞蒃羈膂芁蒂蚈羅 膇薁螀膁肅薀袂羃莂薀薂腿莈蕿螄肂芄薈袇芇膀薇罿肀葿薆蠆袃蒞薅螁肈芁蚄袃袁膇蚄薃肇肅蚃蚅衿蒁螞袈膅莇蟻羀羈芃蝕蝕膃腿蠆螂羆蒈蚈襖膁莄螈羆羄芀螇蚆膀膆莃袈羃膂莂羈羋蒀莁蝕肁莆莁螃芆節(jié)莀裊聿膈荿羇袂蕆蒈蚇肇莃蕆蝿袀艿蒆羂肆芅蒆蟻羈膁蒅螄膄葿蒄袆羇蒞蒃羈膂芁 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蒂蚈羅膇薁螀膁肅薀袂羃莂薀薂腿莈蕿螄肂芄薈袇芇膀薇罿肀葿薆蠆袃蒞薅螁肈芁蚄袃袁膇蚄薃肇肅蚃蚅衿蒁螞袈膅莇蟻羀羈芃蝕蝕膃腿蠆螂羆蒈蚈襖膁莄螈羆羄芀螇蚆膀膆莃袈羃膂莂羈羋蒀莁蝕肁莆莁螃芆節(jié)莀裊聿膈荿羇袂蕆蒈蚇肇莃蕆蝿袀艿蒆羂肆芅蒆蟻羈膁蒅螄膄葿蒄袆羇蒞蒃 羈膂芁蒂蚈羅 膇薁螀膁肅薀袂羃莂薀薂腿莈蕿螄肂芄薈袇芇膀薇罿肀葿薆蠆袃蒞薅螁肈芁蚄袃袁膇蚄薃肇肅蚃蚅衿蒁螞袈膅莇蟻羀羈芃蝕蝕膃腿蠆螂羆蒈蚈襖膁莄螈羆羄芀螇蚆膀膆莃袈羃膂莂羈羋蒀莁蝕肁莆莁螃芆節(jié)莀裊聿膈荿羇袂蕆蒈蚇肇莃蕆蝿袀艿蒆羂肆芅蒆蟻羈膁蒅螄膄葿蒄袆羇蒞蒃羈膂芁 蒂蚈羅膇薁螀膁肅薀袂羃莂薀薂腿莈蕿螄肂芄薈袇芇膀薇罿肀葿薆蠆袃蒞薅螁肈芁蚄袃袁膇蚄薃肇肅蚃蚅衿蒁螞袈膅莇蟻羀羈芃蝕蝕膃腿蠆螂羆蒈蚈襖膁莄螈羆羄芀螇蚆膀膆莃袈羃膂莂羈羋蒀莁蝕肁莆莁螃芆節(jié)莀裊聿膈荿羇袂蕆蒈蚇肇莃蕆蝿袀艿蒆羂肆芅蒆蟻羈膁 蒅螄膄葿蒄袆羇蒞蒃羈膂芁蒂蚈羅 膇薁螀膁肅薀袂羃莂薀薂腿莈蕿螄肂芄薈袇芇膀薇罿肀葿薆蠆袃蒞薅螁肈芁蚄袃袁膇蚄薃肇肅蚃蚅衿蒁螞袈膅莇蟻羀羈芃蝕蝕膃腿蠆螂羆蒈蚈襖膁莄螈羆羄芀螇蚆膀膆莃袈羃膂莂羈羋蒀莁蝕肁莆莁螃芆節(jié)莀裊聿膈荿羇袂蕆蒈蚇肇莃蕆蝿袀艿蒆羂肆芅蒆蟻羈膁蒅螄膄葿蒄袆羇蒞蒃羈膂芁 蒂蚈羅膇薁螀膁肅薀袂羃莂薀薂腿莈蕿螄肂芄薈袇芇膀薇罿肀葿薆蠆袃蒞薅螁肈芁蚄袃袁膇蚄薃肇肅蚃蚅衿蒁螞袈膅莇蟻羀羈芃蝕蝕膃腿蠆螂羆蒈蚈襖膁莄螈羆羄芀螇蚆膀膆莃袈羃膂莂羈羋蒀莁蝕肁莆莁螃芆節(jié)莀裊聿膈荿羇袂蕆蒈蚇肇莃蕆蝿袀艿蒆羂肆芅蒆蟻羈膁蒅 地球 村 項目開發(fā)手冊 共強 置業(yè)有限公司 1 目 錄 一、前言 ―――――――――――――――――――――― 01 二、項目開發(fā)基本進程計劃―――――――――――――― 02 三、土地購買― ――――――――――――――――――― 03 四、市場調(diào)查與產(chǎn)品定位 ――――――――――――――― 05 五、成本分 析與監(jiān)控 ――――――――――――――――― 12 六、項目設(shè)計 ―――――――――――――――――――― 17 七、地質(zhì)勘探與文物鉆探 ――――――――――――――― 19 八、土地交付、管理 ――――――――――――――――― 20 九、三通一平 ―――――――――――――――――――― 21 十、前期手續(xù)辦理 ―――――――――――――――――― 22 十一、施工單位的確定 ―――――――――――――――― 26 十二、施工許可證辦理 ―――――――――――――――― 29 十三、施工 ――――――――――――――――――――― 30 十四、檢測 ――――――――――――――――――――― 33 十五、材料、設(shè)備采購與認(rèn)價 ――――――――――――― 34 十六、竣工驗收 ――――――――――――――――――― 36 十七、交付、入住 ―――――――――――――――――― 37 2 十八、項目銷售 ――――――――――――――――――― 38 十九、項目財務(wù)管理 ――――――――――― ―――――― 39 二十、專門組織 ――――――――――――――――――― 41 二十一、專門表格 ―――――――――――――――――― 42 一 前 言 在公司以往項目開發(fā)的經(jīng)驗和教訓(xùn)的基礎(chǔ)上，公司 由我 牽頭編制了本《項目開發(fā)手冊》。 編制手冊的目的在于以下幾個方面：一、把項目開發(fā)過程中大部分工作內(nèi)容固化下來；二、把項目開發(fā)的流程和工序進行有效的整合；三、把各業(yè)務(wù)部門的工作內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)更加清晰地定位；四、各業(yè)務(wù)流程中的 配合、協(xié)調(diào)工作更加標(biāo)準(zhǔn)化；五、讓大家明白，自己和本部門在開展工作的同時，別人和別的部門正在不同的工序上努力。 《項目開發(fā)手冊》不可能把項目開發(fā)過程中所有的工作全部列完，只總結(jié)了一些原則上的內(nèi)容。 home 3 三 土地購買 土地購買工作由 經(jīng)營管理部 負(fù)責(zé) ，工程管理部、財務(wù)審計部、綜合辦公室協(xié)助。根據(jù)信息精略估算項目投資成本、開發(fā)周期及經(jīng)營風(fēng)險、構(gòu)思項目開發(fā)的框架。 主要分析內(nèi)容 市場和生產(chǎn)能力，預(yù)測市場需求，根據(jù)市場預(yù)測做出初步生產(chǎn)規(guī)劃 物料投入分析，包括從建設(shè)到經(jīng)營的所有物業(yè)投入分析 項目設(shè)計規(guī)劃 項目開發(fā)進度安排 項目投資與成本估算，包括投資估算、成本估算、籌措資金的渠道及初步籌集方案。 主要工作內(nèi)容 地產(chǎn)市場研究 投資估算、收入估算、經(jīng)營風(fēng)險分析 初步擬定項目的投資規(guī)模、經(jīng)營模式、競爭策略 SWOT 分析：對選定項目領(lǐng)域或投資方向進行優(yōu)劣勢、機會和威脅進行分析 工作成果：《項目投資機會研究報告》 詳細可 行性研究 工作描述 在項目決算前對項目有關(guān)工程、技術(shù)、經(jīng)濟等各方面條件和情況進行詳盡；系統(tǒng)、全面的調(diào)查、研究分析。 主要分析內(nèi)容 住宅市場分析與營銷戰(zhàn)略 項目選址與建設(shè)條件 建設(shè)規(guī)模與功能標(biāo)準(zhǔn) 建設(shè)方案 5 包括建設(shè)場地環(huán)境、總體規(guī)劃布局、建筑方案設(shè)計、結(jié)構(gòu)設(shè)計、公用設(shè)計方案、消防、環(huán)境保護等。 風(fēng)險分析及對策 主要包括：市場風(fēng)險分析、經(jīng)營管理風(fēng)險分析、金融財務(wù)風(fēng)險分析 工作結(jié)果：《詳細可行性研究報告》 項目評估 工作描述 在項目可行性研究的基礎(chǔ)上，由第三方（國家、銀行或有關(guān)機構(gòu)）對項目進行綜合評價、分析和論證；進而判斷其是否可行，并對項目的投資規(guī)劃 、投資方案、投資時機等內(nèi)容進行最終決策。 工作結(jié)果：《項目評估報告》 土地競標(biāo)、轉(zhuǎn)讓 土地購買方式有兩種：協(xié)議出讓、拍賣競標(biāo) 協(xié)議轉(zhuǎn)讓：由買賣雙方經(jīng)過談判而簽約成交。 經(jīng)過競標(biāo)轉(zhuǎn)讓協(xié)議后成交的土地，依據(jù)協(xié)議條款，按規(guī)定支付土地款后，辦理土地證。項目確定后十五天之內(nèi)，做出產(chǎn)品定位的最終結(jié)論，并得到總經(jīng)理的審核批準(zhǔn)。 2） 設(shè)計問卷調(diào)查、訪談，選擇合適人員進行調(diào)查和訪談，確保數(shù)據(jù)的真實、完整、有效。 4） 通過相關(guān)途徑，搜集競爭樓盤資料。 2） 數(shù)據(jù)分析的主要內(nèi)容 土地 SWOT（深層次）分析 1）項目地塊的優(yōu)勢 2）項目地塊的劣勢 3）項目地塊的機會點 4）項目地塊的威脅及困難點 消費心理 /動機分析 1）住房的消費動機和目標(biāo)（小區(qū)整體、戶型、總價等） 2）投資房的消費動機和投資方向 3）國內(nèi)和當(dāng)?shù)爻晒潜P分析 4）可能的客戶群體分析 區(qū)域內(nèi)競爭樓 盤評價 1）定位分析 2）銷售進展分析 3）定價分析 4）總體評價，并與問卷調(diào)查結(jié)果進行對比分析 項目定位的經(jīng)濟分析 10 1）商品住宅項目價值分析 .商品住宅價值分析法（類比可實現(xiàn)價值分析法）： 選擇可類比項目 確定該類