【正文】 系人對項目投入的資本金。房地產(chǎn)項目的資金來源通常包括自有資金、預租售收入及銀行貸款和其他資金來源四種渠道。在此基礎上，調(diào)整項目成本費用，填列《項目總投資估算表》和《開發(fā)產(chǎn)品成本估算歸集表》。 1不可預見費應根據(jù)項目的復雜程度和前述各項費用估算的準確程度，以上述各項費用的3％一 7％估算。各項稅費應根據(jù)當?shù)赜嘘P法規(guī)標準估算。主要包括銷售人員工資、獎金、福利費、差旅費、銷售機構的折舊費、修理費、物料消耗、廣告費、宣傳費、代銷手續(xù)費、銷售服務費及預售許可證申 領費等。主要包括借款和債券的利息、金融機構手續(xù)費、代理費、外匯匯兌凈損失以及其他財務費用。 管理費用應包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用。 文件編 號 IFJ720101 中國建設銀行股份有限公司山東省分行體系文件 版本號 第 12頁 共 53頁 公共配套設施建設費應包括居住小區(qū)內(nèi)為居民服務配套建設的各種非盈利性的公共配套設施 (又稱公建設施 )的建設費用，主要包括：居委會、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場等。 建筑安裝工程費應包括建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費用、設備采購費用和安裝工程費用等。 房地產(chǎn)項目前期工程費用應包括項目前期規(guī)劃、設計、可行性研究、水文、地質(zhì)勘測，以及“三通一平”等階段的費用支出。經(jīng)營資金是指開發(fā)企業(yè)用于該項目日常經(jīng)營的周轉(zhuǎn)資金，是企業(yè)流動資產(chǎn)和流動負債的差額分攤到該項目的部分。 四、項目投資估算與融資方案評估 房地產(chǎn)項目總投資主要包括開發(fā)建設投資，出租、自營的房地產(chǎn)項目還要包括經(jīng)營資金。 （ 4）項目競爭能力分析 .要分析和評價項目在地段、設計、質(zhì)量、環(huán)境、配套設施、建設進度、營銷策略、物業(yè)管理、企業(yè)品牌等方面與周邊區(qū)域同類項目的比較優(yōu)勢，綜合得出項目在市場上的競爭能力。 （ 2）價格分析 .要對周邊地段同類房地產(chǎn)商品的售價、租金和租售情況進行分析。 房地產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)營方式評估：要通過對開發(fā)項目的資金壓力、開發(fā)商自身的經(jīng)營能力以及房地產(chǎn)產(chǎn)品的市場接受程度等內(nèi)容的了解，分析房地產(chǎn)項目采取出售 (包括預售 )、出租 (包括預租、短租或長租 )、自營（指出售、出租以外的經(jīng)營方式）等不同的經(jīng)營方式的市場情況。 項目市場定位評估。 三、 項目市場情況評估 項目市場情況評估要求貸款調(diào)查評估人員通過對房地產(chǎn)投資環(huán)境、項目市場定位、房地產(chǎn)經(jīng)營方式的分析，通過市場調(diào)查與預測，對房地產(chǎn)貸款項目的市場競爭能力、銷售前景作出判斷。要調(diào)查項目工程建設的招投標方式是否符合有關部門的規(guī)定；調(diào)查分析設計、施工企業(yè)和建設監(jiān)理企業(yè)的資質(zhì)等級、資信業(yè)績。對未開工項目要掌握其開、竣工時間及進度安排；對已開工項目要說明工程建設的形象進度、投資完成情況、各項資金到位情況，未到位資 金及原因，項目預計竣工時間，取得《商品房預（銷）售許可證》的要說明預（銷）售情況；對調(diào)整投資的項目要著重說明設計變更、概預算調(diào)整等文件的批復情況，調(diào)整概預算后資金缺口和相應的資金落實方案以及調(diào)整可能對施工進度、成本、銷售情況的影響。 項目建設實施進程評估。審核企業(yè)自有資金是否達到項目總投資的 30%，考察項目的動 遷安置計劃，施工期間原材料、動力、水等條件的保障程度，項目建設及投入使用后所需的水、電、燃氣、供熱等條件是否落實，是否享有政府有關優(yōu)惠政策。 項目建設條件評估。 項目建設的基本情況評估。 文件編 號 IFJ720101 中國建設銀行股份有限公司山東省分行體系文件 版本號 第 9頁 共 53頁 對所評估的貸款項目，須針對項目各關系人之間的產(chǎn)權及其他控制關系，繪制項目有關各方關系樹形圖，并作文字說明。 、相關文件和支持文件 依據(jù)文件 1) 《中國建設銀行信貸業(yè)務手冊》 2) 《關于印發(fā)〈中國建設銀行房地產(chǎn)貸款項目評估暫行辦法〉的通知》（建總發(fā)[2021]150 號） 3) 《 關于印發(fā)〈房地產(chǎn)貸款項目簡要評估參考格式〉的通知》（建總函[2021]833 號） 4) 《關于加強自營性房地產(chǎn)信貸營銷工作的指導意見》（建總發(fā) [2021]65 號） 相關文件和支持文件 1） IXD720102貸 款項目評估作業(yè)指導書（ ） 附錄一：房地產(chǎn)項目評估要點 附錄二：房地產(chǎn)項目評估報告（ RFJ72010101） 附錄三：房地產(chǎn)項目簡要評估報告（ RFJ72010102） 附錄一：房地產(chǎn)項目評估要點 一、 項目主要關系人資信評估 借款人及項目主要關系人資信評估要通過對借款人及項目主要關系人（如其母公司、主要投資人）的經(jīng)營情況、財務狀況、信用情況的考察，對其資信狀況進行綜合分析。 內(nèi)部檢查監(jiān)督： 山東省分行有關部門（風險管理部、房地產(chǎn)金融業(yè)務部）對房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務（包括房地產(chǎn)項目評估）開展情況實施不定期檢查，檢查房地產(chǎn)項目評估業(yè)務總體狀況以及執(zhí)行情況，包括：（ 1） 房地產(chǎn)項目評估應當遵循客觀、公正、科學的原則；（ 2）進行評估的房地產(chǎn)項目，是否具備基本評估條件；（ 3） 房地產(chǎn)項目評估測算財務凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、貸款償還期等指標是 否公正合理。外部檢查屬于不定期檢查。 控制崗位： 直接評估人員 評估審查人員 評估 審定人員 評估 報告撰 寫和審核 根據(jù)技術經(jīng)濟分析結果，評估小組撰寫評估報告，提出決策意見，經(jīng)評估審查人和評估審定人審查、審核，通過后形成最終房地產(chǎn)項目評估報告，見附錄二 :房地產(chǎn)項目評估報告 (RFJ72010101)或房地產(chǎn)項目簡要評估報告 ,見附錄三：房地產(chǎn)項目簡要評估報告（ RFJ72010102）。 控制措施： 直接評估人員根據(jù)核實后的數(shù)據(jù)資料認真全面分析項目的各項技術經(jīng)濟指標。 包括： 借款人及項目主要關系人資信評估； 項目概 況和建設情況評估； 項目市場情況評估； 項目投資估算與融資方案評估； 財務基礎數(shù)據(jù)的確定； 財務效益評估； 不確定性分析； 建設銀行效益與風險防范措施評估； 總評估 見附錄一：房地產(chǎn)項目評估要點。 控制崗位： 直接評估人員 技術經(jīng) 濟評估小組人員根據(jù)調(diào)查核實后的數(shù)據(jù)資料，按照房地產(chǎn)項目評估辦法規(guī)定，對項目的各風險點 2。 風險類型：操作風險 風險級別：高風險 控制目標： 確保收集文件和資料的完整性和真實性 。 調(diào)查 收集有 關資料 評估小組要根據(jù)批準的評估工作計劃，通過實地調(diào)查、專家咨詢、查閱檔案資料等方式，調(diào)查收集有 關文件、資料和技術經(jīng)濟數(shù)據(jù)，并對有關數(shù)據(jù)資料進行核實。評估小組由直接評估人組成，應兼具技術、經(jīng)濟方面業(yè)務能力、熟悉項目行業(yè)、地區(qū)特點。具體的流程描述及控制 要求見下表。針對主要風險的關鍵控制環(huán)節(jié)是：通過實地調(diào)查、專家咨詢等方式收集有關資料并進行認真核實，根據(jù)核實后的數(shù)據(jù)資料認真全面分析項目的各項技術經(jīng)濟指標。 文件編 號 IFJ720101 中國建設銀行股份有限公司山東省分行體系文件 版本號 第 6頁 共 53頁 本體系文件的控制活動分為五個階段，包括：組織評估小組、制定評估工作計劃、調(diào)查收集有關資料、技術經(jīng)濟分析和評估報告撰寫和審核。 3) 進行房地產(chǎn)項目評估，應把項目投資與市場預測做為重點，主要測算財務凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、貸款償還期等指標。 1) 房地產(chǎn)項目評估應當遵循客觀、公正、科學的原則。 審查房地產(chǎn)項目評估報告、并對其真實性、完整性、準確性負責，并提出決策意見。 負責根據(jù)技術經(jīng)濟分析結果，撰寫項目評估報告，提出評估結論，就是否發(fā)放貸款、貸款的金額、條件、期限、利率等提出明確的意見。 負責根據(jù)調(diào)查核實后的數(shù)據(jù)資料，對項目的各項技術經(jīng)濟指標進行分析和論證。 部門 /崗位 職責 不相容職責 文件編 號 IFJ720101 中國建設銀行股份有限公司山東省分行體系文件 版本號 第 5頁 共 53頁 部門 /崗位 職責 不相容職責 直接評估人 負責根據(jù) 項目的評估時間要求，制定工作計劃。 本文件采用 ISO9000： 202《中國建設銀行內(nèi)部控制體系――框架和要求》、ICMCCBSD中國建設銀行股份有限公司山東省分行內(nèi)控手冊（ ）和 QMMCCBSD中國建設銀行股份有限公司山東省分行質(zhì)量手冊（ ）的定義和縮寫，本文件中需 補充說明的定義和縮寫如下： 1) 房地產(chǎn)項目評估是指在房地產(chǎn)貸款決策之前，在借款人取得《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》，完成項目立項、策劃、項目可行性研究的基礎上，對借款人的盈利水平、償債能力和擬開發(fā)項目的建設條件、市場銷售等各種因素進行調(diào)查、預測、評價的工作過程。第 1 頁 共 53頁 文件編號： IFJ720101 受控號： 中國建設銀行股份有限公司山東省分行 China Construction Bank Co. Ltd. Shandong Branch 房地產(chǎn)項目評估作業(yè)指導書 編 制： 昝成航 . 審 核： 邵 磊 . 批 準： 范玉慶 . 版 本 號： . 生效日期： 2021年 6月 8日 文件編 號 IFJ720101 中國建設銀行股份有限公司山東省分行體系文件 版本號 第 2頁 共 53頁 目 錄 修改記錄 ................................................................... 3 ..................................................................... 4 ..................................................................... 4 ................................................................ 4 ................................................................ 4 ..................................................................... 5 程描述與控制要求 ......................................................... 6 組織評估小組 ..............................................................6 制定評估工作計劃 ..........................................................6 調(diào)查收集有關資料 ..........................................................6 技術經(jīng)濟分析 ................................................................6 評估報告撰寫和審核 ........................................................7 ................................................................. 7 、相關文件和支持文件 ................................................. 8 依據(jù)文件 ....................................................................8 相關文件和支持文件 ...........................................................8 ..................................................................... 8 附錄一：房地產(chǎn)項目評估要點 ......................................................8 附錄二：房地產(chǎn)項目評估（ RFJ72010101） .........................................23 附錄三：