【正文】 考察，對其資信狀況進(jìn)行綜合分析。風(fēng)險因素 1：偽造—不真實的客戶基本資料事件類型：外部欺詐風(fēng)險級別：高風(fēng)險控制目標(biāo)：保證客戶基本資信情況真實準(zhǔn)確控制措施：落實貸款第一責(zé)任人制度，實行雙人、實地調(diào)查控制部門/崗位：經(jīng)辦人、經(jīng)營主責(zé)任人3 / 61環(huán)節(jié) 流程描述 控制要點對材料的真實性、齊全性核實，對有虛假、不齊全的材料要求客戶重新提交。具體流程、控制要求如下：環(huán)節(jié) 流程描述 控制要點 收集組織材料客戶應(yīng)按照《借款人應(yīng)提交的材料清單》記錄的要求提供材料，經(jīng)辦行直接評估人員應(yīng)核實收集的具體材料：1） 客戶評價報告、項目的立項批復(fù)、可行性研究報告及批復(fù)、下達(dá)規(guī)劃任務(wù)、征地拆遷、規(guī)劃設(shè)計及批復(fù)、項目的動遷安置計劃，施工期間原材料、動力、水等條件的保障程度，項目建設(shè)及投入使用后所需的水、電、燃?xì)?、供熱等條件的材料，政府有關(guān)優(yōu)惠政策。流程的輸入為經(jīng)2 / 61辦行項目人員收集材料，流程的輸出為房地產(chǎn)盡職調(diào)查的審核，流程的主要風(fēng)險是不真實的客戶基本資料；調(diào)查評估失誤。3) 盡職調(diào)查應(yīng)當(dāng)遵循客觀、公正、科學(xué)的原則。1) 房地產(chǎn)盡職調(diào)查應(yīng)當(dāng)審慎調(diào)查、材料完整、核實清晰，分析透徹、判斷合理。、縮寫和分類房地產(chǎn)貸款盡職調(diào)查（以下簡稱“盡職調(diào)查”）是指在房地產(chǎn)貸款決策之前，在借款人取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，完成項目立項、策劃、項目可行性研究的基礎(chǔ)上，對借款人的盈利水平、償債能力和擬開發(fā)項目的建設(shè)條件、市場銷售等各種因素進(jìn)行調(diào)查、預(yù)測、評價的工作過程。0 / 61房地產(chǎn)項目盡職調(diào)查報告作業(yè)指導(dǎo)書1 / 61本文件規(guī)定了美益投資公司房地產(chǎn)開發(fā)類貸款盡職調(diào)查的基本流程和操作要求，旨在加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款管理，規(guī)范房地產(chǎn)貸款評估工作，防范和化解信貸風(fēng)險。本文件適用于美益投資公司房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資金貸款的盡職調(diào)查業(yè)務(wù)。部門/崗位 職責(zé) 不相容職責(zé)直接評估人 房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資金貸款盡職調(diào)查上午材料收集、評估、撰寫評估報告盡職調(diào)查審查、審定人審核評估報告風(fēng)險部 業(yè)務(wù)總體規(guī)劃、檢查、管理。2) 房地產(chǎn)盡職調(diào)查應(yīng)當(dāng)遵循操作與審核分開的原則。流程包括收集組織材料、評估、撰寫和審核評估報告三個階段。關(guān)鍵控制環(huán)節(jié)為收集組織材料、評估。總投資和資金來源、計劃開工和竣工時間、開發(fā)期限以及項目所在地區(qū)有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的政策環(huán)境、發(fā)展規(guī)劃、發(fā)展?fàn)顩r和環(huán)保政策等材料；2） 如果是經(jīng)濟(jì)適用住房項目，項目列入國家建設(shè)計劃和信貸指導(dǎo)計劃等材料；3） 項目地理位置、四至、用途、主要建設(shè)指標(biāo)（占地面積、建筑總面積、建筑密度、建筑高度、容積率、物業(yè)類型、綠化率、土地使用年限等）、《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》；4） 企業(yè)自有資金達(dá)到項目總投資的 30%的證明材料；5） 設(shè)計、施工企業(yè)和建設(shè)監(jiān)理企業(yè)的資質(zhì)等級、資信業(yè)績；6） 要求的其他有關(guān)材料。 評估1）評估內(nèi)容：借款人及項目主要關(guān)系人資信評估、項目概況和建設(shè)情況評估、項目市場情況評估、項目投資估算與融資方案評估、財務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的確定、財務(wù)效益評估、不確定性分析以及銀行效益與風(fēng)險防范措施評估。b) 對借款人及項目主要關(guān)系人的資信評估，應(yīng)在對借款人、項目主要關(guān)系人進(jìn)行客戶評價的基礎(chǔ)上，從客戶評價報告中摘錄有關(guān)內(nèi)容，列表綜合反映企業(yè)名稱、企業(yè)經(jīng)營情況、財務(wù)情況、評信狀況等。項目概況和建設(shè)情況評估 a) 項目概況和建設(shè)情況評估要對項目建設(shè)的基本情況、建設(shè)條件、實施進(jìn)程、設(shè)計施工監(jiān)理情況、環(huán)境保護(hù)條件等進(jìn)行綜合論證分析。審核企業(yè)自有資金是否達(dá)到項目總投資的30%，考察項目的動遷安置計劃，施工期間原材料、動力、水等條件的保障程度，項目建設(shè)及投入使用后所需的水、電、燃?xì)?、供熱等條件是否落實，是否享有政府有關(guān)優(yōu)惠政策。e) 項目建設(shè)實施進(jìn)程評估。對未開工項目要掌握其開、竣工時間及進(jìn)度安排, 對已開工項目要說明工程建設(shè)的形象進(jìn)度、投資完成情況、各項資金到位情況，未到位資金及原因，項目預(yù)計竣工時間，取得《商品房預(yù)（銷）售許可證》的要說明預(yù)（銷）售情況。f) 項目建設(shè)的設(shè)計、施工、監(jiān)理情況評估要調(diào)查項目工程建設(shè)的招投標(biāo)方式是否符合有關(guān)部門的規(guī)定；調(diào)查分析設(shè)計、施工企業(yè)和建設(shè)監(jiān)理企業(yè)的資質(zhì)等級、資信業(yè)績。項目市場情況評估a) 項目市場情況評估要求貸款調(diào)查評估人員通過對房地產(chǎn)投資環(huán)境、項目市場定位、房地產(chǎn)經(jīng)營方式的分析，通過市場調(diào)查與預(yù)測，對房地產(chǎn)貸款項目的市場競爭能力、銷售前景作出判斷。c) 項目市場定位評估要根據(jù)房地產(chǎn)項目的用途、未來獲取收益的方式及所在地區(qū)的具體情況評價項目的市場定位的準(zhǔn)確性；針對項目物業(yè)類型（如居住、商業(yè)、辦公和其他等物業(yè)類型）及其特點進(jìn)行分析，以判斷評估項目所具有的檔次及其面向的主要消費群體。e) 房地產(chǎn)市場狀況評估應(yīng)在房地產(chǎn)投資環(huán)境調(diào)查與預(yù)測的基礎(chǔ)上進(jìn)行，具體內(nèi)容包括：房地產(chǎn)市場發(fā)育程度，項目主要消費或使用群體的收入水平、居住水平以及對同類項目的需求情況及變化趨勢；周邊地段具有相似用途、規(guī)模、檔次、價格、設(shè)計的房地產(chǎn)項目（包括已完成的項目、在建的項目、已審批立項的項目、潛在的競爭項目）的供給狀況，如供給量、有效需求量、空置量和空置率等。、費用、稅金的種類及其支付的標(biāo)準(zhǔn)和時間等。、銷售方案、銷售渠道等銷售措施的制定和落實情況，分析和評價其可行性，估算出項目未來各時段內(nèi)的租售進(jìn)度安排、租售面積及租售價格水平。開發(fā)建設(shè)投資是指在開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)所需投入的各項費用，主要包7 / 61環(huán)節(jié) 流程描述 控制要點括：土地費用、前期工程費用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、建筑安裝工程費用、公共配套設(shè)施建設(shè)費、開發(fā)間接費用、管理費用、財務(wù)費用、銷售費用、開發(fā)期稅費、其他費用以及不可預(yù)見費等。房地產(chǎn)項目土地費用應(yīng)該包括為取得房地產(chǎn)項目用地而發(fā)生的費用，主要有下列幾種：劃撥或征用土地的土地征用拆遷費、出讓土地的土地出讓地價款、轉(zhuǎn)讓土地的土地轉(zhuǎn)讓費、租用土地的土地租用費、股東投資入股土地的投資折價?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費應(yīng)包括進(jìn)行項目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)所發(fā)生的費用，具體包括建筑物 2 米以外和項目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程、供水、供電、通訊、供氣、供暖、排污、綠化、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等建設(shè)費用，以及各項設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道的接口費用。在盡職調(diào)查階段，建筑安裝工程費用估算可以采用單元估算法、單位指標(biāo)估算法、工程量近似框算法、概算指標(biāo)估算法、概預(yù)算定額法，也可以根據(jù)類似工程經(jīng)驗進(jìn)行估算。開發(fā)間接費用應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所屬獨立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理所發(fā)生的各項費用。財務(wù)費用應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用。銷售費用應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用，以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的各項費用。開發(fā)期稅費應(yīng)包括項目所負(fù)擔(dān)的與房地產(chǎn)投資有關(guān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費用，主要包括：土地使用稅、市政支管線分?jǐn)傎M、供電貼費、用電權(quán)費、綠化建設(shè)費、電話初裝費、分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費等。其他費用應(yīng)包括：臨時用地費和臨時建設(shè)費、工程造價咨詢費、總承包管理費、合同公證費、施工執(zhí)照費、工程質(zhì)量監(jiān)督費、工程監(jiān)理費、竣工圖編制費、工程保險費等。進(jìn)行項目投資估算分析和審查要分析項目工程內(nèi)容和成本費用是否齊全，有無任意擴(kuò)大取費范圍和提高標(biāo)準(zhǔn)，擴(kuò)大投資規(guī)模；分析投資估算中有無漏項、少算或人為壓低造價9 / 61環(huán)節(jié) 流程描述 控制要點等情況；分析投資構(gòu)成比例合理與否。對項目資金來源的評估，應(yīng)對項目資金來源的合理性、可靠性進(jìn)行分析論證。對開發(fā)項目資金來源的評估主要側(cè)重于對我司貸款以外的其他資金來源的合理性、可靠性進(jìn)行評估。評估自有資金，對已到位資金，須審查驗資情況；對未到位資金，結(jié)合各投資者提供的財務(wù)報表和分年度資金安排承諾函，分析近三年財務(wù)變動，了解投資者債務(wù)及其在建或擬建項目資金運用，確定投資者可用于本項目的資金數(shù)額及分年度計劃。預(yù)租售收入應(yīng)包括房地產(chǎn)產(chǎn)品的預(yù)期銷售收入、租金收入和土地轉(zhuǎn)讓收入等。銀行貸款是指借款人/項目發(fā)起人的銀行貸款和發(fā)行債券、融資租賃及其他需要付息還本的資金。10 / 61環(huán)節(jié) 流程描述 控制要點在對項目各項資金來源進(jìn)行調(diào)查分析的基礎(chǔ)上，確定項目切實可行的融資計劃，填列《投資計劃與資金籌措表》（表 5）記錄。盡職調(diào)查時應(yīng)對房地產(chǎn)項目經(jīng)營方案、各項基礎(chǔ)財務(wù)數(shù)據(jù)的確定進(jìn)行認(rèn)真、細(xì)致、科學(xué)的預(yù)測和審查，并說明確定的理由和依據(jù)。通過對租售方案的審查，確定其是否客觀合理，并進(jìn)一步對其進(jìn)行修正。11 / 61環(huán)節(jié) 流程描述 控制要點經(jīng)營成本與費用估算應(yīng)在對經(jīng)營成本與費用各細(xì)項進(jìn)行調(diào)查分析的基礎(chǔ)上，確定合理的項目經(jīng)營成本與經(jīng)營費用。當(dāng)房地產(chǎn)項目有多種產(chǎn)品時，可分別估算每種產(chǎn)品的成本費用，但應(yīng)注意開發(fā)建設(shè)投資在不同開發(fā)產(chǎn)品之間的合理分?jǐn)?。對于分期收款的房地產(chǎn)項目，房地產(chǎn)銷售成本和出租經(jīng)營成本可按其當(dāng)期收入占全部銷售收入和租金收入的比率，計算本期應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的經(jīng)營成本。主要包括：管理費用、銷售費用等。 房地產(chǎn)項目收入估算。在對房地產(chǎn)項目各項收入進(jìn)行審查、調(diào)整的基礎(chǔ)上，填列《經(jīng)營收入與經(jīng)營稅金及附加估算表》（表 8）。應(yīng)注意可租售面積比例的變化對租售收入的影響；空置期( 項目竣工后暫時找不到客戶的時間)和租售率對租售收入的影響；規(guī)劃設(shè)計的原因?qū)е虏荒茏馐勖娣e比例增大對租售收入的影響。在進(jìn)行自營收入估算審查時，應(yīng)充分考慮目前已有的商業(yè)和服務(wù)業(yè)設(shè)施對房地產(chǎn)項目建成后產(chǎn)生的影響，以及未來商業(yè)、服務(wù)業(yè)市場可能發(fā)生的變化對房地產(chǎn)項目產(chǎn)生的影響。財務(wù)效益評估財務(wù)效益評估應(yīng)在進(jìn)行基礎(chǔ)財務(wù)數(shù)據(jù)測算與分析的基礎(chǔ)上，根據(jù)國家現(xiàn)行財稅制度及有關(guān)規(guī)定，測算財務(wù)效益評估指標(biāo)，考核項目的盈利能力?！俄椖咳客顿Y現(xiàn)金流量表》應(yīng)反映房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期的現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出，按期編制，用以計算各項評價指標(biāo)，進(jìn)行房地產(chǎn)項目財務(wù)盈利能力分析?！稉p益表》應(yīng)反映房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的利潤總額、所得稅及各期稅后利潤的分配情況，用以計算投資利潤率等評價指標(biāo)。投資利潤率，是指項目年平均利潤總額與項目總投資的比率，計算公式為：投資利潤率＝建設(shè)經(jīng)營期年平均利潤總額/項目總投資100％銷售利潤率，是指項目年平均利潤總額與項目年均銷售收入的比率，計算公式為：銷售利潤率＝建設(shè)經(jīng)營期年平均利潤總額/建設(shè)經(jīng)營期年平均銷售收入100％財務(wù)凈現(xiàn)值，指將項目方案各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到同一時點的凈效益累加現(xiàn)值。財務(wù)內(nèi)部收益率是指項目在計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量差額現(xiàn)值累計等于零的折現(xiàn)率，它反映項目所占用資金的盈利水平，計算公式為： ｎ∑（CI－CO） ｔ （１＋I(xiàn)RR） ＿t ＝０ ｔ＝１IRR 財務(wù)內(nèi)部收益率貸款償還能力分析，應(yīng)計算貸款償還期、利息保障倍數(shù)、本息保障倍數(shù)等等指標(biāo)，分析判斷項目的貸款償還能力貸款償還期指從借款人支用第一筆借款之日起到還清全部借款本息之日止的時間，即：貸款償還期（年）＝貸款償還完畢的年份－貸款開始支用的年份＋當(dāng)年償還貸款數(shù)額/ 當(dāng)年可用于還款的資金。項目貸款償還期，應(yīng)以新建項目投產(chǎn)后自身效益中可用15 / 61環(huán)節(jié) 流程描述 控制要點于還貸的資金償還項目自身全部貸款本息所需要的時間。企業(yè)綜合貸款償還期，應(yīng)以在測算貸款償還期時，將借款人各類還貸資金和各類債務(wù)負(fù)擔(dān)綜合考察，分析所需還款時間。各類債務(wù)負(fù)擔(dān)包括此筆貸款本息、原有債務(wù)本息或其他可能承擔(dān)的債務(wù)本息負(fù)擔(dān)。分析在項目自身不盈利或盈利能力不足的情況下，借款人用整體效益償還債務(wù)的能力；及在借款人效益欠佳，但項目盈利能力較好情況下，項目效益用于償還借款人其他負(fù)債的能力。利息保障倍數(shù)的計算公式為：若做了客戶現(xiàn)金流量預(yù)測，則，利息保障倍數(shù)=經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額/（當(dāng)年財務(wù)費用+當(dāng)年未記入財務(wù)費用的借款利息支出）若沒有做現(xiàn)金流量預(yù)測，則，利息保障倍數(shù)=〔凈利潤+ 折舊+ 攤銷+財務(wù)費用（應(yīng)收16 / 61環(huán)節(jié) 流程描述 控制要點及預(yù)付款項增加+存貨增加應(yīng)付及預(yù)收款項增加）〕/ （當(dāng)年財務(wù)費用+當(dāng)年未記入財務(wù)費用的借款利息支出）本息保障倍數(shù)，應(yīng)作為考核借款人償還銀行貸款本息能力的重要指標(biāo)，通過逐年計算借款人在項目經(jīng)營期的本息保障倍數(shù)，對借款人償還貸款本息的能力作出判斷。房地產(chǎn)項目不確定性分析主要包括盈虧平衡點分析、敏感性分析。盈虧平衡點分析。評估中須根據(jù)項目具體情況，對敏感性因素如租售價格、出租銷售量、工期、總投資等進(jìn)行單因素、多因素敏感性分析，以了解影響項目財務(wù)效益的最敏感因素，預(yù)測項目的潛在風(fēng)險和抗風(fēng)險能力。對利用外資達(dá)投資總額 30％以上的項目應(yīng)將匯率作為敏感性因素進(jìn)行敏感性分析。風(fēng)險防范措施評估：應(yīng)對借款人提供的保證、抵押、質(zhì)押等貸款擔(dān)保措施的可行性進(jìn)行分析，并分析項目貸款具有哪些主要風(fēng)險，采取什么措施降低、規(guī)避、分散風(fēng)險。對保證人的主體資格進(jìn)行評估。對保證人的償債能力進(jìn)行評估?？疾毂ＷC人現(xiàn)金流量和盈利能力，判斷保證人是否具備代償債務(wù)的能力。對抵押人的主體資格進(jìn)行評估。對抵押物的審查。對抵押物進(jìn)行評估。在此基礎(chǔ)上，計算抵押率，并判斷其是否合理：抵押率一般不能超過 70%，對通19 / 61環(huán)節(jié) 流程描述