【正文】 估人員通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)投資環(huán)境、項(xiàng)目市場(chǎng)定位、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式的分析，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)，對(duì) 房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力、銷售前景作出判斷。要調(diào)查項(xiàng)目工程建設(shè)的招投標(biāo)方式是否符合有關(guān)部門的規(guī)定；調(diào)查分析設(shè)計(jì)、施工企業(yè)和建設(shè)監(jiān)理企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)、資信業(yè)績(jī)。對(duì)未開工項(xiàng)目要掌握其開、竣工時(shí)間及進(jìn)度安排；對(duì)已開工項(xiàng)目要說(shuō)明工程建設(shè)的形象進(jìn)度、投資完成情況、各項(xiàng)資金到位情況，未到位資金及原因，項(xiàng)目預(yù)計(jì)竣工時(shí)間，取得《商品房預(yù)（銷）售許可證》的要說(shuō)明預(yù)（銷）售情況；對(duì)調(diào)整投資的項(xiàng)目要著重說(shuō)明設(shè)計(jì)變更、概預(yù)算調(diào)整等文件的批復(fù)情況，調(diào)整概預(yù)算后資金缺口和相應(yīng)的資金落實(shí)方案以及調(diào)整可能對(duì)施工進(jìn)度、成本、 銷售情況的影響。 項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施進(jìn)程評(píng)估。審核企業(yè)自有資金是否達(dá)到項(xiàng)目總投資的 30%，考察項(xiàng)目的動(dòng)遷安置計(jì)劃，施工期間原材料、動(dòng)力、水等條件的保障程度，項(xiàng)目建設(shè)及投入使用后所需的水、電、燃?xì)?、供熱等條件是否落實(shí)，是否享有政府有關(guān)優(yōu)惠政策。 項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)估。 項(xiàng)目建設(shè)的基本情況評(píng)估。 文件編號(hào) IFJ720101 中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司山東省分行體系文件 版本號(hào) 第 9頁(yè) 共 53頁(yè) 對(duì)所評(píng)估的貸款項(xiàng)目，須針對(duì)項(xiàng)目各關(guān)系人之間的產(chǎn)權(quán)及其他控制關(guān)系，繪制項(xiàng)目有關(guān)各方關(guān)系樹 形圖，并作文字說(shuō)明。 、相關(guān)文件和支持文件 1) 《中國(guó)建設(shè)銀行信貸業(yè)務(wù)手冊(cè)》 2) 《關(guān)于印發(fā) 〈中國(guó)建設(shè)銀行房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估暫行辦法〉的通知》（建總發(fā)[2022]150號(hào)） 3) 《 關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目簡(jiǎn)要評(píng)估參考格式〉的通知》（建總函[2022]833號(hào)） 4) 《關(guān)于加強(qiáng)自營(yíng)性房地產(chǎn)信貸營(yíng)銷工作的指導(dǎo)意見》（建總發(fā) [2022]65 號(hào)） 1） IXD720102貸款項(xiàng)目評(píng)估作業(yè)指導(dǎo)書（ ） 附錄一：房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估要點(diǎn) 附錄二：房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告（ RFJ72010101） 附錄三：房地產(chǎn)項(xiàng)目簡(jiǎn)要評(píng)估報(bào)告（ RFJ72010102） 附錄一：房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估 要點(diǎn) 一、 項(xiàng)目主要關(guān)系人資信評(píng)估 借款人及項(xiàng)目主要關(guān)系人資信評(píng)估要通過(guò)對(duì)借款人及項(xiàng)目主要關(guān)系人（如其母公司、主要投資人）的經(jīng)營(yíng)情況、財(cái)務(wù)狀況、信用情況的考察，對(duì)其資信狀況進(jìn)行綜合分析。 ： 山東省分行有關(guān)部門（風(fēng)險(xiǎn)管理部、房地產(chǎn) 金融業(yè)務(wù)部）對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務(wù)（包括房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估）開展情況實(shí)施不定期檢查，檢查房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估業(yè)務(wù)總體狀況以及執(zhí)行情況，包括：（ 1） 房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估應(yīng)當(dāng)遵循客觀、公正、科學(xué)的原則；（ 2）進(jìn)行評(píng)估的房地產(chǎn)項(xiàng)目，是否具備基本評(píng)估條件；（ 3） 房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估測(cè)算財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、貸款償還期等指標(biāo)是否公正合理。外部檢查屬于不定期檢查。 控制崗位： 直接評(píng)估人員 評(píng)估審查人員 評(píng)估審定人員 評(píng)估報(bào)告撰寫和審核 根據(jù)技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析結(jié)果，評(píng)估小組撰寫評(píng)估報(bào)告，提出決策意見，經(jīng)評(píng)估審查人和評(píng)估審定人審查、審核，通過(guò)后形成最終房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告，見附錄二 :房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告 (RFJ72010101)或房地產(chǎn)項(xiàng)目簡(jiǎn)要評(píng)估報(bào)告 ,見附錄三：房地產(chǎn)項(xiàng)目簡(jiǎn)要評(píng)估報(bào)告（ RFJ72010102）。 控制措施： 直接評(píng)估人員根據(jù)核實(shí)后的數(shù)據(jù)資料認(rèn)真全面分析項(xiàng)目的各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。 包括： 借款人及項(xiàng)目主要關(guān)系人資信評(píng)估； 項(xiàng)目概況和建設(shè)情況評(píng)估； 項(xiàng)目市場(chǎng)情況評(píng)估； 項(xiàng)目投資估算與融資方案評(píng)估； 財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的確定； 財(cái)務(wù)效益評(píng)估； 不確定性分析； 建設(shè)銀行效益與風(fēng)險(xiǎn)防范措施評(píng)估； 總評(píng)估 見附錄一：房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估要點(diǎn)。 控制崗位： 直接評(píng)估人員 技術(shù)經(jīng)濟(jì)評(píng)估小組人員根據(jù)調(diào)查核實(shí)后的數(shù)據(jù)資料，按照房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估辦法規(guī)定，對(duì)項(xiàng)目的各風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn) 2。 風(fēng)險(xiǎn)類型：操作風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn)級(jí)別：高風(fēng)險(xiǎn) 控制目標(biāo)： 確保收集文件和資料的完整性和真實(shí)性 。 調(diào)查收集有關(guān)資料 評(píng)估小組要根據(jù)批準(zhǔn)的評(píng)估工作計(jì)劃，通過(guò)實(shí)地調(diào)查、專家咨詢、查閱檔案資料等方式，調(diào)查收集有關(guān)文件、資料和技術(shù)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，并對(duì)有關(guān)數(shù)據(jù)資料進(jìn)行核實(shí)。評(píng)估小組由直接評(píng)估人組成，應(yīng)兼具技術(shù)、經(jīng)濟(jì)方面業(yè)務(wù)能力、熟悉項(xiàng)目行業(yè)、地區(qū)特點(diǎn) 。具體的流程描述及控制要求見下表。針對(duì)主要風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵控制環(huán)節(jié)是：通過(guò)實(shí)地調(diào)查、專家咨詢等方式收集有關(guān)資料并進(jìn)行認(rèn)真核實(shí)，根據(jù)核實(shí)后的數(shù)據(jù)資料認(rèn)真全面分析項(xiàng)目的各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。 文件編號(hào) IFJ720101 中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司山東省分行體系文件 版本號(hào) 第 6頁(yè) 共 53頁(yè) 本體系文件的控制活動(dòng)分為五個(gè)階段，包括：組織評(píng)估小組、制定評(píng)估工作計(jì)劃、調(diào)查收集有關(guān)資料、技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析和評(píng)估報(bào)告撰寫和審核。 3) 進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估，應(yīng)把項(xiàng)目投資與市場(chǎng)預(yù)測(cè)做為重點(diǎn)，主要測(cè)算財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、貸款償還期等指標(biāo)。 1) 房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估應(yīng)當(dāng)遵循客觀、公正、科學(xué)的原則。 審查房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告、并對(duì)其真實(shí)性、完整性、準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)，并提出決策意見。 負(fù)責(zé)根據(jù)技術(shù)經(jīng)濟(jì) 分析結(jié)果，撰寫項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告，提出評(píng)估結(jié)論，就是否發(fā)放貸款、貸款的金額、條件、期限、利率等提出明確的意見。 負(fù)責(zé)根據(jù)調(diào)查核實(shí)后的數(shù)據(jù)資料，對(duì)項(xiàng)目的各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行分析和論證。 部門 /崗位 職責(zé) 不相容職責(zé) 文件編號(hào) IFJ720101 中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司山東省分行體系文件 版本號(hào) 第 5頁(yè) 共 53頁(yè) 部門 /崗位 職責(zé) 不相容職責(zé) 直接評(píng)估人 負(fù)責(zé)根據(jù)項(xiàng)目的評(píng)估時(shí)間要求，制定工作計(jì)劃。 本文件采用 ISO9000： 202《中國(guó)建設(shè)銀行內(nèi)部控制體系――框架和要求》、ICMCCBSD中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司山東省分行內(nèi)控手冊(cè)（ ）和 QMMCCBSD中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司山東省分行質(zhì)量手冊(cè)（ ）的定義和縮寫，本文件中需補(bǔ)充說(shuō)明的定義和縮寫如下： 1) 房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估是指在房地產(chǎn)貸款決策之前，在借款人取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，完成項(xiàng)目立項(xiàng)、策劃、項(xiàng)目可行性研究的基礎(chǔ)上，對(duì)借款人的盈利水平、償債能力和擬開發(fā)項(xiàng)目的建 設(shè)條件、市場(chǎng)銷售等各種因素進(jìn)行調(diào)查、預(yù)測(cè)、評(píng)價(jià)的工作過(guò)程。第 1 頁(yè) 共 53： IFJ720101 受控號(hào)： 中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司山東省分行 China Construction Bank Co. Ltd. Shandong Branch 房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估作業(yè)指導(dǎo)書 編 制： 昝成航 . 審 核： 邵 磊 . 批 準(zhǔn)： 范玉慶 . 版 本 號(hào)： . 生效日期： 2022 年 6 月 8 日 文件編號(hào) IFJ720101 中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司山東省分行體系文件 版本號(hào) 第 2頁(yè) 共 53頁(yè) 目 錄 修改記錄 .............................................................................. 3 ................................................................................ 4 ................................................................................ 4 .......................................................................... 4 .......................................................................... 4 ................................................................................ 5 .................................................................. 6 組織評(píng)估小組 ................................................................. 6 制定評(píng)估工作計(jì)劃 ............................................................. 6 調(diào)查收集有關(guān)資料 ............................................................. 6 技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析 ................................................................... 6 評(píng)估報(bào)告撰寫和審核 ........................................................... 7 ............................................................................ 7 、相關(guān)文件和支持文件 ......................................................... 8 依據(jù)文件 ..............................................................