【正文】 .......... 8 相關文件和支持文件 .............................................................. 8 ................................................................................ 8 附錄一：房地產項目評估要點 ......................................................... 8 附錄二：房地產項目評估（ RFJ72010101） ............................................ 23 附錄三：房地產項目簡要評估報告（ RFJ72010102） .................................... 46 文件編號 IFJ720101 中國建設銀行股份有限公司山東省分行體系文件 版本號 第 3頁 共 53頁 修改記錄 序號 修改日期 修改單號 修改人 生效日期 文件編號 IFJ720101 中國建設銀行股份有限公司山東省分行體系文件 版本號 第 4頁 共 53頁 本指導書明確了建設銀行山東省分行開展房地產項目評估的操作流程及操作過程中的風險控制點和控制措施，旨在規(guī)范 房地產項目評估工作，防范和化解信貸風險，為房地產開發(fā)貸款提供決策依據的 目的。 本指導書適用于中國建設銀行股份有限公司山東省分行及其所轄各級 分支機構發(fā)放的房地產開發(fā)貸款。 2) 房地產簡要項目評估是指建設銀行山東省分行對 已授予一般授信額度的客戶或 貸款期限在三年（含）以下、貸款額占項目總投資 50%以下的房地產貸款項目，可進行簡要項目評估。 負責調查、收集有關資料。 負責對貸款項目當前存在的有關問題進行闡述，并提出建議及解決措施。 評估審查人 監(jiān)督直接評估人按照規(guī)定認真進行房地產項目評估工作。 評估審定人 審核房地產項目評估報告、對其真實性、完整性、準確性負責，并提出最終 評估結論 。 2) 進行評估的房地產項目，必須同時具備以下基本評估條件：符合建設銀行有關信貸業(yè)務管理規(guī)定對借款 人和項目條件的要求；客戶提供的申請材料的質量和數量符合建設銀行有關規(guī)定。 4) 對已授予一般授信額度的客戶或貸款期限在三年（含）以下、貸款額占項目總投資 50%以下的房地產貸款項目，可進行簡要項目評估。 流程的主要風險是收集文件和資料的不完整和不真實 、 對項目的技術 經濟分析不全面和不準確。 本流程的輸入為調查收集的資料，流程的供方為評估小組；流程的輸出為形成評估報告，流程的顧客為項目貸款經辦部門。 階段 流程描述 控制要點 組織評估小組 負責房地產項目評估的部門接到項目評估計劃后，首先要組織評估小組。 制定評估工作計劃 評估小組要根據項目的評估時間要求，制定工作計劃，對評估中的調研工作，落實相關條件、案頭分析和撰寫評估報告等項工作時間作出合理安排。 風險點 1收集文件和資料的不完整和不真實 。 控制措施： 通過實地調查、專家咨 詢、查閱檔案資料等方式，調查收集有關文件、資料和技術經濟數據，并對有關數據資料進行核實。 對項目的 技術經濟分析不全面和不準確 文件編號 IFJ720101 中國建設銀行股份有限公司山東省分行體系文件 版本號 第 7頁 共 53頁 階段 流程描述 控制要點 分析 項技術經濟指標進行分析和論證。 風險類型：操作風險 風險級別：高風險 控制目標： 確保項目 評估分析全面準確。 評估審查人和評估審定人嚴格審查和審核項目評估報告。 ： 人民銀行、銀監(jiān)會、南京審計分部等機構對建行山東省分行房地產開發(fā)貸款業(yè)務（包括房地產項目評估）實施的監(jiān)督與檢查。外部檢查重點主要包括：房地產開發(fā)貸款業(yè)務（房地產項目評估）辦理是否符合人民銀行、銀監(jiān)會、建行總行的相關辦法和政策；業(yè)務操作是否合規(guī)；相應的規(guī)章制度是否健全等。 通過檢查了解山東分行房文件編號 IFJ720101 中國建設銀行股份有限公司山東省分行體系文件 版本號 第 8頁 共 53頁 地產項目評估業(yè)務開展情況、 加強房地產貸款管理，規(guī)范房地產項目評估工作，防范和化解信貸風險 。 對借款人及項目主要關系人的資信評估，應按照《中國建設銀行客戶評價暫行辦法》的要求，在對借款人、項目主要關系人進行客戶評價的基礎上，從客戶評價報告中摘錄有關內容，列表綜合反映企業(yè)名稱、企業(yè)經營情況、財務情況、評信狀況等。 二、項目概況和建設情況評估 項目概況和建設情況評估要對項目建設的基本情況、建設條件、實施進程、設計施工監(jiān)理情況、環(huán)境保護條件等進行綜合論證分析。要調查項目的地理位置、四至、用途、主要建設指標（占地面積、建筑總面積、建筑密度、建筑高度、容積率、物業(yè)類型、綠化率、土地使用年限等）、總投資和資金來源、計劃開工和竣工時間、開發(fā)期限以及項目所在地區(qū)有關房地產開發(fā)的政策環(huán)境、發(fā)展規(guī)劃、發(fā)展狀況和環(huán)保政策等，并分析投資該項目是否符合國家產業(yè)政策、區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略及建行信 貸投向政策等。要調查項目是否得到政府有關部門的立項批復，明確土地使用權獲取的方式、使用年限，核查房地產開發(fā)相關證件：包括《國有土地使用證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程施工許可證》等。如果是經濟適用住房項目，還要審核項目是否列入國家建設計劃和信貸指導計劃。要對申請貸款項目從立項、可行性研究報告及批復、下達規(guī)劃任務、征地拆遷、規(guī)劃設計及批復、取得《建設工程施工許可證》直至開工、竣工、銷售的進展情況評估。 項目建設的設計、施工、監(jiān)理情況評估。 文件編號 IFJ720101 中國建設銀行股份有限公司山東省分行體系文件 版本號 第 10頁 共 53頁 項目建設的環(huán)境保護條件評估：要調查項目建設地區(qū)的環(huán)境狀況，分析項目是否可能引起周邊生態(tài)環(huán)境的變化，審查項目為環(huán)保所采取的措施、環(huán)境影響評價報告的批復情況及當地環(huán)保主管部門對該項目的環(huán)保要求。 房地產投資環(huán)境評估 .要了解項目所在地區(qū)政治、經濟、文化、自然資源等方面的情況，調查項目所在區(qū)域的自然條件、城市規(guī)劃、基礎設施、交通便利程度、文化教育條件、醫(yī)療衛(wèi)生條件、金融保險條件、民風民俗條件及社區(qū)服務條件等方面情況；預測國家及地方的經濟政策和產業(yè)政策、已經發(fā)生或將要發(fā)生的重大事件及當地地質、水文、噪聲、空氣污染等因素對房地產開發(fā)項目的影響程度以及本項目對周邊環(huán)境的影響。要根據房地產項目的用途、未來獲取收益的方式及所在地區(qū)的具體情況評價項目的市場定位的準確性；針對項目物業(yè)類型（如居住、商業(yè)、辦公和其他等物業(yè)類型）及其特點進行分析，以判斷評估項目所具有的檔次及其面向的主要消費群體。 房地產市場狀況評估 .應在房地產投資環(huán)境調查與預測的基礎上進行，具體內容包括： （ 1）供求狀況分析 .要分析 項目所在地的社會經濟發(fā)展水平和房地產市場發(fā)育程度，項目主要消費或使用群體的收入水平、居住水平以及對同類項目的需求情況及變化趨勢；周邊地段具有相似用途、規(guī)模、檔次、價格、設計的房地產項目（包括已完成的項目、在建的項目、已審批立項的項目、潛在的競爭項目）的供給狀況，如供給量、有效需求量、空置量和空置率等。 文件編號 IFJ720101 中國建設銀行股份有限公司山東省分行體系文件 版本號 第 11頁 共 53頁 （ 3）成本分析 .要分析同類房地產開發(fā)和經營的成本、費用、稅金的種類及其支付的標準和時間等。 （ 5）項目銷售前景分析 .要調查項目的銷售策略、銷售方案、銷售渠道等銷售措施的制定和落實情況，分析和評價其可行性，估算出項目未來各時段內的租售進度安排、租售面積及租售價格水平。開發(fā)建設投資是指在開發(fā)期內完成房地產產品開發(fā)建設所需投入的各項費用，主要包括： 土地費用、前期工程費用、基礎設施建設費、建筑安裝工程費用、公共配套設施建設費、開發(fā)間接費用、管理費用、財務費用、銷售費用、開發(fā)期稅費、其他費用以及不可預見費等。 房地產項目土地費用應該包括為取得房地產項目用地而發(fā)生的費用，主要有下列幾種：劃撥或征用土地的土地征用拆遷費、出讓土地的土地出讓地價款、轉讓土地的土地轉讓費、租用土地的土地租用費、股東投資入股土地的投資折價。 基礎設施建設費應包括進行項目基礎設施建設所發(fā)生的費用，具體包括建筑物 2米以外和項目用地規(guī)劃紅線以內的各種管線和道路工程、供水、供電、通訊、供氣、供暖、排污、綠化、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設施等建設費用，以及各項設施與市政設施干線、干管、干道的接口費用。在項目評估階段，建筑安裝工程費用估算可以采用單元估算法、單位指標估算法、工程量近似框算法、 概算指標估算法、概預算定額法，也可以根據類似工程經驗進行估算。 開發(fā)間接費用應包括房地產開發(fā)企業(yè)所屬獨立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理所發(fā)生的各項費用。 財務費用應包括房地產開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用。 銷售費用應包括房地產開發(fā)企業(yè)在銷售房地產產品過程中發(fā)生的各項費用，以及專設銷售機構的各項費用。 1 開發(fā)期稅費應包括項目所負擔的與房地產投資有關的各種稅金和地方政府或有關部門征收的費用，主要包括：土地使用稅、市政支管線分攤費、供電貼費、用電權費、綠化建設費、電話初裝費、分散建設市政公用設施建設費等 。 1其他費用應包括：臨時用地費和臨時建設費、工程