【正文】 逐漸代理其他國際著名品牌的游艇及舷外機(jī)。（二） 控股股東/實際控制人智永軍，1970年1月出生，男，大學(xué)本科學(xué)歷。法人個人征信：經(jīng)查詢無不良記錄以及貸款?！椖扛艣r：嘉禾花苑—～四期，總建18萬方；其中三～四期為小高層（12層），主持怡眾花園（玫瑰灣）、總建16萬方、住宅、其中別墅68000方；負(fù)責(zé)項目全過程（前期市場、產(chǎn)品定位，規(guī)劃設(shè)計、報建，項目融資和現(xiàn)金流平衡，招標(biāo)、建設(shè)，銷售交驗等）；—項目概況：地點：重慶合慶區(qū)；類型：旅游、商業(yè)、住宅地產(chǎn)（綜合體），總規(guī)劃面積：106萬方；總用地面積387萬方（5800畝）；負(fù)責(zé)重慶合慶區(qū)釣魚臺項目前期項目政府合作談判和市場定位、區(qū)域控規(guī)方案設(shè)計。從項目投標(biāo)、設(shè)計、報建、施工、竣工驗收全過程?！椖扛艣r：，室內(nèi)設(shè)計、裝飾，總建6500方、層數(shù)6層。特別是近十幾年在房地產(chǎn)領(lǐng)域積累了一套系統(tǒng)完整和實用的實戰(zhàn)經(jīng)驗和領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)。公司開發(fā)的“東山新天地”項目將形成以旅游度假、文化養(yǎng)生、商貿(mào)物業(yè)為主的房地產(chǎn)開發(fā)模式，打造成一個為客戶提供具有創(chuàng)意、休閑、生態(tài)和養(yǎng)生等特色的旅游生活區(qū)，同時為配合蘇州“走進(jìn)太湖時代”的戰(zhàn)略啟動，為蘇州東太湖濱湖新城開發(fā)，環(huán)太湖5A級旅游核心景區(qū)的打造，東山新城旅游集散中心的開發(fā)做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。公司中層以上管理者均來自國內(nèi)各大、中型房產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營企業(yè)，對房地產(chǎn)開發(fā)、營運(yùn)、管理有著豐富的操作、把控能力，特別在市場把控、營銷策劃、項目設(shè)計和財務(wù)風(fēng)險管理上有著超強(qiáng)的專業(yè)經(jīng)驗和創(chuàng)造性的管理思維。開發(fā)資質(zhì)：暫定二級。2）簽訂資金沉淀承諾書，根據(jù)解押面積，按5000元/平方米進(jìn)行還款；設(shè)定前6個月為觀察期，若前6個月無法滿足月均去化2700平方米，則自第7個月起加速沉淀，根據(jù)解押面積，按6500元/平方米進(jìn)行還款；業(yè)務(wù)人員每月至少一次項目公司實地考察，及時了解跟進(jìn)項目經(jīng)營情況、工程進(jìn)展、以及銷售情況等，進(jìn)一步把控風(fēng)險。（三） 風(fēng)控措施東山新天地項目土地及在建工程抵押；蘇州東立置業(yè)有限公司100%股權(quán)質(zhì)押；對《委貸合同》和《抵押合同》辦理強(qiáng)制執(zhí)行公證；東立公司實際控制人智永軍、智永祥承諾，對本次融資承擔(dān)不可撤銷的無限連帶責(zé)任擔(dān)保保證；蘇州星諾游艇有限公司對本次融資提供不可撤銷的連帶責(zé)任擔(dān)保保證；根據(jù)項目進(jìn)展情況向項目公司派駐監(jiān)管人員，根據(jù)實際情況對項目公司證、章、照、所有銀行賬戶及銷售網(wǎng)簽Ukey等進(jìn)行全面監(jiān)管，對項目公司的收入和支出進(jìn)行控制。根據(jù)項目進(jìn)展情況中泰創(chuàng)展（或其指定公司）向項目公司派駐監(jiān)管人員，根據(jù)實際情況對項目公司證、章、照、所有銀行賬戶及銷售網(wǎng)簽Ukey等進(jìn)行全面監(jiān)管，對項目公司的收入和支出進(jìn)行控制。若項目公司到期無法足額歸還借款，中泰創(chuàng)展將依據(jù)相關(guān)法律或合同約定，對抵押物進(jìn)行處理，最終實現(xiàn)資金的安全退出。2）簽訂資金沉淀承諾書，根據(jù)解押面積，按5000元/平方米進(jìn)行還款；設(shè)定前6個月為觀察期，若前6個月無法滿足月均去化2700平方米，則自第7個月起加速沉淀，根據(jù)解押面積，按6500元/平方米進(jìn)行還款；u 根據(jù)項目進(jìn)展情況向項目公司派駐監(jiān)管人員，根據(jù)實際情況對項目公司證、章、照、所有銀行賬戶及銷售網(wǎng)簽Ukey等進(jìn)行全面監(jiān)管，對項目公司的收入和支出進(jìn)行控制；u 業(yè)務(wù)人員每月至少一次項目公司實地考察，及時了解跟進(jìn)項目經(jīng)營情況、工程進(jìn)展、以及銷售情況等，進(jìn)一步把控風(fēng)險l 折當(dāng)率：4折l 融資息費(fèi)成本：%/年，l 還本付息方式：按月支付息費(fèi)，按半年支付融資顧問費(fèi)，放款當(dāng)天支付前半年融資顧問費(fèi)；每次解押時根據(jù)解押面積償還部分本金，到期后一次性償還剩余本金；滿三個月可提前還款（二） 交易結(jié)構(gòu) 項目的進(jìn)入中泰創(chuàng)展（或其指定公司）與東立置業(yè)、江蘇瑞華投資控股集團(tuán)有限公司（簡稱：瑞華投資），瑞華投資委托委貸銀行辦理解押手續(xù)，同時中泰創(chuàng)展（或其指定公司）做好抵押相關(guān)材料；中泰創(chuàng)展（或其指定公司）與委貸銀行、東立置業(yè)簽訂委托貸款協(xié)議，之后由委托銀行受讓項目公司所持有的位于蘇州市吳中區(qū)東山鎮(zhèn)環(huán)湖路南側(cè)、渡水港西側(cè)的土地（，土地性質(zhì)為商服，土地證號為吳國用（2012）第0630811號，土地使用權(quán)終止日期為2050年3月）作為抵押，辦理他項登記，辦理土地抵押后辦理在建工程抵押；中泰創(chuàng)展（或其指定公司）與智永軍、智永祥簽署無限連帶責(zé)任保證；中泰創(chuàng)展（或其指定公司）與蘇州星諾游艇有限公司簽署連帶責(zé)任擔(dān)保保證；中泰創(chuàng)展（或其指定公司）將資金轉(zhuǎn)入委托貸款銀行賬戶，我方辦理東立置業(yè)100%股權(quán)質(zhì)押等相關(guān)手續(xù)；中泰創(chuàng)展（或其指定公司）。為快速推進(jìn)該項目開發(fā)建設(shè)，五月項目可順利面向市場銷售，現(xiàn)向中泰創(chuàng)展控股有限公司（以下簡稱：中泰創(chuàng)展），剩余4500萬用于該項目開發(fā)建設(shè)以及營銷費(fèi)用。截止目前該項目開發(fā)建設(shè)中，現(xiàn)已取得四證。后續(xù)因股東開發(fā)設(shè)計意見不統(tǒng)一，項目擱置未開發(fā)，2013年初東立置業(yè)項目公司整體轉(zhuǎn)讓。項目周邊東山賓館、啟園、狀元第等所擁有的皇室文化、狀元文化等獨(dú)特而鮮活，具備深挖價值，未來發(fā)展?jié)摿薮?。項目完善的生活、服?wù)配套及游艇俱樂部及太湖島業(yè)主休閑商務(wù)等服務(wù)，明顯提高旅居者健康生活質(zhì)量和度假養(yǎng)生功能。規(guī)劃中6號線支線將經(jīng)越溪直抵太湖邊的浦莊大道，極大改善項目交通條件。市場投資、增值力大。項目市場競爭性較好。蘇州環(huán)太湖區(qū)域已有或待開發(fā)上市土地已是相對稀缺，后續(xù)一線臨湖地塊已被政府禁止作為商用及住宅開發(fā)(請參見附件：蘇州市政府印發(fā)《蘇州市城鄉(xiāng)規(guī)劃若干強(qiáng)制性內(nèi)容的規(guī)定》蘇府規(guī)字【2013】5號)。項目市場唯一性、稀缺性較強(qiáng)。上海售樓處已在淮海中路1720號開放，預(yù)計2014年5月初蘇州售樓處正式對外開放。占總投入47%。產(chǎn)品為別墅及精裝酒店式公寓，其中獨(dú)棟別墅12棟，合院MlNI墅177棟，精裝公寓449套，配套商業(yè)3958㎡。項目區(qū)位圖（左下紅星處）2．項目概況東山新天地項目地處太湖核心區(qū)域東山鎮(zhèn)，2015年園博會會址旁，距東山國賓館500米，緊鄰太湖國際旅游集散中心，太湖水岸邊，經(jīng)環(huán)湖路，進(jìn)入環(huán)城高速路并入蘇嘉杭、滬寧、無錫等長三角城市，為項目提供了廣闊優(yōu)質(zhì)的客源市場。經(jīng)環(huán)湖路，可快速進(jìn)入蘇州繞城高速及周邊滬寧、蘇嘉杭、蘇震桃等高速路網(wǎng)，、無錫等長三角多數(shù)城市；便利的外部交通為項目提供了極為優(yōu)質(zhì)廣闊的客源市場。未來則將建成國際知名度假勝地，區(qū)域休閑度假需求市場廣闊。太湖為華南最大的湖泊，是上海、南京等地的后花園，游客首選的旅游、養(yǎng)生休閑之地，規(guī)劃近期游客量達(dá)到750萬人次/年。蘇州市房地產(chǎn)發(fā)展比較平穩(wěn)，沒有經(jīng)歷大起大落，根據(jù)全國房地產(chǎn)中心數(shù)據(jù)，目前蘇州市房產(chǎn)均價在9426元，在全國居第19位。蘇州市區(qū)內(nèi)3個國家級開發(fā)區(qū)，連續(xù)兩年經(jīng)濟(jì)總量僅次于北、上、廣、深，全國排名第五。盡調(diào)人員：孫子皓、吳楠、李鳴 調(diào)查日期：2014年 3月 23日至3月26日協(xié)助盡調(diào)人員：陳潔、袁帥 協(xié)助調(diào)查日期：2014年4月22日至4月24日目 錄一、 項目背景 5二、 操作方案與風(fēng)控措施 9（一） 基本要素 9（二） 交易結(jié)構(gòu) 10 項目的進(jìn)入 10 項目的退出 11 項目公司的管理 11（三） 風(fēng)控措施 11三、 交易對手 12（一） 申請人/項目公司 12 基本情況及歷史沿革 12 申請人的股權(quán)結(jié)構(gòu) 13 組織結(jié)構(gòu) 13 高管層情況介紹 14 經(jīng)營情況調(diào)查 15（二） 控股股東/實際控制人 15（三） 項目公司財務(wù)狀況 16 項目公司稅收政策 16 項目公司財務(wù)信息 16（四） 項目公司征信情況 20四、 融資項目及抵押物 20（一） 融資項目基本情況 20 控規(guī)指標(biāo)（詳見Excel版測算表） 23 開發(fā)計劃（詳見Excel版測算表） 24 設(shè)計、施工、監(jiān)理情況及各合作方介紹 25（二） 項目市場情況 25 項目所在地經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況 25 當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場總體情況 26 項目市場情況 27（三）項目分析 46 總投資（詳見Excel版測算表） 46 建設(shè)成本預(yù)測（詳見Excel版測算表） 48 項目銷售預(yù)測 48 項目財務(wù)效益評估（詳見Excel版測算表） 52（三） 抵押物 53（四） 抵押物評估價值 56五、 還款來源 56 還款來源介紹 56 項目現(xiàn)金流分析 57六、 項目綜合評價 57 客戶定位 57 項目SWOT分析 58七、 風(fēng)險評估 60八、 結(jié)論及建議 61九、 項目資料附件列表 61一、 項目背景1. 項目介紹蘇州坐落于長江三角洲地區(qū)的地理中心，太湖之濱，中國江南地區(qū)的經(jīng)濟(jì)和文化中心之一，蘇南地區(qū)重要的工業(yè)中心。 中泰創(chuàng)展控股有限公司中泰創(chuàng)展—“蘇州東山新天地”房地產(chǎn)抵押融資16000萬元項目盡職調(diào)查報告申請企業(yè) 蘇州東立置業(yè)有限公司 融資金額 融資期限 12個月 總息費(fèi)率 28%/年 業(yè)務(wù)類型： ■抵押 業(yè)務(wù)團(tuán)隊 同業(yè)九部 盡職調(diào)查聲明我們在此聲明與保證：本報告是按照中泰控股有限公司《盡職調(diào)查規(guī)范》要求和公司有關(guān)規(guī)定，根據(jù)融資申請人提供的和本人收集的資料，經(jīng)我們審慎現(xiàn)場及非現(xiàn)場調(diào)查、訪談、核實、分析和整理，并在此基礎(chǔ)上針對項目特點設(shè)計交易模式、制定方案后完成的。報告全面反映了客戶及項目最主要、最基本的信息，我們對報告內(nèi)容的真實性、準(zhǔn)確性、完整性及所作判斷的合理性負(fù)責(zé)。長江南岸的入?？谔?，兩條高鐵（京滬、滬寧）一條鐵路，三條高速路貫通全市。四大行、交行、招行、浦發(fā)行和國開行均在蘇州設(shè)有直屬總行的一級分行，獨(dú)立于江蘇省分行。蘇州太湖國家旅游度假區(qū)為國家5A級景區(qū)，太湖70%的水面在蘇州市境內(nèi)。太湖度假區(qū)依托太湖濱水及山地資源，全面推進(jìn)“一帶、一環(huán)、兩軸、兩島、五區(qū)”建設(shè)，著力構(gòu)建以度假區(qū)中心區(qū)為主體、以光福和金庭為兩翼、以環(huán)太湖生態(tài)走廊為軸線的大旅游格局，把度假區(qū)建成國內(nèi)一流、國際知名的度假勝地和生態(tài)家園。本項目占據(jù)東山環(huán)湖路口門戶位置，項目地塊北向一線臨湖，距離太湖一路之隔，擁有廣闊的湖岸線，東借太旅集團(tuán)東山驛館的服務(wù)配套，西借東山國賓館等高檔資源，離塵不離城，具備打造高端度假物業(yè)的優(yōu)勢區(qū)位與資源稟賦。蘇州規(guī)劃中的輕軌6號線也將駛?cè)胩^(qū)域，項目未來的交通條件也將極大提升。項目具體位置圖本項目為40年產(chǎn)權(quán)商服用地，%，建筑密度33 %，（樓板價3000元/平方米，目前周邊項目樓板價約4500元/平方米），總建筑面積約80012㎡（含地下不計容面積16234㎡），限高18米。項目2013年11月動工（江蘇南通六建為總包單位），預(yù)計2015年10月竣工，（不含稅金）。目前，項目已取得四證（土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建筑工程規(guī)劃許可證及工程施工許可證）,計劃2014年4月底取得預(yù)售許可證并開始準(zhǔn)備預(yù)售。項目計劃于2014年5月開盤，2014年12月底銷售回籠資金近4億元，2015年底銷售完畢。本地塊作為一線臨湖項目，三面臨水，擁有絕佳的景觀及地理位置、優(yōu)越的自然條件、便捷的交通和齊全的配套功能。同時，本項目將采用新蘇式風(fēng)格、村落式布局，獨(dú)棟別墅（形象產(chǎn)品）+創(chuàng)新小別墅（重點產(chǎn)品）+酒店公寓（現(xiàn)金流產(chǎn)品）的產(chǎn)品組合，也是幫助項目實現(xiàn)風(fēng)險去化與盈利的最佳平衡。在售同類產(chǎn)品（一線臨湖項目）多處于銷售末期，至本案上市時，幾乎無可售產(chǎn)品與之競爭；與多數(shù)競爭項目（普遍20000元/平米以上）相比，項目15000元/平米價格，使得本項目價格彈性與利潤空間都十分可觀。項目引入的高端酒店物業(yè)管理與物業(yè)托管經(jīng)營服務(wù)，對于置業(yè)者而言具有極大的吸引力和舒適度，同時也可以產(chǎn)生持久的經(jīng)營收益。市場消費(fèi)趨勢明顯。包括東山在內(nèi)的蘇州太湖景區(qū)成功申報國家級5A景區(qū)，加上臨湖鎮(zhèn)世界溫泉小鎮(zhèn)規(guī)劃、吳中濱湖新城規(guī)劃等的促進(jìn)，片區(qū)后續(xù)旅游度假相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景可觀，為房地產(chǎn)開發(fā)奠定良好的大環(huán)境與配套資源基礎(chǔ)。 具體項目信息請參見附件一：東山新天地項目簡介蘇州東立置業(yè)有限公司（以下簡稱：東立置業(yè)）成立于2010年，于2010年1月初通過公開拍賣獲得該項目地塊。蘇州星諾游艇有限公司（以下簡稱：星諾游艇）實際控制人智永軍、智永祥收購東立置業(yè)公司100%股權(quán)（），星諾游艇根據(jù)公司長期戰(zhàn)略發(fā)展考慮，通過收購此項目，將游艇行業(yè)中具有時尚氣息及個性化的休閑理念帶入房地產(chǎn)行業(yè)中，形成以旅游度假、文化養(yǎng)生、商貿(mào)物業(yè)為主的房地產(chǎn)與游艇業(yè)互動的開發(fā)模式，通過房地產(chǎn)的實體運(yùn)營，為游艇業(yè)提供客戶服務(wù)俱樂部的載體，拓展企業(yè)快速發(fā)展。公司運(yùn)營正常；，其中包括自有投入2億元，（預(yù)計2014年4月25日到期）。二、 操作方案與風(fēng)控措施（一） 基本要素l 融資申請人：蘇州東立置業(yè)有限公司l 融資項目名稱：蘇州東山“新天地”項目l 申請融資金額：l 融資期限：12個月l 融資用途：用于歸還項目公司前期委托貸款和支付該項目后續(xù)開發(fā)建設(shè)費(fèi)用l 還款來源：本項目銷售收入為主，以及控股股東資金調(diào)撥l 抵押物：吳國用（2012）第0630811號土地使用權(quán)并追加在建工程抵押l 其他擔(dān)保措施：u 蘇州東立置業(yè)有限公司100%股權(quán)質(zhì)押；u 對《委貸合同》和《抵押合同》辦理強(qiáng)制執(zhí)行公證；u 東立公司實際控制人智永軍、智永祥承諾，對本次融資承擔(dān)不可撤銷的無限連帶責(zé)任擔(dān)保保證；u 蘇州星諾游艇有限公司對本次融資提供不可撤銷的連帶責(zé)任擔(dān)保保證；u 辦理解押手續(xù)需同時滿足下列條件：1）項目方需向我方提供銷售合同及首付款入賬憑證等證明文件原件，并經(jīng)我方核對確認(rèn)。（注：在辦理相關(guān)所有手續(xù)期間我司獨(dú)立監(jiān)管企業(yè)方證章照，并對企業(yè)開設(shè)所有銀行賬戶加蓋我方印鑒，開通網(wǎng)銀賬戶所有網(wǎng)銀我方收回，未開通暫不開通）具體交易模式： 項目的退出項目開始正式預(yù)售后，項目公司需按照要求隨賣隨解隨還款，項目