【正文】 主營業(yè)務(wù)實業(yè)投資；生產(chǎn)，加工：非織造布、化纖布、棉布、服裝、針織織品；貨物進(jìn)出口；批發(fā)，零售：針織品。公司目前從報表數(shù)據(jù)測算流動比和速動比分別為：，顯示公司目前實際償債能力與公司借款負(fù)債壓力沒有太大的關(guān)系，存貨消化能力與其的償債能力有密切關(guān)系。交易對手對外負(fù)債情況%，其中其他應(yīng)付款占公司總負(fù)債的99%以上，公司目前沒有金融企業(yè)負(fù)債，其他應(yīng)付款科目項下明細(xì)科目反映為公司與其控股股東，投資企業(yè)和關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的關(guān)聯(lián)借款，其中與控股股東和下屬投資企業(yè)紹興全升房地產(chǎn)開發(fā)有限公司之間的關(guān)聯(lián)往來款占該科目總金額的30%和50%。其經(jīng)營性現(xiàn)金流量主要來自公司與關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的現(xiàn)金往來，投資凈現(xiàn)金流主要表現(xiàn)為對關(guān)聯(lián)企業(yè)的股權(quán)投資，2012年由于關(guān)聯(lián)企業(yè)投資建設(shè)基本完成，故沒有投資現(xiàn)金流出。其他應(yīng)收款明細(xì) 單位：萬元單位名稱期末金額賬齡紹興全升房地產(chǎn)開發(fā)有限公司3333612年紹興市紅茂織造有限公司66751年以內(nèi)浙江越紅控股集團(tuán)有限公司1028412年紹興市盛龍紡織有限公司74001年以內(nèi)合計57695（2）盈利能力分析 2010年2012年企業(yè)主營收入為2048萬、3146萬和1755萬，公司近幾年的銷售收入主要來自于越中新天地、江南世家、瀛洲名苑三個樓盤項目的存量房銷售。%，；，%。其中2010年度審計報告由紹興天和聯(lián)合會計師事務(wù)所出具無保留意見報告；2011年度審計報告由紹興天清會計師事務(wù)所出具無保留意見報告；2012年度報表紹興天和聯(lián)合會計師事務(wù)所出具無保留意見報告。貸款卡號碼：330600000037027301通過查詢?nèi)嗣胥y行征信系統(tǒng)，截止2013年3月，未出現(xiàn)不良信用記錄。1980年10月1985年10月?lián)味烽T鎮(zhèn)上窯村村主辦會計；1985年10月1992年11月任紹興市越紅紡織廠主辦會計；1992年11月2003年7月任紹興市越紅實業(yè)總公司、紹興市盛龍紡織有限公司財務(wù)部經(jīng)理；2003年8月至今任浙江越紅控股集團(tuán)有限公司公司副總經(jīng)理全面負(fù)責(zé)財務(wù)工作。1969年8月1975年10月袍谷東方紅五金廠任經(jīng)營副廠長；1975年10月－1982年3月袍谷東方紅襪廠任經(jīng)營廠長；1982年4月－1986年7月紹興越紅紡織廠任廠長；1986年8月－1997年4月紹興市越紅實業(yè)總公司任總經(jīng)理；1997年9月－2003年8月紹興市盛龍紡織有限公司任廠長；2002年2月－2004年2月紹興越欣數(shù)碼紡織有限公司任總經(jīng)理；2003年8月至今浙江越紅控股集團(tuán)有限公司任董事長兼總經(jīng)理；1995年至今，當(dāng)選為紹興市越城區(qū)人民代表大會代表，浙江省民政福利企業(yè)常務(wù)理事協(xié)會會長。自公司成立至今多年從事房地產(chǎn)發(fā)開積累了豐富的經(jīng)驗。（2）公司主要管理人員法定代表人兼總經(jīng)理、執(zhí)行董事金阿富，男，紹興人，1965年11月出生。目前由越紅房產(chǎn)本級開發(fā)的項目僅有“江南名苑”項目。該公司目前正處在項目開發(fā)和預(yù)售期，滾動開發(fā)已啟動，后續(xù)開發(fā)資金主要由預(yù)售款投入，對借款人整體現(xiàn)金流無重大影響。貴州遵義“江南一品”由越紅房地產(chǎn)下屬貴州越和置業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)責(zé)開發(fā)銷售，計劃分四期開發(fā)；目前已經(jīng)開發(fā)完成第一期，該期與2011年12月底完成，目前正在進(jìn)行二期開發(fā)，截止2012年12月該項目公司金融機(jī)構(gòu)負(fù)債余額為5000萬元，該期項目與2012年9月已經(jīng)開盤銷售。與其項目開發(fā)進(jìn)度相匹配。均為“江南一品”項目土地款及開發(fā)成本。項目及土地儲備情況已完工項目情況項目名稱總建筑面積（m2）已銷售面積/總可售面積項目類型已銷售總收入投資比例越中新天地262300100%商住54510萬元100%江南世家50790100%商住53538萬元100%江南一品15825680%住宅/商業(yè)142575萬元100%瀛洲名苑50909100%住宅36959萬元100%在開發(fā)項目情況項目名稱總投資額資金缺口抵押狀態(tài)預(yù)售面積及比例投資比例江南名苑4915315000已抵押，正常/100%貴州遵義“江南一品”153345已抵押，正常100%土地儲備情況項目名稱建筑規(guī)劃面積（m2）規(guī)劃用途抵押狀態(tài)土地費用交納情況應(yīng)付實付無無無無無無公司目前已完工并全部銷售的項目均為2006年以前開發(fā)的項目。主要經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)；批發(fā)、零售；五金建材、建筑裝潢材料。 第二章 交易對手及其他交易主體盡職調(diào)查一、交易對手基本情況及分析——越紅地產(chǎn)（一）交易對手基本信息主體資格： 企業(yè)全稱紹興市越紅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立時間2002年1月17日注冊地址紹興市越城區(qū)斗門鎮(zhèn)上窯村經(jīng)濟(jì)性質(zhì)有限責(zé)任公司注冊資本陸仟萬元實收資本陸仟萬元營業(yè)執(zhí)照注冊號330600000158826機(jī)構(gòu)代碼證號735279188稅務(wù)登記證號330602735279188貸款卡號330600000037027301法定代表人金阿富主營業(yè)務(wù)房地產(chǎn)開發(fā)；批發(fā)、零售；五金建材、建筑裝潢材料。受托人有權(quán)在信托計劃期間內(nèi)不超過三次提取固定信托報酬。具體計算公式為：F=VE/360式中：F為每日應(yīng)計算的固定信托報酬；V為當(dāng)日信托計劃項下信托計劃資金；E為年計算標(biāo)準(zhǔn)。（六）信托費用受托人因處理信托事務(wù)所支出的，應(yīng)由信托財產(chǎn)承擔(dān)的各項費用包括但不限于下列各項：受托人的信托報酬；銀行保管費（托管費）、監(jiān)管費、律師費、審計費、資產(chǎn)或項目評估費、抵押登記費、公證費等中介費用；信息披露費用；信托計劃終止時的清算費用；文件或賬冊制作、印刷費用；銀行代理收付費；信托財產(chǎn)管理和運用過程中發(fā)生的稅費；受益人大會召開費用；按照有關(guān)規(guī)定可以列入的其他稅費和費用（七）信托報酬本信托計劃項下受托人的信托報酬指信托管理費。C．信托計劃項下的受益人根據(jù)委托人的認(rèn)購份額、預(yù)期年化收益率及信托計劃存續(xù)期限獲取相應(yīng)的信托利益，若信托計劃利益無法滿足全體投資者預(yù)計可獲得的全部信托利益的，則信托計劃利益?zhèn)€受益人之間按M：Z的比重進(jìn)行分配。②終止分配A．當(dāng)信托計劃終止時信托計劃財產(chǎn)均以現(xiàn)金形式存在時，則受托人以信托計劃終止日作為信托計劃利益的清算分配基準(zhǔn)日，并于該基準(zhǔn)日后的10個工作日內(nèi)根據(jù)以下公式計算的金額向受益人分配信托計劃利益：終止清算信托計劃利益分配金額=MIN【該基準(zhǔn)日現(xiàn)金形式的信托計劃利益，全體受益人預(yù)計可獲得的全部信托利益累計已分配的全部信托利益】（信托計劃終止日全體受益人預(yù)計可獲得全部信托利益（設(shè)為Z）為各受益人預(yù)計可獲得的全部信托利益（設(shè)為M）之和，M=某受益人持有的信托單位份額1元（1+該受益人對應(yīng)的預(yù)期年化收益率信托計劃存續(xù)時間（天數(shù)）247。信托計劃利益的分配（1）受托人以信托計劃利益為限向受益人分配信托利益（2）信托利益分配分為期間分配和終止分配期間分配計算基準(zhǔn)日為2013年12月20日及2014年12月20日（若信托計劃未提前終止）；終止分配計算基準(zhǔn)日為信托計劃終止日或提前終止日。信托計劃利益是指信托計劃財產(chǎn)扣除信托稅費和負(fù)債后剩余的部分。 （四）信托資金的募集、開放贖回 信托資金由平安銀行杭州分行代理發(fā)行，信托計劃不設(shè)開放贖回。信托計劃項下，信托計劃財產(chǎn)的分配方式以現(xiàn)金方式進(jìn)行。（三）信托財產(chǎn)退出及返還方式 信托計劃終止時，信托利益歸屬于信托受益人。交易對手歸集沉淀資金進(jìn)度表時點歸集資金比率信托貸款期限滿22個月末信托貸款本金的30%信托貸款期限滿24個月末信托貸款本金的100%及未付利息同時，在預(yù)售收入、本筆融資及先期投入之和達(dá)到預(yù)計工程款130%后，超過部分預(yù)售收入的40%需沉淀在監(jiān)管賬戶不得使用。（二）資金監(jiān)管措施、資金歸集措施 交易對手在監(jiān)管銀行處開設(shè)監(jiān)管賬戶，其取得的信托計劃資金將根據(jù)與受托人、監(jiān)管銀行簽訂的三方賬戶監(jiān)管協(xié)議的規(guī)定專項用于江南名苑項目的開發(fā)建設(shè)。本信托計劃項下信托財產(chǎn)的管理與運用由受托人、保管銀行、監(jiān)管銀行共同完成。交易對手應(yīng)將本次融資資金全部用于其江南名苑項目建設(shè)。信托計劃期限2年，滿18個月對應(yīng)日交易對手可選擇提前一次性還清貸款本息。三、信托財產(chǎn)的管理運用（一）信托財產(chǎn)管理運用方式、資金用途 ，擬以全部信托計劃資金向交易對手發(fā)放信托貸款，貸款利率12%/年。交易對手按約定向中投信托按時足額支付信托貸款本息；交易對手根據(jù)賬戶監(jiān)管協(xié)議的約定按照雙方約定的時間進(jìn)程和比例歸集賬戶沉淀資金，以確保信托計劃按時順利終止清算。 金興全夫婦。保證 。保管、監(jiān)管信 托 計 劃合格投資者銀行中投信托江南名苑越紅地產(chǎn) 土地抵押。（三）項目期限24個月，滿18個月對應(yīng)日可提前終止。經(jīng)初步考察，形成如下報告。期望資金到位時間6月初監(jiān)管銀行（若有）待定法律顧問（若有）金杜律師事務(wù)所杭州分所評估機(jī)構(gòu)（若有）浙江眾誠房地產(chǎn)評估事務(wù)所有限公司其他（若有）目 錄第一章 信托項目概述一、信托項目背景二、信托項目交易結(jié)構(gòu)說明三、信托財產(chǎn)的管理運用第二章 交易對手及其他交易主體盡職調(diào)查一、交易對手基本情況及分析二、其它交易主體基本情況及分析第三章 標(biāo)的項目盡職調(diào)查一、標(biāo)的項目基本信息和進(jìn)展?fàn)顩r二、投融資標(biāo)的項目財務(wù)效益分析第四章 信托項目還款來源分析第五章 信托項目優(yōu)劣勢分析及風(fēng)險揭示一、 信托項目整體優(yōu)劣勢分析二、 信托項目主要風(fēng)險揭示與應(yīng)對措施分析第六章 增信措施盡職調(diào)查一、主要增信措施二、其他增信措施（若有）第七章 必備法律文件第八章 信托項目綜合結(jié)論附件第一章 信托項目概述一、信托項目背景 （一）信托項目來源 本項目由平安銀行杭州分行推薦。1400015000萬元信托報酬（年化率和金額）%/年收益率（年化）待定管理運用方式主動管理信托項目期限24個月，滿18個月之日可提前終止?fàn)I銷方案平安銀行杭州分行代理發(fā)行交易對手 本指引所稱交易對手，是指實際使用投融資資金或?qū)π磐胸敭a(chǎn)承擔(dān)負(fù)債的主體。 第一信托經(jīng)理（簽名）：陸一卿第二信托經(jīng)理（簽名）：韓煒部門負(fù)責(zé)人（簽名）： 馬軍 信托項目要素表信托項目名稱中投中投信托有限責(zé)任公司中投越紅地產(chǎn)集合資金信托計劃項目申報書暨盡職調(diào)查報告經(jīng)辦業(yè)務(wù)部門：信托業(yè)務(wù)四部日期：201358 聲明與承諾參與盡職調(diào)查的全體人員鄭重聲明，謹(jǐn)對此申報書及盡職調(diào)查報告所陳述事實、涉及資料和數(shù)據(jù)的真實性、完整性、合法性及所作判斷的合理性負(fù)責(zé)。越紅地產(chǎn)集合資金信托計劃信托項目規(guī)模、應(yīng)列明信托項目項下信托規(guī)模，明確上限與下限；屬系列性業(yè)務(wù)的，請注明系列設(shè)置方案（總規(guī)模、單體項目規(guī)模限制）。如果是系列項目，請明確交易對手選擇標(biāo)準(zhǔn)。交易對手紹興市越紅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是一家以注冊地紹興市為主要開發(fā)地區(qū)的中型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，目前，企業(yè)正在開發(fā)位于紹興市越城區(qū)袍江區(qū)塊內(nèi)的“江南名苑”項目，希望與我司合作，以融資形式幫助企業(yè)完成該項目開發(fā)。（二）主要交易對手 委托人及受益人：符合法律規(guī)定的合格投資者；受托人：中投信托有限責(zé)任公司（簡稱“中投信托”）；交易對手：紹興市越紅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“越紅地產(chǎn)”或“交易對手”）；抵押人：紹興市越紅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司；保證人：浙江越紅控股集團(tuán)有限公司（以下簡稱“越紅控股”）和越紅控股實際控制人金興全、金仙花夫婦（以下簡稱“金興全夫婦”）。二、信托項目交易結(jié)構(gòu)說明 保管費投資分配收益貸款管理信托報酬支付本息。資金用途。越紅控股amp。交易流程如下：信托計劃項下交易對手及相關(guān)方和受托人分別簽訂《信托貸款合同》、《抵押合同》、《保證合同》等法律性文件，辦妥土地抵押登記及強(qiáng)制執(zhí)行公證等相關(guān)手續(xù)；中投信托發(fā)行信托計劃，募集資金；中投信托以信托資金向交易對手發(fā)放信托貸款； 交易對手取得信托貸款后，專項用于江南名苑項目建設(shè)。受托人向投資者分配信托本金和投資收益，信托計劃終止。越紅地產(chǎn)應(yīng)于信托計劃成立后，每個自然季度末月的20日支付當(dāng)期利息，在信托貸款期限屆滿24個月之日或貸款期限屆滿18個月提前還款之日歸還貸款，利隨本清。若提前還款，則信托計劃提前終止。 為確保交易對手履行按時足額支付貸款本息的義務(wù)和責(zé)任，信托計劃設(shè)置了國有土地使用權(quán)抵押、越紅控股和金興全夫婦提供連帶責(zé)任保證的擔(dān)保措施。各方根據(jù)本信托計劃下的相關(guān)合同與協(xié)議履行各自的職責(zé)。歸集信托貸款到期前，交易對手需按以下方式歸集資金至監(jiān)管賬戶，歸集的資金優(yōu)先償還信托貸款。該項監(jiān)管措施與項目臨近結(jié)束時的沉淀資金措施按孰高者執(zhí)行。受托人以信托利益為限，按信托文件約定，以分配信托利益的形式向受益人返還信托財產(chǎn)。若信托計劃終止時，信托財產(chǎn)形態(tài)全部或部分為非現(xiàn)金的，則受托人將在信托財產(chǎn)變現(xiàn)后，按約定對受益人進(jìn)行信托利益的二次分配。（五）信托收益 信托計劃利益與收益的計算本信托計劃項下的信托計劃利益主要來源于交易對手支付的貸款本息、信托專戶銀行存款的利息收入以及信托計劃財產(chǎn)其他運用產(chǎn)生的其他利益。信托計劃收益