【正文】 駐守，負(fù)責(zé)場地安全。 二、管理 土地管理由工程建設(shè) 開發(fā)管理 部負(fù)責(zé)，負(fù)責(zé)期限自接收之 日起至工程竣工向物業(yè)公司交付之日止。 土地交付的標(biāo)準(zhǔn) 場地形象與出讓或掛牌簽約合同描述一致。 home 21 八、土地交付、管理 一、交付 土地自土地證辦理完成后，三日內(nèi)由 綜合管理辦公室 向工程建設(shè)部交付。 文物鉆探報(bào)告一式三份，其中一份交由公司行政人事部存檔，兩份由工程建設(shè)部存檔。 地質(zhì)勘探報(bào)告應(yīng)于施工圖設(shè)計(jì)正式開始三日前提交，報(bào)告原則上一式 六份，其中 五 份交由工程建設(shè)部存檔備查， 一 份由總師辦存檔（同時(shí)根據(jù)工程需要，加出一定的份數(shù)）。 home 七 地質(zhì)勘探及文物鉆探 一、地質(zhì)勘探 地質(zhì)勘探由 工程開發(fā)部 負(fù)責(zé)。 配套工程的設(shè)計(jì)圖紙做為配套工程預(yù)算及施工的依據(jù)。 四、配套工程專業(yè)設(shè)計(jì) 配套工程設(shè)計(jì)指供水、供電、供暖、供氣等專業(yè)工程的設(shè)計(jì)。 施工圖審批 施工圖設(shè)計(jì)完成后，總師辦、營銷部、物業(yè)公司、地產(chǎn) 部、工程建設(shè)部等相關(guān)部門要對(duì)圖紙進(jìn)行認(rèn)真審查，并在 3 日內(nèi)將審查意見交由總師辦匯總，由設(shè)計(jì)院修改。 滿足公司對(duì)項(xiàng)目的產(chǎn)品定位要求。 認(rèn)真、詳細(xì)編制設(shè)計(jì)任務(wù)書。 施工圖設(shè)計(jì)前的準(zhǔn)備工作。 三、施工圖設(shè)計(jì) 項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)完成后，總師辦組織相關(guān)設(shè)計(jì)單位，進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)。 初步設(shè)計(jì)的審批 初步設(shè)計(jì)完成后，總師辦、營銷部、物業(yè)公司、工程預(yù)算部、地產(chǎn)部等相關(guān)部門及時(shí)對(duì)設(shè)計(jì)成果及項(xiàng)目概算進(jìn)行審查，并于 3 日內(nèi)總結(jié)成文，以 做為施工圖設(shè)計(jì)的依據(jù)。 滿足公司對(duì)項(xiàng)目的產(chǎn)品及市場定位要求。 二、初步設(shè)計(jì) 在項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)批準(zhǔn)后，由 工程開發(fā)部 組織相關(guān)設(shè)計(jì)單位完成項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)，初步設(shè)計(jì)的周期為 1520 天。 方案設(shè)計(jì)的審批 19 方案設(shè)計(jì)完成后，總師辦、營銷部、地產(chǎn)部等相關(guān)部門及時(shí)對(duì)設(shè)計(jì)成果進(jìn)行審查，并于 2 日內(nèi)將意 見交總師辦整理成文，以作為進(jìn)行初步設(shè)計(jì)的依據(jù)。 方案設(shè)計(jì)的評(píng)審標(biāo)準(zhǔn) 設(shè)計(jì)成果滿足城市規(guī)劃審批的要求。 一、方案設(shè)計(jì) 在產(chǎn)品及市場定位后 20 天內(nèi)，由 工程開發(fā)部 組織相關(guān)設(shè)計(jì)單位完成方案設(shè)計(jì)。 每一個(gè)項(xiàng)目開發(fā)完成以后，由工程 開發(fā)管理 部總結(jié)出項(xiàng)目成本監(jiān)控報(bào)告。 三、成本分析內(nèi)容 （一）土地費(fèi)用 購地款 土地契稅 等 （二）前期工程費(fèi) 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 總體規(guī)劃設(shè)計(jì) 擴(kuò)初設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)計(jì) 園景設(shè)計(jì) 其他設(shè)計(jì) 自來水設(shè)計(jì) 電力設(shè)計(jì) 天然氣設(shè)計(jì) 14 熱力設(shè)計(jì) 裝修設(shè)計(jì) 綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì) 地質(zhì)勘探 文物鉆探 三通一平 臨時(shí)供電 平整場地 活動(dòng)用房 臨時(shí)道路 臨時(shí)用水 外墻圍欄 臨時(shí)大門 前期其它費(fèi)用 （三）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 供水工程 生活給水管網(wǎng) 消防給水管網(wǎng) 消防生活水池 熱力工程 熱力集資費(fèi) 二次熱網(wǎng) 熱交換站 供電工程 室外電力電纜工程 電貼費(fèi) 電力監(jiān)理費(fèi) 電力工程其他費(fèi)用 雨水污水工程 室外雨水工程 室外污水工程 15 燃?xì)夤艿拦こ? 室外燃?xì)夤芾? 氣表費(fèi) 檢測費(fèi) ＩＣ卡費(fèi) 點(diǎn)火費(fèi) 綠化道路 園林道路景觀 綠化 安裝 智能化工程 家庭安防 周界防范 樓宇對(duì)講 閉路監(jiān)控 車輛管理系統(tǒng) 背景音樂 電子巡更 標(biāo)識(shí)牌 標(biāo)識(shí)牌 夜間照明系統(tǒng)工程 （四）建筑安裝工程費(fèi) 建安費(fèi)用 材料設(shè)備采購 塑鋼門窗工程 進(jìn)戶防盜門 英紅瓦 成品挑檐天溝 配電箱 采暖壁掛爐 單元對(duì)講門 16 電梯 水泵、風(fēng)機(jī) 散熱器 外墻面磚 外墻涂料 消防設(shè)備 其他 樁基費(fèi)用 大堂裝修 （五）公共配套建設(shè)費(fèi) 小學(xué) 幼兒園 地下車庫 會(huì)所 其他公共建筑 （六）管理費(fèi)用 工資、福利 辦公費(fèi)、差旅費(fèi) 業(yè)務(wù)費(fèi) 其他 （七）財(cái)務(wù)費(fèi)用 貸款利息 地款利息 （八）銷售費(fèi)用 銷售人員工資 銷售辦公費(fèi)用 廣告策劃宣傳費(fèi) 預(yù)售許可證申領(lǐng)費(fèi) （九）開發(fā)期稅費(fèi) 市政配套費(fèi) 綠化費(fèi) 17 人防費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施 配套費(fèi) 用地規(guī)劃許可證 開工許可證 建設(shè)工程監(jiān)督費(fèi) 勞?；鸺按龢I(yè)保險(xiǎn) （十）其它費(fèi)用 施工監(jiān)理費(fèi) 工程質(zhì)監(jiān)費(fèi) 招標(biāo)管理費(fèi) 圖紙審查費(fèi) 合同印花稅 預(yù)算招標(biāo)代理費(fèi) 檢測費(fèi) 結(jié)構(gòu)檢測 環(huán)境監(jiān)測 塑鋼檢測 土壤檢測 消防檢測 樁基檢測 電氣檢測 其它費(fèi)用 評(píng)估費(fèi) 登記費(fèi) 放線費(fèi) 售樓部裝修 樣板間 測繪費(fèi) 日照分析費(fèi) 拔地定樁費(fèi) 房租 18 項(xiàng)目咨詢論證費(fèi) 地震測試費(fèi) （十一）不可預(yù)見費(fèi) 泛會(huì)所裝修 健身器材 門衛(wèi)房 石凳 鴿子房 垃圾房 信報(bào)箱 其它費(fèi)用 四、成本監(jiān)控 由工程 開發(fā)管理 部牽頭組織，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)行全面造價(jià)管理。 各項(xiàng)配套、手續(xù)費(fèi)用分析。 土地成本。 產(chǎn)品定位的基本內(nèi)容要求 . 目標(biāo)客戶群體 . 檔次定位 . 產(chǎn)品類型定位 . 功能定位 13 . 建筑風(fēng)格定位 . 容積率等指標(biāo)確定 . 價(jià)格定位 . 賣點(diǎn)定位 . 產(chǎn)品細(xì)節(jié)建議 home 五 成本分析與監(jiān)控 一、成本分析與監(jiān)控工作由工程 開發(fā)管理 部負(fù)責(zé) 二、成本分析的依據(jù) 項(xiàng)目區(qū)域周 邊類似結(jié)構(gòu)形式建安造價(jià)調(diào)查分析。 以范本的形式進(jìn)行表述，最終的產(chǎn)品定位將會(huì)描述以下內(nèi)容：戶型 、面積、戶型的比例、園林配套、容積率、賣點(diǎn)等。 5） 基本的數(shù)據(jù)要求如下 : 項(xiàng)目用地周邊環(huán)境現(xiàn)狀及其趨勢 1）項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查 . 地理位置 . 地質(zhì)地貌狀況 . 土地面積及紅線圖 . 土地規(guī)劃使用性質(zhì) . 七通一平現(xiàn)狀 2）項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查 . 地塊周邊的建筑物 7 . 綠化景觀 . 自然景觀 . 歷史人文景觀 . 環(huán)境污染狀況 3）地塊交通條件調(diào)查 . 地塊周邊的市政路網(wǎng)以其公交現(xiàn)狀、遠(yuǎn)景規(guī)劃 . 項(xiàng)目的水、路、空交通狀況 . 地塊周邊的市政道路進(jìn)入項(xiàng)目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀 4）周邊市政配套設(shè)施調(diào)查 . 購物場所 . 文化教育 . 醫(yī)療衛(wèi)生 . 金融服務(wù) . 郵政服務(wù) . 娛樂、餐飲、運(yùn)動(dòng) . 生活服務(wù) . 娛樂休息設(shè)施 . 歷史人文區(qū)位影響 . 周邊可能存在的對(duì)項(xiàng)目不利的干擾因素 區(qū)域市場現(xiàn)狀及其 趨勢判斷 1）宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況 .國內(nèi)生產(chǎn)總值 .第一產(chǎn)業(yè)數(shù)量 .第二產(chǎn)業(yè)數(shù)量 .第三產(chǎn)業(yè)數(shù)量 .房地產(chǎn)所占比例及數(shù)量 .房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù) .國家宏觀金融政策： .貨幣政策 .利率 8 .房地產(chǎn)按揭政策 .固定資產(chǎn)投資總額： 全國及項(xiàng)目所在地 其中房地產(chǎn)開發(fā)比重 .社會(huì)消費(fèi)品零售總額 .居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù) .商品住宅價(jià)格指數(shù) .中國城市房地產(chǎn)協(xié)作網(wǎng)絡(luò)信息資源利用 2）項(xiàng)目所在區(qū)域市場（初步認(rèn)定的市場范圍）社會(huì)調(diào)查 . 治安狀況 . 人口相關(guān)信息（總量、教育程度、年齡分段、在崗等） . 家庭構(gòu)成情況（人員、收入、消費(fèi)支出等） . 區(qū)域內(nèi)企事業(yè)單位構(gòu)成 . 非常住人口（限定為非本地戶口、非本區(qū)域戶口的常駐人員）基本情況 . 生活方式的演變趨勢 . 房地產(chǎn)消費(fèi)心理期望 3）項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場概況及政府相關(guān)的政策法規(guī) .項(xiàng)目所在地的居民住宅形態(tài)及比重 .政府對(duì)各類住宅的開發(fā)和流通方面的政策法規(guī) .政府關(guān)于商品住宅在金融、市政規(guī)劃等方面的政策法規(guī) .中短期政府在項(xiàng)目所在地及項(xiàng)目地塊周邊的市政規(guī)劃 .項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀 類比競爭 樓盤調(diào)研 1）項(xiàng)目所在地商品住宅市場板塊的劃分及其差異 2）項(xiàng)目所在地商品住宅平均價(jià)格走勢及市場價(jià)值發(fā)現(xiàn) 3）商品住宅客戶構(gòu)成及購買實(shí)態(tài) .各種檔次商品住宅客戶情況 .商品住宅客戶購買行為情況 4）類比競爭樓盤基本資料 .項(xiàng)目戶型結(jié)構(gòu)詳析 9 .項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)及銷售資料 .項(xiàng)目的基本定位 .購房客戶的基本情況 大客戶群體調(diào)查 . 根據(jù)公司的品牌定位和可能的戶型設(shè)計(jì)方案等，選擇具有明顯特征的社會(huì)群體 . 收集相關(guān)消費(fèi)意向 市場調(diào)查數(shù)據(jù)分析 1） 數(shù)據(jù)分析要求邏輯清晰和嚴(yán)密，確保樣本與總體的呼 應(yīng)，數(shù)據(jù)之間能夠相互印證；對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)要給予適當(dāng)?shù)谋ｋU(xiǎn)系數(shù)，項(xiàng)目的競爭樓盤的戶型是市場的選擇還是開發(fā)商的選擇，確認(rèn)競爭樓盤是新開發(fā)樓盤還是現(xiàn)有的存量房產(chǎn)等等。 3） 收集相關(guān)統(tǒng)計(jì)資料，確保數(shù)據(jù)充分完整。 二、 市場調(diào)查和產(chǎn)品定位分析報(bào)告具體內(nèi)容 與要求 市場調(diào)查數(shù)據(jù)收集 1） 根據(jù)公司的品牌要求，按照市場創(chuàng)新的原則，確定市場與產(chǎn)品的定義。 home 6 四 市場調(diào)查與產(chǎn)品定位 一、 經(jīng)營管理 負(fù)責(zé)項(xiàng)目的市場調(diào)查和產(chǎn)品定位，在項(xiàng)目確定后十天之內(nèi)作出產(chǎn)品定位的初步分析，并召集主持產(chǎn)品定位分析會(huì)，總經(jīng)理、 副總經(jīng)理、 總經(jīng)理助理、 工程管理部 、財(cái)務(wù) 審計(jì) 部參與分析討論，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)整。 競標(biāo)：土地由土地交易 中心掛牌拍賣，經(jīng)過競標(biāo)摘牌而成交。 主要工作內(nèi)容 項(xiàng)目與企業(yè)投資評(píng)估，項(xiàng)目建設(shè)的必要性評(píng)估；項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模評(píng)估；資源、原材料及公用設(shè)施條件評(píng)估；工藝、技術(shù)和設(shè)備方案評(píng)估；建筑工程標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估；實(shí)施進(jìn)度評(píng)估；項(xiàng)目組織、勞動(dòng)定員和人員培訓(xùn)計(jì)劃評(píng)估；投資估算和資金籌措； 財(cái)務(wù)效益評(píng)估；國民經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估；社會(huì)效益評(píng)估；項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。 項(xiàng)目 設(shè)施進(jìn)度安排 投資估算與資金籌措 經(jīng)濟(jì)效益分析 包括住宅銷售價(jià)格、銷售進(jìn)度與付款計(jì)劃，稅費(fèi)率盈利能力分析、 償能力分析、資金平衡分析和資產(chǎn)負(fù)債分析、敏感性分析、臨界點(diǎn)分析、主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析。對(duì)各種可能的建設(shè)方案和技術(shù)方案進(jìn)行評(píng)細(xì)的比較論證，并對(duì)項(xiàng)目建成后的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益進(jìn)行預(yù)測和評(píng)價(jià)，是項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估和決算的依據(jù)。 工作成果：《初步可行性研究報(bào)告》 特定機(jī)會(huì)研究 工作描述 針對(duì)具體宗地，對(duì)建設(shè)投資的地域和物業(yè)進(jìn)行具體項(xiàng)目的投資機(jī)會(huì)分析與研究。 信息來源 政府發(fā)布的土地批租信 息 市場信息中剝離出來的土地轉(zhuǎn)讓信息 城市規(guī)劃部門提供的城市規(guī)劃信息 其他信息渠道的信息 工作成果：篩選有價(jià)值信息 初步可行性研究 工作描述 在項(xiàng)目意向確定以后，對(duì)項(xiàng)目的初步估計(jì)，以確定項(xiàng)目建設(shè)的必要性，完成收集土地信息 初步可行性研究 特定機(jī)會(huì)研究 詳細(xì)可行性研究 項(xiàng)目評(píng)估 轉(zhuǎn)讓協(xié)議、摘牌 付款、辦土地證 4 時(shí)間、財(cái)務(wù)上的可行性等。 一、土地購買工作流程 二、各工序主要工作 收集土地信息 主要內(nèi)容：主要是研究當(dāng)?shù)氐牡禺a(chǎn)市場，了解擬投資區(qū)域的地產(chǎn)資源，分布狀況及每宗土地資源的詳細(xì)資料（包括地形、地貌、地價(jià)、使用性質(zhì)、地面附著物分布等）?！俄?xiàng)目開發(fā)手冊》更不是教條，我們鼓勵(lì)和提倡在符合原則基礎(chǔ)上的創(chuàng)新和突破，我們希望通過大家的努力，大大提高項(xiàng)目開發(fā)的效率和效果，真正從項(xiàng)目開發(fā)中體現(xiàn)我們 天龍 公司的團(tuán)隊(duì)?wèi)?zhàn)斗力，體現(xiàn)我們公司的管理水平。大家的工作都需要來自于同事們的支持和幫助，自己重要，別人也重要，甚至別人更重要。膇薁螀膁肅薀袂羃莂薀薂腿莈蕿螄肂芄薈袇芇膀薇罿肀葿薆蠆袃蒞薅螁肈芁蚄袃袁膇蚄薃肇肅蚃蚅衿蒁螞袈膅莇蟻羀羈芃蝕蝕膃腿蠆螂羆蒈蚈襖膁莄螈羆羄芀螇蚆膀膆莃袈羃膂莂羈羋蒀莁蝕肁莆莁螃芆節(jié)莀裊聿膈荿羇袂蕆蒈蚇肇莃蕆蝿袀艿蒆羂肆芅蒆蟻羈膁蒅螄膄葿蒄袆羇蒞蒃羈膂芁 蒂蚈羅膇薁螀膁肅薀袂羃莂薀薂腿莈蕿螄肂芄薈袇芇膀薇罿肀葿薆蠆袃蒞薅螁肈芁蚄袃袁膇蚄薃肇肅蚃蚅衿蒁螞袈膅莇蟻羀羈芃蝕蝕膃腿蠆螂羆蒈蚈襖膁莄螈羆羄芀螇蚆膀膆莃袈羃膂莂羈羋蒀莁蝕肁莆莁螃芆節(jié)莀裊聿膈荿羇袂蕆蒈蚇肇莃蕆蝿