房地產(chǎn)項目開發(fā)全過程的成本控制與管理-全文預(yù)覽
【正文】 （ 1）未銷售的商品房 （ 2）樣板間 ?制定委托管理邀約并致物業(yè)公司 ?物業(yè)公司就邀約項目提交物業(yè)管理方案 ?經(jīng)同 公司營銷 部 達成一致意見后簽訂委托管理協(xié)議 營銷 不 負責與物業(yè)公司簽定委托管理協(xié)議 資產(chǎn)委托經(jīng)營 （ 1）康樂中心 （ 2）幼兒園 （ 3）班車 ?制定委托經(jīng)營合同 ?物業(yè)公司就委托經(jīng)營合同提交委托經(jīng)營方案 ?經(jīng)同公司營銷中心達成一致意見后簽訂委托管理協(xié)議 營銷 部 與物業(yè)公司簽定委托經(jīng)營合同 物業(yè)維修 （ 1）使用維修基金部分 （ 2）需維修費用 ?使用維修基金部分，維修費用由物業(yè)公司確認，業(yè)主委員會同意執(zhí)行國家規(guī)定。由于地產(chǎn) 業(yè)務(wù)的周期變化，期間費用的靈活性很高，更需要加強對期間費用的計劃控制。 ?項目部對施工企業(yè)提報的結(jié)算資料審核簽字后報工程 部 審核。 經(jīng)營部 負責設(shè)計圖紙的完整性 成本 部 負責造價的合理和準確性 不在招標范 圍 的 零星項目 合同價款的確定 ?對公 司所有不 在招標范圍的工 程先預(yù)算后發(fā)包。 客戶交房 （ 1）交房日期 （ 2）保修期 （ 3）質(zhì)量補償 ?晚交 房原因 分類處理 ?與 施 工 隊 洽 商延長保修期 ?交房驗收協(xié)議 營銷 部 負責，工程 部 、項目部、物業(yè)公司配合 與銷售相關(guān)的其他費用（如因銷售要求而發(fā)生的設(shè)計洽商變更費） ?嚴格 按相關(guān) 流程進行 由營銷 部 提出，報 公司 領(lǐng)導(dǎo)審批后實施 工程預(yù)決算環(huán)節(jié)成本控制要點 工 程預(yù)決算環(huán)節(jié)的成本控制重點在于現(xiàn)場有關(guān)資料信息的及時和準確性。此外，由于銷售環(huán)節(jié)的一些操作會對入住和物業(yè)管理產(chǎn)生重要的影響，所以這個環(huán)節(jié)的成本控制也必須有長線考慮。 ?保修款一般不低于合同總價的 5%。 成本控制 部 ?技術(shù)參數(shù) ?材料設(shè)備的技術(shù)參數(shù)由設(shè)計部確定或封樣。 ?多層次多角度審核工程進度。 ?材料計劃簽認。 工程 部 、項目部、成本控制 部 協(xié)商，公司領(lǐng)導(dǎo) 審定。 ?各專業(yè)互審互簽制度。 項目部負責 （ 5）簽證的審批 ?施工洽商通知單 ?必須遵循“先洽后干”的原則。 （ 3）簽證的費用 低于 5000 元的經(jīng)項目部討論后，由項目經(jīng)理簽署原始簽證單。 （ 2）變更的審核簽認 ?根據(jù)變更原因?qū)⒃O(shè)計變更分成兩類 （一般變更、重大變更） ，不同類別按相應(yīng)的審核簽認流程進行。 ?各部門全面評估變更帶來的各種變化，為審批提供參考依據(jù)。這一階段進行成本控 制需項目部、工程 部 、成本控 部 、財務(wù) 部 等部門共同完成，因此該階段要注意各相關(guān)部門的及時溝通和良好合作。 成本控制部會同工程部和項目部對照表材料進 行市場考察；工程類招標由成本控制部負責各類標的的編制與審核。 銷售策劃、方案代理等 部 負責 ?各負責單位篩選三家以上投標單位 報公司審核。 控制要點 控制什么 怎么控制 誰來控制 投標單位的選擇 （ 1）資質(zhì) （ 2）管理水平 （ 3）技術(shù)力量 （ 4）歷史記錄 （ 5）資金實力 （ 6）合作經(jīng)歷 ?建立合格承包商、工程監(jiān)理、 造價咨詢、 材料及設(shè)備供貨 商名錄及資料庫。 工程部負責，其他部門協(xié)助 （ 2） 報建 ?政府部門報批費，按政府有關(guān)政策交納。 由 公司決策層 工程部 負責，銷售 部 配合進行 評審 。所以該環(huán)節(jié)控制要點和控制內(nèi)容相當復(fù)雜，基本原則是，周密規(guī)劃，科學討論，嚴格審批。 該環(huán)節(jié)涉及的工程成本主要是土地成本，土地的獲得方式可分分有償獲得 （出讓、轉(zhuǎn)讓、合作開發(fā)、 還有一種就是出租 ， 房產(chǎn)開發(fā)不可能 ）和無償獲得 (行政國家劃撥， 房產(chǎn)開發(fā)不可能 )。 以下是九個環(huán)節(jié)成本控制的要點及 涉 計 到 的責任部門 （今天我所介紹的職能部門基本上按咱們公司現(xiàn)狀， 真正房產(chǎn)運作時，公司的組織機構(gòu)還要健全，應(yīng)有總工、各分管副總，有些工作的審批到總工或各分管副總即可。，但 近 十 幾年來，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速， 造就了一批億萬富翁， 房地產(chǎn)開發(fā)利潤空間較大，以致于 諸多企業(yè)都紛紛把眼光投向房產(chǎn)業(yè)，房價一再上漲，房屋空置率逐漸上升，房地產(chǎn)泡沫加大，現(xiàn)在國家有連續(xù)出臺政策打壓房地產(chǎn)，控制房價，我們多數(shù)人對房價比較關(guān)心也比較熟悉，對地價可能也大概了解，但對房地產(chǎn)的泡沫是多大了解的不是很詳細，只有我們把握了房地產(chǎn)的成本組成才能真正了解房地產(chǎn)企業(yè)的利潤，也只有知道了成本組成才能有 針 對性 的去控制開發(fā)成本。 全成本費用組成 土地成本（地價、拆安費青苗補等償）、 工程成本、 營銷成本（廣告宣傳 、 代理費） 管理成本 財務(wù)成本（ 稅金利息）以上費用貫穿于 房 地產(chǎn)開發(fā)的九個環(huán)節(jié) （有的環(huán)節(jié)也可以合并但我還是按九各環(huán)節(jié)去介紹） ，所以成本控制工作要在九個環(huán)節(jié)都要介入，成本控制與管理是房產(chǎn)開發(fā)公司全員的 事 而不是哪 個部門那幾個人的事情 。這一環(huán)節(jié)的控制基于公司與政府
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