【正文】 地產(chǎn)目標成本的構(gòu)成、歸集與分解一二三四房地產(chǎn)開發(fā)項目目標成本的有效制定房地產(chǎn)目標成本的分解 —— 責任成本責任成本的落實監(jiān)控反饋評估及考核五 建立健全有效的全過程成本管理體系 房地產(chǎn)成本如何控制？ —— 進行 目標成本管理三（ 1）控制產(chǎn)品標準，落實到規(guī)劃設計、設備選型與招標合約規(guī)劃中： 在規(guī)劃設計和招標合約規(guī)劃中體現(xiàn)開發(fā)商的意圖，保證設計和施工的成果不會出現(xiàn)定位和檔次上的偏差；使目標成本分塊、分步變?yōu)閷嶋H成本，產(chǎn)品的實現(xiàn)導致目標的落實，（ 2）采用技術(shù)與經(jīng)濟相結(jié)合的手段保證責任成本成本實現(xiàn)：要 充分掌握技術(shù)與市場，每一項工作采用價值工程工具來分析和實施，保證經(jīng)濟適用性，最終使責任成本落到實處。分解時間： 概算或施工圖預算編制完成后分解，招標簽約后及結(jié)算后對比分析。隨著項目的進展， 合約規(guī)劃 逐漸變成真實的合同。（ 5）目標成本分解要考慮分攤問題： 一般建安費之外的費用分配到單體上；公建配套費用根據(jù)服務范圍在各期之間分攤。 房地產(chǎn)成本如何控制？ —— 進行 目標成本管理三? 目標成本是基于企業(yè)目標建立的? 目標成本是在項目運作過程中逐漸形成和明確的? 目標成本的管理要基于完善的動態(tài)成本信息管理? 目標成本管理的實施要依賴于責任成本管理體系本節(jié)回顧與總結(jié)內(nèi)部資料，機密房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本管理房地產(chǎn)開發(fā)成本全過程精細化管理Cost control in real estate project房地產(chǎn)成本如何控制？ —— 進行 目標成本管理三房地產(chǎn)目標成本的構(gòu)成、歸集與分解一二三四房地產(chǎn)開發(fā)項目目標成本的有效制定房地產(chǎn)目標成本的分解 —— 責任成本責任成本的落實監(jiān)控反饋評估及考核五 建立健全有效的全過程成本管理體系23 房地產(chǎn)成本如何控制？ —— 進行 目標成本管理三三 房地產(chǎn)目標成本的分解 —— 責任成本（ 1）要滿足動態(tài)控制的需要： 目標成本分解應 按工程與材料招標分判計劃分解到每個招標項目上；但前提是項目開發(fā)過程需事先有充分的策劃，計劃管理要到位。 典型案例5萬科目標成本測算分解考核綜合模板6金地各階段目標成本測算與控制模板表7龍湖地產(chǎn)各個階段目標成本測算模板表8青島海信房地產(chǎn)目標成本測算工具表23二 房地產(chǎn)目標成本的有效制定目標成本誰來制定？如何制定？ （由成本部主持，跨部門協(xié)作、公司審批下發(fā)）（ 1） 成本部 與營銷、設計、招標、采購、項目、財務等多部門多輪溝通協(xié)調(diào)（ 2）目標成本制定不是單打、獨奏，而是協(xié)同、配合，是一個系統(tǒng)工程，要能夠經(jīng)得起推敲（ 3）目標成本測定結(jié)果要上公司評審會（進行闡述、釋疑、集中意見、修改調(diào)整）（ 4）目標成本應由相關(guān)部門經(jīng)理傳簽、董事長（總經(jīng)理）審批下發(fā)執(zhí)行（ 5）目標成本一旦簽發(fā)，不得修改（除非項目本身重大調(diào)整），要保持其剛性和嚴肅性（ 6）目標成本便于操作與實施。典型案例及其實施細則4萬科成本管理程序23 房地產(chǎn)成本如何控制？ —— 進行 目標成本管理三？測定依據(jù)土地土地投資投資論證論證階段階段項項目目啟啟動動階階段段方方案案設設計計階階段段施施工工圖圖設設計計施工施工組織組織材料材料采購采購竣竣工工結(jié)結(jié)算算擴擴初初設設計計階階段段目標目標成本成本（土（土地版地版））目標目標成本成本（啟（啟動版動版））目標目標成本成本（方（方案版案版））目標目標成本成本（執(zhí)（執(zhí)行版行版））目標目標成本成本（動（動態(tài)版態(tài)版））現(xiàn)實現(xiàn)實結(jié)算結(jié)算成本成本分析分析考核考核目標目標成本成本（調(diào)（調(diào)整版整版））目標成本形成 動態(tài)及責任成本執(zhí)行測定階段測定成果23二 房地產(chǎn)目標成本的有效制定 （有正向測算法、反向倒逼法兩種）（ 1）正向測算法： 成本是由產(chǎn)品的定位與檔次決定的，因此目標成本要依據(jù)產(chǎn)品定位與檔次，依據(jù)項目發(fā)展報告、策劃報告、各階段的設計文件和交樓標準，根據(jù)所掌握的歷史經(jīng)驗數(shù)據(jù)和項目的特征，在發(fā)包前經(jīng)歷由粗到細的過程，依次形成各種版本的目標成本（ 2）反向倒逼法：（ 目標成本 =銷售收入 — 期望利潤）步驟：確定銷售價格水平 —— 確定利潤要求 —— 反推計算成本水平。（見右圖）（ 1）按開發(fā)項目的單項工程、單位工程、分部或分項工程的自然組成進行歸集與分解（ 2）目標成本科目歸集與分解體現(xiàn)項目的開發(fā)進程（ 3）科目要盡量滿足公司招標、簽約等工作的需要（ 4）目標成本科目的內(nèi)涵與界線盡量明晰（ 5）成本科目要兼顧公司歷史數(shù)據(jù)和行業(yè)習慣（ 6）成本部要與財務部、項目部充分溝通協(xié)商一致，經(jīng)公司定下來后，二級科目就不要變動，三級以后的科目可延展（ 7）目標成本科目便于監(jiān)控執(zhí)行與考核序號 成本構(gòu)成1 土地獲得價款2 開發(fā)前期準備費3 主體建筑工程費4 主體安裝工程費5 小區(qū) 園林 與 管網(wǎng)工程費6 配套設施費7 開發(fā)間接費8 期間費用9 開發(fā)期稅費典型案例項目四級成本科目定及其管理實施程序內(nèi)部資料，機密房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本管理房地產(chǎn)開發(fā)成本全過程精細化管理Cost control in real estate project房地產(chǎn)成本如何控制？ —— 進行 目標成本管理三房地產(chǎn)目標成本的構(gòu)成、歸集與分解一二三四房地產(chǎn)開發(fā)項目目標成本的有效制定房地產(chǎn)目標成本的分解 —— 責任成本責任成本的落實監(jiān)控反饋評估及考核五 建立健全有效的全過程成本管理體系23 房地產(chǎn)成本如何控制？ —— 進行 目標成本管理三二 房地產(chǎn)目標成本的有效制定（ 1）內(nèi)涵： 目標制定不僅限于成本目標值本身、更要關(guān)注成本背后的產(chǎn)品目標。 其中管理成本比較固定，在財務費用和銷售費用有一定控制空間。分項工程及甲供物資成本主要包括土建、機電安裝、裝飾、室內(nèi)全裝修、消防、弱電、電梯、甲供材料等通過招投標確定的分項工程 /供貨合同成本。 企業(yè)的定位決定了企業(yè)的成本策略。（ 2）省錢與花錢問題上要避免的 避免幾個誤區(qū)： ① 避免不計成本地追求設計效果： 建筑設計不是做藝術(shù)品，而是做產(chǎn)品，既然是產(chǎn)品，就得關(guān)注客戶需求、關(guān)注成本與品質(zhì)的適度以及可實施性等。 開展全過程精細化成本管理工作。新的房地產(chǎn)成本全過程精細化管理理念四方案階段目標成本形成結(jié)算階段成本后評估建立數(shù)據(jù)庫圖紙深化與發(fā)包階段目標成本分解與落實施工階段成本產(chǎn)生與動態(tài)管理目標成本11 —— 確定與控制（ 1）合理確定 —— 確定是控制的前提和基礎，確定要堅持市場定價原則， 沒有準確只有合理成本的決定因素 :外部 — 市場 ；內(nèi)部 — 產(chǎn)品策劃與定位 ；成本確定的方法 :決不是靠定額套出來的；而是靠對市場（銷售和原材料市場）和產(chǎn)品的把握，測算出來的成本確定的過程 :建筑業(yè)特點決定成本的特點：單件性、多次性；從虛到實；成本確定關(guān)鍵環(huán)節(jié)： 招標（發(fā)包），使產(chǎn)品與市場結(jié)合—— 招標的目的是形成有效的競爭；競爭是降價的最有效手段—— 定標原則：合理低價并非最低價；就是能做出符合要求的產(chǎn)品（ 2）有效控制 —— 動態(tài)監(jiān)控，做到隨時心中有數(shù) ① 控制伴隨實施的全過程： 保證在過程中的實施不偏離既定目標，控制是動態(tài)的。 只要考慮了性價比問題，就是有成本意識（ 2）房地產(chǎn)公司 “ 成本管理部 ” 的 職責 ① 全面、全過程成本管理，并非單純編制預結(jié)算； ② 了解產(chǎn)品、掌握市場，制定目標，全程監(jiān)控； ③ 成本部門的職責是協(xié)調(diào)整合前期部、設計研發(fā)部、招標采購部、工程部等相關(guān)部門的工作，任何一項工作要以成本為核心。發(fā)生成 本曲線價值鏈發(fā)生成本：該環(huán)節(jié)作業(yè)過程所發(fā)生的成本。表現(xiàn)在 很多地產(chǎn)企業(yè)只重視一張紙、一塊磚等 “ 顯性成本 ” 的控制，而忽略對像設計階段含筋量等 “ 隱性成本 ” 的控制，最終導致抓了芝麻丟了西瓜；。表現(xiàn)在 很多地產(chǎn)公司認為成本管理的目的就是為了 “ 節(jié)約、省錢、不被騙 ” ， 認為 ：成本管理 =成本核算 =造價計算（概、預、結(jié)算） —— 定額模式下，強調(diào)個人經(jīng)驗，追求算得快、算得準、定額熟、套價正確。房地產(chǎn)開發(fā)的成本管理包括置地、設計、施工、市場、銷售、物業(yè)、融資（資本運營）等多個環(huán)節(jié)，從投入到首期產(chǎn)品計算利潤，單個項目的開發(fā)周期一般需持續(xù)兩三年的時間，導致成本核算難度增強；另外，投資地域的擴大和開發(fā)面積的劇增，令成本的構(gòu)成更加多樣化。易居中國董事局主席周忻提出的 “放緩開發(fā)、開源節(jié)流、苦練內(nèi)功，加強管理，應對危機 ”也被眾多企業(yè)奉為圭臬。 它是以效益為目的，對成本進行事前測定、事中控制、事后考核，是開發(fā)成本由傳統(tǒng)的事后算賬發(fā)展到事前控制，從而形成的一個全過程控制、精細化管理、全員參與的多層次、全方位成本管理體系。 A 成本是生產(chǎn)過程中所有發(fā)生的各種耗費之和； B 成本是經(jīng)營過程中所有經(jīng)濟利益流出的迭加。管理成本167。房地產(chǎn)形勢分析房地產(chǎn)形勢分析房地產(chǎn)業(yè)宏觀大勢房地產(chǎn)業(yè)宏觀大勢 ——— 管理規(guī)范化管理規(guī)范化房地產(chǎn)業(yè)微觀大局房地產(chǎn)業(yè)微觀大局 ——— 成本要領先成本要領先成本管理根本之道成本管理根本之道 ——— 全過程精細化全過程精細化4利潤表一、營業(yè)總收入 保利 萬科其中：營業(yè)收入 355 利息收入 　 　。3 前言在當今房地產(chǎn)行業(yè)中，競爭十分激烈，產(chǎn)品同質(zhì)化傾向越來越嚴重的情況下，企業(yè)的生存能力、盈利能力、發(fā)展能力，與企業(yè)的成本控制的相關(guān)性越來越高，成本控制能力排序末位的企業(yè)都將被淘汰出局，成本控制弱勢企業(yè)將失去市場份額。在外來資本和一些資本雄厚的外行企業(yè)（大型企業(yè)集團和上市公司）的不斷涌入，政策越來越規(guī)范，技術(shù)、產(chǎn)品越來越同質(zhì)化，房地產(chǎn)開發(fā)成本居高不下，品牌力持續(xù)提升的房地產(chǎn)市場環(huán)境中，企業(yè)間距不斷縮小，新的競爭格局已現(xiàn)端倪。在外來資本和一些資本雄厚的外行企業(yè)（大型企業(yè)集團和上市公司）的不斷涌入，政策越來越規(guī)范，技術(shù)、產(chǎn)品越來越同質(zhì)化，房地產(chǎn)開發(fā)成本居高不下，品牌力持續(xù)提升的房地產(chǎn)市場環(huán)境中，企業(yè)間距不斷縮小，新的競爭格局已現(xiàn)端倪。特別是在工業(yè)企業(yè)中，目前這種趨勢已經(jīng)慢延到高投入、高成本的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。特別是在工業(yè)企業(yè)中，目前這種趨勢已經(jīng)慢延到高投入、高成本的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。4房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力 —— 企業(yè)運營能力成本管理能力聚 焦 體 現(xiàn)成本領先成本領先戰(zhàn)略是當前房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的最重要競爭手段！再看看我們的微觀運營。 成本控制力的競爭。 　 　項目動態(tài)全成本如何結(jié)轉(zhuǎn)成本 ?利潤利潤 = 收入 — 成本4錢賺到手了嗎？167。土地成本4利潤 ===收入 — 成本成本是個無底洞嗎？你是 “ 知本家 ” 嗎？財務結(jié)算的利潤是真的嗎？你能給投資方一個交待嗎？什么是成本？什么是成本管理？成本管理之道是什么？4 成本是企業(yè)在產(chǎn)品生產(chǎn)經(jīng)營過程中，為取得收入而發(fā)生的需要補償和可以控制的各種耗費。 —— 建立目標責任成本管理體系 目標責任成本管理體系就是企業(yè)基于市場狀況，并結(jié)合公司經(jīng)營計劃，在測定合理 目標成本 的基礎上，對目標成本進行分解、落實、控制、考核和評價的成本管理方法。 的概念4房地產(chǎn)成本作業(yè)過程與成本形成土地成本（政府費用 設計費 招標費用 建安費用）銷售費用管理費用成本是一系列經(jīng)營活動的疊加立項施工規(guī)劃設計招標竣工結(jié)算簽約銷售及物業(yè)管理盈利總目標房地產(chǎn)企業(yè)成本控制鏈投資策劃 方案設計 初步設計 施工圖設計項目策劃 概念設計投資估算表 成本測算 1 成本測算 2 目標成本 合同清單項目發(fā)展 營銷策劃 產(chǎn)品設計采購招標全成本管理工作目標成本的實施管理項目結(jié)算 項目銷售 變更簽證 施工管理 招標管理 供應商選擇項目管理設計管理銷售管理銷售管理銷售管理項目盈利目標4全過程成本精細化管理目標與責任成本管理體體系核 心聚焦 一句話：房地產(chǎn)企業(yè)的競爭由資源競爭轉(zhuǎn)化為管理的競爭，進而成為成本管理的競爭，而成本管理的根本之道是：3房地產(chǎn)形勢分析房地產(chǎn)形勢分析房地產(chǎn)業(yè)宏觀大勢房地產(chǎn)業(yè)宏觀大勢 ——— 管理規(guī)范化管理規(guī)范化房地產(chǎn)業(yè)微觀大局房地產(chǎn)業(yè)微觀大局 ——— 成本要領先成本要領先成本管理根本之道成本管理根本之道 ——— 全過程精細化全過程精細化 當越來越多的企業(yè)大佬表示 2023將迎來冬天時， “過冬術(shù) ”也就成為了各家積極探討的話題。房地產(chǎn)開發(fā)的周期很長，如果被問及一個項目工程設計甚至施工過半時的成本是多少，完工后的總成本又是多少，許多開發(fā)商都難以回答清楚。表現(xiàn)在 很多地產(chǎn)公司認為成本控制就是項目實施過程的支出控制，沒有建立