【正文】 地產(chǎn)目標(biāo)成本的構(gòu)成、歸集與分解一二三四房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)成本的有效制定房地產(chǎn)目標(biāo)成本的分解 —— 責(zé)任成本責(zé)任成本的落實(shí)監(jiān)控反饋評(píng)估及考核五 建立健全有效的全過(guò)程成本管理體系 房地產(chǎn)成本如何控制？ —— 進(jìn)行 目標(biāo)成本管理三（ 1）控制產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，落實(shí)到規(guī)劃設(shè)計(jì)、設(shè)備選型與招標(biāo)合約規(guī)劃中： 在規(guī)劃設(shè)計(jì)和招標(biāo)合約規(guī)劃中體現(xiàn)開(kāi)發(fā)商的意圖，保證設(shè)計(jì)和施工的成果不會(huì)出現(xiàn)定位和檔次上的偏差；使目標(biāo)成本分塊、分步變?yōu)閷?shí)際成本，產(chǎn)品的實(shí)現(xiàn)導(dǎo)致目標(biāo)的落實(shí)，（ 2）采用技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的手段保證責(zé)任成本成本實(shí)現(xiàn)：要 充分掌握技術(shù)與市場(chǎng)，每一項(xiàng)工作采用價(jià)值工程工具來(lái)分析和實(shí)施，保證經(jīng)濟(jì)適用性，最終使責(zé)任成本落到實(shí)處。分解時(shí)間： 概算或施工圖預(yù)算編制完成后分解，招標(biāo)簽約后及結(jié)算后對(duì)比分析。隨著項(xiàng)目的進(jìn)展， 合約規(guī)劃 逐漸變成真實(shí)的合同。（ 5）目標(biāo)成本分解要考慮分?jǐn)倖?wèn)題： 一般建安費(fèi)之外的費(fèi)用分配到單體上；公建配套費(fèi)用根據(jù)服務(wù)范圍在各期之間分?jǐn)偂? 房地產(chǎn)成本如何控制？ —— 進(jìn)行 目標(biāo)成本管理三? 目標(biāo)成本是基于企業(yè)目標(biāo)建立的? 目標(biāo)成本是在項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中逐漸形成和明確的? 目標(biāo)成本的管理要基于完善的動(dòng)態(tài)成本信息管理? 目標(biāo)成本管理的實(shí)施要依賴(lài)于責(zé)任成本管理體系本節(jié)回顧與總結(jié)內(nèi)部資料，機(jī)密房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程成本管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本全過(guò)程精細(xì)化管理Cost control in real estate project房地產(chǎn)成本如何控制？ —— 進(jìn)行 目標(biāo)成本管理三房地產(chǎn)目標(biāo)成本的構(gòu)成、歸集與分解一二三四房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)成本的有效制定房地產(chǎn)目標(biāo)成本的分解 —— 責(zé)任成本責(zé)任成本的落實(shí)監(jiān)控反饋評(píng)估及考核五 建立健全有效的全過(guò)程成本管理體系23 房地產(chǎn)成本如何控制？ —— 進(jìn)行 目標(biāo)成本管理三三 房地產(chǎn)目標(biāo)成本的分解 —— 責(zé)任成本（ 1）要滿(mǎn)足動(dòng)態(tài)控制的需要： 目標(biāo)成本分解應(yīng) 按工程與材料招標(biāo)分判計(jì)劃分解到每個(gè)招標(biāo)項(xiàng)目上；但前提是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程需事先有充分的策劃，計(jì)劃管理要到位。 典型案例5萬(wàn)科目標(biāo)成本測(cè)算分解考核綜合模板6金地各階段目標(biāo)成本測(cè)算與控制模板表7龍湖地產(chǎn)各個(gè)階段目標(biāo)成本測(cè)算模板表8青島海信房地產(chǎn)目標(biāo)成本測(cè)算工具表23二 房地產(chǎn)目標(biāo)成本的有效制定目標(biāo)成本誰(shuí)來(lái)制定？如何制定？ （由成本部主持，跨部門(mén)協(xié)作、公司審批下發(fā)）（ 1） 成本部 與營(yíng)銷(xiāo)、設(shè)計(jì)、招標(biāo)、采購(gòu)、項(xiàng)目、財(cái)務(wù)等多部門(mén)多輪溝通協(xié)調(diào)（ 2）目標(biāo)成本制定不是單打、獨(dú)奏，而是協(xié)同、配合，是一個(gè)系統(tǒng)工程，要能夠經(jīng)得起推敲（ 3）目標(biāo)成本測(cè)定結(jié)果要上公司評(píng)審會(huì)（進(jìn)行闡述、釋疑、集中意見(jiàn)、修改調(diào)整）（ 4）目標(biāo)成本應(yīng)由相關(guān)部門(mén)經(jīng)理傳簽、董事長(zhǎng)（總經(jīng)理）審批下發(fā)執(zhí)行（ 5）目標(biāo)成本一旦簽發(fā)，不得修改（除非項(xiàng)目本身重大調(diào)整），要保持其剛性和嚴(yán)肅性（ 6）目標(biāo)成本便于操作與實(shí)施。典型案例及其實(shí)施細(xì)則4萬(wàn)科成本管理程序23 房地產(chǎn)成本如何控制？ —— 進(jìn)行 目標(biāo)成本管理三？測(cè)定依據(jù)土地土地投資投資論證論證階段階段項(xiàng)項(xiàng)目目啟啟動(dòng)動(dòng)階階段段方方案案設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)階階段段施施工工圖圖設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)施工施工組織組織材料材料采購(gòu)采購(gòu)竣竣工工結(jié)結(jié)算算擴(kuò)擴(kuò)初初設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)階階段段目標(biāo)目標(biāo)成本成本（土（土地版地版））目標(biāo)目標(biāo)成本成本（啟（啟動(dòng)版動(dòng)版））目標(biāo)目標(biāo)成本成本（方（方案版案版））目標(biāo)目標(biāo)成本成本（執(zhí)（執(zhí)行版行版））目標(biāo)目標(biāo)成本成本（動(dòng)（動(dòng)態(tài)版態(tài)版））現(xiàn)實(shí)現(xiàn)實(shí)結(jié)算結(jié)算成本成本分析分析考核考核目標(biāo)目標(biāo)成本成本（調(diào)（調(diào)整版整版））目標(biāo)成本形成 動(dòng)態(tài)及責(zé)任成本執(zhí)行測(cè)定階段測(cè)定成果23二 房地產(chǎn)目標(biāo)成本的有效制定 （有正向測(cè)算法、反向倒逼法兩種）（ 1）正向測(cè)算法： 成本是由產(chǎn)品的定位與檔次決定的，因此目標(biāo)成本要依據(jù)產(chǎn)品定位與檔次，依據(jù)項(xiàng)目發(fā)展報(bào)告、策劃報(bào)告、各階段的設(shè)計(jì)文件和交樓標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)所掌握的歷史經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)和項(xiàng)目的特征，在發(fā)包前經(jīng)歷由粗到細(xì)的過(guò)程，依次形成各種版本的目標(biāo)成本（ 2）反向倒逼法：（ 目標(biāo)成本 =銷(xiāo)售收入 — 期望利潤(rùn)）步驟：確定銷(xiāo)售價(jià)格水平 —— 確定利潤(rùn)要求 —— 反推計(jì)算成本水平。（見(jiàn)右圖）（ 1）按開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的單項(xiàng)工程、單位工程、分部或分項(xiàng)工程的自然組成進(jìn)行歸集與分解（ 2）目標(biāo)成本科目歸集與分解體現(xiàn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)程（ 3）科目要盡量滿(mǎn)足公司招標(biāo)、簽約等工作的需要（ 4）目標(biāo)成本科目的內(nèi)涵與界線盡量明晰（ 5）成本科目要兼顧公司歷史數(shù)據(jù)和行業(yè)習(xí)慣（ 6）成本部要與財(cái)務(wù)部、項(xiàng)目部充分溝通協(xié)商一致，經(jīng)公司定下來(lái)后，二級(jí)科目就不要變動(dòng)，三級(jí)以后的科目可延展（ 7）目標(biāo)成本科目便于監(jiān)控執(zhí)行與考核序號(hào) 成本構(gòu)成1 土地獲得價(jià)款2 開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)3 主體建筑工程費(fèi)4 主體安裝工程費(fèi)5 小區(qū) 園林 與 管網(wǎng)工程費(fèi)6 配套設(shè)施費(fèi)7 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)8 期間費(fèi)用9 開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)典型案例項(xiàng)目四級(jí)成本科目定及其管理實(shí)施程序內(nèi)部資料，機(jī)密房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程成本管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本全過(guò)程精細(xì)化管理Cost control in real estate project房地產(chǎn)成本如何控制？ —— 進(jìn)行 目標(biāo)成本管理三房地產(chǎn)目標(biāo)成本的構(gòu)成、歸集與分解一二三四房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)成本的有效制定房地產(chǎn)目標(biāo)成本的分解 —— 責(zé)任成本責(zé)任成本的落實(shí)監(jiān)控反饋評(píng)估及考核五 建立健全有效的全過(guò)程成本管理體系23 房地產(chǎn)成本如何控制？ —— 進(jìn)行 目標(biāo)成本管理三二 房地產(chǎn)目標(biāo)成本的有效制定（ 1）內(nèi)涵： 目標(biāo)制定不僅限于成本目標(biāo)值本身、更要關(guān)注成本背后的產(chǎn)品目標(biāo)。 其中管理成本比較固定，在財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷(xiāo)售費(fèi)用有一定控制空間。分項(xiàng)工程及甲供物資成本主要包括土建、機(jī)電安裝、裝飾、室內(nèi)全裝修、消防、弱電、電梯、甲供材料等通過(guò)招投標(biāo)確定的分項(xiàng)工程 /供貨合同成本。 企業(yè)的定位決定了企業(yè)的成本策略。（ 2）省錢(qián)與花錢(qián)問(wèn)題上要避免的 避免幾個(gè)誤區(qū)： ① 避免不計(jì)成本地追求設(shè)計(jì)效果： 建筑設(shè)計(jì)不是做藝術(shù)品，而是做產(chǎn)品，既然是產(chǎn)品，就得關(guān)注客戶(hù)需求、關(guān)注成本與品質(zhì)的適度以及可實(shí)施性等。 開(kāi)展全過(guò)程精細(xì)化成本管理工作。新的房地產(chǎn)成本全過(guò)程精細(xì)化管理理念四方案階段目標(biāo)成本形成結(jié)算階段成本后評(píng)估建立數(shù)據(jù)庫(kù)圖紙深化與發(fā)包階段目標(biāo)成本分解與落實(shí)施工階段成本產(chǎn)生與動(dòng)態(tài)管理目標(biāo)成本11 —— 確定與控制（ 1）合理確定 —— 確定是控制的前提和基礎(chǔ)，確定要堅(jiān)持市場(chǎng)定價(jià)原則， 沒(méi)有準(zhǔn)確只有合理成本的決定因素 :外部 — 市場(chǎng) ；內(nèi)部 — 產(chǎn)品策劃與定位 ；成本確定的方法 :決不是靠定額套出來(lái)的；而是靠對(duì)市場(chǎng)（銷(xiāo)售和原材料市場(chǎng)）和產(chǎn)品的把握，測(cè)算出來(lái)的成本確定的過(guò)程 :建筑業(yè)特點(diǎn)決定成本的特點(diǎn)：?jiǎn)渭浴⒍啻涡?；從虛到?shí)；成本確定關(guān)鍵環(huán)節(jié)： 招標(biāo)（發(fā)包），使產(chǎn)品與市場(chǎng)結(jié)合—— 招標(biāo)的目的是形成有效的競(jìng)爭(zhēng)；競(jìng)爭(zhēng)是降價(jià)的最有效手段—— 定標(biāo)原則：合理低價(jià)并非最低價(jià)；就是能做出符合要求的產(chǎn)品（ 2）有效控制 —— 動(dòng)態(tài)監(jiān)控，做到隨時(shí)心中有數(shù) ① 控制伴隨實(shí)施的全過(guò)程： 保證在過(guò)程中的實(shí)施不偏離既定目標(biāo)，控制是動(dòng)態(tài)的。 只要考慮了性?xún)r(jià)比問(wèn)題，就是有成本意識(shí)（ 2）房地產(chǎn)公司 “ 成本管理部 ” 的 職責(zé) ① 全面、全過(guò)程成本管理，并非單純編制預(yù)結(jié)算； ② 了解產(chǎn)品、掌握市場(chǎng)，制定目標(biāo)，全程監(jiān)控； ③ 成本部門(mén)的職責(zé)是協(xié)調(diào)整合前期部、設(shè)計(jì)研發(fā)部、招標(biāo)采購(gòu)部、工程部等相關(guān)部門(mén)的工作，任何一項(xiàng)工作要以成本為核心。發(fā)生成 本曲線價(jià)值鏈發(fā)生成本：該環(huán)節(jié)作業(yè)過(guò)程所發(fā)生的成本。表現(xiàn)在 很多地產(chǎn)企業(yè)只重視一張紙、一塊磚等 “ 顯性成本 ” 的控制，而忽略對(duì)像設(shè)計(jì)階段含筋量等 “ 隱性成本 ” 的控制，最終導(dǎo)致抓了芝麻丟了西瓜；。表現(xiàn)在 很多地產(chǎn)公司認(rèn)為成本管理的目的就是為了 “ 節(jié)約、省錢(qián)、不被騙 ” ， 認(rèn)為 ：成本管理 =成本核算 =造價(jià)計(jì)算（概、預(yù)、結(jié)算） —— 定額模式下，強(qiáng)調(diào)個(gè)人經(jīng)驗(yàn)，追求算得快、算得準(zhǔn)、定額熟、套價(jià)正確。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本管理包括置地、設(shè)計(jì)、施工、市場(chǎng)、銷(xiāo)售、物業(yè)、融資（資本運(yùn)營(yíng)）等多個(gè)環(huán)節(jié)，從投入到首期產(chǎn)品計(jì)算利潤(rùn)，單個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期一般需持續(xù)兩三年的時(shí)間，導(dǎo)致成本核算難度增強(qiáng)；另外，投資地域的擴(kuò)大和開(kāi)發(fā)面積的劇增，令成本的構(gòu)成更加多樣化。易居中國(guó)董事局主席周忻提出的 “放緩開(kāi)發(fā)、開(kāi)源節(jié)流、苦練內(nèi)功，加強(qiáng)管理，應(yīng)對(duì)危機(jī) ”也被眾多企業(yè)奉為圭臬。 它是以效益為目的，對(duì)成本進(jìn)行事前測(cè)定、事中控制、事后考核，是開(kāi)發(fā)成本由傳統(tǒng)的事后算賬發(fā)展到事前控制，從而形成的一個(gè)全過(guò)程控制、精細(xì)化管理、全員參與的多層次、全方位成本管理體系。 A 成本是生產(chǎn)過(guò)程中所有發(fā)生的各種耗費(fèi)之和； B 成本是經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所有經(jīng)濟(jì)利益流出的迭加。管理成本167。房地產(chǎn)形勢(shì)分析房地產(chǎn)形勢(shì)分析房地產(chǎn)業(yè)宏觀大勢(shì)房地產(chǎn)業(yè)宏觀大勢(shì) ——— 管理規(guī)范化管理規(guī)范化房地產(chǎn)業(yè)微觀大局房地產(chǎn)業(yè)微觀大局 ——— 成本要領(lǐng)先成本要領(lǐng)先成本管理根本之道成本管理根本之道 ——— 全過(guò)程精細(xì)化全過(guò)程精細(xì)化4利潤(rùn)表一、營(yíng)業(yè)總收入 保利 萬(wàn)科其中：營(yíng)業(yè)收入 355 利息收入 　 　。3 前言在當(dāng)今房地產(chǎn)行業(yè)中，競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，產(chǎn)品同質(zhì)化傾向越來(lái)越嚴(yán)重的情況下，企業(yè)的生存能力、盈利能力、發(fā)展能力，與企業(yè)的成本控制的相關(guān)性越來(lái)越高，成本控制能力排序末位的企業(yè)都將被淘汰出局，成本控制弱勢(shì)企業(yè)將失去市場(chǎng)份額。在外來(lái)資本和一些資本雄厚的外行企業(yè)（大型企業(yè)集團(tuán)和上市公司）的不斷涌入，政策越來(lái)越規(guī)范，技術(shù)、產(chǎn)品越來(lái)越同質(zhì)化，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本居高不下，品牌力持續(xù)提升的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境中，企業(yè)間距不斷縮小，新的競(jìng)爭(zhēng)格局已現(xiàn)端倪。在外來(lái)資本和一些資本雄厚的外行企業(yè)（大型企業(yè)集團(tuán)和上市公司）的不斷涌入，政策越來(lái)越規(guī)范，技術(shù)、產(chǎn)品越來(lái)越同質(zhì)化，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本居高不下，品牌力持續(xù)提升的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境中，企業(yè)間距不斷縮小，新的競(jìng)爭(zhēng)格局已現(xiàn)端倪。特別是在工業(yè)企業(yè)中，目前這種趨勢(shì)已經(jīng)慢延到高投入、高成本的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。特別是在工業(yè)企業(yè)中，目前這種趨勢(shì)已經(jīng)慢延到高投入、高成本的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。4房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力 —— 企業(yè)運(yùn)營(yíng)能力成本管理能力聚 焦 體 現(xiàn)成本領(lǐng)先成本領(lǐng)先戰(zhàn)略是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的最重要競(jìng)爭(zhēng)手段！再看看我們的微觀運(yùn)營(yíng)。 成本控制力的競(jìng)爭(zhēng)。 　 　項(xiàng)目動(dòng)態(tài)全成本如何結(jié)轉(zhuǎn)成本 ?利潤(rùn)利潤(rùn) = 收入 — 成本4錢(qián)賺到手了嗎？167。土地成本4利潤(rùn) ===收入 — 成本成本是個(gè)無(wú)底洞嗎？你是 “ 知本家 ” 嗎？財(cái)務(wù)結(jié)算的利潤(rùn)是真的嗎？你能給投資方一個(gè)交待嗎？什么是成本？什么是成本管理？成本管理之道是什么？4 成本是企業(yè)在產(chǎn)品生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，為取得收入而發(fā)生的需要補(bǔ)償和可以控制的各種耗費(fèi)。 —— 建立目標(biāo)責(zé)任成本管理體系 目標(biāo)責(zé)任成本管理體系就是企業(yè)基于市場(chǎng)狀況，并結(jié)合公司經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，在測(cè)定合理 目標(biāo)成本 的基礎(chǔ)上，對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行分解、落實(shí)、控制、考核和評(píng)價(jià)的成本管理方法。 的概念4房地產(chǎn)成本作業(yè)過(guò)程與成本形成土地成本（政府費(fèi)用 設(shè)計(jì)費(fèi) 招標(biāo)費(fèi)用 建安費(fèi)用）銷(xiāo)售費(fèi)用管理費(fèi)用成本是一系列經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的疊加立項(xiàng)施工規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)竣工結(jié)算簽約銷(xiāo)售及物業(yè)管理盈利總目標(biāo)房地產(chǎn)企業(yè)成本控制鏈投資策劃 方案設(shè)計(jì) 初步設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)計(jì)項(xiàng)目策劃 概念設(shè)計(jì)投資估算表 成本測(cè)算 1 成本測(cè)算 2 目標(biāo)成本 合同清單項(xiàng)目發(fā)展 營(yíng)銷(xiāo)策劃 產(chǎn)品設(shè)計(jì)采購(gòu)招標(biāo)全成本管理工作目標(biāo)成本的實(shí)施管理項(xiàng)目結(jié)算 項(xiàng)目銷(xiāo)售 變更簽證 施工管理 招標(biāo)管理 供應(yīng)商選擇項(xiàng)目管理設(shè)計(jì)管理銷(xiāo)售管理銷(xiāo)售管理銷(xiāo)售管理項(xiàng)目盈利目標(biāo)4全過(guò)程成本精細(xì)化管理目標(biāo)與責(zé)任成本管理體體系核 心聚焦 一句話：房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)由資源競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)化為管理的競(jìng)爭(zhēng)，進(jìn)而成為成本管理的競(jìng)爭(zhēng)，而成本管理的根本之道是：3房地產(chǎn)形勢(shì)分析房地產(chǎn)形勢(shì)分析房地產(chǎn)業(yè)宏觀大勢(shì)房地產(chǎn)業(yè)宏觀大勢(shì) ——— 管理規(guī)范化管理規(guī)范化房地產(chǎn)業(yè)微觀大局房地產(chǎn)業(yè)微觀大局 ——— 成本要領(lǐng)先成本要領(lǐng)先成本管理根本之道成本管理根本之道 ——— 全過(guò)程精細(xì)化全過(guò)程精細(xì)化 當(dāng)越來(lái)越多的企業(yè)大佬表示 2023將迎來(lái)冬天時(shí)， “過(guò)冬術(shù) ”也就成為了各家積極探討的話題。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的周期很長(zhǎng)，如果被問(wèn)及一個(gè)項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)甚至施工過(guò)半時(shí)的成本是多少，完工后的總成本又是多少，許多開(kāi)發(fā)商都難以回答清楚。表現(xiàn)在 很多地產(chǎn)公司認(rèn)為成本控制就是項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程的支出控制，沒(méi)有建立