【正文】 ；直接對具體設(shè)計(jì)人給予的適當(dāng)費(fèi)用，對積極性的發(fā)揮會有更積極的作用。因此工程造價(jià)控制要以設(shè)計(jì)階段為重點(diǎn)，這是最直接、最有效的的建設(shè)項(xiàng)目投資的根本所在。在規(guī)劃環(huán)節(jié)進(jìn)行成本控制是實(shí)現(xiàn)事前控制的 關(guān)鍵 ，可以最大限度的減少事后變動(dòng)帶來的成本。 該環(huán)節(jié)原則： 在國家規(guī)定范圍內(nèi)最大限度地控制企業(yè)的費(fèi)用。該環(huán)節(jié)由于有國家多項(xiàng)法規(guī)政策的限制，運(yùn)作時(shí)靈活度較小，基本原則是在國家規(guī)定范圍內(nèi)最大限度地控制企業(yè)的費(fèi)用。 第一部分 到底如何控制 成本費(fèi)用？ 到底我們該 怎么去控制？ 那么怎么實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo)成本控制呢？ 24 (一 )建立房地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)成本和責(zé)任成本管理體系 事前 事中 事后 責(zé)任激 勵(lì)機(jī)制 目標(biāo)成本管理體系 動(dòng)態(tài)成本管理體系 成本后評估管理體系 責(zé)任成本管理體系 事前 事中 事后 責(zé)任與激勵(lì)機(jī)制 26 樹立全成本價(jià)值觀念 確定成本管理體系健康運(yùn)作標(biāo)準(zhǔn) 抓住成本管理的要至少問題 項(xiàng)目開發(fā)階段與成本控制要關(guān)聯(lián)互動(dòng) 用發(fā)展的眼光對待成本管理 知曉“省錢”“花錢”的誤區(qū) (二）成本控制六個(gè)意識觀念 1 2 3 3 5 6 26 房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得更多的經(jīng)營利潤，除了必須提供適銷對路的房源外，還應(yīng)該降低開發(fā)成本，嚴(yán)格控制各項(xiàng)費(fèi)用支出。 內(nèi)部資料，機(jī)密 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理 Cost control in real estate project 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理中存在的主要問題 一 房地產(chǎn)成本控制體系的建立 ——制度保障體系？ 房地產(chǎn)成本控制的主要措施 ——怎么去控制？ 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理內(nèi)容 —— 控制什么？ 二 三 四 23 由于房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)較多，涉及專業(yè)較廣，很難由一個(gè)部門能夠控制得住。別墅 100%. 二線城市 :普通住宅 20%左右 。 三項(xiàng)費(fèi)用：管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用。 工程成本（約占項(xiàng)目總成本的 5055%左右）， 主要由分項(xiàng)工程及甲供物資成本、小市政管網(wǎng)和環(huán)境成本、公共配套設(shè)施等構(gòu)成。在房地產(chǎn)整個(gè)開發(fā)過程中，土地一旦到手，其成本即基本確定，直至項(xiàng)目開發(fā)完成，該成本一般也不會有較大變化。樓盤檔次描述清楚了，項(xiàng)目的成本基本上也就確定了，所以營銷部門也是控制成本的核心部門。 觀 點(diǎn) 三 ： 現(xiàn)場項(xiàng)目部是工程成本控制的核心部門，嚴(yán)把合同關(guān)，嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)計(jì)意圖，有效控制設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場簽證，是控制工程成本的實(shí)施部門，作用重大。 考核制度不完善，力度不大。 影響成本： 成本控制的關(guān)鍵在 于控制影響成本！ 10 誤區(qū)三：成本控制模式?jīng)]有確立（怎么管） ? 成本管理工作不夠全面和系統(tǒng)。 ? 另一方面，局限于傳統(tǒng)的“節(jié)約一度電、一張紙”的簡單、狹窄的模式之內(nèi)， 忽視潛在的損失 ，尚未對成本實(shí)行全方位的控制。 二、房地產(chǎn)開發(fā)成本管理中的幾個(gè)問題 目前房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的幾個(gè)誤區(qū) 6 管什么 三大誤區(qū) 怎么管 行為偏差 三、房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理方面容易存在三大誤區(qū) 誰來管 認(rèn)識偏差 7 誤區(qū)一：企業(yè)內(nèi)部成本控制管理主體確立失誤（誰來管） ? 長期以來，企業(yè)一直把成本管理作為少數(shù)管理人員的專利， 認(rèn)為成本、效益都應(yīng)由企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)和財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé) ，而把各部門的員工只 看作生產(chǎn)者。 房地產(chǎn)開發(fā)的周期很長，如果被問及一個(gè)項(xiàng)目工程設(shè)計(jì) 甚至施工過半時(shí)的成本是多少，完工后的總成本又是多少， 許多開發(fā)商都難以回答清楚。 開頭語 當(dāng)今的房地產(chǎn)行業(yè)，競爭十分激烈，在產(chǎn)品同質(zhì)化傾向越來越嚴(yán)重的情況下，我們房地產(chǎn)企業(yè)的生存能力、盈利能力、發(fā)展能力與企業(yè)的成本控制息息相關(guān)，不注重成本控制的企業(yè)都將被淘汰出局，成本控制弱勢企業(yè)將失去市場份額。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理 Cost control in real estate project 房地產(chǎn)開發(fā)成本控制管理 3 前言 在當(dāng)今房地產(chǎn)行業(yè)中，競爭十分激烈，產(chǎn)品同質(zhì)化傾向 越來越嚴(yán)重的情況下，企業(yè)的生存能力、盈利能力、發(fā)展能 力，與企業(yè)的成本控制的相關(guān)性越來越高，成本控制能力排 序末位的企業(yè)都將被淘汰出局，成本控制弱勢企業(yè)將失去市 場份額。 成本控制力的競爭。 房地產(chǎn)企業(yè)競爭 成本控制力的競爭 4 利 潤 時(shí)間 (年 ) 拿地就賺錢 階段 1： 資源時(shí)代 階段 2： 產(chǎn)品時(shí)代 階段 3： 品牌時(shí)代 客戶關(guān)注質(zhì)量 公司關(guān)注成本 關(guān)注 品牌與形象 理念與價(jià)值觀 成本領(lǐng)先戰(zhàn)略 成本領(lǐng)先戰(zhàn)略是現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)重要的競爭手段 內(nèi)部資料，機(jī)密 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理 Cost control in real estate project 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理中存在的主要問題 一 房地產(chǎn)成本控制體系的建立 ——制度保障體系？ 房地產(chǎn)成本控制的主要措施 ——怎么去控制？ 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理內(nèi)容 —— 控制什么？ 二 三 四 內(nèi)部資料，機(jī)密 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理 Cost control in real estate project 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理中存在的主要問題 一 房地產(chǎn)開發(fā)成本管理現(xiàn)狀 一 二 房地產(chǎn)開發(fā)成本管理中的幾個(gè)問題 房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理三大誤區(qū) 三 四 到底誰是成本控制的核心部門？ 4 一、房地產(chǎn)開發(fā)成本管理現(xiàn)狀 目前我們絕大多數(shù)開發(fā)企業(yè)成本控制的通常做法是： 大多數(shù)的房地產(chǎn)公司都設(shè)有一個(gè)預(yù)算審核部門或合約部 門，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的預(yù)算、結(jié)算和工程招標(biāo)，而成本管理基本都 歸屬于財(cái)務(wù)部門，但財(cái)務(wù)部門對具體的工程預(yù)結(jié)算卻并不是 很懂行，也就更難把握成本的降低點(diǎn)在哪里。 房地產(chǎn)開發(fā)成本管理中的幾個(gè)問題 5 缺乏全面規(guī)范的目標(biāo)成本管理體系： 成本控制就是項(xiàng)目實(shí)施過程的支出控制，沒有建立目標(biāo)成本、責(zé)任成本和動(dòng)態(tài)成本跟蹤聯(lián)動(dòng)管理體系； 成本控制忽視重點(diǎn)： 只重視 “ 顯性成本 ”的控制，而忽略對“ 隱性成本 ” 的控制； 成本控制的忽視前期階段： 通常只關(guān)注項(xiàng)目施工階段過程的 “ 事中 ”成本控制，而缺乏對前期 決策、規(guī)劃 設(shè)計(jì)、招標(biāo)、合約等前期運(yùn)營階段“ 事前 ” 成本控制的足夠重視； 成本控制手段不當(dāng)： 把壓縮必要的項(xiàng)目費(fèi)用開支當(dāng)作成本控制的主要手段，反而使項(xiàng)目整個(gè)經(jīng)營計(jì)劃和開發(fā)進(jìn)度目標(biāo)受到很大影響，導(dǎo)致項(xiàng)目的最終實(shí)際開發(fā)成本大大增加，利潤降低，增加了項(xiàng)目后期開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。 全員成本控制 8 誤區(qū)二：成本管理對象和內(nèi)容認(rèn)識不清（管什么） ? 一方面，沒有從價(jià)值鏈的角度對房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行分析，局限于對發(fā)生成本的控制， 忽視了對影響成本的控制 。 發(fā)生成 本曲線 價(jià)值鏈 發(fā)生成本： 該環(huán)節(jié)作業(yè)過程所 發(fā)生的成本。甚至只求形式，不講實(shí)效。 觀 點(diǎn) 二 ： 規(guī)劃設(shè)計(jì)部門是控制成本的核心部門，他們在前期對建筑技術(shù)（包括容積率、使用率等）、工程技術(shù)進(jìn)行系統(tǒng)的控制，以此進(jìn)行施工圖的設(shè)計(jì)管理，在控制工程成本方面起到了“四兩撥千斤”的作用。那這個(gè)成本如何來控制？營銷部門首先需要提出競 爭對手的樓盤和樓盤所在地的同一檔次的樓盤，剖析客戶的敏感點(diǎn)，分析對手樓盤的定位與檔次，把樓盤設(shè)計(jì)與選材用料的需求描述清楚了。 四、到底誰是成本控制的核心部門 ？ 內(nèi)部資料，機(jī)密 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理 Cost control in real estate project 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理中存在的主要問題 一 房地產(chǎn)成本控制體系的建立 ——制度保障體系？ 房地產(chǎn)成本控制的主要措施 ——怎么去控制？ 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理內(nèi)容 —— 控制什么？ 二 三 四 13 土地成本及相關(guān)費(fèi)用 前期性費(fèi)用 城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)配套費(fèi)用（紅線外大市政配套） 工程建安成本 室外工程配套及環(huán)境（紅線內(nèi)小市政） 公共配套成本 期間費(fèi)用 其他 具體明細(xì)如下 (一 )房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本管理的內(nèi)容 到底我們該控制 什么成本費(fèi)用 14 (一 )房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本管理的內(nèi)容 14 (一 )房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本管理的內(nèi)容 15 (一 )房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本管理的內(nèi)容 15 (一 )房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本管理的內(nèi)容 16 (一 )房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本管理的內(nèi)容 (一 )房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本管理的內(nèi)容 (一 )房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本管理的內(nèi)容 19 土地成本（約占項(xiàng)目總成本的 3035%左右）， 主要指土地獲得階段形成的各類費(fèi)用支出，包括地價(jià)、土地拆遷補(bǔ)償費(fèi)、各類補(bǔ)償費(fèi)、土地契稅等。報(bào)建費(fèi)、勘察費(fèi)等比重較小，且一般有相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計(jì)費(fèi)在房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)中十分重要，選擇好設(shè)計(jì)單位成為關(guān)鍵，而成本控制成為其次。 主要是指項(xiàng)目用地紅線外的水暖電氣等大市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用，目前絕大多數(shù)城市基本上已經(jīng)統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，所以，這部分成本也相對固定。公寓 50%左右 。 22 （五）房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本應(yīng)重點(diǎn)控制內(nèi)容 項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度控制 項(xiàng)目資金收支計(jì)劃管理 (現(xiàn)金流管理 ) 規(guī)劃設(shè)計(jì)過程中固化的成本預(yù)控 合同管理 建安及工程成本 采購成本 顯性成本（費(fèi)用）的控制，包括土建、安裝、室外工程、材料設(shè)備采購、招投標(biāo)等方面。首先在項(xiàng)目開發(fā)前期，科學(xué)測算 目標(biāo)成本指標(biāo) ，再按照不同項(xiàng)目分解到各個(gè)責(zé)任部門，形成 責(zé)任成本目標(biāo) ，輔以動(dòng)態(tài)成本信息跟蹤、監(jiān)控、調(diào)整等措施，最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)成本的控制目標(biāo)。 第二部分 房地產(chǎn)開發(fā)主要環(huán)節(jié)的成本管理措施 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目項(xiàng)目前期發(fā)展環(huán)節(jié)成本控制措施 一 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制措施 二 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn) 三 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程施工環(huán)節(jié)的成本控制要點(diǎn) 四 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn) 五 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程預(yù)決算環(huán)節(jié)的成本控制 六 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售環(huán)節(jié)的成本控制 七 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目期間費(fèi)用的成本控制要點(diǎn) 八 33 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期發(fā)展環(huán)節(jié)的成本控制根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)方式的不同而有所區(qū)別。 該環(huán)節(jié)特點(diǎn)： 由于有國家多項(xiàng)法規(guī)政策的限制，運(yùn)作時(shí)靈活度較小。 35 規(guī)劃環(huán)節(jié)的成本控制所占權(quán)重最大，具有項(xiàng)目建設(shè)成本決定地位和作用。 盡管設(shè)計(jì)費(fèi)在建設(shè)工程全過程費(fèi)用中的一般只占建安成本的— 2%左右，但對工程造價(jià)的影響可達(dá) 75%以上，設(shè)計(jì)質(zhì)量的好壞直接影響建設(shè)成本的多少和工期的長短，直接決定人力、物力、財(cái)力投入的多少。 運(yùn)用價(jià)值工程的優(yōu)勢： ，使工程造價(jià)大幅度降低 ，使工程功能大幅度提高 策略